武汉天地案例分析.ppt

城市综合体,武汉天地,产品支撑,区位,规划,商业街,商务群,住宅,物业,总结,0,区位,1,武汉天地,武汉天地位于江岸区（汉口）武汉长江二桥北口，属原租界区。现周边除,3,个新楼盘外均为老居民区，住宅密度很高。,东临沿江大道，北有黄浦路通向二桥，直达武昌；中山大道作为生活商业性道路；。,武汉天地概况,据,武汉地名志,记载：永清街位于江岸区黄浦路中段南侧，中山大道东侧。西南起芦沟桥 路铁路孔，西北至解放大道，长,250,米、宽,16,米。碎石路面，可通行各种车辆。据传，清末 陈、李、刘、马四姓集资在此共修寺庙，曰“永清寺”。四乡在此拜佛求神者络绎不绝，香 火颇盛，故有“万家庙”之称。,历史背景1931,年武汉大水后，在此建房定居的居民逐渐增多，形成街道，街以寺名，称永清街。,1967,年改名永红街，,1972,年恢复原名。两侧多砖木平房。分布有永清菜场、副食产 品集贸市场,清末至一九三七年前，永清地区为日本在汉租界的主要地区。,地块属原租界区,开发背景,“地王”,+,知名开发商,2005,年,4,月,28,日，武汉市土地交易中心拍卖大厅座无虚席，香港瑞安集团主席罗康瑞出手,33.9,亿元拿下占地,918.4,亩的永清片地块，一举夺得当时,“中国地王,”的桂冠，这宗地块就是如今的“武汉天地”,“瑞安”,知名案例“上海新天地”,；,这个在上海的老石窟门基础上改建的建筑群，如今已经成为国际知名的休闲娱乐中心，,“武汉天地”与它同属一个开发商开发，开发商将,参照“上海新天地,”模式，将这里打造成一个集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能的市中心综合体项目，以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。,瑞安模式综合体,立足于旧城改造,专业于都市综合体,精心于传承历史文脉,先做环境（商业），再做地产,各地“新天地”各具特色，不再复制,建成一处“新天地”，即成独一无二的旅游经典景点。,特点,交通枢纽,周边连接,解放大道、沿江大道、京汉大道、中山大道,，交通路网纵横发达，最重要的是该项目就位于,长江二桥,引桥旁，毗邻武汉市内环最重要的交通枢纽，与武昌徐东片的交通时间仅,15,分钟，前往汉口、武昌各地都非常方便。,三维交通枢纽，条条大道“顺”畅穿行,地理位置中最大的亮点是该区区优秀的教育资源，这对于孟母三迁的家长来说是很具有吸引力的。在其周围的学校有沈阳路小学、武汉二中、七一中学、铁路中学等都是市重点学校。望子成龙是每个父母的心愿，为了儿女更好的上下学，上重点学校，家长们很有可能在这里做长期投资。,区域优越的教育资源,教育资源，起步，便胜人一筹,东面宽广浩瀚的长江，及江滩休闲绿化区，西面是解放公园。,区域优越的自然资源,生态净土，周边环境相当宜人,江滩公园（建设中）：全长7公里；由市政广场区、绿化健身区、园艺景观区组成；公园保持了亲水、生态、休闲的特色；,解放公园：占地46万，是市区最大的自然生态公园之一,。,区域周边楼盘,滨江苑（二手房）,高层、小高层（9800元/）,黄埔东宫,（二手房）,高层、小高层（9400元/）,常阳永清城,（二手房）,小高层（13000元/）,销售价格及成交价格都高于武汉同期均价水平,本案楼盘均价：25000元/,综合评价,政府的规划将为区域的发展提供了有力的保障（轻轨线和过江隧道工程更突现了其地理位置的优越性）；,立体交通网络非常成熟，为区域后期发展提供先决有利条件；,各类配套基本齐全，特别是生活住宅区的相关配套，绿化环境好；,城市老城区，历史悠久，文化积淀深厚，历史遗迹众多；,高端项目的进入为区域注入新气象，与周边新的环境形成和谐的印象。