万科项目可行性论证——经济测算指标体系.ppt

絪胯夹肈妓,絪胯妓,材糷,材糷,材糷,材糷,*,项目可行性论证-经济测算指标体系,（试行）,问题：,1、项目利润是怎样计算出来的？,2、房地产经营需要哪些要素投入？,3、什么样的房地产项目才是好项目？,项目净利润,=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税,（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）,土地、资金、人力资源、技术、品牌,投入少、回报高、见效快,一、应用标准测算报表体系的必要性,项目决策科学化,定量分析；全面、多角度分析；,动态分析；程序规范。,项目决策效率,便于计算、便于理解、便于检查。,主要基于以下需要：,报表格式、指标计算不统一,报表格式多样、指标不完整、信息不完全。,评价指标不能完整反映项目经营情况,过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。,原项目测算的弊处,二、新的可行性论证经济指标体系的特点,将动态指标与静态指标相结合,动态指标,-,考虑资金时间价值,静态指标,-,不考虑资金时间价值,将指标分为核心指标和参考指标,核心指标：主要指标，反映核心收益能力,参考指标：反映某一个方面或作补充说明,包括以下四项：,除整体指标外增加了单项指标,如：资金峰值比例；地价支付贴现比；,启动资金获利倍数。,运用函数工具和公式链接简化计算,如：净现值（,NPV,）,函数；,内部收益率（,IRR,）,函数；,测算要素的弹性调整。,资金的时间价值：,资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。,今天的1元钱 不等于 明天的1元,利息；单利；复利；贴现；现值；终值,资金成本：,使用资金要支付代价,银行借款 ：按利率计付利息,股东投入：交付利润,三、资金的时间价值,单利终值计算:S=P（1+i*t ),单利现值计算:p=s*(1-i*t ),n,复利终值计算:S=P（1+i ),-n,复利终值计算:p=s（1+i ),问：第1年年初存入100元，利率10%，分别 按单利和复利计算，两年后其终值多少？,四、现金流量与净流量、净现值,现金流量,：,指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。,现金净流量,：,指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。,净现值,：,指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。,万科城市花园项目概况：,总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700元；,4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。,五、现金净流量与利润的关系,利润是按照权责发生制确定的分期损益,现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。,可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。,在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。,六、项目可行性论证经济指标体系,核心指标,1、内部收益率,使累计净现值为零的贴现率,2销售净利率,项目净利润/销售收入100%,参考指标,3、总投资回报率,项目净利润/项目总投资 100%,4、销售毛利率 项目利润/销售收入100%,5、获利指数 现金流入现值/现金流出现值,6、资金峰值比例 资金峰值/项目总投资,7、地价支付贴现比,各期支付地价现值之和/地价总额,8、启动资金获利倍数 项目净利润/启动资金,六、项目可行性论证经济指标体系,6-1、内部收益率（IRR）,内部收益率：,是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。,简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。,内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。,内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，,是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。,万科城市花园项目：,6-2、销售净利率,销售净利率=项目净利润/销售收入100%,（项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）,为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？,以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为,9%,，大约可以知道，如果售价下降,9%,左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；,销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是总成本”还是“总成本,+,期间费用”，包含不包含“所得税”？“回报”是税前利润还是税后利润？,6-3、总投资回报率,总投资回报率=项目净利润/项目总投资100%,（项目总投资=总开发成本+期间费用）,总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。,6-4、销售毛利率,销售毛利率%=项目利润/销售收入100%,（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）,销售毛利率的意义：,在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。,销售毛利率和销售净利率的关系：,销售毛利率-销售净利率=销售税、费率,6-5、获利指数（现值指数）,现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。,计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为,10%,。,现值指数,1,说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数,1,说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。,如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数,=1,获利指数=现金流入现值/现金流出现值,万科城市花园项目,万科城市花园项目测算：,6-6、资金峰值比例,资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺口。,资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的自有存款余额。,资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。,资金峰值比例=资金峰值/项目总投资,万科城市花园项目测算：,资金峰值比例=资金峰值/项目总投资,=15000/（28000+59500）,=17%,6-7、地价支付贴现比,本指标反映地价支付的快慢。,土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。,该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。,对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率，我们仍定为,10%,（依据同前）,地价支付贴现比=各期支付地价现值之和/地价总额,万科城市花园项目：,6-8、启动资金获利倍数,启动资金=3个最高的资金峰值之和/3,启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为,3,个最高峰值的平均数。,启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。,启动资金获利倍数=项目净利润/启动资金,万科城市花园项目,七、核心指标的基本要求（参考）,内部收益率25%销售净利率9%,指标评价考虑：,（1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。,（2）经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试，其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。,（3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在8.0410.2%之间，因此销售净利率暂定为9%。,八、关于本指标体系,1、正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提；,2、正确的现金流量表是保证指标质量的关键；制订切实可行的项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础；,3、对开发周期小于3年（含3年）的项目必须按季度编制现金流量表，开发周期超过3年的项目可以按年编制；,4、凡是涉及现金流量贴现的指标，其贴现率均取10%；,5、关于指标值，我们将收集整理不同新项目的指标，逐步建立当前市场条件下的经验数据，然后确定同类项目的指标；,6、集团将内部收益率引入房地产项目的投资决策尚属首次。该指标体系还须不断完善，希望有任何问题及时与总部沟通。,THANKS A LOT .,