房地产前期策划流程梳理.pptx

房地产前期策划流程梳理,鼎合顾问,江湾城项目,策划专员,黄敏,Part1,房地产策划的划分,Part2,前期策划流程梳理,Part3,可行性研究的方法,Part4,市场研究内容解析,Part5,项目定位,内容分析,Part6,对房地产策划理解,三大板块：,前期定位策划（前期策划）,推广整合策划（营销策划）,销售招商策划（执行策划）,五大阶段：,可行性研究,市场研究,项目定位,市场推广,销售,执行,房地产策划的划分,Partition Of Real Estate Planning,Part1,房地产策划的划分,Part2,前期策划流程梳理,Part3,可行性研究的方法,Part4,市场研究内容解析,Part5,项目定位,内容分析,Part6,对房地产策划理解,第一阶段,可行性研究,第二阶段,市场研究,第三阶段,项目定位,地块,产品方案,可行性研究,市场研究,市场定位,客户定位,产品定位,价格定位,开发周期,销售周期,经济效,益分析,微调,具象化,产品建议,形象定位,推广方案,第,四,阶段,市场推广,各节点,执行方案,执行效果评估,调整,第五阶段,销售执行,可行性研究,是指在投资决策前，对建设项目进行全面,的,技术,经济分析、论证,的,过程,作用在于：,通过市场分析确定项目的可行性,通过财务评价确定项目的,可行性,编制下阶段规划设计的依据,开发商与有关各部门签订协议、合同的依据,筹集建设资金的依据,项目投资决策的依据,Part1,房地产策划的划分,Part2,前期策划流程梳理,Part3,可行性研究的方法,Part4,市场研究内容解析,Part5,项目定位内容分析,Part6,对房地产策划,理解,市场分析,市场预测,财务评估,盈亏平衡分析,敏感性分析,风险评估,宏观市场、区域市场,供给预测、需求预测、价格预测,销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等,静态指标：成本利润率、销售利润率,动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期,盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点,反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数,=,目标值的变化百分比参数值变动的百分比,风险,评估,又,称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断,收入、成本,、,费用,预测,Part1,房地产策划的划分,Part2,前期策划流程梳理,Part3,可行性研究的方法,Part4,市场研究内容解析,Part5,项目定位内容分析,Part6,对房地产策划,理解,Part1,房地产策划的划分,Part2,前期策划流程梳理,Part3,可行性研究的方法,Part4,市场研究内容解析,Part5,项目定位内容分析,Part6,对房地产策划理解,市场研究的目的：,以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，,通,过,系统地研究市场的供给、需求状况，为地块找到合适,的产,品，挖掘,潜在的客户，并为项目定位提供市场,依据。,宏观环境分析,区域,/,竞争环境分析,项目价值分析,市场状况,可能的客户,可能的产品,地块,潜在客户分析,目标区域,产品类型,项目概念,项目档次,市场定位的要素,市场研究的结论,市场研究的内容,市场研究的核心,宏观经济 竞争环境 项目价值 潜在客户,竞争环境,房地产环境,竞争楼盘,经典楼盘,成功案例,区位价值,项目资源,周边客群,历史客群,特有客群,投资客群,新生客群,市场状况,可能的产品,可能的客户,研究结论,Part1,房地产策划的划分,Part2,前期策划流程梳理Part3,可行性研究的方法,Part4,市场研究内容解析,Part5,项目定位内容分析,Part6,对房地产策划,理解,Part1,房地产策划的划分,Part2,前期策划流程梳理,Part3,可行性研究的方法,Part4,市场研究内容解析,Part5,项目定位内容分析,Part6,对房地产策划,理解,寻找均衡点,可能的产品,可能的客户,项目,投资效益,优势,劣势,机会,威胁,定位策略,定位描述,产品建议,定,位,依据,客户描述,定位策略,定位方法,静态分析,动态分析,SWOT,分析 产品定位 客户定位 价格定位,经济收益分析,Part1,房地产策划的划分,Part2,前期策划流程梳理,Part3,可行性研究的方法,Part4,市场研究内容解析,Part5,项目定位内容分析,Part6,对房地产策划,理解,首先，给项目一个形象,项目总体形象定位,其次，告诉甲方我们准备怎么卖,销售策略,重要的一点，给甲方一本明白账,推广费用预算表,接着，告诉甲方我们的推广能销售得更好,推广策略,最后最重要的一点，把你明确的工作计划告诉甲方,营销工作总体时间表,Part1,房地产策划的划分,Part2,前期策划流程梳理,Part3,可行性研究的方法,Part4,市场研究内容解析,Part5,项目定位内容分析,Part6,对,房地产策划,理解,初步推广方案,1,、房地产投资及收入估算,2,、房地产投资评价指标介绍,3,、实例分析,静态指标,动态指标,成本利润率,财务内部收率,FIRR,投资利润率,财务净现值,FNPV,资本金利润率,动态投资回收期,Pb,静态投资回收期,Pb,经济收益分析,Part1,房地产策划的划分,Part2,前期策划流程梳理,Part3,可行性研究的方法,Part4,市场研究内容解析,Part5,项目定位内容分析,Part6,对房地产策划理解,房地产策划没有固定的思路、可变情况太多，唯有靠个人平时积累的经验及吸收市场的咨询活学活用。,字面上看：“策”是计策,“划”,是规划、筹划,辞源,：“策书、筹谋、计划、谋略”,策划又称“策略方案”和“战术计划”,（,Strategical Planning/Tactical Planning,）,是指人们为了达成某种特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计、制作方案的过程。,Part1,房地产策划的划分,Part2,前期策划流程梳理,Part3,可行性研究的方法,Part4,市场研究内容解析,Part5,项目定位内容分析,Part6,对房地产策划理解,THANKS,2012.8.10,