房地产计划与运营管理体系.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房 地 产计划与运营管理体系,二、计划与运营管理理念,1、法约尔的管理职能论,计划与运营管理,计划,激励,标准,协调,组织,控制,计划,：管理者是计划的主要制定和决策者，并负主要责任。主要职责是：与员工就目标进行沟通交流，一起制定实现项目目标的各项具体计划和总体计划。,组织,：管理者负责进行团队的组建，授予成员相应的权力。主要职责是：努力为计划实施获得足够的人、财、物等资源，并使人与事得到合理的配置。,协调,：通过有效的沟通和激励，使所有成员共同完成计划目标，主要职责是：运用职权和个人魅力去影响他人，利用有效的沟通，及时地激励，正确地解决各种矛盾和冲突，使成员都能全身心地投入工作。,控制,：控制就是将计划与实际进程比较，发现问题，及时纠正，以保证计划的有效实施。主要职责是：全面对计划进行监控，及时掌握工作实际进展和出现的偏差，采取措施纠正，使工作处于受控状态。,1、法约尔的管理职能论,信息交流,-“,数据库”,事前筹划,-“,导航器,”,动态监控,-“,助推器”,决策依据,-“,仪表盘,”,2、计划与运营管理作用,A,P,C,D,分析现,状找,问题,分析产生质量问题的原因,找出主要原因,制订对策和措施,检查效果和发现问题,总结检验,纳入标准,遗留问题,转入下期,执行、实施计划,3、计划与运营管理思路：,戴明环-PDCA,3、计划与运营管理思路：,戴明环-PDCA,目标统一性原则,稳定性与适应性相结合原则,统一指挥原则,分工协作原则,适当管理宽度原则,集权与分权相结合原则,权力、职责对称性原则,精干高效原则,均衡性原则,整体性原则,计划运营管理指导,原则,4、计划与运营管理指导原则,优秀的沟通能力,较高的,情商系数,良好的人际交往能力,高效的时间管控能力,高效的激励能力,非凡的协调能力,计划与运营管理者必备素质,运用管理知识和技术能力,5、计划与运营管理者必备素质,第一是对近期内即将发生的活动加强控制，积极挽回时间和成本，这是因为早控制早主动；,第二是工期估计最长或预算估计最大的活动应进一步审核预估依据，并做好该活动压缩时间和费用的准备工作，因为估计值越大的项目更有压缩的可能；,第三，将某些可以再分的活动进一步细分，研究细分活动之间并行工作或工作穿插的可行性，如可行，则可有效地压缩时间和费用。,6、计划调整重点,每一次变更都必须遵循同样的程序，即相同的文字报告，相同的管理方法，相同的授权过程。,必须确定每一次变更对项目成本、进度、风险、技术要求的影响。,一旦批准进行变更，项目组必须设定一个程序来执行变更。,在充分估计一个变更的影响之后，必须谨慎执行，并且使其保持在限定的数目之下以避免项目进度和成本的外溢。,7、计划变更控制,时间与成本之间在一定的范围内有一定的替代性，一种用最低的相关成本的增加来缩短项目工期的方法。该方法基于以下假设：,每项活动有两组工期和成本估计：正常和应急。,一项活动的工期可以通过从正常时间减至应急时间得到有效的缩减，这要靠投入更多资源来实现,应急时间是确保活动按质量完成的时间下限。,当需要将活动的预计工期从正常时间缩短至应急时间时，必须有足够的资源作保证。,在活动的正常点和应急点之间，时间和成本的关系是线性的。,8、时间-成本平衡法,最低成本,最佳工期,直接成本,利润损失,项目总成本,间接成本,工期,成本,0,A,9、工期-成本抉择模型,计划赶不上变化，因而不做计划,做计划浪费时间,只做进度计划，忽视质量、成本和资源计划,做了计划便束之高阁计划扭曲成了记录,强调计划的严肃性，因而刻板地照计划执行,10、计划与运营管理误区,房地产计划与运营管理流程图.doc,三、房地产计划与运营管理,1、管理流程,原则,:,可考核、可量化、不虚报、不肢解,评价：自评 考评 上评,方法：,工作分解结构,-WBS,（,Work Breakdown Structure,）,依据：,重要里程碑计划,（内容附后）,年度,KPI,指标分解,董事会,/,执委会安排的重要工作,要求：月度计划,60%,权重，月度计划不超过,20,项,2,、报送要求,每月末前一天报送次月计划,每月最后一天上传计划管理信息系统,月度工作总结,以上时间遇节假日提前,3、报送时限,4、报送模版,序号,计划内容,权重,自评,考评,上评,1,里程碑计划/KPI指标分解计划,不低于60,2,其它重点工作,不高于40,注,：（1）其它重点工作指董事会/执委会安排工作、职责 范围内重要工作、协调工作等。