房地产投融资方式探讨.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,度假（休闲）地产专题研究,房地产投融资方式探讨,2,融资对于房地产行业的重要性,1,融资模式的探讨,2,度假地产融资可行性探讨,3,3,融资对于房地产行业的重要性,4,房地产资金来源现状分析,国内贷款占比,自筹资金占比,利用外资占比,其他资金,占比,自有权益资金占,20%,借款等其他自筹占,15%,定金及预付占,25%,个人按揭占,16%,2006,19.6%,31.9%,1.47%,47%,2007,18.7%,31.6%,1.74%,48%,2008,19%,39.5%,1.9%,39.6%,2009,19.7%,31%,0.8%,48.5%,2010,17.3%,36.8%,1.1%,44.8%,房地产,开发,资金来源情况,平均占比,19%,34%,1%,46%,融资需求大，形成以银行信贷为主导的融资格局：,自筹资金中只有,20%,为自有权益,资金，融资需求大,占有,较大比重,的“自筹资金”,和“其他资金”中,有很大比例来自于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有,55%,甚至更高,来自银行系统。,5,房地产融资的重要性,银行信贷的收紧，促使房地产开发商向其他融资渠道寻求资金。,高于银行的融资成本促使房地产开发商审慎对待项目的盈利能力和成本控制。,在开发过程中使用怎样的融资方式将影响项目的开发过程。,融资模式和开发模式最终将紧密联系。,金融工具将与房地产行业密不可分,6,融资模式的探讨,7,融资,模式的构建,融资模式,构建,投资者角度,融,资者角度,行业前景和发展空间,商业模式和盈利能力,经营,团队和经营管理能力,融资成本、融资规模以及融资期限,风险控制,融资模式的构建需要从投资者的需求出发，并结合项目自身情况打造融资架构，选取融资方式。,8,融资,模式构建的,核心要素,投资者角度,以投资者的心态换位思考，打造企业核心,竞争力,，提高自身投资价值,经营团队和经营管理能力,明确清晰的商业模式,充分的行业前景和发展空间,一,个企业或项目有好的行业前景才具有投资价值,：,可持续发展,的潜力（已经过验证或可以预见）；,得到,如政策、经济等条件因素,支撑,。,在,良好的行业前景基础上构建的公司价值体系：,从,战略层面构建可实现的价值体系和公司运营管理的内在逻辑结构；,独立的盈利,模式；,商业模式具有,扩张性和可复制,性,。,好的,经营团队是成功的关键,：,良好,的经营团队能够按照既定的价值链体系高效运营管理，并不断完善提升；,良好的经营团队能够用业绩向资本市场获得认同；,良好的,经营团队,能够提供正确的,价值,判断,9,融资方式选取的指标,要素,融资者角度,房地产企业在选择最适合自己的融资方式时，首先要考虑融资成本的高低、融资规模的大小以及融资期限的长短,。,一般来说,，融资成本与开发时间、融资方式密切相关。融资成本随开发时间而变化，立项前最高，随着项目的进展逐渐降低,。,因此,在选择融资方式时必须考量每个项目的实际情况，以及企业自身可承受资金成本的能力来决定什么时候采用什么方式最适合。,项目风险,。项目顺利运营是资金运营的基础,；,财务风险。融资之前应先对企业资本结构中自有资本和债务资本的比例进行衡量，明确企业能够承受的最佳财务杠杆范围,；,政策风险,，,如,限购、限贷以及出台紧缩的信贷政策等。这些影响了从相应渠道获取资金的难易程度和资金成本。,在融资的实际操作中，,开发商,更多,的考虑是不同开发阶段的融资方式的选取以及相应的风险控制，,这,相较,从,投资者的角度打造价值,体系更为,具象化，,指标化,。,1,、融资成本、融资规模以及融资期限,立项前 土地证、规划证、施工证 销售证,基金,15%-30,%,信托,12%-15%,银行,10%-12%,开发商能承受的资金成本,2,、风险控制,10,融资模式构建形成良性循环,风险控制,项目开发、,成本控制,融资方式,和资金,项目盈利,和投资者回报,经营模式,构建,融资模式,构建,11,主要的融资方式,银行贷款,房地产信托,房地产基金,REITs,上市,融资,公司债券,银行贷款,随着银行信贷的紧缩，房企获取来自银行的资金规模将越来越小。,申请,房地产开发,贷款应,满足四证齐全且自有资金应不低于开发项目总投资的,35%,的条件,。,房地产,开发贷款期限一般不超过三年（含三年）,。,目前,，银行开发贷受到很大程度的限制，在某些地区已属于半停滞状态，且贷款利率普遍在基准利率的基础上上浮,10,%-30%,。,具体要求,：,12,房地产基金,REITs,上市,融资,公司债券,银行贷款,房地产信托,房地产信托,房地产信托基本结构,信托模式比较分析,具体条件,银行开发贷款门槛的提高使更多的焦点逐渐投向了房地产信托融资,主要的融资方式,13,房地产信托,银行贷款,房地产信托,房地产基金,REITs,上市,融资,公司债券,房地产信托基本结构,信托模式比较分析,具体条件,按照投资方式，信托主要有：债权型信托、股权型信托、权益型信托和混合型信托（债,+,股）,主要的融资方式,14,银行贷款,房地产信托,房地产基金,REITs,上市,融资,公司债券,房地产信托,房地产信托基本结构,信托模式比较分析,具体条件,今后房地产开发商从信托渠道融资的成本或将再度提升，融资难度也将增大，信托或将不再担当房地产开发商,“,救命稻草,”,的角色。