,所属板块：江岸,地址：,江岸区永清街,建筑类型：,建筑综合体,板楼,塔楼,占地面积：612000平方米,建筑面积：14,7,0000平方米,住宅总建面积:29841.6平方米,容积率：,2.4,绿化率：30%,总户数：1000户,物业公司：新昌瑞安物业管理（上海）有限公司武汉分公司,（预计竣工时间为2016年，分阶段落成）,经济指标,客户定位,：面向社会各阶层,（目标客户群包括工薪阶层、学生阶层、为学生而选择这里的家长，有小资阶级、银领、金领阶级）,置业关键词：江景房、豪宅、学区房,武汉天地 引领,21,世纪国际都市生活典范,项目整体定位,：打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目,规划,2,【,项目鸟瞰图,】,京汉大道,沿江大道,中山大道,黄埔大桥,B,地块,A,地块,商业街区,整体规划,地块由长江二桥的引桥分隔为各处东西的,A,、,B,两片，规划净用地面积,719,亩，,其中,A,地块以办公、餐饮、娱乐、零售为主，包括一幢,250,米高的标志性建筑（在建）；,B,地块以住宅为主，有商业、写字楼、国际学校、国际幼儿园所等辅以小区商业配套设施。,项目占地,:61,万平方米，,总建筑面积约,:147,万平方米,A,地块,B,地块,规模,71,万,76,万,占比,48%,52%,一期住宅,二期住宅,三期住宅,四期住宅（待建）,业态分布及物业配比,京汉大道,B,地块,A,地块,住宅,商务商业,写字楼,酒店,商业街,体育配套,A,地块,B,地块,名称,住宅,商业,商务群,住宅,商业,（含会所）,商业街,酒店、办公、商业,规模,20.4,万平米,5.7万,45,万平米,76,万,占比,12%,34%,一期住宅,二期住宅,三期住宅,四期住宅（待建）,商业街区,B,地块（规划中）,一期住宅,二期商业,一期商业,二期住宅,前期以商业街+部分住宅的建设,开发模式,A地块：整体分两期开发,开发与经营模式延续上海新天地开发经验,这样的开发模式在早期建设时，不会过分的关注前期的利润回报，核心是创立独特的项目开发之外的品牌效应，以期在后期的地产开发中获得更高的商业利润。,聚集人气、打响品牌,高级住宅楼、五星级酒店、高档写字楼,提升品质,大型的综合体项目,B,地块高端豪宅品质,商业,3,商街靠近中心城区，交通优势明显，位于十字路口，,双面临街且临街面长,285米+150,米,A4,商业地块分析,一期建筑面积,17000，2007年9月试营业；,二期 建筑面积11000，2008年7月完工；,三期 建筑面积21000，2009年6月完工。,占地面积,建筑面积,容积率,绿化率,停车位,经营模式,租金,物业费,3.3万方,5.7+2.5万方,3.08,30%,600个,只租不售,80-120元/月,25元/,商业出租率达100%,商业经济指标,上下两层街道,商业动线分析,内部动线规划为内部大循环动线，这种动线设计的洄游性好，利于提升商户的可到达性，从而增加消费机会。,外部道路通畅，可直达商业街区,项目定位：集中餐饮、娱乐、文化、为一体的体验式商业街区,概念定位：满足区域内消费需求的区域级商业中心,目标消费群：客户定位为工薪阶层、中高等收入人群。,商业整体定位,整体建筑商业风格有,保留,9,栋建筑、沿袭保留建筑风格的新建筑和时尚钢结构玻璃窗,建筑三种风格穿插混搭而成;,辅以街道铺装、休息座椅和小品雕塑;,建筑以两层和三层为主，局部有四层、五层。,建筑 历史建筑形态,建筑形态,9,栋历史建筑,具有很大的保留价值，是历史传承以及文脉传递的重要媒介，这里古来多有水患，老建筑都建有高高的台阶，几级错落有致的室外台阶点缀出了老汉口建筑的神韵，彰显了汉口租界房屋的特色,穿插,时尚钢结构玻璃窗的建筑，,还植入了时尚的商品与元素，“小资”味弥漫了整个武汉天地的古街,建筑 现代建筑形态,通过小品景观，绿化，地铺，喷水池，街灯，艺术品，遮阳顶棚，休闲座椅来体现。