工程项目设计阶段成本规划与控制.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,工程设计阶段的成本,规划与控制,第一节 工程项目设计阶段的成本规划与控制概述,第二节 工程项目设计方案的比选原则,第三节 工程项目设计方案的比选方法,第四节 设计概算的编制与审查,第五节 施工图预算的编制与审查,工程项目设计阶段的划分,工程项目设计阶段成本规划与控制的意义,第一节 工程项目设计阶段的成本规划与控制概述,（一）工程设计的含义,工程设计是指在工程,开始施工之前,，设计者根据,已批准的设计任务书,，为具体实现拟建项目的技术、经济要求，拟定建筑、安装及设备制造等所需的规划、图纸、数据等技术文件的工作。,设计是建设项目由计划变为现实具有,决定意义,的工作阶段。设计文件是建筑安装施工的依据。拟建工程在建设过程中能否保证质量、保证进度和节约投资，在很大程度上取决于设计工作的优劣,（准时和高质量）,。,一、工程项目设计阶段的划分,总体设计阶段,初步设计阶段,技术设计阶段,施工图设计阶段,工程设计、设计阶段 及设计程序,（二）工程设计阶段划分及深度要求,1.,工业项目设计,两阶段设计,：初步设计、施工图设计,三阶段设计,：初步设计、技术设计、施工图设计,通常的设计程序,：,（,1,）设计准备（搜集资料）,（,2,）总体设计（布局设想）,（,3,）初步设计（主要技术方案、工程总造价和主要技术经济指标）,（,4,）技术设计（各种技术问题的定案）,（,5,）施工图设计（施工的依据）,（,6,）设计交底和配合施工（派人到施工现场，汇审、技术交底、修改错误、参加验收）,工程设计、设计阶段 及设计程序,（二）工程设计阶段划分及深度要求,2.,民用项目设计,方案设计，初步设计和施工图设计,三个阶段,对于技术要求简单的民用建筑工程，经有关主管部门同意，并且合同中有不做初步设计的约定，可在方案设计审批后直接进入施工图设计。,在有关各阶段工作内容的描述中，设计准备工作和设计交底与配合施工工作与工业项目设计大致相同。,5.1.1 设计阶段的划分,设计阶段的层次划分,建设项目一般按照初步设计、施工图设计两个阶段进行。,技术上复杂的建设项目，根据需要可按照初步设计、技术设计、施工图设计三个阶段进行。,针对大型项目，在初步设计之前可能还需进行总体设计。,总体设计及主要内容,编制目的：为了解决总体开发方案和建设项目总体部署等重大问题，可进行总体设计。,总体设计的内容一般应包括文字说明、必要的图纸和工程投资估算等。,1.,初步设计阶段及其主要内容,是在指定的地点和规定的建设期限内，正确拟订项目的设计标准以及基础形式、结构、水暖电等各专业的设计方案，并合理的确定总投资和主要技术经济指标。,初步设计文件根据设计任务书进行编制，由设计说明书、设计图纸、重要设备及材料表、工程概算书等四部分组成。,2.技术设计阶段及其主要内容,技术设计阶段是针对技术上复杂或有特殊要求而又缺乏设计经验的建设项目而增加的一个设计阶段，其目的是用以进一步解决初步设计阶段一时无法解决的一些重大问题。,技术设计阶段在初步设计总概算的基础之上编制出修正总概算。,3.,施工图设计阶段主要内容,施工图是对建筑物、设备、管线等工程对象的尺寸、布置、选用材料、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据。,因此，施工图设计的主要内容是根据批准的初步设计（技术设计）文件，绘制出完整、详细的建筑、安装的图纸。,二、工程项目设计阶段成本规划与控制的重要性,1.,在设计阶段进行工程造价的计价分析,可以使造价构成,更合理，提高资金利用效率,2.在设计阶段进行工程造价的计价分析,可以提高投资控,制效率,3.,在设计阶段控制工程造价,可以使控制工作更主动,4.,在设计阶段,控制工程成本便于技术与经,济相结合,5.,在设计阶段,控制工程成本效果最显著,工程造价控制的关键在于前期,100%,95%,75%,35%,10%,1/4,1/2,3/4,决策和初步设计,技术设计,施,工,图设计,施工阶段,项目进展时间,对投资的影响程度,各阶段对投资影响程度分析图,Kelly,（,1982,）的研究发现一个项目,80%,的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的,20%,投资。