,债权,型信托,融资,需满足,：,四,证齐全,；开发,项目计划,30%,的开发资金,；开发商,具有房地产开发二级资质。贷款期限一般为,1-3,年，定期支付固定利息,。,股权,型信托,融资,期限,较长，原则上无投资限制。信托收益在项目结算后按股权比例,分成或,与开发商签订溢价回购协议,。要求,投资回报,较高,。,权益,型,信托,投资适用于,具有成熟物业的房地产公司以及进入开发项目后期的房地产公司融资,。,房地产信托融资,成本面临上升压力。,大型国企和大型上市公司信托产品利率为,11%-15%,之间，而中小型房企融资利率则达到,18%,以上。,大型国企或上市公司,一般企业,高风险、高收益,资信不佳,11%-15%,18%,20%,22%-24%,主要的融资方式,15,银行贷款,房地产信托,房地产基金,REITs,上市,融资,公司债券,房地产基金,房地产,投资基金对房地产企业的投资可以进行股权投资也可以进行债权,投资,；,此,类基金投资的收益回报根据风险不同，要求在,15%-30%,具体要求,：,相对于受到银监会监管的银行贷款和房地产信托，基金投资方式更为灵活，其投资标准和投资限制主要来自于基金内部管理团队对于风险的控制,主要的融资方式,16,银行贷款,房地产信托,房地产基金,REITs,上市,融资,公司债券,REITs,具体要求,：,REITs,的投资期限较长，收益主要源自,REITs,所持有房地产的定期租金、抵押贷款利息等稳定的收入，且预期收益率一般,较高,；,其,净收益的,90%,以上都必须以分红的方式返还投资者。,REITs,是一个具有高额收益且风险较小的投资工具。由于,REITs,大多在证券交易所挂牌交易，所以其具有很强的流动性。,主要的融资方式,17,银行贷款,房地产信托,房地产基金,REITs,上市,融资,公司债券,上市融资,直接上市,：,设立,满,3,年,，连续,三年盈利,，管理,层近三年没有发生变更，净资产收益率每年,不低于,10%,，累计对外投资额不得超过净资产的,50%,，总资产负债率不得低于,70%,，所有者权益至少,5000,万,；,借壳上市：,借,壳上市对资产质量以及业务盈利能力要求不高，且时间短、成本低、易筹、审核通过难度,不大,；,壳公司本身的历史遗留问题，尤其是财务黑洞，将会对入主企业的融资产生不利影响,具体要求,：,国内,房地产在,A,股上市主要以借壳上市,为主,，,IPO,所占比例较小,主要的融资方式,18,银行贷款,房地产信托,房地产基金,REITs,上市,融资,公司债券,公司债券,具体要求,：,公司发行债券需满足,最近,一期经审计的净资产,额符合,法律、行政法规和中国证监会的有关规定,；最近,3,个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券,1,年的利息,；发行,后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的,40,%,的条件,公司债券,的还款期限较长以募集说明约定，还款来源是公司的,经营利,润,，,因此,公司债券持有人承担着一定的,风险,。,主要的融资方式,19,融资方式比较,上市,REIT,s,房地产信托,基金,公司债,银行贷款,融,资规模,一,般,一,般,一,般,大,大,大,融,资期限,3,年以内,2-5,年,3-5,年,3-5,年,7-8,年,长,期,融,资阶段,四,证全齐,可项,目初期参与,可项,目初期参与,公,司上市,多,个成熟物业后,公,司上市,融,资成本,8,%,12,%-15%,15,%-30%,5,%-7%,10,%,高,政,策影响,中,-,高,中,-,高,低,-,中,中,-,高,无,政策,高,适,应范围,项,目层面,项,目层面,项,目,/,公司层面,公,司层面,公,司层面,公司层面,20,度假地产融资可行性探讨,21,点,面,体,以海南、都江堰等地为试点，深度发掘项目亮点，形成标杆,以项目为融资个体，以项目盈利回报投资者,以标杆试点为参照，有选择进行复制、扩张，形成模式雏形。,多个项目集合为资产包，形成融资体，所融资金在项目包内使用，以项目包的整体收益作为投资回报基础,可初步构建平台体系,商业模式成熟，通过构建平台，下设多个项目，使之自成体系，能够良好运营并产生合理回报。,形成平台体系，平台融资和项目融资相结合，确保资金结构合力配置,度假地产融资体系构建,22,度假地产融资模式,项目,1,项目,2,项目,3,项目,N,银行、信托、基金等短期投资,战略合作、基金、上市等股权、债权长期投资,项目性融资,大平台,企业融资平台为项目的融资提供支持和便利，同时短期项目性融资补给平台运作，建立资源的共享，提高资金的使用效率，实现稳步的增长。,