漳州角美城市研究与房地产市场分析33p.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012/12/26,#,城市价值研究,宏观背景扫描,厦漳,泉一体化,厦门城市发展,漳州城市发展,角,美新城,宏观,背景扫描,宏观背景,海西建设,：是,我国沿海经济带的重要组成部分,，是,全国,区域,经济发展第四极，国家级战略定位,。,海峡西岸经济区概述,海峡西岸经济区东与台湾地区一水相隔，北承长江三角洲，南接珠江三角洲，是我国沿海经济带的重要组成部分，在全国区域经济发展布局中处于重要位置。福建省在海峡西岸经济区中居主体地位，与台湾地区地缘相近、血缘相亲、文缘相承、商缘相连、法缘相循，具有对台交往的独特优势,。重,大事记：,2005,年,10,月，在党的十六届五中全会上，支持海峡西岸经济发展写入,中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议,。,2006,年,10,月，正式公布的党的十六届六中全会关于构建社会主义和谐社会的决定中，再次重申支持海峡西岸经济发展。,2007,年,10,月，在党的十七大上，支持海峡西岸经济发展写入党的全国代表大会报告,。,2008,年,11,月，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在福建考察时,表示，,海峡西岸经济区建设呈现出巨大的空间和广阔的前景,。,2009,年,5,月,4,日国务院通过,关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见,。,宏观背景,海西下的,厦漳,泉都市圈,：是海西城市群的两大经济高地之一，区位、土地、产业等优势明显；是,海西城市群中城市圈发展的排头兵,。,海峡西岸经济区发展格局,厦漳泉都市圈,城市圈功能定位：,海西城市群,构建,福州大都市区和厦泉漳大都,市区两,大经济高地,。,其中厦漳泉都市圈进一步,发挥厦门经济特区龙头带动作用和泉州创业型城市的支撑带动作用，增强漳州的辐射带动能力，强化三市的分工、合作和协调，构建厦泉漳大都市区，提升参与国际竞争和两岸合作的能力,。,城市圈区位优势：,南邻广东省、直面台湾、内连龙岩、三明等地。,都市,圈产业发展：,厦门强化港口物流产业、旅游会展业、金融保险业、信息软件业和文化产业,；泉州强化特色商贸会展，信息创意和文化旅游,；漳州强化现代商贸服务,。,城市圈土地资源：,“八山一水一分田”，,闽南占有了福建省绝大部分的平原,。,漳州市,厦门市,泉州市,厦漳泉同城化,资料来源：海峡西岸经济区发展规划,全国区域经济发展第四极的大背景下，,厦门和漳州,发生了,巨,大变化！,厦漳泉一体化：,福建省“十二五”规划明确提出发展厦漳泉大都市区概念。,2015,年初步实现同城化，目前交通、通信、医疗等同城化项目大力推进中,。,启动：,2011,年,7,月,29,日，厦漳泉大都市区同城化第一次党政联席会议在厦门举,行,，,标志,着厦漳泉同城化建设正式启动；,近,期目标：,到,2012,年,，城,市轨道交通等一批重大同城化交通项目加快实施,，部,分领域公共服务实现同城化,。,中长期目标：,到,2015,年，交通通讯基础设施实现同城化联网、公共服务信息平台同城共用，基本公共服务有效融合，资源要素市场体系一体化形成，三市基本实现同城化发展,。,厦漳泉一体化,目标,项目,交通同城化,三市区内交通出行时间半小时通达等时圈、中心城区之间,1,小时通勤等时圈和三市中心城区至下级市（县）,1,小时通达。