,Wootoon,（,1982,）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在,6%-20%,之间。,设计准备,初步设计,技术设计,施工图设计,1,施工图设计,2,施工,部分尚余的设计、发包,资金累计曲线,100%,95%,75%,35%,10%,25%,1/4,3/4,1/2,对项目经济性影响的程度,竣工,设计阶段工程造价控制的 重要意义,5.1.3,工程项目设计阶段成本规划控制的流程,1.设计阶段的成本规划,2.设计阶段的成本控制,5.2,工程项目设计经济性的含义及其影响因素,5.2.1,工程项目设计经济性的含义 ，,项目设计阶段进行成本规划与控制的目标是追求设计的经济性。,设计经济性是指在满足功能要求的情况下，工程所需全寿命周期费用最小。,1设计经济性与全寿命周期有关,设计阶段的成本规划与控制，不能仅考虑项目一次性的建设成本，而应该考 虑项目设计、建造直到建成后使用的所有支出，即考虑项目全寿命周期成本。,全寿命周期成本（,Life Cycle Cost,简称,LCC,）是某一产品全寿命周期所需的,1,设计经济性与全寿命周期有关,设计阶段的成本规划与控制，不能仅考虑项目一次性的建设成本，而应该考 虑项目设计、建造直到建成后使用的所有支出，即考虑项目全寿命周期成本。,全寿命周期成本（,Life Cycle Cost,简称,LCC,）是某一产品全寿命周期所需的,全寿命周期成本（,Life Cycle Cost,简称,LCC,）是某一产品全寿命周期所需的全部费用。工程的全寿命周期费用是指工程在准备规划阶段、设计阶段、使用与,维修改造阶段以及拆除报废阶段所需的全部费用,.,工程项目与制造业产品相比较，其自然寿命和经济寿命都比较长，在使用过程中发生的运营及维修费用也很大。建成后的使用运营阶段不但是能源消耗的主要阶段，也是经费支出的主要部分。据日本财团建筑中心研究发现，住宅建筑使用寿命内支出的维修费为建造费的,125%,。德国对几种典型住宅分析发现，使用寿命的,80,年中，用于维修的费用达到建造费的,130%,140%,。,建筑物在使用期间除开支维修费外，还要开支房地产税、保险费、能源消耗费、管理费等运营费用。,1983,年，美国的研究机构采用,25,年寿命周期和,20%,的贴现率对纽约市某多层办公楼群（总建筑面积,27000M2,）进行,LCC,分析，发现一次性建造成本占,LCC,的,49.6%,，运营及维护费用占,LCC,的,50.4%,。某医院大楼寿命周期内各项费用的比重如表,5-2,所示。,2,设计经济性与工程的质量目标有关,工程质量目标与建设成本、使用成本之间存在密切关系。工程项目质量特性包括了适用性、安全性、耐久性、可靠性、经济性和美观协调性等方面。项目质量目标水平过低，则项目使用成本很高；而项目质量目标水平过高，则使得项目建设成本提高。图,5-2,表明了质量目标水平与项目建设成本和使用成本之间的关系。在合理的质量目标水平下，项目全寿命周期成本最低。,图5.2,费用,项目功能水平,工程造价,使用成本,寿命周期费用,工程造价、使用成本与项目功能水平之间的关系,5.2.2,工程项目设计经济性的影响因素,1,工业建设设计影响经济性的因,(1),厂区总平面图设计,(2),工业建筑的空间及平面设计,1),工业厂房层数的选择,选择工业厂房层数应考虑生产性质和生产工艺的要求。对于需要跨度大和层高要求高，拥有重型生产设备和起重设备，生产时有较大振动及散发大量热和气的重型工业，采用单层厂房是经济合理的；而对于工艺过程紧凑，采用垂直工艺流程和利用重力运输方式，设备和产品重量不大，并要求恒温条件的各种轻型车间，可采用多层厂房。多层厂房的突出优点是占地面积小，缩小传热面，节约热能，经济效果显著。,多层厂房层数随建厂地区的地质条件、建筑材料的供应、结构形式、建筑面积以及施工方法、自然条件（地震）等因素变化。