中国房地产项目开发流程及其运作模式.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序,0,第一部分 房地产开发基本常识,一、房地产投资的概念,广义概念：,房地产投资是将一定的资金投入到土地开发、房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务等活动中，以期在未来获得收益或避免风险的一种投资活动。,狭义概念：,仅指房地产开发投资。,即投资者从购买土地使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，通过销售或租赁转让给其他投资者或使用者，从而收回投资，实现预期收益目标的活动过程。,房地产投资活动的经济实质,实现资金的增值。,1二、房地产投资类型,1,、,按投资方式分类,直接投资：,投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直接参与有关的投资经营管理。,间接投资：,投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参与有关的投资经营管理。,2,、按投资的经济内容分类,土地开发投资,房屋开发投资,房地产经营（包括买卖、租赁）投资,物业管理和服务投资,2,三、房地产开发投资的特点,由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资具有区别于其他投资的固有特点：,商品性,营利性,产品的非流动性,投资数额大,投资周期长,对专业知识和管理经验具有高度依赖性,市场的区域性和区域的价格差异性,与金融及法律密切相关,受政策的影响较大,影响投资的风险因素多,3,四、决定房地产开发投资的基本要素,收益,成本,对未来的预期,4,五、房地产开发投资应遵循的原则,遵守社会利益原则,盈利和增值的原则,有效规避风险的原则,投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则,时机适宜原则,便易操作原则,5,六、影响房地产开发投资效果的风险因素（共,6,大类,26,种）,政治风险,战争,长时间的暴乱、群众性运动,国家政局变化,台湾海峡局势变化,政策风险,土地政策,金融政策,税收政策,地方性的政策规定变化,房地产制度变革,产业政策,社会风险,区域经济的不平衡发展,总体规划改变,技术风险,设计及施工技术规范变化,异常工程地质变化,规划技术指标改变,经济风险,土地成本变化,商品房市场价格整体波动,政策性的费用变化,城市整体经济以及居民收入水平变化,工程造价异常波动,房地产租赁市场变化,企业资金供应计划的变化,金融政策及证券市场变化,自然风险,地震、海啸、台风,火灾,极端恶劣天气,6,七、房地产的三级市场架构,1,、房地产一级市场,土地出让市场,是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场,。,是所有者与经营者的纵向流通市场。,主要特点：,市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有权，只是对其使用权进行交易。,国家直接调控垄断经营。,明确规定各类用地的使用性质和年限。土地出让价格的实质是“租赁价格”，租赁费用一次性收取。,出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、拍卖、挂牌等四种。,7,房地产三级市场架构,（续）,2,、房地产二级市场,房地产转让市场或开发经营市场,是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用者之间进行横向交易转让的市场。,主要特点：,房地产商品流通由经营向使用消费平行转移，可以说是由房地产开发向房地产消费使用的转移。,交易的商品是房地产的统一体，即房屋产权与土地使用权。,经营者须经资质审批，商品的销售实行“预售许可”制度。,除政策性用房由政府统一定价定向销售外，交易完全市场化，不受国家垄断或政策控制。,交易完成的时间比较长，涉及的经济法律关系多,。,8,房地产三级市场架构（续）,3,、房地产三级市场,房地产再转让市场,是房地产消费者之间进行房地产商品再转让的市场，属于调剂余缺、从新配置的市场。,主要特点：,土地使用者、房屋所有人将所取得的一定年限的土地使用权或房屋所有权及其房屋所占有和使用的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、买卖、赠与、继承、交换。