,龙厦铁路、厦深铁路、城际高速、厦成高速、厦漳,BRT,、厦漳跨海大桥、厦漳海底隧道、厦安高速、厦漳泉城市联盟线厦门路段（海翔大道）等重要项目,医疗同城化,一张医保卡在三地通用。,医学检验和影像检查结果互认；三地实现卫生应急资源共享；建立鉴定专家库资源共享制度，发生医疗事故，可申请由异地专家鉴定，医患纠纷也可请异地专家调解。,通信同城化,统一区号，在三地互打电话按市话标准收费,大力推进资费同城化，还包括公共服务领域、民生信息平台,(,如,12580,、,114,等,),以及电子政务、电子商务的同城化。,翔,安区：,重点,完善基础设施建,设，,土地主要用于港口、交通、物流、教育和居住用地,，,积极推进“五大基地、一座新城”的发展目标。,同安区：,主要以同安城区为中心，推进环东海域综合整治，加快旧城、旧村改造和滨海新城区建设，推进同安综合工业园区的建设，引导园区项目引进和土地集约利用，完善区内各级专业市场和区级配套公共设施。,海,沧区：,土地,主要用于保税港区、工业、物流,，重点拓展海沧湾片区。,集美,区：,是,文教旅游区，土地,主要用于教育、旅游、物流和居住用地，,重点拓展,杏林湾片区和厦门（新）站片区,。,单位：万,厦门城市发展,岛,外发展现状：,四大新城格局基本形成，,海沧、集美趋于饱和，,未来,10,年内居住用地,供给主要来自翔,安、杏林湾、后,溪、同,安。,厦门城市发展格局：,第一,层级处于成熟状态；第二层级的海沧、集美趋于饱和，杏林湾及翔安为热点片区；,包括角美在内的第三层级蓄势待发。,厦门城市发展,第一层级,岛,内：绝对的饱和,第二层级,海,沧、集美：土地紧缺，趋于饱和,杏林,湾、翔安：土地资源丰富，目前热点,第三层级,角美、同安、灌口、后溪：土地资源丰富，等待城市外拓的爆发时机,土地拍卖：,2012,年,6,月,26,日，厦门市国土局公开出让位于集美区,灌口镇,的,J2012P02-05,号,4,宗地块，其中，,J2012P02,、,J2012P04,、,J2012P025,号地由龙湖地产以,17.37,亿元的总价竞,得。,厦门岛,海沧,翔安,灌口,集美,杏林湾,同安,城市,第一层级,城市,第二层级,城市,第三层级,厦门市城市发展,格局：,后溪,角美,功能定位：,核心区,西部则包括漳州芗城区、龙文区、圆山新区等漳州城区。功能定位为：区域性服务业中心，制造业与服务业协调发展、都市农业发达的现代化都市区,。,区位优势：,临厦、近粤、对台，在海西建设中，将突出加强两岸合作交流，承接珠江三角洲产业转移。,土地资源：,全市土地面积共,1.26,万平方公里，拥有省内最大冲积平,原。,港口资源：,全省,6,个深水港湾中，漳州拥有,2,个（厦门湾、东山湾），拥有,3,个国家一级对外开放口岸（招银港区、后石港区、东山湾港区），港口资源丰富,。,交通,优势：,厦,漳跨海大桥、海底隧道、沈海高速、厦深高铁、厦漳国道、沿海大通道,等形成的一小时交通圈。,政治,因素：,随着,厦漳政府领导的调任，预计未来厦漳的互动将愈加频繁，需要后期重点关注,。,资料来源：海峡西岸经济区发展规划,厦漳泉都市圈下的漳州：,考虑到各核心区的功能定位及漳州市的区位、土地和劳动力等因素，,漳州将成为厦门第二产业转移的重要承接地,。,漳州城市发展,漳州市地形图,漳州产业：,农业是全国最发达区域之一，,是国家级外向型农业示范区，和海峡两岸（漳州）农业合作试验区。,产业发展状况：,漳州是新兴的工业城市，确立了食品、机械、电子、电力四大支柱产业和建材、旅游两个重点产业，工业化进程正在快速推进。全市主要工业生产行业有纺织、机械、电子、食品、包装、建材、制罐、医药等,15,个门类。