在地震区或地质条件差的地区，厂房层数以,23,层为宜；在,78,度地震设防区，层数以,3,4,层为宜（,5,层,以上由于要采取抗震措施，会使土建投资增加）；其他地区可采用预制现浇节点的全装配结构，层数可达,6,层及,6,层以上。,2),工业厂房层高的选择,3),合理确定柱网,4),尽量减少厂房的体积和面积,(3),建筑材料与结构的选择,(4),工艺技术方案的选择,(5),设备的选型和设计,设备选型和设计应注意下列要求,设备选型和设计应注意下列要求,1),设备选型应该注意标准化、通用化和系列化；,2),采用高效率的先进设备要本着技术先进、稳妥可靠、经济合理的原则。,先进设备必须经过试验验证，在产品定型或有工厂的技术鉴定后，证明是正确可靠、切实可行时，才能在工艺设计中采用；,3),设备的选择必须首先考虑国内可供的产品。如需进口国外设备，应力求避免成套进口和重复进口，注意进口那些国内不能生产的关键设备。,4),在选择和设计设备时，要结合企业建设地点的实际情况和动力、运输、资源等具体条件考虑。,2,民用建筑设计影响经济性的因素,(1),小区的规划设计,(2),住宅建筑的平面布置,(3),住宅的层高和净高4),住宅的层数,(5),住宅建筑结构方案,砌体结构,钢筋混凝土结构,钢结构,民用建筑一般包括公共建筑和住宅建筑两大类。民用建筑设计要坚持“适用、经济、美观”的原则。,设计要求,(1),平面布置合理，长和宽比例适当；,(2),合理确定户型和住户面积；,(3),合理确定层数与层高；,(4),合理选择结构方案。,民用建筑设计的评价指标有效面积,=,使用面积,+,辅助面积平面系数,K=,使用面积,/,建筑面积建筑密度,=,建筑基地面积,/,占地面积平面系数,K=,使用面积,/,建筑面积平面系数,K1=,居住面积,/,有效面积平面系数,K2=,辅助面积,/,有效面积平面系数,K3=,结构面积,/,建筑面积单元周长指标,=,单元周长,/,单元建筑面积（,m/m2,）单元周长指标,=,建筑周长,/,建筑占地面积（,m/m2,）建筑体积指标,=,建筑体积,/,建筑面积（,m3/m2,）平均每户建筑面积,=,建筑面积,/,总户数,居住小区设计评价 小区规划设计的核心问题是提高土地利用率。（,1,）建筑毛密度,=,居住和公共建筑基地面积,/,居住小区占地总面积,100%,；（,2,）居住建筑净密度,=,居住建筑基地面积,/,居住建筑占地面积,100%,；（,3,）居住面积密度,=,居住面积,/,居住建筑占地面积（,M2/ha,）；（,4,）居住建筑面积密度,=,居住建筑面积,/,居住建筑占地面积M2/ha,）；（,5,）人口毛密度,=,居住人数,/,居住小区占地总面积（人,/ha,）；（,6,）人口净密度,=,居住人数,/,居住建筑占地面积（人,/ha,）；（,7,）绿化比率,=,居住小区绿化面积,/,居住小区占地总面积。,5.3,限额设计,限额设计的含义,限额设计的目标设置,限额设计的纵向控制,限额设计的横向控制,限额设计的不足,（一）限额设计的含义,按照批准的投资估算控制初步设计，按照批准的初步,设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到,使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严,格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总,投资限额不被突破。,所以限额设计实际上是建设项目投资控制系统中的一个重要环节，或称为一项关键措施。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员密切配合，做到,技术与经济的统一,。,（二）限额设计的全过程,限额设计的全过程是一个目标分解与计划、目标实施、目标实施检查、信息反馈的控制循环过程。