“以房养老”：小众养老方式的本土化探索（产品篇）.pdf

社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用养老金融蓝皮书“以房养老”：小众养老方式的本土化探索 张 栋 孙 博摘要：作为一种补充养老方式，“以房养老”早在十余年前就受到了广泛关注，民营机构、政府机构、银行以及保险等部门和行业均开展了一系列的实践和探索。但总体来看，由于传统观念和一系列顾虑因素存在，社会公众需求空间受到了极大限制，同时在系列风险的制约下，金融机构供给能力和意愿也稍显不足。此外，政策配套建设滞后，制度交易环境也尚不成熟，从而导致我国以房养老发展缓慢。从国外经验来看，公众的支持和认同、政府的参与和法律保障、成熟的产业形态、多样化的产品设计等都是以房养老业务发展的重要保障，值得我们借鉴和完善。纵观我国以房养老的未来发展趋势，尽管其定位小众，但潜在市场不容忽视，应明确政府职能，完善以房养老制度环境，鼓励多方机构通力合作，优化以房养老产品，同时宣传多元化养老观念，强化以房养老理性认知，为以房养老的长期发展做好充分准备。关键词：以房养老 住房反向抵押贷款传统观念系统风险制度交易环境张栋，中国人民大学管理学博士生，中国养老金融 人论坛青年研究员，研究领域为养老金政策；孙博，管理学博士，金融学博士后，中国养老金融 人论坛特邀成员，供职于华夏基金养老金管理部，研究领域为养老金融。本文仅代表个人观点，与供职单位无关。社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用“以房养老”：小众养老方式的本土化探索作为国际上一项比较成熟的补充养老方式，“以房养老”最早起源于荷兰，在美国发展最成熟、最完善。同时，以房养老在英国、法国、新加坡和日本等国家有了较快发展。经过数十年的发展，以房养老已经成为西方国家一种比较成熟的融资途径和相对有效的补充养老方式，在应对人口老龄化和满足老年群体多样化的养老需求等方面发挥了较为重要的作用。随着我国经济和社会的快速发展，老年人养老需求日益多元化。在人口老龄化、家庭结构小型化等一系列新形势的影响下，老年人的养老供给面临一系列挑战。在此背景下，拓展多样化的养老方式成为政府和市场共同努力的方向，以房养老等社会化的养老方式应运而生。一“以房养老”概述（一）“以房养老”的概念“以房养老”指的是持有房产的老年人将自己的房产通过个人、金融机构或中介机构等变现或获取相应的养老服务的一种养老方式，是解决老年人“房产富人，现金穷人”问题的有效手段。经过多年的实践，各国“以房养老”衍生出多种不同形式，既包括住房反向抵押贷款（也称“倒按揭”）、房产养老寿险等金融参与模式，也包括售房养老、换房养老、租房入院养老、赠房养老等非金融参与模式。其中住房反向抵押贷款最受欢迎，也最为典型，其核心思路是持有房产的老年人，将房屋产权抵押给银行、保险公司等机构，由相应的金融机构根据房屋价值、房主年龄和预期寿命及未来折旧增值等因素进行综合评估，对老年人房屋的价值做出判断，老年人则可以定期从该机构取得一定数额养老金或者接受老年公寓的服务，直到老年人去世后该机构才能获取房屋的产权并进行相应的处置。“以房养老”的实质，是通过金融或非金融的运行机制和手段将老年人拥“以房养老”有狭义和广义之分，狭义的“以房养老”就是住房反向抵押贷款，广义的“以房养老”指的是利用自有房子获得养老收入或服务的任何做法。本文关于“以房养老”的概念根据许顺亭等人的界定并加以改进。社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用养老金融蓝皮书有的住房资源从价值上给予盘活，实现权属功能的转换，使房产具有了居住和养老的双重功能，从而为老年人养老提供经济层面或服务层面的补充。简而言之，就是“以房产换养老”。（二以房养老”适用条件作为一种补充养老的可选方案，“以房养老”需要具备一系列条件：第一，房屋必须是自有住房并且拥有完全的产权，这是房屋抵押、出售、出租的前提条件，如果是单位福利房、拆迁补偿调换产权房等有限产权房，则很难实现“以房养老”的模式；第二，稳定的家庭结构，不涉及遗产顾虑，尤其适合空巢老人、丁克家庭老人，对于“”结构的家庭，如果经济条件相对一般，“以房养老”也是可行的选择之一；第三，房产价值相对较高，通常是在城市或城郊地区，这类房产具有增值空间，且容易变现，适合住房反向抵押等金融模式的“以房养老”，而处于农村等价值较低的房产，也不易变现，适用度则较低；第四，处于“房产富人、现金穷人”的老年群体。