,土地开发必须达到一定的条件才可获准转让。,9,八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定,一、主要技术经济指标,1,、规划用地面积：,指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。,2,、建设用地面积：,可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。,3,、建筑占地面积：,指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。,4,、建筑密度,：,建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（）。,5,、容积率：,项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。,6,、绿地率：,项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（,%,）。,10,主要,技术经济指标,（续）,7,、住宅停车率：,汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（,%,）。,8,、地下室：,房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的,1/2,以上者。,9,、半地下室：,房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的,1/3,，且不超过,1/2,者。,10,、层高：,上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。,11,、室内净高：,楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。,12,、建筑高度：,多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高度；高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。,11,主要技术经济指标（续）,13,、住宅建筑层数的划分标准：,建筑设计规范规定,住宅设计规范,规定：,低层住宅：,一层至三层；,多层住宅：,四层至六层；,中高层住宅：,七层至九层；,高层住宅：,十层以上。,消防规范规定：,多层住宅,:九层及九层以下的普通住宅（含底层设有商业服务网点的住宅）；,高层住宅,:,十层及十层以上的普通住宅（含底层设有商业网点的 住宅）；,其中：,二类高层：,十层至十八层的普通住宅；,一类高层：,十九层及十九层以上的普通住宅。,民间习惯叫法,小高层：,十层至十八层的住宅；,大高层：,十九层及十九层以上的住宅；,12,主要技术经济指标（续）,14,、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）,（,1,）住宅楼：,供居住使用的建筑。,单元式住宅：,由多个住宅单元拼接而成，每个单元均设有楼梯或楼梯与电梯的住宅。,塔式住宅（也称独立单元式住宅或点式住宅）：,以公共楼梯或楼梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住宅组成一个单元独立建造，且每套住宅的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离不超过,10,米的住宅。,通廊式住宅：,由公共楼梯或楼梯与电梯通过内、外廊进入各套住宅，且至少有一套住房的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离超过,10,米的住宅。,跃层式住宅：,设有套内楼梯且每套包含两层或三层楼面的住宅。,跃廊式住宅：,通过一层水平共用走道，联系两层或三层楼面各套住房的住宅。,（,2,）商住楼：,由底部商业营业厅和住宅组成的建筑。,（,3,）综合楼：,具有两种或两种以上使用功能的建筑。,（,4,）其他：,办公楼、商业楼、酒店等等。,13,主要技术经济指标（续）,15,、面积指标,建筑面积,:,具备上盖且结构牢固，层高在,2.2,米以上的永久性建筑的房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等。