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房地产物业管理理论与实务(详细解析).ppt

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2、第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产物业管理理论与实务,第一章 绪论,第一节 物业管理的概念与性质,一物业管理的概念,(一)物业的含义,物业,:,单元性的房地产。,具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。,物业三要素,:,房屋建

3、筑、施设备、场地,物业有大小之别,;,物业可以包含各种建筑类型;,它有明确的范围、清晰可分的权益和一定的价值。,不动产、房地产、物业的联系与区别,不动产(,real estate,)侧重于指物质形态,房地产(,real estate,,,property,)物质形态和权益并重,物业(,property,)侧重于指权益,一般情况下三者可以通用,互为替代。,“,物业”、“房地产”用于指物质形态时具体区别:,其一,物业一般用于确指,房地产则一般用于泛指,其二,物业主要是指已建成投入使用的房地产产品。,房地产往往指生产、流通、消费整个过程的,房地 产产品,(二)物业管理的概念,本条例所称,物业管理,,

4、是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。,物业管理与传统房产管理的区别:,传统的,房产管理,是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。,物业管理,是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理,即企业化、专业化、社会化的管理。,物业管理与传统房产管理的比较,二物业管理的性质,(一)物业管理的性质,1,服务性 提供劳务服务,2,经营性,提供有偿服务,3,专业性 物业管理本身是社会分工的产物,有专门的组织机构,专业人员配备 专业工具和设备 专业公司分包工作,4,受聘、受托

5、性 物业的管理权来自于物业的所有权 两权分离导致,5.,规范性,成立、接管、管理的规范性,6.,统一性和综合性,7,中介性,(二)优质服务的关键因素,1,强调以业主(使用人)为中心(观念上),2,建立基本的服务行为标准,对每个员工负责的具体领域有一份简明扼要的书面工作描述(做什么)有一份针对以员工为基础的行为准则(怎么做),3,认同并嘉奖优秀员工(激励机制上),4,制定不断提高服务质量的策略(策略及创新方面),物业管理是以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的的服务性行业,.,第二节 物业管理的类型和内容,一类型,(一)按管理性质分,1,行政性管理,指公有房屋的管理由政府设立的管理机构或单位指

6、派部门统一管理,政事企合一。,2,企业化管理,产权人聘用物业管理专业企业管理物业,(二)按产权性质划分,1,聘用(委托)服务型物业管理(,A,),聘用委托 管 理 产权人,物管企业,物业 提供费用 产权人,签约,物管企业 提供服务,第一次委托:开发商,管理企业,第二次委托:业主委员会,物管企业,开发商委托物业管理企业的两种方式,:,自己组建管理公司 招聘专业物业公司,2,自主经营,型物业管理(,B,),物业业主将物业的经营与管理同时交由下属公司去做。,管理企业肩负经营、管理双重重任,水平高低对物业经营效益影响大。,二者差别,:,产权上,:,A,分散,,B,集中,管理上,:,A,侧重售后服务,B

7、经营与管理并重,管理对象方面,:,A,居住物业为主,B,商业物业为主,服务对象方面,:,A,居民为主,B,职业人群为主,(三)管理形式上,封闭式 开放式,二物业管理的内容,(一)基本业务,1,房屋管理,2,设施、设备管理,3,相关场地的维护与管理,(二)专项业务,1,安全管理(包括消防管理),2,清洁卫生管理,3,绿化管理,4,车辆管理,5,能源管理,(一)、(二)业务属于公共性、常规性服务项目。,收费原则:保本微利。,(三)特色业务,指各种代办代做业务,旨在方便住、用户,受其委托而提供,如:,代聘代做家政服务,代定代送牛奶、报纸,代送儿童入园上学,代定代购车船票,(四)经营业务,为业主及其

8、他客户提供的经营性服务,如:室内装潢;家电维修;,咨询;代租代售;,开小商场及其他经营实体。,开展的目的:,谋求企业良好的经济效益,第三节 物业管理的兴起与发展,一物业管理的起源,物业管理作为一种不动产管理的模式起源于,19,世纪,60,年代的英国。,真正现代意义上的物业管理起源形成于,19,世纪末,20,世纪初的美国。,1908,年,由芝加哥摩天大楼的所有者 乔治,A,霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织,芝加哥建筑物管理人员组织(,Chicago Building Managers Ooganization,,,CMBO,),随后,成立全美第一个业主组织,“,建筑物业主组织”(,Bui

9、lding Owers Organization,,,BOO,)。,最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”(,Building Owers and Managers Association,,,BOMA,),经过上百倍年的发展,物业管理的内容也从传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安延伸至:,工程咨询监理,物业功能布局与划分,物业市场行情调研预测,目标客户群认定,物业保险、物业租售推广代理,通讯及旅行安排,智能系统化服务,专门性社会保障服务等方面。,第四节,物业管理市场的培育,一,物业管理,市场的概念,(一)市场客体,物业管理劳务服务,包括:,一般性服务,特约服务,经营性服务,(二)市场主体

10、需求主体,:业主、使用人,供给主体,:物业管理服务经营人,协调主体,:政府和行业组织,(三)市场环境,专业法规政策,相关的专门性法律,管理契约或合同,基本的社会经济制度,人们对物业管理的认识认可程度,态度、行业风气等,二物业管理市场的形成,(一)对物业管理服务需求的日益增加,*,政府从社会管理、社会效益角度,*,开发企业从经济效益、企业长期生存发展角度,*,业主从投资保值、增值角度,*,使用者从安全、方便、生活、工作、经营等角度,(二)物业管理的收益性、专业性、综合性、事务性等使物业管理的供给成为可能,有需、有供,二者广泛存在,形成物业管理市场,三物业管理市场的管理体制,(一)政府对物业管理市场的管理,宏观管理,包括:,行政管理 法规管理,1,制定物业管理政策法规,明确管理范围、内涵 明确双方权力、义务、职责 规范合同条款、内容,防止欺诈行为 规范管理权限、行为、收费标准、办法等,2,物业管理企业和从业人员资质管理,企业资质管理:,审查、定级、年检、复审等,从业人员资质管理,:持证上岗,3,制定考评办法、标准,组织评优罚劣,4,指导企业、业主委员会的成立、运作,5,解决物业管理纠纷和市场失常情况等,(二)行业协会管理,四物业管理招投标,实质:物业管理权的一种交易形式,

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