城市综合体简介.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/12/31 Wednesday,#,城 市 综 合 体 介 绍,一，城市综合体的二个定义,定义,A,：,HOPSCA,。其中,:,H,：,HOTEL,（酒店）；,O,：,OFFICE,（办公）；,P,：,PARK,（公园）；,S,：,SHOPPING,（购物）；,C,：,CULUTRE,（文化）；,A,：,APARTMENT,（公寓）,将,商业,/,酒店,/,办公,/,居住,/,文娱,/,休憩,集合为一体的多功能复型，相互作用，互为价值链的高度集约式复合建筑群。,定义,B,：将,办公,/,居住,/,办公,/,酒店,/,展览,/,会议,/,餐饮,/,文娱,/,交通,（九大城市活动功能）中三项以上的城市功能活动空间进行组合，在各部分之间建立一种互依互助的能动关系，形成一个多功能,/,高效率的城市综合体。,简单讲,MALL,是在毗邻的建筑群,/,一个大建筑物中，设许多商店和餐馆，与以前的购物中心相比，规模大,/,功能多,/,商品和服务全,二，城市综合体的特征,1,，城市综合体的典型特征,A,，超大空间尺度。,B,，通道树形交通体系：,将建筑群的地下,/,地上的交通和公共空间的交通自,成一体，同时又与城市街道,/,地铁,/,停车场,/,市内公 树干和树枝 共交通设施有机联系，组成一套完善的“通道型体系，形成丰富多变的街道空间（内街,/,外街,/,广场）,C,，现代城市景观设计,D,，高科技集成设施,E,，功能的复合性,F,，高可达性,G,，整体的统一性,H,，土地使用的均衡性,J,，空间的连续性,对内,/,对外交通联系的完整性,K,，巨大的社会效应和升值潜力,L,，投资巨大，建设周期长。,三，城市综合体的本质,/,意义,/,产生条件,本质：以建筑组群为载体，将城市活动九大功能进行组合,达,成组,群内建筑,互为价值链，克服单一建筑功能的局限性，达到,建筑组群高质量的整体功能和个体建筑功能的优化和聚集，,获取更大的商业性升值,意义,:A,提升城市价值和形象,B,动区域经济增长，创造社会就业岗位,C,成为当下地方政府推动城市化进程的商业模型，将政府,行变为企业行为，,产生条件：,A,城市经济,GDP,高增长,/,产业集聚,B,人口的高密度及流动性,C,城市的高地价,/,中心区地价飚升而导致土地的集约,化利用（资金高投入,/,建筑高容量,/,效益高回报）,四，城市综合体的演变,A,，国外的综合体：,1,，罗马卡拉卡拉浴场,2,，美国洛克菲勒中心,/,法国拉德芳斯,3,，日本东京六本木（历经,17,年建成）,B,，国内的综合体：,1,解放前，北京的东安市场,2,，自,2000,年后，,深圳,中信城市广场,/,华润万象城等；,上海,新天地,/,浦东嘉里中心,/,国金中心,/,大宁国际,/,五角场万达广场等；,北京,华贸中心,/,东方广场等；,常州,-,新北万达广场等；,泰州,华润万象城；,无锡,-,华润万象城等,3,，杭州市政府提出“要建,100,个城市综合体”,4,，城市化的推进，掀起综合体建设的热潮,C,，不同历史期的“,MALL”,有不同的形态，现代的“,MALL”,是商业竞争进入经济垄断、资本高聚集的产物，属顶级商业形态，具备高附加值的效应，,Mall,在欧美的成功引为样版，成为国内发展商投资商业地产的主流模式，,五，现代城市综合体的五个价值,1,，可售住宅,/,公寓,/,写字楼项目，实现短期现金回报,2,，酒店,/,自持商业的长期租金回报,3,，城市化对建筑群组的资产价值的倍增,4,，资本价值的倍增，通过基金,/,上市,/,债卷等其它资本通道，实现乘数的变现,5,，商业附加值，成功的综合体，不但使自身地块的价值提高，还带动整个周边土地和建筑的价值和价格大幅提高，,商业附加值,的提升，是通过以下要素而实现,：,A,，,好的项目策划,/,商业策划,B,，优秀的项目建筑规划,/,建筑设计,/,室内设计,/,景观、灯光设计,C,，好的运营管理,D,，时间成本沉淀,六，城市综合体的种类,城市综合体可按性能,/,地块,/,品味进行以下分类,A,按性能分：,商务综合体,没有住宅的纯综合体,生活综合体,住宅比例大于,30%,单一综合体,没有住宅,/,公寓等居住型的净综合体,/,一个集,合了三种功能的超高层建筑，,泛综合体集群,一个以上的综合体或都市商圈,B,按地段分：,都市中心型综合体,副中心（区域和新城）型综合体,C,按品味分：,高端奢侈型综合体,常指一线城市的都市中心型综合体,以,五星酒店,/,五,A,写字楼和国际一线奢侈,品牌为主的高端商业中心为代表,中档生活型综合体,-,常指二,/,三线城市,/,一线城市区域商业中,心，,以三星酒店,/,较小体量的写字楼,/,以大卖场为主力店的的商业,七，华润和万达综合体开发的模式,华润万象城：首座深圳万象城，,目前在杭州,/,沈阳,/,南宁,/,成都,/,郑,州无锡,/,常州,/,青岛,/,重庆,/,合肥,/泰州,/,上海等落户,商业模式：主力店,+,半主力店,