,流程见下表,是,是,否,否,项目投资限额,工 程 施 工,各专业施工图设计,单项工程、单位工程投资限额,初步设计或技术设计,初步设计概算,技术方案技术经济分析,单位工程、各分部分项工程限额,施工图预算,施工图设计技术经济分析,造价是否满足限额,造价是否满足限额,实施初步设计方案,否,否,限额是否合理,限额是否合理,限额设计流程图,（三）限额设计的目标设置,提高投资估算的合理性和准确性,目标分解合理,（四,),限额设计的纵向控制,按照限额设计过程从前往后依次进行控制，称为,纵向控制,；,以投资估算控制初步设计,以设计概算控制施工图设计,加强对设计变更的管理工作,变更损失与变更时间关系图,施工,时间,设计,采购,变更损失费用,(,五,),限额设计的横向控制,对设计单位及其内部各专业、科室及设计人员进行考核，实施奖惩，进而保证设计质量的一种控制方法，称为,横向控制,。,设计单位的责任范围,设计单位不承担责任的情况,建立设计院内部限额设计责任制,实行限额设计节奖超罚,(,六,),限额设计的不足,实际操作的被动性,与价值工程提高价值的两种途径相矛盾,仅考虑一次性投资费用，而没有考虑经营性费用,2.限额设计的改进,1.正确理解限额设计的含义,2.合理确定限额设计,3.加强建筑各专业的方案比选,5.4,工程项目设计方案的比选,工程项目设计方案的比选原则,原则一：,设计方案必须要处理好经济合理性与技术先进性之间的关系。,满足功能要求的前提下，尽可能降低工程造价。或，在资金限制范围内，尽可能提高项目功能水平。,费用,项目功能水平,工程造价,使用成本,寿命周期费用,工程造价、使用成本与项目功能水平之间的关系,原则二：,设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命周期的费用。,原则三：,功能设计必须兼顾近期与远期的要求。,选择项目合理的功能水平。同时也要根据远景发展需要，适当留有发展余地。,5.4.2设计方案的比选程序,1.按照使用功能的要求，结合工程实际，探讨和建立可行的设计方案,2.初步筛选各方面都比较满意的方案,3.根据方案的目标，明确评价的任务和范围,4.确定方案特征并满足技术经济指标,5.对方案的各项指标进行计算,6.方案的分析和评价,7.综合论证，方案抉择,工程项目设计方案的比选方法,5.4.3,设计方案比选的指标体系,1,工业建筑设计的评价指标体系,(1),总平面设计评价,1),建筑系数（即建筑密度）。,2),土地利用系数。,3),工程量。,4),企业经营条件指标，,(2),建筑设计评价,常用的有：,1),单位面积建设成本2),建筑物周长与建筑面积比。主要用于评价建筑物平面形状是否合理。指标越小，平面形状越合理。,3),厂房展开面积。主要用于确定多层厂房的经济层数，展开面积越大，经济层数越高。,4),厂房有效面积与建筑面积比。主要用于评价柱网布置是否合理，合理的柱网布置可以提高厂房的有效使用面积。,此外，建设工期、主要实物工程量、材料消耗指标、经常使用费、用地指标等均可用于评价。,2,民用建筑的评价指标体系,民用建筑一般包括公共建筑和住宅建筑两大类。常用的民用建筑设计的评价指标有：,(1),公共建筑评价指标,公共建筑类型较多，具有共性的评价指标有占地面积、建筑面积、使用面积、辅助面积、有效面积、平面系数、建筑体积、建筑密度等。其中：,有效面积,=,使用面积,+,辅助面积,平面系数,=,使用面积建筑面积,建筑密度,=,建筑基底面积占地面积,平面系数反映平面布置的紧凑合理性。,(2),居住建筑评价指标,居住建筑设计评价指标见表,5-6,所示。,(3),居住小区设计评价指标,居住小区设计评价指标见表,5-7,所示。,一、,设计方案选择最常用的方法是,比较分析方法,例：某住宅工程项目设计为六层单元式住宅，现有如下两个备选方案供选择。,方案一：,砖混结构，一梯三户，由三个单元组成，共,54,户。建筑面积,3949.62m,2,（含,1/2,阳台面积）。浅埋砖砌条形基础。按该地区建筑节能有关规定要求，外墙为240,厚砖墙，内做保温层。内墙为,240,厚砖墙。结构按,8,度抗震设防设计，沿外墙和内墙、纵墙的楼板处及基础处均设圈梁，沿外墙的拐角及内外墙的交接处均设构造柱。现浇钢筋混凝土楼板。,方案二：,将砖混结构改为内浇外砌结构体系。经设计人员核定，内横墙厚度为,140mm,，内纵墙为,160mm,，选,C20,混凝土。其它部位的做法、选材及建筑标准均按原方案不变。