总体来看，金融参与模式的“以房养老”并不具有普适性，适合拥有独立产权房产的、不涉及或不在乎房产继承的、中低收入水平的特定群体。二我国“以房养老”政策回顾与实践盘点（一）我国“以房养老”政策回顾“以房养老”是国外数十年前就被关注并予以实施的一种新型养老方式，第一次被我国广泛关注是 年 月时任中国房地产开发集团董事长孟晓苏给国务院提交的 建立反向抵押贷款的寿险服务 建议稿，得到了当时的国务院总理温家宝的批示，“以房养老”的概念受到广泛关注。同年 月中国保监会与当时的国家建设部联合开展了调研，并向国务院提交了 关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告，肯定了“住房反向抵押贷款”引入中国的重要意义。此后十年间，不同行业、机构纷纷开展了一些“以房养老”的探索，但一直没有“以房养老”的具体指导意见和政策文件出台。年 月国务院出台 关于加快发展养老服务业的若干意见，首次从社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用“以房养老”：小众养老方式的本土化探索国家政策层面提出要“开展老年人住房抵押养老保险试点”，标志着“以房养老”正式进入我国政策支持和引导范畴，我国也将进一步通过探索和实践，总结和发展出适合我国国情的“以房养老”模式。此后，各个部门密集出台“以房养老”的具体推进措施和发展文件（见表）。年保监会发布 关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见，提出将从 年 月 日起开始，选择北京、上海、广州和武汉 个城市作为试点，拥有独立产权房的 岁以上老年人可以选择住房反向抵押养老保险的“以房养老”方式。年 月，国务院批准国家发改委 关于 年深化经济体制改革重点工作的意见（简称 意见），将推进住房反向抵押养老保险试点写到了 意见 中去，进一步显示了对“以房养老”工作的重视。年 月，中国保监会发布 关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知，提出老年人住房反向抵押试点期间延长至 年 月 日，并将试点范围进一步扩大。表 我国“以房养老”思想起源与政策变迁梳理时间文件主要内容 年 月孟晓苏向国务院提交了建立反向抵押贷款的寿险服务，得到时任总理温家宝批示发达国家“反向抵押贷款”实践以老年人的私人住房为基础，对其实行晚年终生社会保障服务，值得我国引进和推行 年 月中国保监会与国家建设部关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告上报国务院肯定了在我国引入“反向抵押贷款”具有的重要意义，但还需要进行风险考评 年 月国务院关于加快发展养老服务业的若干意见开展老年人住房反向抵押养老保险试点 年 月保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见自 年 月 日起，北京、上海、广州、武汉 个城市房屋完全独立产权的 岁以上老人，可以选择“以房养老”，试点期两年 年 月国家发改委关于 年深化经济体制改革重点工作的意见将推进住房反向抵押养老保险试点 年 月保监会关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知老年人住房反向抵押试点期间延长至 年 月 日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东等部分地级市 社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用养老金融蓝皮书（二）我国“以房养老”实践盘点自 年以住房反向抵押贷款为代表的“以房养老”模式得到政策层支持以后，相关政府部门和市场开展了一系列研究和实践探索。年以来，部分城市和地区开展了不同模式的“以房养老”试点，从目前来看，无论是老年人自身，还是各地政府或市场机构，对“以房养老”的业务都持谨慎态度，但现有的实践和探索已经为我国“以房养老”模式的进一步完善提供了丰富的样本和经验。