,使用面积：,房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。,居室面积：,仅指卧室、起居室（厅）的使用面积。,产权面积：,系指权属人（或称产权人）依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。,销售面积：,包括房屋套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积组成。,套内面积：,由房屋外围墙体中心线的水平投影面积和阳台应计算的面积组成。,共有建筑面积：,指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积。,14,（二）各类住宅主要技术规范要求,住宅楼是供居住使用的建筑，不同的住宅楼虽然具有同样的使用功能，但是不同类型的住宅楼由于其在建筑层数、平面组合方式等方面的不同，在建筑、结构、消防、民防等技术规范的要求上存在较大的差异，并最终导致建造成本和公共面积比例的差异，在确定项目开发方案时应慎重。,15,各类住宅主要规范要求比较分析表,1,公共部位设计,类别,多层,A (6,层,),多层,B,（,79,层）,二类高层,A,（,1011,层）,二类高层,B,（,1218,层）,一类高层,（,19,层）,一个楼梯间,可设,非封闭楼梯间,，楼梯间可不通至屋面。,可设,非封闭楼梯间,，但楼梯间应通至屋顶平台；当分户门为乙级防火门或设封闭楼梯间时，楼梯间可不通至屋顶平台,。,单元式住宅每单元,4,户，且户门为乙级防火门或楼梯间设简易喷淋时可,设非封闭楼梯间,；每单元,4,户时，应设,封闭楼梯间,。楼梯间应天然采光和自然通风，且相邻两单元在屋顶平台连通。,单元式住宅每单元只设,一个封闭楼梯间,时，从第,10,层起每三层应设连接相邻单元楼梯、前室或走道的连廊；一梯两户的单元式住宅，可从第,10,层起每层相邻单元设置连通的阳台或凹廊。,当每单元（每层,6,户、面积,650M,2,）设,1,个防烟楼梯间时，可不设连廊。,单元式住宅可只设,1,座防烟楼梯间,，但从第,10,层起，每层应设置连通相邻单元前室或走廊的连廊。,入户门不应直接开向前室；前室设简易喷淋时，允许,2,户，前室设自动喷淋时，允许,2,户以上的户门，直接开向前室。,塔式住宅（每层,8,户、面积,650M,2,），应设,防烟楼梯间。,两个楼梯间,711,层的通廊式住宅应设两个以上,封闭楼梯间。,12,层及,12,层以上的通廊式住宅应设,2,个以上,防烟楼梯间,.,18,层以上的塔式住宅应设,2,个防烟楼梯间,电 梯,入口层楼面距室外地面的高度超过,16,米以上的必须设置电梯。,应设,电梯,每单元应不少于,2,台，单元式住宅每单元只设,1,台时，应设连廊。,每单元电梯应不少于,2,台,消防电梯,不要求,设置消防电梯,塔式住宅,应设,消防电梯,应设,消防电梯,应设,消防电梯,16,各类住宅主要规范要求比较分析表,2,类别,多层（,9,层以下）,二类高层,B,（,1018,层）,一类高层（,19,层以上）,消防 通道,小区内宜设消防车道，宽度,3.5M,，,R9M,建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，二类高层住宅应沿建筑的一个长边布置，高层商住楼、一类高层住宅应沿建筑的两个长边布置。,消防车道宽度,4.0M,，,R12M,；消防车道距高层建筑外墙宜,5,米。,联体住宅群，当一个方向建筑物的沿街长度超过,150,米或总长度超过,220,米时，应在适中位置设置穿过建筑的消防通道，其净宽和净高均不应小于,4,米。,建筑物应设有连通街道和内院的人行通道，净宽不得小于,1.2,米，间距不宜超过,80,米。,消防登高面（仅用于高层建筑）,可利用消防车道作为消防登高场地，但应满足,5,米,车道内侧距住宅外墙,12,米。登高面应靠近住宅的阳台或公共楼梯间，且在此范围内应设有楼梯间的出口；,登高面一侧不宜布置裙房，当布置裙房时应满足：高度,5,米，进深,4,米。,长度：塔式住宅不应小于建筑周长的,1/4,，单元式、通廊式住宅不应小于建筑的一个长边长度,防火间距,多层,不应小于,6,米，两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙时间距不限，较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于,3.5,米；相邻外墙为非燃烧体，门窗洞口面积不超过外墙面积的,5%,且洞口不正对开设时间距为不小于,4.5,米。