,解：,1.,根据两个方案建立对比条件，进行技术经济分析与比较,（,1,）平面技术经济指标,因方案一与方案二的外墙做法相同，建筑面积不变。但方案二的内墙厚度减薄，所以增加了使用面积。其对比参见下页表所示。,平面技术经济指标对比表,结构类型,建筑面积（,m,2,）,使用面积（,m,2,）,使用系数,（,%,）,使用面积净增,总面积,每户,总面积,每户,m,2,增加率（,%,）,砖混,3949.62,73.14,2797.20,51.80,70.82,内浇外砌,3949.62,73.14,2881.98,53.37,72.97,84.78,3.03,从对比可以看出，在保持方案一的平面布局、使用功能不变的原则上，方案二由于内墙厚度减薄，增加使用面积,84.78 m,2,，每户平均增加,1.57 m,2,，增加率为,3.03%,。,（,2,）造价,按当时当地市场价格计算，方案一的概算总值为,4108494,元（含基础、设备、电气，下同），每平方米建筑面积折合,1040.23,元；方案二概算总值为,4272695,元，每平方米建筑面积折合,1081.80,元。如按使用面积计算，单方造价方案一为,1468.79,元，方案二为,1482.56,元。参见下表。,方案造价比较表,结构类型,概算总值,单方造价（元）,建筑面积,使用面积,每平方米面积折合,差 额,差 率（,%,）,每平方米面积折合,差 额,差 率（,%,）,砖混,4108494,1040.23,1468.79,内浇外砌,4272695,1081.80,41.57,4,1482.56,13.77,0.94,按单方建筑面积计算，方案二比方案一高,41.57,元，约高,4%如按使用面积计算，每平方米高,13.77,元，约高,0.94%,，大大缩小了两者的差距。,(3),综合比较,从平面技术经济指标和造价两个因素的分析比较看，方,案二增加使用面积较多，增加造价较少。,2.,将其他有关费用计入后进行比较,按该地区有关规定，砖混结构住宅每平方米建筑面积需,交,14,元粘土砖限制使用费，内浇外砌结构须交,7,元。方案一,计交,55 295,元，方案二计交,27 647,元，计入该项费用后的造,价比较参见下表所示。,计入费用后造价比较表 单位：元,结构类型,粘土砖限制使用费,概算总值,单方造价（元）,建筑面积,使用面积,每平方米面积折合,差 额,差 率（,%,）,每平方米面积折合,差 额,差 率（,%,）,砖混,55295,4 163 789,1054.23,1488.56,内浇外砌,27647,4 300 342,1088.80,34.57,3.28,1492.15,3.59,0.24,将实心粘土砖限制使用费计入后，两者的差距又进一步缩小。按建筑面积计算，方案二由未计入该项费用前的,4%,降至,3.28%,。按使用面积计算，由原来的,0.94%,降至,0.24%,。综合比较后的结果是：每户增加使用面积,1.57 m,2,，多投入,252.45,元，综合经济效果较好。,3.,经济效益,（,1,）当每平方米建筑面积的售价为,4000,元时，折算后使用面积售价的经济效益参见下表所示,售价的经济效益表,结构类型,建筑面积（,m,2,）,使用面积（,m,2,）,建筑面积售价,（元,/,m,2,）,售价总值（元）,折合使用面积售价（元,/,m,2,）,砖混,3949.62,2797.20,4000,15798480,5647.96,内浇外砌,3949.62,2881.98,4000,15798480,5481.81,在总售价不变情况下，方案二还可降低单方售价。按使用面积计价方法计算，方案二的每平方米使用面积售价比方案一低,166.15,元，即低,2.94%,。,（,2,）单方售价不变的情况下，按使用面积计价的总售价值的对比参见下表所示,按使用面积计价的总售价值的对比表,结构类型,使用面积（,m,2,）,单方售价（元）,总售价（元）,比较,差额（元）,差率（,%,）,砖混,2797.20,5647.96,15789474,内浇外砌,2881.98,5647.96,16277308,478834,3.03%,单方使用面积售价不变，方案二的全楼总售价比方案一多,478834,元，约多收入,3.03%,，经济效益可观。