同时，,漳州是全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和海峡两岸（漳州）农业合作实验区。,漳州城市发展,漳州城市发展格局：,顺应厦漳泉同城化，漳州采取主动态度，,重点,发展东部片区，拉近厦漳核心区距离，,以求融入,厦门，角美借势将升级为漳州副中心。,资料来源：漳州十二五规划,漳州市重点发展布局示意图,东山湾,厦门湾（南岸）,中心城市核心区,南太武滨海新区,古雷港经济开发区,角美,九龙生态经济区,一、城市空间发展,一核：,中心城市核心区,两湾：,厦门湾南岸、东山湾,四区,：,九龙生态经济区、,漳州台商投资区,、南太武滨海新区、古雷港经济开发区（积极承接台湾石化产业转移，建成国家级千亿产值石化产业基地,）,二、城市产业发展,以经济技术开发区、古雷石化产业园区为龙头，以海岸沿线及港区后方陆域为依托，加快建设国家级千亿元石化产业基地、特殊钢铁制品加工基地、临港装备制造业基地、农副产品加工产业基地，,形成与厦门产业互补与融合发展格局,。,漳州城市发展,角美新城,在厦门外拓，漳州东移的过程中，,角,美必然成为厦门第三层级，承担漳州城市副中心的地位,厦门市城市发展,格局：,厦门岛,海沧,翔安,灌口,集美,杏林湾,同安,城市,第一层级,城市,第二层级,城市,第三层级,厦门市城市发展,格局：,角美,厦门城市第三层级中,角美有怎样的优势？,发展简介：,1991,年批准,的第一个中外合资成片土地开发试验区,，,1998,年命名为漳州,市台商投资,区，,2003,年底由一,个建制镇和两个,省级开发区整合成立角,美工业综合开发区,。,地理位置：,九龙江,下游冲积平原，东接厦门海沧区，西邻漳州龙文区，南靠九龙江，北近长泰,县。,镇域,面积：,总面积,163,平方公里。,镇域人口：,2009,年末总人口约,21,万人，常住人口为,12.2,万人，暂住人口为,8.8,万人。,行政划分：,全区辖,31,个行政村、,7,个居委会、,2,个镇办农场。,侨乡、台胞祖地：,现有华人、华侨,37996,人，港澳同胞,7000,多人，分布在东南亚、大洋洲、美洲、欧洲等,21,个国家和地区。国内归侨、侨眷,29040,人，其中归侨,452,户、,5465,人；侨眷,1938,户、,23575,人；港澳眷属,5000,多人。,城市概况：,省,内最早的外资投资试点，依靠台资发展,成全国重点镇、千强,镇,。,角美新城,角美,角美,城市,地位,：,2012,年上升,至,国家级台商投资,区,，成为,海西经济一个新的增长点。,角美新城,福建省,拥有漳州、泉州、福州、海沧、杏林和集美,6,个“国字号”台商投资区,。,漳州,台商投资区成为漳州继东山经济技术开发区、漳州招商局经济技术开发区后，第三个享受现行国家级经济技术开发区政策的区域。,对,加快构建海峡西岸对台经贸文化合作前沿平台，推动漳州产业、港口和城市进一步做大做强，具有十分重要的意义,。,台商投资,区税务局揭牌仪式,台商投资区,授牌仪式,位于海西城市群中的区域,经济发展,高地之一的厦,泉漳大都,市区。,位于海西城市群,中,由,福州、宁德、莆田、厦门、泉州和漳州六个城市及周边城镇组成沿海城镇密集地带,。,厦漳一体化中的桥头堡，距离漳州中心区,18km,，距离厦门中心区,20km,。,角美,角美,角美新城,城市区位：,海西城市群发展核心区域内，东临厦门、西接漳州，,厦漳一体化的,桥头堡,，对比同安、南安及漳州港,与厦门岛的距离有优势。