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上海市房地产开发企业诚信承诺活动的实施方案

加强社会诚信体系建设是上海社会经济发展的客观需要，是规范和完善社会主义市场经济、推进精神文明建设的必要举措，是构建社会主义和谐社会的一项重要基础工作。
加强房地产开发行业诚信体系建设，有利于增强从业人员的诚信理念和信用意识，规范房地产开发企业的市场经营行为，提高房地产开发行业的社会诚信度，从而提高房地产行业的整体水平。
上海市房地产开发企业诚信承诺活动（以下简称诚信承诺活动）是行业诚信体系建设的一个载体。为有序推进诚信承诺活动，现就诚信承诺活动的开展制定本实施方案。
一、诚信承诺活动的目的要求
开展诚信承诺活动的目的是，发挥诚信承诺企业在行业中的典型示范作用，营造“有信者荣、失信者耻、无信者忧”的行业氛围，强化房地产开发企业的社会责任感，引导企业诚信自律、依法经营，向社会提供合格产品和优质服务，让消费者“放心买房、买放心房”，以促进房地产市场持续、有序、健康发展。
诚信承诺活动的开展，要按照市政府关于建立社会诚信体系、整顿规范市场经济秩序、促进行业协会发展的要求，循序渐进，逐年深入，不断扩大活动的覆盖面。行业协会要发挥行业自律的职能，组织好诚信承诺活动。2005年先组织社会知名度、信誉度好的房地产开发企业参加诚信承诺活动，在行业中树立一批诚信自律的典型，逐年滚动发展，争取用3－5年的时间形成覆盖全行业的诚信体系。
诚信承诺活动的开展，要与上海市消费者权益保护委员会（以下简称市消保委）、上海市精神文明建设委员会办公室（以下简称市文明办）主办的上海市服务诚信先进单位认定活动相衔接。诚信承诺活动中评选出的先进企业，直接向上海市服务诚信先进单位认定机构推荐。
二、诚信承诺活动的组织机构
诚信承诺活动由上海市房地产行业协会（以下简称市房协）为主办单位，市房地资源局、市工商局为支持单位，市文明办、市消保委为指导单位，邀请《解放日报》、《文汇报》、《新民晚报》、《新闻报》、《房地产时报》以及上海电视台、东方电视台、上海广播电台、东方广播电台为协办单位。并由主办、支持、指导单位以及部分协办单位的有关负责人，组成诚信承诺活动领导小组。
诚信承诺活动领导小组下设诚信承诺活动办公室。诚信承诺活动办公室设在市房协。由诚信承诺活动办公室负责日常管理工作。
三、诚信承诺的内容和标准
参加诚信承诺活动的房地产开发企业，应当向社会作出以下承诺：
第一条 保证商品房销售手续合法
依法办理商品房销售手续。预售的商品房已依法取得预售许可证；现售的商品房已依法取得房地产权证。
所有的商品房预售和现售信息均在“网上房地产”公开；所有签约的商品房预售合同和商品房出售合同均按规定进行网上备案。网上备案的商品房预售合同7天内办理预告登记；网上备案的商品房出售合同20天内办理转移登记。
签署网上备案诚信承诺书，保证网上、媒体和其他渠道发布的所有信息，均是真实的、及时的。不发布虚假的楼盘供求信息，不发布虚假的楼盘价格信息，不签订虚假的销售合同，不隐瞒楼盘瑕疵信息。
第二条 保证商品房质量合格
依法进行商品房竣工验收备案；商品住宅实行《上海市新建住宅交付使用许可证》、《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》制度。确保住房主体结构质量合格。出现质量问题，在保修期内及时修复，造成损失的，依法赔偿。
新建住宅全装修应符合和不低于样板房的装修标准，装修质量符合国家相关标准。
第三条 保证商品房广告真实合法