,4.,综合评价,综合上述分析，在同等级、同标准的情况下，将砖混结构方案改为内浇外砌，平均每户可增加使用面积,1.57 m,2,，多投入,252.45,元。如作为商品房，在原单方使用面积售价不变的情况下，全楼可多,3.03%,收益，能收到较好的经济效益。,工程项目全生命周期造价管理,(LCC),20,世纪,70,年代末,、,80,年代初英美的一些工程造价界的学者和实际工作者将项目竣工后的使用维护阶段纳入造价管理范围，提出了以实现整个项目生命周期总造价最小化为目标的全生命周期造价管理理论,(Life Cycle CostingLCC),和全生命周期成本控制,(Life Cycle Cost ControlLCCC),。,全生命周期不仅包括初始阶段，还包括未来的运营维护以及拆除翻新阶段。,70,实施阶段和运营阶段投资/费用的累积（不包括土地成本）,实施阶段投资的累积（不包括土地成本）,投资节约的可能性,（不包括土地成本）,投资,/,费用累积,投资节约可能性,约,12%,节约投资的可能性,=100%,实施阶段投资,(,不包括土地成本,),设计准备,概念设计,初步设计,技术设计,施工图设计,施工阶段,全部投资,/,费用,(,不包括土地成本,),开始运营,报废,投资节约可能性和投资累积曲线,对全生命周期造价管理的需求,由投资节约可能性和投资累积曲线可以看出，仅靠施工阶段的造价管理远远不能满足对工程项目造价和成本的控制要求，项目前期设计阶段是节约投资可能性最大的阶段，且项目运营和报废阶段都会带来费用的累积增加，因而应对项目的前期设计阶段、施工阶段、运营阶段和拆除报废阶段进行全生命周期的造价管理。,71,对全生命周期造价管理的需求,(,续,),随着工程造价管理的进一步发展，人们逐渐认识到：仅靠施工阶段的造价管理远远不能满足对工程项目造价和成本的控制要求。,业主是推动建筑业发展的原动力：业主方更多地希望设计和施工紧密结合，提供包括项目前期的策划和开发设计、施工以至物业管理和项目结束的全生命周期服务。,因此，迫切需要对工程建设项目全生命周期进行造价控制。,72,信息流向前集成，建设运营一体,传统的工程造价管理注重一次性建设成本，而忽视后期的运营和维护成本。而全生命周期造价管理注重一次性建设成本和后期的运营及维护成本之间的平衡。,按照全生命周期造价管理，应在项目前期的策划设计阶段充分考虑项目的运营和维护阶段的成本，使运营和维护阶段信息流向前集成，达到建设运营一体化，从而实现全生命周期成本最低。,要实现信息流向前集成，就要运用早期价值管理思想，因为成本问题的实质就是价值的缺失或过剩。,73,全生命周期,工程造价,管理模式,全过程,工程造价,管理模式,考虑一次性建设,成本与运营维护,成本的平衡,过分强调一次性,建设成本,忽视运,营及维护成本,一次性建设成本,一次性建设成本,运营及维护成本,运营及维护成本,全生命周期造价（,LCC,）管理模式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡,74,天津奥林匹克体育场，总投资,14.8,亿人民币。建筑底面面积为,80,000m,2,，屋顶面积,76,719m,2,，地上层数,6层，最高点高度,53.00m,，可容纳观众数,60,000,人。屋顶结构采用钢桁架悬挑结构。屋面桁架落地，形似水滴。,天津奥林匹克体育场,水滴的设计充分考虑了,LCC,费用降低，它安排了大量商用空间以增加现金流，并试图使水滴成为一个商业中心。世界杯女足赛后将更换为人造草坪以降低维护费用,全生命周期造价管理,LCC,案例一,75,在设计阶段就充分考虑运营阶段的经济效益,建有大面积的商业用房,群众休闲、健身、购物、餐饮、娱乐的主题公园；,二楼的多功能厅,大型文化俱乐部；,体育场外的训练场，在女足世界杯和奥运会后，将造价高昂、养护费钱的天然草皮换上相对便宜的人造草皮，对外向广大足球爱好者开放，实现良性经营。