地下车库建筑设计成本管控案例195966684.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成本控制部,2010,年,4,月,地下车库建筑设计&成本管控,剖析地下车库,第一部分,决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几个方面：,1,、,地下车库规定停车数量；,2,、地下车库范围、层数以及布置方式；,3,、人防地下室面积、等级及布置方式；,4,、,停车率（重点内容）,；,5,、构造做法；,6,、钢筋、砼含量,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小,普通地下一层地下车库建安成本约,1600,元,/,平米，人防地下室约,2300,元,/,平米,地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约,2000,2200,元,/,平米,地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约,2000,2500,元,/,平米,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,范围、层数及布置,停车率：地下车库总面积/停车位总数,注,1：总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、,污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况,下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。,2：当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折,算后的数量,3：停车位总数包括当地政府认可的子母车位,停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率,构造做法：这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法,这些做法的明确与改进，可使我们节省大量造价,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,停车率 构造做法,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 极限,适应范围,：,适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅,TH,私家车库等特殊的地下车库,强调：首先要求必须做到，实在做不到要提前提出进行会诊确定,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 注意事项,停车率限制不是最优值，不能因已经达到指标而停止优化，即力求达到停车率最大：东莞万科公司项目已经做到,30M2/,车位以下，如金域华府,1,期是,2999M2/,车位（地下车库,:453,个车位,/13586M2,）,特殊情况，应提前沟通确定，如：,1,、当地下车库占地面积小于,5000M2,，同时建筑剧中布置时，停车率值难于控制；,2,、当地车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到,25M2/,车位,没有最好，只有更优！,东莞佳兆业的车位都在,42M2/,车位以上，帝景湾达约,48.61M2/,车位（,732,个），按平均每个车位优化,15M2,，可,以少做,10980M2,地下室，节约成本可达,1750,万元！,不可想象吧！,我们地下车位有很大的优化空间！,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,东莞佳兆业地下车位现状,固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防面积等，详,规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响。,设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响，如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 影响因素,1,、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除,2,、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图）,3,、避免行车道靠外墙布置,4,、避免布置平行或斜向车位,5,、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位,6,、,设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表）,7,、,人防口部设施应布置在不影响停车的地方,8,关键的部位对结构构件进行局部转换,(,慎用）,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,提高地下停车率8条措施,各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，,争取可行的最小尺寸,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,提高地下停车率8条措施,柱网：,柱网按,8000 x,（,2a+b,）,/2,布置,。沿行车道方向柱距,8000,，垂直行,车道方向柱距（,2a+b,）,/2,，其中：,a,为停车位深度，,b,为行车道宽度。