发布的商品房销售广告，包括售楼书等销售宣传资料，按规定注明预售许可证的核准文号、房地产权证号，并标注忠告语。商品房销售广告可以作为商品房销售合同的附件。
第四条 保证商品房买卖合同条款平等合法
采用上海市工商局和上海市房地局制定的示范文本签约。企业统一印制的合同补充条款已送工商局备案。不使用诱导、强迫等不正当手段促成签约，充分尊重购房者的意愿和对合同条款提出修改意见的合法权益。
第五条 保证按约定期限交房
按商品房销售合同约定的时间和方式交付房屋；延期交房或交付房屋的面积、质量与合同约定不相符合的，按合同约定的违约责任主动进行赔偿。在销售楼盘的房价上升时，杜绝故意延期交房，造成合同违约，迫使购房者退房的行为；在销售楼盘的房价下跌时，如须延期交房的，应自觉维护合同约定的购房者的退房权利。
第六条 保证依法处理商品房面积争议
维护购房者对所购房屋面积计算的知情权，签订商品房预售合同时向购房者提供《房屋建筑面积计算表》，签订商品房出售合同时向购房者提供《房屋建筑面积测算表》。商品房销售合同约定的面积与实际面积不一致时，按合同约定的方式处理，合同未约定的按建设部《商品房销售管理办法》处理。
第七条 保证按规定期限办理房地产权证
按照商品房销售合同约定的时间，办出购房者的房地产权证；合同未作约定的，商品房在交付之日起的90天内办出购房者的房地产权证，现售的商品房在签约之日起的90天内办出购房者的房地产权证。严格按照合同约定承担办不出权证的违约责任。
第八条 保证前期物业管理到位
商品房销售合同包含前期物业服务的内容，并依法承担物业保修等责任；制定或联合制定的业主临时公约，不得侵害购房者的合法权益，并向购房人明示和说明；依法提供物业管理用房，交纳物业维修基金，并按规定办理与物业管理企业的承接验收手续，移交物业相关资料。
以上八条承诺条款，如有理解不一致之处，均以现行的房地产法律、法规、规范性文件的规定为准。
以上八条承诺中，商品房质量问题涉及到施工企业的，全装修房质量问题涉及到装修企业的，商品房销售问题涉及到经纪代理企业的，前期物业管理问题涉及到物业管理企业的，均由房地产开发企业面向消费者承担承诺的责任。凡发生这些问题的争议和投诉，房地产开发企业应及时为消费者处理解决，然后向涉及的企业追索责任。
四、诚信承诺活动的启动与报名
诚信承诺活动采取年初报名，年末评选的办法。由在本市依法登记注册的房地产开发企业自愿报名参加。诚信承诺活动启动的第一年，鉴于树立行业诚信自律典型和行业协会积累经验的需要，报名条件的起点高一点。以后，每年年初接受新参加诚信承诺活动的企业报名，逐年扩大企业的参与面，让更多的企业参加到诚信承诺活动中来。
2005年年初报名参加诚信承诺活动的企业，应该是社会知名度高、信誉度好，能够在行业诚信体系建设中做出表率的房地产开发企业。其报名条件是：
1、依法取得房地产开发资质满三年；
2、累计开发销售商品房建筑面积10万平方米以上，质量合格，销售合同履约规范，消费者反映良好；
3、有规范的开发经营管理制度和诚信服务管理制度；
4、有处理消费者投诉的部门或专（兼）职人员，能依法、公正、及时地处理消费者投诉；
5、自报名之日的前三年内，无因不诚信经营行为而被新闻批评，无严重侵害消费者权益的行为，无行政处罚记录；
6、以企业集团的名义参加诚信承诺活动，其在本市的项目公司和控股公司的承诺责任，均由企业集团承担。
报名参加诚信承诺活动的企业，应填报《上海市房地产开发企业诚信承诺活动报名表》、《上海房地产开发企业诚信档案登记表》（表式另行设计）。