（2）该计划模版在计划管理信息系统中实现，实行网络报送。,举例：营销中心报送模版,序号,计划内容,权重,自评,考评,上评,1,本月销售回款完成率,80,2,其它重点工作,20,假设2月份销售回款完成65%（对应完成率得分70%），其它工作全部完成，则本月完成率为：70%80%（权重）+20%（其它工作完成）=76%,4、报送模版,月度计划审核流程.doc,5,、审核流程,20,12/10/2025,序号,重要里程碑计划,1,取得国有土地使用权证,2,拆迁,3,施工图纸设计,4,取得建筑工程施工许可证,5,取得商品房预售许可证,6、重要里程碑内容,7、重要里程碑计划调整,原因：受外部客观不可抗力等因素影响,流程：责任单位以会签形式提报调整原因及调整后里程碑计划,实施：经执委会分管领导及执行总裁批准,月度考评会公示后实施,限次：每年仅限调整一次,按每月实际工作完成情况评价打分,未完成项按完成比例对应其权重进行评价打分,8、评价办法,月度销售回款项评价办法,完成率在,90%,以上得分：,120%,计划项权重,完成率在,80%-90%,得分：,110%,计划项权重,完成率在,70%79%,得分：,100%,计划项权重,完成率在,60%-69%,得分：,70%,计划项权重,完成率在,50%-59%,得分：,50%,计划项权重,销售回款完成率低于,50%,，得分为,0,物业公司、奥厦公司、教育公司、天影公司销售回款完成率增加,10%,进行分段考核,8、评价办法,9、兑现办法,里程碑计划兑现办法,偏差在,1,个月,d,2,个月，予以警告,偏差在,2,个月,d,3,个月，不能评为,A,类员工,偏差在,3,个月,d,4,个月，直接区分为,C,类员工,偏差,d4,个月，岗位调整,销售回款兑现办法,偏差在,30%d,40%,，警告或通报批评,偏差在,40%d,50%,，不能评为,A类员工,偏差在,50%d,60%,，直接区分为,C,类员工,偏差在,d60%,以上，岗位调整,注：评价对象是年度,KPI,指标中有回款指标的单位,9、兑现办法,计划完成率兑现办法,连续,2,个月排名最后，,不能评为,A,类员工,连续,3,个月排名最后，,直接区分为,C,类员工,连续,4,个月排名最后，调整岗位,对评价内容重复的单位按照“就重不就轻”的原则进行评价管理,9、兑现办法,原则：以奖为主；“一事一议”；即时兑现,范围：里程碑计划提前或超额完成的责任单位；在各方面,为公司创造经济效益的单位,或人员,10、即时激励,注：子公司考核激励办法简要介绍,奖励额度审批权限,奖励额度,审批权限,报备领导,500-5000,分管领导,执行总裁,5000-50000,执行总裁,董事长,50000以上,董事长,董事局主席,10、即时激励,兑现流程,责任单位提报或其他单位推荐,责任单位提报分配方案(附领导审批意见),次月度由员工部兑现,计划管理部门审核,Yes,No,报备员工部,/分管领导,分管领导/执行总裁/董事会主席审批,10、即时激励,11、否决项激励办法,序号,否决项内容,1,甲供材料未按时进场拖延工期10天以上,2,重要项目控制偏差10天以上未及时预警,3,项目结算延误15天以上,4,信息管理系统瘫痪24小时以上,5,出现核心员工（中层5人以上）规模异动,6,施工图设计未按时完成拖延10天以上,序号,否决项内容,通用,否决项,发生重大交通事故或重伤以上安全事故,因工作失误造成5万元以上经济损失,某项计划连续2次未完成（除月度销售回款）,当出现否决项时月度计划评价扣减,30%,视情节轻重由计划管理部门提出处罚方案报执委会,11、否决项激励办法,功能：,计划报送、评价依据,自动计算、及时提醒,信息交流、分级管理,查询便捷、经验沉淀,四、计划与运营管理系统,自主研发、,专业软件,分级管理：,一级单位,二级单位,个人计划,注：,XX,地产,内部管理,实行分级管理、越级复式监督原则,四、计划与运营管理系统,日日追踪落实,到各单位督查了解实际情况,周周汇总分析,重点工作完成情况周报,月月评价总结与兑现,编制工作总结报告，,组织月（季）度考评会,五、计划与运营管控措施,周例会,（协调）,充分沟通协调工作中存在的问题，执委会现场拍板，提出存在问题，设定工作目标和完成时间；会后两日内发布,会议纪要,，重要工作追加计划,月度考评会,（,总结评价,与兑现）,各单位总结上月,KPI,指标完成情况及存在问题，,提出下一步改进措施和实施方案。,执委会点评,各单位月度工作并总结发言；会后两日内发布会议纪要，重要工作追加计划。,会后公布排名，当月兑现,。,五、计划与运营管控措施,