,购物氛围的营造,漫步新天地，游人仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的江城，,处处体现着小资的情调，如今这里已成为江城白领阶层最喜爱的消费场所。,与建筑外立面 不同的是，内部则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、度身订做，体现现代休闲生活的气氛部，非常现代和时尚,内部空间装饰,商业街商户落位：餐饮（,42,家）,1.,四季恋,2.,牙买加咖啡,4.,古家海南鸡饭,6.,仟吉西饼,8.,巴适,9.,彩云轩,11.,燕之屋,13.,琥珀餐厅,15.,小城故事小吃部,16.,吉米在线,17.,知味粥,20.,巴黎吧,22.,汉口人家,26.,御甲堂养生餐厅,27.,禾绿回转寿司,28.,美国,BR-31,冰激凌,29.,金津咖喱,30,优果果吧,32.,古记面馆,33.,甜蜜蜜港式甜品店,34.,法朵澳葡餐厅,36.,丹青宴庄,39.,小城故事餐厅,42.,品楚味小吃,43.,享一刻,44.,馋艺堂,45.,丽豪茶餐厅,47.,家西餐厅,50.,海鸣轩酒家,51.,芙蓉堂,55.,家泰国餐厅,56.,战锅策,58.,帕帕罗蒂,60.Kaldi,咖啡茶吧,62.,维根艺厨素食餐厅,63.,品三月花园时尚餐厅,64.,港饮港食,70.,山姆大叔美国美食,73.,彩云南,76.,伊莉维尔,78.,满记甜品,A.,百帝园,papas,韩式餐厅,A,3.,武汉天地专卖店,5.,新居舍,7.,骏德酒业,10.,珂丝塔水晶店,12.I Do,珠宝,21.,雅印上品,24.,台北老爷国际花艺店,25.Premium,童装,35.Eco,生活风尚,37.,卡拉等高尔夫专卖,38.,美莲社新空间,40.,女儿绣,41.Finn home,家居,48.Idea show生活馆,52.,老屋书吧,53.,琦珂风尚首饰,54.,优尼杂货铺,61.Viktoria Gogo,65.Glossy,66.,怡夕,nisiss,67.,塞略特国际商店,68.,花时间,74.,安奈蒂,商业街商户落位：零售（,23,家）,商业街商户落位：休闲、娱乐、服务（,14,家）,14.,美语天地,18.,思妍丽,19.,天上人间发型,23.,贝尔曼钢琴、小提琴教育中心,31.,双城酒吧,46.V12,酒吧,49.,交通银行,57.NOW Pub,酒吧,59.One&Night A+,概念清吧,69.,英雄年代电玩,71.CGV,星星国际影城,72.,汤尼英盖形象设计,75.,美丽田园,77.,威可思俱乐部,另有展厅一家、,业态占比,从项目业态占比中可看出，餐饮业态占比达,55%，娱乐虽仅占7%，但电影院、KTV的体量较大，其目的在于通过目的型消费业态，吸引客群消费，聚集人气，辅以38%的零售业态提升项目坪效。,商业业态,项目总结,武汉天地商业街位于地块最南端，靠近汉口核心区域，周边多成熟居住区、学校、政府机关，客群数量、质量得以保障。,武汉天地属旧城改造项目，沿袭原有历史建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的打造，希望通过民国时期的建筑风格引起武汉本土消费者的文化共鸣。,占比过半的餐饮业态辅以娱乐、零售，能有效聚集项目人气，提高项目的知名度,。