,高层,高层,+,高层,13,米，高层,+,裙房（或其他民用建筑）,9,米，裙房,+,裙房,(,或其他民用建筑）,6,米；两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙或比相邻较低的建筑屋面高,15,米及以下范围内的外墙为不设门窗洞的防火墙时，间距不限；较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于,4,米。,17,各类住宅主要规范要求比较分析表,3,类别,多层,A,（,6,层）,多层,B,（,79,层）,二类高层,A,（,1011,层）,二类高层,B,（,1218,层）,一类高层,（,19,层）,消防供电,三级,负荷供电（单回路）,二级,负荷供电,(,电网双回路或一回电网供电加自备发电机,),一级,负荷供电（电网双回路加自备发电机）,消防给水,室内,6,层以下可不设室内消防给水设施。,79,层应设室内消火栓给水系统。,底层设置的商业网点宜设置自动喷淋。,应设室内消火栓给水系统，,每层,8,户、每层,650M,2,的塔式住宅可设,1,根消防竖管，但须采用双阀双出口型消火栓。,商业部分应设置自动喷淋。,室内应设,2,根消防竖管保证同层,2,个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围的任何部位。,电梯前室、公共走道、商业部分应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统。,室外,消火栓间距,120,米，,室外消火栓间距,40,米，,供水,应满足两路市政进水，确有困难时可设一路进水。,应满足两路市政进水。,结构,框架或砖混结构，,框架结构,框架或短肢剪力墙结构,框架或框架剪力墙结构，结构抗震等级为二级（三级）,框架剪力墙结构或剪力墙结构，结构抗震等级为二级。,结构抗震等级为三级,民防,多层（,9,层）：,按地上总建筑面积的,2%,修建民防地下室，,高层（,10,层）：,按建筑底层面积修建“满堂红”民防地下室。,18,第二部分 房地产项目开发全程运作程序,房地产项目开发的全过程一般要经过以下五个阶段：,1,、项目确立阶段,2,、项目前期阶段,3,、项目实施阶段,工程施工和产品销售。,4,、项目验收交付阶段,5,、收尾阶段,具体内容详见,房地产项目开发全程运作程序图,19,房地产项目开发全程运作程序图,1,20,房地产项目开发全程运作程序图,1,房地产项目开发全程运作程序图,2,21,房地产项目开发全程运作程序图,3,22,第三部分房地产项目开发成本及开发周期,一、项目开发成本费用构成及其资金投入特点,房地产开发项目的成本和费用构成复杂、变化因素多、不确定性大，不同类型的开发项目，由于选择不同的建筑类型、层数和结构，建筑装饰标准、机电设备和配套设施配置标准以及工程地质状况不同等等，在开发成本和费用方面都存在一定的差异。在此难以笼统的谈论项目具体的成本和费用标准，仅就一般房地产开发项目通常的成本和费用构成以及相关的资金投入特点作一些简要的说明。,23,开发项目主要成本与费用构成一览表,开发直接成本,土地成本,应缴土地出让金,征地及拆迁安置补偿费,土地其他成本,契税,前期费用,开发方案企划费,基础设施配套费,临时设施费,勘察设计费,报批及其他杂费,工程建造成本,主体工程,主体建安工程,机电设备安装工程,配套设施,工程费,电力,供水,煤气,电话、电视,安防及智能化设施,雨污水及道路,园林绿化景观工程,质监及监理费,工程质量监督费,工程监理费,其他成本,不可预见费,物业公共维修基金,财务费用,期间费用,项目管理费,销售费用,24,开发项目主要成本费用的资金投入特点,表,1,成本及费用项目,资金投入特点,土地购置成本,应缴土地出让金,按土地出让合同的规定付款，取得土地证前付清。征地及拆迁安置补偿费,根据拆迁进度付款，一般应在施工图设计前（地质勘探需要）完成拆迁。,土地其他成本,主要是土地溢价或按合同规定应付给转让方的其他款项，按合同约定付款。,契税,在办理,“,土地证,”,前，按应缴土地出让金的,3%,计缴。,前期费用,开发方案企划费,一般在开发初期进行方案设计前进行，约为销售收入的,12,，付款多为分期。,勘察设计费,设计费：签合同付,20,，方案约占,30,40%,，初步设计完付至,50,，完成施工图付至,90%,，留,10%,作配合费，在竣工时付完。勘察费发生在方案后施工图设计前。,临时设施费,围墙在交地后即进行，施工用水、电、路约在开工前提前,12,个月完成。