,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,柱网布置,一般一个,10,万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约,700,800,平米左：,其中：变配电房：约,150,平米 水泵房：约,120,平米,公变房：约,50,平米 生活水池：约,100,平米,柴油发电机房：约,100,平米 消防水池：约,150,平米,其他：约,50,平米,注：,1,、小区规模每增加,10,万平米，设备房约会增大,30%,左右；,2,、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（,80,平米左右）以及无实际用途的假设备房；,3,、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,提高地下停车率8条措施,设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应,水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响地,问题一：普通车位,2400 x5000mm,，柱网怎么布置？,答：柱网,8000 x8000mm,问题二：部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张，柱网怎么布置？,答：柱网,8000 x8000mm,，大车位沿地下车库周边布置,此时,1,：大车位沿周边布置，保证,2700 x5300mm,，沿边柱距可取,6000mm,2,：两边靠柱的车位宽度取,2500mm,，满足部分较宽汽车的停放,3,：,大车位部分成本增加约,7%,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 车位与柱网布置,想尽办法不要让柱距突破,8200mm,，否则层高、含钢量等指标将难于实现,问题三：有个别地区要求车位,2500 x5300mm,，柱网怎么布置？,答：柱网,8100 x8300mm,此时：,1,、平行车道方向柱子断面宽应取,550mm,2,：梁高会超过,800mm,，相应层高也会超过,3600mm,3,：综合成本增加约,10%,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 车位与柱网布置,一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍做法，验收时有没有被卡住过的例子,，总之要尽最大努力不做大柱距,地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精华,有几个关键点,影响到成本,，我们把它进行必要的明确和改,进1,、层高；,2,、覆土厚度；,3,、建筑垫层；,4,、排水找坡；,5,、汽车出入,口,；,6,、坡道人防主要出入口,构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上（详见第,二部分 案例与成本分析,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库构造做法 关注要点,案例与成本分析,第二部分,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,层高 垫层 覆土,地下室方案剖面实例,1650,有绿化时覆土厚,3900,层高,300,建筑垫层高,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,地下室层高,结构计算层高：是指地下室底板结构面到上层板结构面的距离。,800+350+200+2200=3550,（,无人防的地下室层高,3600,可以满足一般需求啦,）,梁高,800,风道,350,预留,150200,净高,2200,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,地下室层高经验值,.,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,地下室层高经验值,.,车库类型,常用层高,地下室车库底层层高 （设排风、喷淋）,a,、风道下无喷淋，底层层高一般为,3.5,米（梁高按,800,，风道按,300,）,b,、风道下设喷淋，底层层高一般为,3.6,米（梁高按,800,，风道按,300,）,地下室其他层 （设排风、喷淋）,a,、风道下无喷淋，层高一般为,3.5,米（梁高按,800,，风道,300,）,b,、风道下设喷淋，层高一般为,3.6,米（梁高按,800,，风道,300,）,地下室其他层无排风、有喷淋,层高一般为,3.1,米（梁高按,800,）,半地下室、停车数超过,50,辆的开敞式及架空层车库,一般为,3.3,米（如设喷淋，无风道层高，梁高按,700,）,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,层高过高4种原因,.,序号,原因分析,1,片面的认为车库净高,2.2,米，是指最不利空间的净高。,其实在设计中，主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为,2.2,米即可。,2,设备高度计算不精确。,当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时，管线高度计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道；或者设备管线交叉点也未避让主车道，导致车库高度人为增高，造成不必要的浪费。,3,对常用设备配置要求不清楚,（喷淋？风道？