小产权房问题分析陈莹.doc

小产权房问题
——法学班 陈莹 2012101123
小产权房是在我国城乡二元体制的背景下，伴随城市化的快速发展和城市人口的快速增长以及城市住房供不应求，房价不断攀升而产生并发展起来的。近年来尽管国家有关部门多次出台文件，禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的房屋，但小产权房仍然游走在法律的边缘，在全国范围蓬勃发展，蔓延壮大。本文将对小产权房的相关问题进行阐述。
一、小产权房概述
小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
二、小产权房性质
　“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
三、 小产权房与大产权房的区分
　　　首先产权的性质不同。小产权是一种不完全产权，它只包括房屋的使用权，大产权是一种完全产权，它包括房产使用权以及国有土地使用权。因此，两者的本质区别在于是否获得了土地使用权。
　　　其次房屋转让流通的程序不同。大产权房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成，可以直接买卖。小产权房一般不得进行买卖流通，如若转让则要在转让时补缴土地出让金。
四、　小产权房最新政策
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。
根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，加上其产权不完整，购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。
五、小产权房与现行法律规定存在很多的冲突
第一，小产权房的开发与现行法律规定的土地利用总体规划的冲突。
　根据《土地管理法》有关土地利用的规定，土地被分为各种不同的用途，其中农用地（为农村集体经济组织所有的土地）的用途更改受到严格控制。如要将农用地改变为建设用地，须经过严格的审批程序。然而，小产权房是由农村集体经济组织、开发商自行开发，未经过《土地管理法》第43条和第44条规定程序办理征用手续，因此，它与现行的土地利用总体规划是矛盾的。
第二，小产权房的销售合同与现行法律规定相抵触
根据现行房产交易的有关法律规范，房屋产权取得须符合如下要件方能成立：要件之一是须有合法的买卖合同。法律明确规定不动产所有权的变更合同应当为书面形式，并且合同当事人必须有处分标的的权利，另外标的必须合法存在，否则合同无法律效力。而小产权房的销售并不完全符合以上几个要件，虽然从现有的资料看，消费者与开发商都签有书面形式的房屋买卖合同，但是，该合同的标的——小产权房的存在并不符合法律规定；另外，由于开发商没有取得开发房产所占用土地的使用权，因此开发商开发小产权房的行为有违有关土地法律法规，从而不具有处分小产权房的权利，合同的当事人不具有合同标的的处分权，因此该合同不符合合同法的相关规定。
第三，登记与现行法律的规定不相符合。
　　不动产的交易须进行登记方能有效保证不动产所有权人的利益。《城市房地产地产管理法》第60条规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”由于小产权房未能满足上述法律条文的要求，因此，在交易过程中不能依房地产法规的规定进行合法的登记并取得产权证书。有的消费者虽能取得“房产证”，但此种证书的颁发机关不符合上述规定的行政级别。因此，小产权房的登记及产权证书的颁发与现行相关法律规范也是相抵触的。
六、小产权房买卖纠纷案例
1、因为开发商承诺某小产权房项目很快就可以办理房产证，小李考虑到价格便宜便签下内部协议。孰料相关手续办理一拖再拖、办证时间遥遥无期，办不了按揭的小李只有借钱交了房款。另外小李的妻子已怀孕，由于落不了户，孩子将来的上学问题等等均受到影响。
2、城市居民购买小产权房如果遇到拆迁可否获得补偿？
解析1：小产权房面临的政策风险很大，国家对小产权房的禁令不断，而南京亦早在2003年8月就在全市范围内开展了全面清理处置小产权房的专项行动，办证的两个重要环节，即政府批复和开发商缴齐土地出让金，符合这两个条件者少之又少，开发商的宣传不能轻信。同时购买小产权房小产权房只能一次性付款、不能获得银行按揭，且小产权房无法落户，这些风险购房者必须清楚认识。
解析2：小产权房一旦涉及到拆迁赔偿等，原来的房主会以私下买卖不合法为由，要求全额得到拆迁赔偿，而买家很难得到补偿，风险很大。
七、小产权房购买风险
(一)法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
(二)房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
(三)政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
(四)监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证
八、解决建议
　 小产权房问题的实质是地方(乡镇政府、村委会、部分农民)、开发商钻了政策或管理的空子，开发了本无权开发的国有土地，通过建房后出售获得了一定的利益；而购房者在不得上市的条件下，以相对较低的价格获得了使用权，且使用权往往长达50年、70年。
由于购买者也成千上万，且牵涉着许多人的实际利益。所以，如果久拖不决，一是账面上的土地乃至耕地已经变性，名不符实；二是购房者心里总不踏实。但如果无条件解禁，或只是象征性处罚，那么，带来的实际问题，一是国有土地在法律层面上的真正流失（尽管其在使用形态上已经流失）；二是对更多花更高价钱购买大产权房的公民来说，则是一种不公。
因此，解决问题虽然不能一刀切，但也要兼顾平衡。就全国层面而言，应该由国务院或至少是国土资源部、城乡和住房建设部、农业部等部委携手，对小产权房进行普查，并测算如果使其合法化，将有多少耕地、土地在账面上变性，对红线有多大影响。如果在可接受的范围内，就分地区分情况制定处罚和补交标准，稳步推进，解决遗留问题。如果当初各地严格执法，出现一例违法案件就查处纠正，小产权房的问题本不会出现。更重要的是，今后必须违法必究。所以，对新建“小产权房”无论有多大阻力，都要坚决查处。