,灌口镇,后溪镇,同安区,南安市,漳州港,角美镇,与厦门,距离,14km,14km,23km,72km,60km,20km,交通现状：,厦漳,必经之路，,国道、高速、铁路、高铁汇集于此，对外交通便利，,厦门及,漳州在半小时交通圈，,对厦公交不,输于,岛内交通时间,。,角美新城,区域,交通：,G324,穿过镇区；角美动车站开通；距离沈海高速出口,6,公里；距离鹰厦铁路龙海站,10km,；对外交通便利；,厦漳必经之路,。,城市,交通：,翁角路，龙池大道，洪岱路，仁和路，,G324,国道；行程三横两纵路网；主要靠步行、电动车、自行车、小车等交通工具，城市公共交通缺乏。,厦漳自驾：,驱车到厦门约,25,分钟，到漳州约,25,分钟，均在,半个小时交通圈内,。,对厦公交：,853,路直达厦门轮渡，用时,50,分钟，,不输于岛内的交通时间,；,709,、,803,路直达海沧石，用时,35,分钟；,705,直达集美。,角美动车站,沈海高速,G324,鹰厦铁路,区域交通,龙池大道,洪岱路,翁角路,仁和路,G324,城市,交通,城市,经济,：,经济实力,强,，,在漳州市和厦门市堪比一个区；人均,GDP,高达,8.6,万元，在厦漳区域为最高，购买力强，,近期至,2015,年,GDP,将达到,220,亿元。,未来经济发展规划：,近期,到,2015,年，处于工业经济拉动时期之内，第三产业发展已经起步阶段，,增长速度保持,16,%,左右，地区生产总值达到,220,亿元,；,中期,（,20162020,），处于,二产优化、提升阶段，工业增长速度放缓，第三产业发展,处于发展,中期，属于增长期，保持在,14%,左右，地区生产总值达到,420,亿元,；,远期,（,20212030,），处于后工业时期，第三产业成为经济新的增长点，增长速度保持,在,10,%,左右，地区生产总值达到,1000,亿元。,角美新城,产业总体情况：,第二产业实力雄厚，经济完全靠第二产业拉动，三产基本没有发展，,具备成为厦门产业转移第一选择地的基础。,第一产业：产值基本保持不变；,第二产业：工业年产总值连年攀升，,约占全漳州市的六分之一，接近同安全区工业年总产值,，是漳州市的工业核心基地。,第三产业：服务型,的商业、金融、医疗、教育等建设的缺失与,不完善，,第三产业呈现,出比较迫切的,需求,。,角美新城,总体情况：,以工业为主的实体经济是漳州台商投资区加快发展的重要支撑。,2011,年该区工业投资完成,73.7,亿元，占全社会固定资产投资的,73.7%,，,比漳州全市平均水平,42.6%,高出,31,个百分点,。,产业结构,：,台资是区域经济发展重要支撑,。漳州台商投资区是福建省最早开发的外向型工业区之一，产业优势明显。近年来，,已培育形成电子光电、汽车制造、金属材料、食品加工、纸制品五大产业体系,。,项目投资：,漳州,台商投资区实施重点项目,140,个，总投资,559,亿元，其中百亿元以上项目,2,个（福欣特钢、联盛纸业）、十亿元以上项目,7,个、亿元以上项目,51,个,。,企业情况：,2011,年底，全区已有工业企业,869,家，投资总额,637.5,亿元，拥有台资企业,157,家，总投资,30,亿美元。,城市化与人口：,2011,年末总人口约,19,万人，,在周边镇区中人口总数最大,，随着高速城市化，,未来导入大量人口，将产生大量住宅、商业等需求。,角美新城,镇域人口,规模预测：,近期（,2010-2015,）,人口,规模为,26,万人,中期（,2016-2020,）,人口,规模为,34,万人,远期（,2021-2030,）,人口,规模为,49,万人,远景（,2030,以后,）,人口,规模达到,60,万人,城市化率,90%,城市化速度,初步城市化,低速发展期,高速发展期,稳定发展期,世界一般发展经验,角美所处阶段,城市,环境,：,城市形象、居住环境、商业环境较差，急需升级。