诚信承诺活动办公室对报名企业先行预审，并在市房协网站上向社会公示一周，经诚信承诺活动领导小组审定后，对参加活动的企业给予“上海市房地产开发企业诚信承诺活动——诚信承诺企业（以下简称诚信承诺企业）”称号，并召开全市行业性会议，公布诚信承诺企业名单，授予诚信承诺企业标志牌。同时，在媒体和网站上进行公告，并宣传诚信承诺企业的先进事迹。
五、诚信承诺企业的跟踪监督
市房协和各工作委员会设专人负责对诚信承诺企业进行跟踪监督，并在新闻媒体中聘请义务诚信监督员，协助跟踪监督。跟踪监督的主要内容是：（1）企业诚信服务制度、信用管理制度的建设和执行情况。（2）企业处理消费者投诉的部门和专职人员配置情况，以及对消费者投诉的受理和解决情况。（3）保持与工商、建设房地产行政主管部门的联系，掌握企业奖惩情况；保持与消保委、房地局投诉中心的联系，掌握和分析投诉及其处理情况，督促企业兑现承诺，妥善处理消费者投诉。（4）必要时，也可向消费者了解情况和进行问卷调查。（5）每年年中，组织诚信承诺企业座谈会，交流诚信服务和处理消费者投诉的经验和好的做法，促进诚信承诺活动的深入开展。
在跟踪监督中，如发现诚信承诺企业有受行政处罚、媒体批评、严重侵害消费者权益等违法违规行为，经核实后，可提请诚信承诺活动领导小组作出警示、撤消诚信承诺企业称号及收回诚信承诺企业标志牌等处理，并向社会公告。
六、诚信档案的建立和记录
市房协网站建立房地产开发企业诚信档案数据库。诚信档案数据库应与市房地资源局的房地产开发企业信用档案系统相衔接，并作为该系统采集信用信息的渠道之一。
诚信档案数据库先储入诚信承诺企业的诚信档案，按企业设置网页，向社会公开，接受监督。以后每年对新参加诚信承诺活动的企业增设网页，逐年扩大诚信档案的覆盖面。
诚信承诺企业的诚信档案包括以下三方面的内容。
1、基本情况：企业名称、企业地址、邮编、营业执照编号、法人代表、企业性质、经营范围、企业从事房地产开发经营时间、资质等级及其证书编号、董事长、总经理、联系电话、传真、电子信箱……
已开发楼盘：时间、名称、地址、建筑面积……
正在销售的楼盘：时间、名称、地址、建筑面积……
2、诚信良好记录：曾获得的政府部门和行业协会评定的上海市服务诚信先进单位、上海市房地产开企业50强、上海市优秀住宅综合奖和单项奖、上海市建筑施工白玉兰奖和浦江杯奖、上海市著名商标、上海市房地产关注品牌（商标）……
银行资信等级、企业合同信用等级……
积极处理投诉，体现企业恪守诚信的典型……
3、诚信不良记录：工商、建筑施工、房地产行政主管部门的警告、处罚、“黑名单”……
不按时处理投诉，拒不整改的违背诚信的事例……
诚信档案的初始信息，根据诚信承诺企业填报的《上海市房地产开发企业诚信档案登记表》，经核实后记录档案；诚信档案后续信息和变更信息，通过跟踪监督渠道采集，也可以由企业自主提供，其诚信良好的记录特别是诚信不良记录，需经核实和领导批准（权限另定）后，方可记入诚信档案。
尚未参加诚信承诺活动的企业如有恪守诚信的典型事迹，或者发现有被行政处罚、媒体批评，以及严重侵害消费者权益等违法违规行为的，可在诚信档案中另设网页予以记录备查。
七、诚信承诺先进企业的评选与推荐
每年年末，对诚信承诺活动开展情况进行检查总结，评选诚信承诺先进企业。诚信承诺先进企业在诚信承诺企业中产生，由诚信承诺企业自愿申报。诚信承诺活动办公室根据诚信档案记录和跟踪监督情况，听取所在区房地局、消保委等部门的意见，进行初审，并在市房协网上公示一周。经领导小组审定的诚信承诺先进企业，授予“上海市房地产开发企业诚信承诺活动——诚信承诺先进企业”称号，并择优向上海市服务诚信先进单位认定机构推荐。（具体评选办法与标准另定）

　上海市房地产开发行业诚信体系建设调研组
　　　　　　　　2004年12月23日