,商务区,4,武汉天地商务群,建筑面积45万平方米包括企业中心5号在内的,4栋国际甲级办公楼，大型国际时尚购物中心和五星级酒店,等组成，依托瑞安房地产的总体规划理念和先进开发模式，未来必将成为武汉沿江商务区的核心,武汉沿江商务区,地标写字楼（在建）,写字楼（待建）,企业中心,5,号（建成）,酒店（在建）,商业（待建）,塑造汉口新地标，丰富天际轮廓线项目用地的西北角规划布局了,约,297米,的超高层建筑，结合汉口大门的规划理念，塑造了汉口的新地标，统领区域的景观形态。,地 标,企业中心5号,总建筑面积,59,054 平方米 另建有地库23,853平方米,建筑高度（,m),130m,建筑层数,地上30层、地下3层,结构,框架,核心筒形式,层高,/净高/平均进深,4.25米/2.75米/12.4米,标准层面积（）,1987 平方米/层,停车位,413（地下）,竣工日期,2011年10月31日,商 务,企业中心5号,企业中心,5号地处武汉天地繁华商业区，让工作和休闲没有时差,为武汉首座国际甲,A级写字楼,“武汉天地企业中心5号”改进传统的大堂设计，首层9.6米挑空大堂宽敞而明亮，高档石材背景墙，以非凡鉴赏力令每一个独具慧眼的人在这里全情投入。自动扶梯连接室外至首层大堂、多功能室及会议室。每一处细节都体现了对每一个人的关怀，皆为热爱工作的人而打造,大堂+,电梯厅,商务中心提供各种会议场所、设施和服务，设有高科技会议室（可同声翻译）、标准会议室、培训室、临时办公室等，同时提供各类视频会议、电话会议、国际性会议等通讯服务设备，为各公司客户举行董事会、学术会议、公司年会、新闻发布会、培训会及其它各种会议提供全面周到的服务和设施。,服 务,户型,标准层平面图,无柱、实用,的平面空间,每层,1978,平方米无柱大开间。,1978,幕墙系统,单元式幕墙，,Double Low-E 中空低辐射玻璃,空调系统,VAV全空气中央空调系统盘,电梯设备,14部德国蒂森克虏伯电梯（Thyssen Krupp）客梯分高低区运行（载重:1600kg）,2部消防电梯（载重:1600kg）,电信系统,全楼光纤，为高速网络、卫星及其他系统预留充足接口,楼控系统,智能楼控,BMS系统,智能化,住宅,5,一期住宅,二期住宅,三期住宅,住宅一期,总建筑面积,6.9,万平方米,住宅二期,总建筑面积,8.9,万平方米,住宅三期,总建筑面积,5,万平方米,三栋多层、两栋超高层、,5,套联排别墅,整体提升,多层级高层,五至八层，十一层和三十三层,多层级高层,五至八层，十一层和三十三层,A,地块住宅,御江苑,武汉天地住宅销售,2007年10月,2008年5月3日,2010年12月,第一期一组团,第二组团推出约,260套精装修公寓,3期102套,当日售罄,当日即售出约,180套,当日即售出约91套,70%,销售火爆,规 划,住宅项目内多层小高层、高层住宅基本都配有大面积的观景窗，每个独立的组团业主可以观赏到辽阔江景和长江二桥，居住舒适度较高。,每个组团内采用围合式环形连接，布局紧凑，立体式园林设计，移步易景，打造优雅的户外空间；,此外围合布局可形成邻里互动的交往空间,户 型,空间分布均匀，各房间都留有充分面积，户型方正,;,餐厅与客厅相连，且配有宽阔的观景阳台，可以观赏到长江与汉口江滩的一线风景,;,.,主卧配有宽大观景窗，正对长江，给业主更大的居住舒适感,;,次卧也设计有观景飘窗,;,厨房配有工作阳台，增大采光面积与操作空间，卫生间干湿分区。,T21,座,A8,户型,2,房,2,厅,1,卫 建筑面积,86,T21,座,A9户型,3,房,2,厅,2,卫 建筑面积,130,户型方正、南北通透,;,入户即是餐厅与厨房，客厅面积较大，且配有生活阳台，观景效果较好,;,主卧配有大面积观景窗，以及独立卫生间，该楼栋前方为多层建筑，视线无遮挡，二桥、长江、江滩的风景一览无遗,;,其余,2,个次卧均配有较大面积的观景飘窗，满足了居住者多方位的观景需求,;,该户型同样为精装修，业主只需购买家居，以及一些软装饰即可入住。