,城市形象：,城市规划落后，城市建筑老陈，街道窄小，没有城市地标性建筑。,居住环境：,现有小区老旧，居住品质低，缺乏休闲娱乐等公共场所，居住环境拥挤。,角美新城,商业环境：,商业业态级别低，业种单一，缺乏休闲娱乐、餐饮等业态，购物环境差。,角,美将先于同为第三层级的同安、灌口、后溪等地爆发,，,它具有超强的吸引力，能够吸引厦门、漳州乃至整个海西的客户。,基于城市地位、区位、交通、经济、产业、人口等,优势：,市场简析,行业概况,住宅市场,Soho,市场,商铺市场,竞争环境,房地产发展：,随着中型社区、综合体等规模化开发的开始，房地产进入高速发展阶段。,中期发展,阶级,外来房企,重视楼盘品质,初级,发展阶段,初始,自建自住,高速发展阶段,规模化开发,综合体,2003,年以前，角美建的房子没有规划，不讲品质，不讲价格，也没有理念，大多建筑形态都是自建自住为主，满足的是最基本的居住,需求。,2005,年包括建发在内的房企进驻角美，重视楼盘品质。到了,2007-2008,年，多个大盘在角美动工。如“天翔世家”、汇景祥居”、“芗鹭温泉人家”等楼盘。,龙泉房地产开发项目,呈现,品牌化、规模化运作。如,“,龙泉华庭”、“龙泉御墅”、,“龙泉丽景”；本案,80,万综合体。水岸新城、富雅国际、星河,城市广场,”、“,丰泰财富广场,”等项目。,市场简析,板块划分：,分为老城区、新城区和龙池开发区三个板块，共七个楼盘，,4,个在售，,待售,楼盘,均,在新城区。,角美,老城区,2,个商业项目：,2011,年,7,月至今在售楼盘仅有星河,城市广场及丰泰财富广场，产品为公寓和商铺，没有住宅。,角美新城区,4,个住宅项目：,2011,年,7,月至今在售楼盘仅有龙泉华庭，产品为住宅。未来有水岸新城、富雅国际以及本案。,龙池开发区,1,个住宅项目：,2011,年,7,月之间在售楼盘仅云龙海岸三期，产品为公寓、两房、三房。,角美,新城区,龙池开发区,云龙海岸三期,星河,城市广场,丰泰财富广场,角美,老城区,龙泉,华庭,富雅国际,水岸新城,本案,待售,在售,市场简析,住宅市场：,区域内，角美的住宅市场处于,价值洼地,。,角美,灌口镇,海沧区,漳州,龙海市,漳州港,均价：,7500,元,/,均价：,1.1,万,-1.2,万元,/,均价：,5500-6000,元,/,均价：,7500-8000,元,/,均价：,8000-9000,元,/,均价：,5,500,元,/,市场简析,住宅市场：,2010,年,5,月至今总供应,34,万，去化率,68%,，,年去化量约,10,万,，呈单兵作战；,客户以角美为主，部分厦门，,目的为教育、自住，少量投资。,项目名称,开盘时间,供应量（）,去化率,均价（元,/,）,客群龙泉华庭,一期：,2010,年,5,月,二期：,2011,年,5,月,三期：,2012,年,9,月,18,万,80%,一期：,4000,二期：,5000,三期：,5500,80%,来自角美本地及在外生意人，,20%,来自厦门和漳州的投资客；购房目的主要是子女教育和改善居住品质；职业以泛公务员及个体户为主。,云龙海岸,三期,2011,年,10,月,16,万,54%,起价：,4800,均价：,5600,50%,为岛内或海沧上班客户，,50%,为本地及厦门的投资客；购房目的以自住为主，部分投资。,置业顾问：,角美镇区的从,2010,年开始仅一个楼盘在售，市场供给非常少，,就龙泉华庭而言，单盘年去化可,达到,6,万,。