,设,计,阶,段,“,以球场养球场”,弥补维护费用,天津奥林匹克体育场的全生命周期造价管理,76,塔身,454m,天线,156,米,广州电视新塔,广州电视新塔是为了满足日益发展的广电事业和,2010,年亚运会转播的需要而建设的，总投资为,22.15,亿元，共,37,层，高,610,米，其中天线,156,米。总建筑面积约,11,万平方米，占地,8.4,万平方木。,2006,年开工建设，工期为,50,个月，,2010,年正式使用。,全生命周期造价管理,LCC,案例二,77,对,项目规划管理、项目招投标管理、项目施工管理等,项目周期内不同阶段的活动进行管理,；,注重项目建设成本与运营成本合理分配,，达到项目寿命周期成本最低（从经营收入的角度考虑，规划电视塔旅游、娱乐的开发前景）。,原计划,修正计划,原投资额：,15,亿元,投资额：,22.15,亿元,为了增加项目运营阶,段的现金流入和满足,利益相关者利益，增,加了娱乐文化设施。,广州电视新塔的全生命周期造价管理,78,运营信息向前集成,指导项目设计与建设安装工程,1,、客流量预测,项目前期，运用宏观比例预测法和同类项目比较预测法，对电视观光塔项目的客流量作初步预测；,2,、电视塔观光塔收入预测。,收入组成,旅游观光收入,发射信号收入,观,光,门,票,收,入,餐,厅,收,入,纪,念,品,收,入,其,他,设,施,收,入,电,视,发,射,收,入,广,播,发,射,收,入,通,讯,业,务,收,入,其,他,信,号,发,射,广州电视新塔的全生命周期造价管理（续）,79,5.5,价值工程,价值工程原理,提高价值的途径,价值工程的主要工作内容,（一）价值工程原理,1.,定义,价值系数,功能系数,成本系数,2.,特点,以使用者的功能需求为出发点,目标上的特征：提高价值,方法上的特征：功能分析,活动领域上的特征：侧重于研究设计阶段,组织上的特征：依靠集体智慧,（二）提高价值的途径,既提高工程的功能、又可降低工程的造价,保证功能不变的情况下降低工程造价,在造价不变的情况下提高工程功能,在功能略有下降的情况下使造价大幅度降低,在造价略有上升的情况下,使功能大幅度提高,（三）价值工程的主要工作,1.,对象选择,2.,信息资料的收集,3.,功能系统分析,4.,功能评价,5.,方案创新的技术方法,6.,方案评价与提案编写,案例,背景：某市高新技术开发区有两幢科研楼和一幢综合楼，其设计方案对比项目如下：,A,楼方案：结构方案为大柱网框架轻墙体系，采用预应力大跨度叠合楼板，墙体材料采用多孔砖及移动式可拆装式分室隔墙，窗户采用单框双玻璃钢塑窗，面积利用系数为,93%,，单方造价为,1438,元,/m,2,；,B,楼方案：结构方案同,A,方案，墙体采用内浇外砌，窗户采用单框双玻璃腹钢塑窗，面积利用系数为,87%,，单方造价为,1108,元,/m2,；,C,楼方案：结构方案采用砖混结构体系，采用多孔预应力板，墙体材料采用标准黏土砖，窗户采用单玻璃空腹钢塑窗，面积利用系数为,79%,，单方造价为,1082,元,/m,2,.,方案各功能和权重及各方案的功能得分见表,1,方案功能,功能权重,方案功以能得分,A,B,C,结构体系,0.25,10,10,8,模板类型,0.05,10,10,9,墙体材料,0.25,8,9,7,面积系数,0.35,9,8,7,窗户类型,0.10,9,7,8,问题：,1,、试应用价值工程方法选择最优设计方案。,2,、为控制工程造价和进一步降低费用，拟针对所选的最优设计方案的土建工程部分，以工程材料费为对象开展价值工程分析。将土建工程划分为四个功能项目，各功能项目评分值及其目前成本见下表按限额设计要求，目标成本额应控制为,12170,万元。,功能项目,功能评分,目前成本（万元）,A.,桩基围护工程,10,1520,B.,地下室工程,11,1482,C.,主体结构工程,35,4705,D.,装饰工程,38,5105,合 计,94,12812,试分析各功能项目和目标成本及其可能降低的额度，并确定功能改进顺序。,分析要点：,问题,1,考核运用价值工程进行设计方案评价的方法、过程和原理。问题,2,考核运用价值工程进行设计方案优化和工程造价控制的方法。,价值工程要求方案满足必要功能，清除不必要功能。