错位）,4,当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板,，而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,层高 垫层 覆土,地下室方案剖面实例,成本分析,1650,3900,300,1,、,顶板覆土平均厚度每增加,300mm,，地下室综合成本会增加,30,元,/,平米,-,此方案成本增加约,45,元,/,平米,2,、,层高每增加,100mm,，地下室综合成本会增加约,18,元,/,平米此方案成本增加约,54,元,/,平米,3,、,建筑垫层厚度每增加,100mm,，地下室综合成本会增加,约,10,元,/,平米,，,同时，相对层高也会增加,100mm,-,此方案成本增加约,42,元,/,平米,4,、,顶板采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片）,-,此方案找坡层厚度平均,200mm,，,成本增加约,105,元,/,平米,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,层高 垫层 覆土,地下室方案剖面实例,成本分析,1650,3900,300,帝景湾地下室面积,3.56,万,M2,，层高最,4.355.0M,（平均层高可降低,80cm),，综合优化、覆土厚度、垫层结构找坡等可节省,200,元,/M2,地下室可以节省,700,万元,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,设备房,设备挤占车位空间，地下室建造成本高达,2000,元,/M2,以上，行车两边是停车布置的黄金宝地，若这里被挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三倍的面积来实现，一般因设备用房挤占停车位、或设备用房过大都会造成成本极大浪费。,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,靠边墙布置平行车,位，停车效率低,柱网、布车方式及轮廓线,行车道靠墙布置，停车效率低,车道,车位,车位,外墙,地下室方案平面实例,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,车位,车位,6000,，不符宽度模数，浪费面积,7000,以上，车道太宽，浪费面积,这部分无实际用途，浪费面积,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,地下室方案平面实例,行车道靠外墙布,置，停车效率低,外墙倾斜，行车道,出现无效面积,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,地下室方案平面实例,无效面积,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,正确做法,禁止,行车道靠边墙布置,不宜,沿边墙布置平行车位,轮廓线应进行仔细推敲修剪，避免出现无用面积,两方向柱距均应按停车位及行车道尺寸的模数进行紧凑布置,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,1,、,柱网及布车方式不科学，造成停车效率低，产生,“隐型”,无效面积，而这种无效面积往往比直接的无效面积大得多。,2,、,轮廓线不紧凑，以及塔楼下的无用空间不去掉等，是产生无效面积的主要原因,无效面积是增加地下室成本的最直接因素，每平米两千多元的建造成本，常常让我们不知不觉就付出上百万，甚至上千万的无效成本,地下车库建筑设计中的成本问题-案例与成本分析,序号,常见的错误做法,正确做法及措施,成本影响,1,未把层高控制到最小，有的甚至做到,4,米多高,一般,3.6,米即可（控制梁下高度,2.8,米）,地下车库层高每增加,100mm,，综合成本约增加,18,元,/,平米,2,底板地面采用,300,400mm,厚建筑垫层找坡,底板结构找坡，面层及排水层,50,150mm,厚,垫层每增加,100mm,（层高同时也增高,100mm,），综合成本约增加,28,元,/,平米,3,顶板顶面做平均,200,厚的配筋细石砼找坡层,顶板用结构找坡，顶面做,40mm,厚细石砼保护层,平均,200mm,厚的顶板配筋细石砼找坡层，综合成本约是,105,元,/,平米,4,顶板覆土太厚，有的覆土厚度甚至达,1.8,米,应进行精细设计，一般平均厚度不超过,1200mm,顶板覆土平均厚度每增加,300mm,，综合成本约增加,30,元,/,平米,5,地下室轮廓线未经仔细推敲出现无效面积,轮廓线应平直方正，没用的空间一定要剔,地下室建造成本约,2000,元,/,平米,6,柱网及布车不合理，出现“隐形”无效面积,柱网应符合车位模数，紧凑布置，禁止边车道,经常能优化出几十甚至数百上千平米无效面积，优化成本常常数百万,7,设备房面积设计太大,设备房勉强够用即可,多出的设备房面积等于无效面积,8,设备房挤占停车位位置,禁止设备房挤占行车道旁边的停车位,被挤占后，要补回相同车位数，需要付出三倍的面积，等于出现无效面积,控制及优化,第三部分,地下车库建筑设计中的成本问题-控制及优化,方案优化,检查落实控制条件的落实,明确地下室控制条件,施工图优化,特殊情况时，需及时沟通,5个优化要点,详规阶段明确（,4,个控制条件,）,初步方案阶段检查,地下车库建筑设计中的成本问题-4个控制条件,1,地下室停车数,详细规划阶段,1,、结合当地情况，与政府部门沟通，多做地面停车,2,、对地面停车进行精细设计与统计，做到地下停车数最少,3,、当地政府允许时，宜利用塔楼下方等不便布车空间做摩托车位，来折减规定的停车数,2,地下室范围及层数,详细规划阶段,1,、地下室层数越少越好,2,、确定地下室范围，宜使上部建筑尽量分布在地下室周边,3,、地下室的边线应尽量与上部建筑平行，并且方正简洁,3,人防面积及布置,单体方案,1,、结合项目情况，综合分析是否异地建设或缴纳费用更有利,2,、与当地政府沟通，尽量不做或少做人防地下室,3,、按当地政府规定计算应建人防地下室面积，不要多做,4,、人防区应安排在最底层，并且利用塔楼下方及其它不便布车的空间布置人防口部设施,4,停车率限值,单体方案,适用范围：适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅,TH,私家车库等特殊的地下车库。,地下车库建筑设计中的成本问题-5个优化要点,.,谢谢聆听,END,