,T1,座,3,楼,01,单元,(,首层）,4,房,2,厅,3,卫 建筑面积,190,三期,小高层户型,首层有地面层私人花园，以增加户外活动空间；,赠送大面积的服务阳台及设配平台，可改造的空间大；,2,房,+,客厅南向设计，舒适性好；,两个房间为套房设计，,户型优点：,户型不足：,大面积户型段，靓点不足；,入口没有独立的玄关设计，私密性不好；,南向次卧正对卫生间的门；,T6-9,地下,2,层，地上,3,层,建筑面积,306.66,4,房,3,厅,4,卫,三期,联排别墅户型,尊贵私家电梯,大 面积赠送地下两层空间，三个车位，,可作为主人运动空间；,-1,层独立的保姆套房；,客厅挑空设计；空间大气；,一层不含卧室，动静分离；,厨房，含中岛吧台；,二层两件次卧，含独立的家庭室；,三层主卧南向大套间设计，私密性强，含独立的大露台，观景效果佳；,顶层超大的露台花园，景观视野极佳；,一、二期,三期,客厅,电视,日立超薄液晶电视,厨房,灶具,德国德格（单开门）,西门子（点火联动功能）,冰箱,德国德格（单开门）,德国德格（双开门）,微波炉,德国德格,德国德格,烤箱,西门子（进口系列，有LED时钟设置）,消毒柜,西门子（智能全消毒）,热水器,能率,卫生间,龙头花洒,科勒,德国汉斯格雅,浴缸,科勒,科勒按摩浴缸（双人豪华浴缸）,台盆,科勒,科勒,座便,科勒,TOTO卫洗丽,智能化,垃圾处理器,ISE,净水器,HONEYWELL,中央空调,大金VRV中央空调,外墙保温技术,通力高速节能电梯,国际标准打造精装空间，以一流材质匹配业主的尊崇身份，以人性化的考虑处理每个细节。并在武汉首个引入“三年保修保养计划”，领创住宅服务先河,。,标准上升,精装修品牌,会所内设有视听室、棋牌室、台球室、乒乓球、羽毛球场、网球场、篮球场、儿童游乐房、儿童舞蹈房、多功能厅、恒温游泳池、健身房、红酒吧、阅览室等等。,配套私属双会所,会所1：建筑面积2800,会所内设有视听室、棋牌室、台球室、乒乓球、羽毛球场、网球场、篮球场、儿童游乐房、儿童舞蹈房、多功能厅、恒温游泳池、健身房、红酒吧、阅览室等等。,鼎级会所,会所二：建筑面积3300,规划有住宅、商业、写字楼、国际学校、国际幼儿园所等。,继续秉承可持续发展理念，在御江璟城全面实践“住宅产业化,预制件生产”，这在武汉尚属首例，即在加工厂内将门窗、阳台、楼梯等全部加工制造好之后，运到施工现场进行吊装，最大限度保证建筑品质，提升居住品质。,武汉天地御江璟城将继续沿用御江苑的“围合式组团”，并倾力打造“亲情社区”。,“,B,地块住宅,御江璟城,武汉天地住宅顶级之作,四期住宅（待建）,升级之作,物业,6,新昌瑞安物业管理,总结,7,未完,待续,“完全建好的武汉天地将会是什么模样？,下一步将加快武汉天地各个项目，特别是武汉天地商务群的建设。建成后将成为集甲级写字楼、五星级酒店、高档百货等为一体的武汉市中心配套最齐全的商务中心，为市民提供全新的商务体验。,“整体规划清新而人性化，将城市繁华与生态、文化相融合，住宅、商业、商务、教育等配套资源的合理搭配布局，从整体上保证了武汉天地项目的高端、便利和可持续性。随着,B,地块御江璟城的开建，未来武汉天地定将成为武汉配套最齐全的国际化居住、工作、休闲、生活区，引领,21,世纪武汉最高端的国际时尚生活典范。,总 结,商业街：改造后无论是招商还是建筑，无疑是成功的；但与上海的新天地相比还是有一些差距，可以多加入一些历史人文展览区域。,住宅：高端住宅，引领武汉的国际生活典范，但住宅品质没有太大靓点。,THE END!,