在运用价值工程对方案的功能进行分析时，各功能和价值指数有以下三种情况,：,（,1,）,V,1,，说明该功能的重要性与其成本的比重大体相当，是合理的，无须再进行价值工程分析；,（,2,）,V,1,，说明该功能不太重要，而目前成本比重偏高，可能存在过剩功能，应作为重点分析对象，寻找降低成本的途径；,（,3,）,V,1,，出现这种结果的原因较多，其中较常见的是：该功能较重要，而目前成本偏低，可能未能充分实现该重要功能，应适当增加成本，以提高该功能的实现程度。,各功能目标成本的数值为总目标成本与该功能指数的乘积。,答案：,分别计算各方案的功能指数、成本指数和价值指数，并根据价值指数选择最优方案。,1.,计算各方案的功能指数，见下表,注,:,表,3,中各方案功能加权得分之和为：,9.05+8.75+7.45,25.25,方案功能,功能权重,方案功能加权得分,A,B,C,结构体系,0.25,100.25,2.50,100.25,2.50,80.25,2.00,模板类型,0.05,100.05,0.50,100.05,0.50,90.05,0.45,墙积系数,0.25,80.25,2.00,90.25,2.25,70.25,1.75,面积系数,0.35,90.35,3.15,80.35,2.80,70.35,2.45,窗户类型,0.10,90.10,0.90,70.10,0.70,80.10,0.80,合 计,9.05,8.75,7.45,功能指数,9.05/25.25,0.358,8.75/25.25,0.347,7.45/25.25,0.295,2.,计算各方案的成本指数，见下表,方 案,A,B,C,合 计,单方造价（元,/m,2,）,1438,1108,1082,3628,成本指数,0.396,0.305,0.298,0.999,3.,计算各方案的价值指数，见下表,方 案,A,B,C,功能指数,0.358,0.347,0.295,成本指数,0.396,0.305,0.298,价值指数,0.904,1.138,0.990,由上表的计算结果可知，,B,方案的价值指数最高，为最优方案。,问题,2,：根据表,2,所列数据，分别计算桩基围护工程、地下室工程、主体结构工程和装饰工程的功能指数、成本指数和价值指数；再根据给定的总目标成本额，计算各工程内容的目标成本额，从而确定其成本降低额度。具体计算结果汇总见下表,功能项目,功能评分,功能指数,目前成本,（万元）,成本指数,价值指数,目标成本,（万元）,成本降低额（万元）,桩基围护工程,10,0.1064,1520,0.1186,0.8971,1295,225,地下室工程,11,0.1170,1482,0.1157,1.0112,1424,58,主体结构工程,35,0.3723,4705,0.3672,1.0139,4531,174,装饰工程,38,0.4043,5105,0.3985,1.0146,4920,185,合 计,94,1.0000,12812,1.0000,12170,642,由表,6,的计算结果可知，桩基围护工程、地下室工程、主体结构工程和装饰工程均应通过适当方式降低成本。根据成本降低额的大小，功能改进顺序依次为：桩基围护工程、装饰工程、主体结构工程、地下室工程,运用价值工程优化设计方案,（一）在设计阶段实施价值工程的意义,（,1,）可以使建筑产品的功能更合理。,价值工程的核心就是功能分析,（,2,）可以有效地控制工程造价。,价值工程需要对研究对象的功能与成本之间关系进行系统分析,（,3,）可以节约社会资源。,价值工程着眼于寿命周期成本，即研究对象在其寿命期内所发生的全部费用,运用价值工程优化设计方案,（二）价值工程的五条基本途径,（,1,）产品功能提高，产品成本降低。,（最理想状态）,（,2,）功能提高，成本不变。,（,3,）功能不变，成本降低。,（,4,）成本稍微增加，功能大幅度增加。,（,5,）功能稍微下降，成本大幅度下降。,运用价值工程优化设计方案,（三）价值工程在新建项目设计方案优选中的应用,步骤：,（,1,）功能分析,价值工程的核心就是功能分析,（,2,）功能评价。,功能评价主要是比较各项功能的重要程度，用,01,评分法、,04,评分法、环比评分法等方法，计算各项功能的功能评价系数，作为该功能