+,次主力店,+,专卖店,特点：,A,汇集众多顶级品牌,B,业态组合丰富,C,垂直同步停车楼,+,中庭,+,哑铃型动线,发展新战略：自,2008,年，华润提出全新的综合体商业模式,“住宅,+,商业,+,增值服务”三位一体模式,九，综合体实例,A,，上海中山公园龙之梦,A,，公交站,B,，轻轨站,C,，地铁站,大型商业（付中心级）,/,酒店（丽晶）,/,写字楼,建筑形态：广场,/,大空间,/,天光中庭,/,步行街,/,环型动线,/,无死角,商业业态：主力店（百货,/,超市）,/,半主力店（旗舰店）,/,次主,力店,/,专卖店,/,影院,B,上海大宁国际广场,项目占地：,5.5,万平米,总建筑面积：,25,万平米,其中地上：,20,万平米,/,地下,5,万平米,业态：酒店,/,商业,/,美食,/,影院,/,办公,教育,/,公寓,/,生活配套等,街坊式综合体,街区式布局，适应城市副中心及三、四线城市的商业综合体模式,此项目设,11,个大小广场和庭院，,2km,室外步行街，,1300,个车位,C,上海陆家嘴国金中心,购物中心,/,酒店,/,写字楼,/,公寓,都市中心型城市综合体,/,高端奢侈型城市综合体,总高度,;260M/250M,占地,2.5,万平米,总建面：,40,万平米,其中酒店：,10,万平米,写字楼：,21,万平米,商业/,公寓：,9,万平米,容积率：,6.21,写字楼：汇丰银行,酒店：利兹卡尔顿,设计公司：西萨佩里,投资：,80,亿港元,工期：,34,个月,土地集约化利用范例,A,国际流行时尚,B,优质购物空间,C,商品丰富独特,D,服务机能聚集,E,文化艺术联,动,F,活动丰富多样（结合节日举办主题活动）,G,交通便利通达,H,购物停车方便,D,，常州新北万达广场,项目占地：,7.44,万平米，总建面：,38.11,万平米（地上,29.81,万平米,/,地下,8.3,万平米）容积率：,4,大型商业建面：,10.74,万平米,（,酒店,/,办公,/,卖场,/,商业,/,公寓,/,住宅,）,街坊式城市综合体A,，设内街和外街,形成外铺和内铺,B,，通过小商铺的销售，实现资金快速变现,C,设二条消防环道,D,，设二个人流集散广场,没有大的中庭，有狭长天井和天窗,设众多小商铺与大空间百货,/,超市,/,卖场相结合,楼层四层，按,10000,平米防火分区容易满足商业功能的需求,5000,平米防火分区易满足商业空间的布局,影院设于五层，可设直达一层的疏散楼梯,可进行屋面疏散,高层部分：设,4000,平米防火分区，可用于百货,/,购物中心,/,大型超市,-,自持商业物业持续回报,设三个高层办公塔楼，租,/,售大量的办公面积，调控资金短期,/,长期回报,E,上海五角场万达广场,商业,+,办公,+,影城,的城市综合体,/,属万达定单式商业综合体,区位属上海市副中心,/,市级商业中心,/,第二大商圈,/,覆盖周边,200,多万人口,项目占地：,6.012,万平米,/,总建面：,33.47,万平米,商业：,21,万平米容积率,:5.56/800,多个停车位,第一食品,5F/2.1,万平米；巴黎春天百货,7F/4.,万平米；和乐家居,5F/3.3,万平米；沃尔玛,4F/2.8,万平米,F,华润深圳万象城,深圳万象城以优异的地理位置,/,项目设计,/,招商运营保证了项目良好的经营，成为华南,/,全国商业地产学习和借鉴的对象,公共交通：二个地铁站,/,五个公交站，距罗湖口岸,/,黄冈空岸都很近（最远六站抵达）,G,南京河西汇金中心,项目总用地：,132,916.8,平米,总建筑面积：,1117,454,平米,地下建筑：,340,868,平米,地上建筑：,776,585,平米,容积率：,6.0,限高：,400 M,五栋写字楼,/,万豪酒高端购物中心,/,公店,/,寓,2,个,300,米高双子塔,(,超,5A,级甲级写字楼,/2,个甲级写字楼,/1,个精品办公,7.0,万高端商业,2,个高端公寓,/1,个精品公寓,F,宝龙常州钟楼城市综合体,-,调整后方案,此项目毗邻雨润常州的城市综合体项目,项目位于常州钟楼新城，位于常州西部，按常州近期规划，“提升中心，发展南北，完善东西”，因西部紧接沪宁高速，规划定位为物流园区和新材料产业园区,钟楼新城“一心一轴六片”（玉龙路科技街，棕榈路金融街，梧桐路商贸街，青枫公园中央商务区，西林市场物流集散区，现代化教育示范区）,十，城市综合体的风险,A,和记在广州开发的城市,综合体项目,西城都荟,B,项目占地,:7.1,万平米，,总建面积：,8.8,万平米,/,地下一层,/,地上三层,C,业态：商业（百货,+,时尚,名店）,/,餐饮,/,影院,E,目前状态：,2012,年底开业，,4F,购物中心，人气不佳，招商未见起色，已被和记,25,亿出售。,商业物业的价值不在于租金回报，而是物业升值，现金回报远不及住宅和写字楼，而物业的的升值部分，如果不变现就不能显现,项目位于广州天鹅商圈。为地铁上盖的大型综合体，计划吸引佛山,/,南海,/,珠三角等地的客群，打造广州,佛山都市圈的核心区,广州西城都荟广场,