,报批及其他杂费,主要是审批规费，费用一般不高，根据审批进度，一般在开工前支付完。,基础设施配套费,一般在办理,工程规划许可证,时缴交。,25,开发项目主要成本费用的资金投入特点,表,2,成本及费用项目,资金投入特点,工程建造成本,主体工程,主体建安工程,不同项目的差异比较大，另列说明。,机电设备,安装工程,订货付,15%,30%,，到货付至,70%,，安装合格后付至,95,，留,5%,保修金。,电梯：,供货期,2,3,个月，设备安装期,40,60,天,但土建配合期较长，一般在竣工前,46,个月到货；,发电机：,供货期,20,30,天，设备安装期,15,30,天。,配套,设施工程费,电力、供水,签施工合同后进场施工前付清全款。,电力：,一般在竣工之前的,46,个月签合同并进场。,供水：,在外脚手架拆除后立即进场施工，一般在竣工之前的,23,个月进行。,煤气,签施工合同时付,30%,，进场前付至,70,，通气前付,30,，进场时间一般在主体封顶且墙体施工完成后即进场。,电话、电视,安装一般在竣工之前的,24,个月进行。电话免费、有线电视签合同时付全款。,安防及智能化,安装一般在竣工之前的,24,个月进行，按进度付款。,雨污水及道路,在外脚手架拆除后立即进场施工，按进度付款。,园林绿化景观,一般在室外管线和道路完成后立即进场施工，按进度付款。,质检及监理费,质量监督费一般为监理费的10%,在开工前缴交，监理费按进度付款，常规为季付。,26,开发项目主要成本费用的资金投入特点,表,3,成本及费用项目,资金投入特点,其他 成本,物业维修基金,按工程总造价的,2%,在综合验收前缴交。,不可预见费,相对集中在拆迁、基础工程，设计施工强制性规范变化，建材机电设备市场价格波动，装修、配套设施标准的变化等。,财务费用,利息及筹资费用，据实发生。,期间费用,项目管理费,即时发生，应结合开发进度和人员到位情况合理安排。,销售费用,即时发生，应结合销售进度合理安排。,27,房地产开发项目主要经营税费表,营业税,按商品房销售收入（实际到账额）的,5,计算，按月计缴。,附加税,城市维护建设税按营业税的,7,计算，随营业税缴交。,教育费附加,按营业税的,3,计算，随营业税缴交。,地方教育费附加,按营业税的,1,计算，随营业税缴交。,印花税,按合同金额的,0.3,计算。,土地增值税,目前我市尚未正式开征。,企业所得税,目前我省各地基本上是采取预估利润（一般按销售收入的,15,），按月在缴纳营业税的同时预征所得税，项目开发结束后再据实征税的办法。,交易规费,合同鉴证费,住宅,3,元,/M,2,，店面,12,元,/M,2,，车库（位）,7,元,/M,2,或,200,元,/,位（无面积）。,由开发商缴交。,契税,按总房价的,3,，普通住宅按总房价的,1.5,计算。,由买受人缴交。,印花税土地登记费、房屋登记费、权证工本费：,住宅,185,元,/,宗起、店面或车库,255,元,/,宗起。,由买受人缴交。,28,二、项目开发周期,房地产开发项目开发运作过程涉及的政府审批部门和审批事项多，各地的地方性法规、审批环节、审批时限不尽相同；不同开发地点的地质情况变化比较大，不同建筑类别在设计和施工技术规范方面差异比较大，不同地区在技术规范要求和施工限制条件方面也存在一定的差异，加之开发商实力、管理经验和项目建造标准的不同，这些因素都直接影响着项目的开发周期。因此，对项目的开发周期不能一慨而论，应根据各项目的实际情况进行具体的分析和评判。,29,房地产项目开发工期分析表,开发阶段,步骤分项,多层,(9,层以下,),二类高层,(1018,层,),一类高层,(1930,层,),前期阶段,项目定位及开发策划,3060,天,方案设计,2030,天,初步设计,30,45,天,地质勘探,2030,天,施工图设计,6090,天,报批及其他,4590,天,临时设施及施工招标,3060,天,综合工期,一般为,9,个月，快则,6,个月，慢则一年,主体工程,施工,基础工程,砼基础：,2030,天,；,桩基：,3090,天，验收,30,天。,地下室工程,40,天,60,90,天,60,120,天,主体结构工程,每月,3,层,每月,4,层,每月,46,层,土建后期及设备安装,90150,天,150240,天,180300,天,综合验收,室外配套设施工程,60180,天,收尾阶段,产权证办理及财务清算,三个月,半年,30,讲座中的相当部分内容纯属个人观点，水平有限，差错之处在所难免，敬请予以批评指正！欢迎提出不同观点共同交流讨论！,谢谢！,THANK 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