,对于镇区的住宅项目来说，若要导入大量的,供给，会,面临着客户容量的问题,，,需要考虑拓展厦门区域的,客户。,市场简析,Soho,市场：,2010,至今总供应约,4.3,万，去化约,50%,，,年去化量约,1,万,，均价,5200,元,/,；,客户以厦门及角美为主,，按照,600,元,/,月的租金测算，,回报率约,4%,。,项目名称,开盘时间,供应（）,去化率,均价（元,/,）,客群,备注,星河,城市广场,2011.3,1.3,万,61%,5200,80%,来自角美，,20%,来自厦门等地，购买目的为投资。,均采用直接销售，没有采取返租等形式。,丰泰财富广场,2010.1,1.1,万,84%,5300,80%,来自角美，,20%,来自厦门等地，购买目的是投资。,云龙海岸三期,2011.10,1.9,万,26%,5000,70%,来自厦门，,30%,来自角美，购房目的是投资。,置业顾问：角美当地人有一定的闲置资金，,但由于现在经济不景气，做生意比较难，,因此大部分选择投资,固定资产，很多客户愿意购置,soho,产品。,soho,客户：购置,soho,的目的不是自住，是由于现在没有太多的投资途径，而且货币一直在贬值，因此投资固定资产是相对较好的方式。,总价,15-20,万的,soho,在可接受范围，同时精装产品可以直接出租，每个月的租金,500-600,元左右，是相当合算的。,市场简析,商铺市场：,市场供应量小，约,1.5,万，去化率超过,95,%,，均价,1.5,万,-2,万元,/,，,客户以角美本地为主,；,访谈了解，角美人投资商铺的意识较强，有自营的目的。,项目名称,开盘时间,供应（）,去化率,均价（元,/,）,客群,星河,城市广场,2011,年,3,月,1.1,万,约,280,个店面,超过,95%,剩,9,个店面,1.5,万,主要是角美本地，购买目的为投资。,丰泰财富广场,2010,年,1,月,0.4,万,约,54,个店面,97%,剩,14,个店面,2,万,角美本地为主，购买目的是投资，拥有自营的考虑。,专业人士访谈：角美早期的商铺基本没有关门的租金较高可达,150,元,/,月，同时由于市场新店铺的供给很少，因此商铺较好去化。,角,美人传统的店铺投资意识比较强，很,大部分的客户购买店铺用于自营。,市场简析,未来竞争：,预计未来,2,年内供应量约,64,万，基本不形成竞争。,项目,占地,总建,容积率,用地性质,项目规划,建设进度,地址,富雅国际,7.7,万,23.2,3,商住,普通住宅,公寓,别墅,商铺,毛地，施工机械未进场。,角美镇下士村,水岸新城,4.25,万,17,万,4,商住,酒店、住宅、商铺,以建至,10,层，未开始销售。,龙海市角美镇洪岱村,福建省万星电影发展公司,4.8,万,13.5,万,2.8,商服,影院等,开工时间,2013/3/19,角美镇东山村,福建闽台置业发展有限公司,8.5,万,11.9,万,1.4,商服,开工时间,2012/4/26,龙海市角美镇石美村、东山村,合计,64,万,市场简析,市场环境分析总结：,住宅市场：区域内价值洼地，,2010,年至今市场供应量约,34,万，年去化约,10,万；,Soho,市场：,2010,年至今市场总供应量约,4.3,万，去化率约,50%,，年去化约,1,万；,商铺,市场 ：,2010,年至今市场总供应量约,1.5,万，去化率超过,95%,；,客户：主要来自角美为主，部分厦门，自住为主，部分投资；,未来竞争 ：未来,2,年内总供应量约,64,万，基本不形成竞争。,各种物业类型市场容量小，客群均以本地为主,市场简析,