第6章：房地产拆迁、开发与空置.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第6章：房地产拆迁、开发与空置,征地拆迁,房地产综合开发,空置,6.1征地拆迁,农地征用制度,国有土地使用权的出让与划拨制度,城市房屋拆迁,6.1.1农地征用制度,因国家建设需要，强制地将属于农村经营组织所有的土地收归国有。,1,.,征用土地的审批权限,国家建设征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，国务院审批,2.征用土地补偿,土地补偿费,附着物青苗费,3.征用土地的安置补助费,4.剩余劳动力的安置,6.1.2国有土地使用权的出让与划拨制度,1.土地使用权的出让的含义,国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,2.土地使用权出让年限,居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年,3.土地的出让方式,协议,招标,拍卖,4.土地使用权出让合同,书面合同,主要内容：出让地块位置、面积、用途、使用期限、出让方式、出让金额、付款方式、土地利用规划、违约处罚规定等,5.土地使用权出让金,通过定期有偿的方式取得土地的受让者，按照合同规定的期限，一次或者分次提前支付的整个使用期间的地租。,6.土地使用权的划拨,土地使用权的划拨范围,转让划拨土地使用权的条件,划拨土地使用权的收回,7.土地使用权的终止,土地使用权年限届满而终止,提前收回而终止,因土地灭失而终止,因土地使用者违法而收回土地,因未按期支付出让金而终止,6.1.3城市房屋的拆迁,1.城市房屋拆迁的含义,根据城镇建设规划用和国家专项的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。,应遵循的原则：,政企分开、依法行政的原则,符合城市规划原则,有利于改造和生态环境改善的原则,保护文物古迹的原则,保护当事人合法权益的原则,2.城市房屋拆迁的类型,按减少投资资金来源的不同可分为市政动迁和社会动迁,按照被拆迁房屋的土地权属不同，可分为征地拆迁和非征地拆迁,按照拆迁的主体不同，可分为统一拆迁和自行拆迁和委托拆迁,按照房屋类型的不同，可分为住宅用房拆迁、商业用房拆迁、公益事业用房拆迁公房拆迁和私房拆迁,3.城市房屋的拆迁补偿,补偿对象和范围,产权人或者所有人,补偿形式,产权调换,作价补偿,产权调换和作价补偿相结合,补偿标准,产权调换按被拆除的房屋面积,作价补偿的标准按被拆除房屋面积的重置价格结合成新因素计算,拆除用于公益事业的房屋及其附,属物，应按其原性质、原规模予以重建,4.城市房屋拆迁安置,安置对象,拆除房屋的使用人,拆迁安置形式,一次性拆迁安置,过渡安置,拆迁安置地点,原地安置、异地安置,拆迁安置补助,搬家补助费,临时安置补助费,停产损失费,6.2房地产综合开发,城市综合开发与房地产综合开发,新区开发与旧区更新改造,房地产综合开发的方式,房地产综合开发的程序,6.2.1,城市综合开发与房地产综合开发,1.国土开发,对国土资源的开发、利用、治理和保护，以求最大限度的发挥国家自然资源的经济效益和社会效益。,2.城市开发（城市建设综合开发）,城市的开发就是将土地资源、市场资源、信息资源、文化资源、服务资源等进行合理的开发与利用来为城市经的发展发挥最有效的作用。,是一种地区性的开发，寻求最佳的经济效益和社会效益。以房地产综合开发为主体。,遵循“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”,3.房地产综合开发,房地产综合开发是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域的市政设施和公用建筑实行统一规划，综合配套，协调建设。,房地产开发活动具有综合性、开发周期长期性、开发过程的时序性、开发经营的高风险性和强地域性。,城市综合开发和房地产综合开发有一定的联系，都是综合开发，要遵照“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”方针，房地产综合开发是城市综合开发的主体,城市综合开发比房地产综合开发的内涵和外延都要深广。,6.2.2新区开发与旧区更新改造,1.新区开发,一般指新城区、卫星城镇中的房地产开发,2.再开发,一般指建成区的更新与改造。,旧城区的改造要求：,符合城市的总体发展规划和区域规划的要求，并与社会经济文化发展规划相协调,从各个城市的历史和风情出发，对原有建筑有的拆除，有的改造，有的维修。,不易大拆、大建，宜采用多层次、多标准进行改造。,3.新区开发与旧区再开发相结合,6.2.3房地产综合开发的方式,1.单项开发,规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便。,2.小区开发,一个完整的小区综合开发，规模较大、占地较广、投资较多、建设周期较长，一般采用分批、分期建设。,3.成片开发,一般指范围广泛、投资资金巨大、项目众多、建设周期长的综合开发。,6.2.4房地产综合开发程序,1.投资决策分析,寻找开发基地,规划摸底,市场调查,经济分析,领导决策,2.前期阶段,申请立项,编制建设计划方案,申请建设用地,委托设计,筹措建设资金,动拆迁,三通一平3.项目建设阶段,组织施工招标,控制施工进度,加强质量监控,竣工验收,市政公建配套，按规划要求与房屋施工同步进行,交付使用,资料汇总归档,4.销售管理阶段,房产经营,房屋出售、出租、以房产入股等。对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。,物业管理,物业管理与入住者或者使用者关系密切，开发商的市场信誉有很大的影响，影响开发商的后续开发。,6.3空置,空置的概念,空置存在的必然性,自然空置率,空置的影响因素,我国商品房空置率现状分析及对策,6.3.1空置的概念,1.国外房地产市场空置的概念,建筑物的整体或者部分未被得到使用，而处于等待出租或者出售的状态,空置也是一种供给供给=需求+空置。,表示空置的指标：空置率和平均租售时间。,2.我国房地产市场空置,我国空置面积为没有交易过的新房。,我国的房地产市场空置率是增量市场的空置率,6.3.2空置存在的必然性,一定的空置面积的存在是房地产市场供求平衡的主要表现，也是市场条件下房地产资源利益最大化的必然结果。,对于使用者而言，高空置率意味着风多的选择机会,对于业主而言，保持适当的空置率，有利于业主以更高的租金出租/出售。,正常条件下，市场中始终存在着空置的房产。比如：,美国，1997年出租住宅空置率为7.75%，自由住宅的空置率为1.63%,香港地区，19791994年，住宅楼平均空置率为4.2%。,台湾地区，1980年，总的住宅空置率为13.09%；1990年为13.29%。,6.3.3自然空置率,1.自然空置率的内涵,既能保证买方充分的选择权利，又能保证卖方的不受损失的空置率。,自然空置率的实质是长期内房地产市场供求平衡下的空置率,(H-H,0,)/H,0,2.自然空置率的用途,可以作为未来房地产增量的指示器。,6.3.4空置的影响因素,内生因素和外生因素（按各种因素的变动原因）,宏观因素和微观因素（根据各种因素的层次）,市场供求因素、政策因素、金融因素和心理因素（按各种因素自身的属性）,6.3.5我国商品房空置现状分析及对策,1.目前商品住宅空置率的现状与特点,数量居高不下，增幅逐年递增,住宅平均销售周期延长,住宅空置率存在地域的差异,不具备入住条件的空置住宅占有较大的比例。,2.高商品住宅空置率的原因分析,收入差距扩大,商品房投资结构不合理,令人困惑的房地产价格,缺乏完善的住房金融服务体系,3.解决商品房高空置率的对策分析,采取以出售为住、租售结合的方式降低商品住宅空置率,建立适合我国国情的土地供应制度,加强商品住宅销售，规范房地产开发企业,完善住宅金融体系，扩大对个人购房的支持,