当前我国“以房养老”的探索可以分为民营机构主导的“以房养老”、政府主导的“以房养老”、银行主导的“以房养老”和保险主导的“以房养老”（见表）。表 中国“以房养老”探索产品的基本情况类别申请条件产品特征代表产品年龄要求房产要求处置形式养老方式民营机构主导南京汤山留园公寓 岁以上以上独立产权抵押出租，最后产权归公寓所有入住该养老公寓北京“养 老 房屋银行”岁以上无出租原住房获的租金，产权不变入 住 养 老 服 务中心政府主导上海“住 房 自助养老模式”岁以上独立产权售后返租，直接放弃产权租住原有房屋杭州上城区湖滨街道 岁以上独立产权或公房租房增收、售房预支等多种形式住敬老院或租住小房银行主导中信银行养老按揭贷款 岁以上特殊申请独立产权且有二套房抵押贷款，到期还本付息不限保险主导幸福 人 寿“幸福房来宝”岁，孤寡失独独立产权抵押获养老金，最后产权归机构原住房居住或委托租出住养老院 资料来源：根据正文中提及的公开发表资料整理。1 民营机构主导的“以房养老”南京汤山留园公寓是民营机构发起的“以房养老”的代表之一。年南京汤山留园公寓开始探索“以房养老”业务，即凡在南京拥有 以上独立产权房的 岁以上的孤寡老人，可自愿将其房产作为抵押，经公证后入住该老年公寓，老年公寓将抵押房屋出租，租金用于老人花费，多余部分由老人自己支社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用“以房养老”：小众养老方式的本土化探索配，老人去世之后，房屋产权归老年公寓所有。据调查，由于该探索条件限制苛刻，最终只有 名老人参与该种“以房养老”方式，后因公信力问题和公司内部经济纠纷，参与者纷纷退出，我国以房养老的第一次探索宣告失败。北京“养老房屋银行”是继南京模式之后民营机构对“以房养老”的又一次探索。该产品是 年 月北京寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司联合推出的。其运行模式是，凡年满 周岁的老年人可以向该养老服务中心提出养老需求，老人入住养老服务中心后，公司将老人的原住房出租，所有租金用于老人在养老服务中心的花费，自始至终老人的房屋产权不发生变更。经过半年试点，仅有不到 位老人通过该方式入住养老服务中心，最终由于纯商业模式缺乏公信力等系列原因，参与者最后均放弃离开。2 政府主导的“以房养老”上海“住房自助养老模式”是第一个政府部门探索的“以房养老”模式，该模式于 年由上海公积金管理中心推出。其具体操作是 岁以上的老年人可以自愿选择将自己的产权房出售给上海公积金管理中心，获得全部的售房款，房屋产权转移给公积金中心。公积金中心将房屋以市场价返租给老人，老人可根据约定租期一次性支付租金，不需支付其他费用，租约到期或老人死亡之后房屋将优先用于城市廉租房建设。其本质是售后返租，通过房子价值与租金差额获取养老金。这种方式的优势是：由政府公信力做保障，可以不离开熟悉的环境养老；不足是产权变更难以接受，还面临售房不足以支付未来养老所需的风险、房价上涨风险。试点到 年底，只有 户老年人参与，出于各种原因，到 年该项目不得不终止。作为政府主导的“以房养老”的另一代表，年杭州市上城区湖滨街道针对无收入、无子女的老人和独居孤寡老人推出四种“以房养老”模式。第一种是租房增收养老模式，即独居、有房的老人可选择由街道安排入住敬老院，街道将老人原有住房出租，用租金增加老人日常开支；第二种是售房预支养老模式，即独居、有房老人可选择由街道安排入住敬老院，街道将老人原有住房出售，售房款全部用于老人日常开支；第三种是退房补贴养老模式，独居、有房老人可选择由街道安排入住敬老院，其居住的公房由房管部门收回并按照市场价给予补助；四是换房差价养老模式，即将地段好的房屋出租，另租社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用养老金融蓝皮书地段稍差的房屋供老人养老居住，差价归老人自己支配。根据实际情况来看，最终有 户老人选择了第一种“以房养老”模式，其他模式暂未有成功实施案例。杭州模式值得关注的地方在于其针对房屋产权等关键问题通过多种模式设计由老人自己选择，具有一定的吸引力。3 银行主导的“以房养老”年中信银行首先在北京、上海等地开展养老按揭贷款的“以房养老”业务。该项业务要求申请人年龄在 岁以上或年满 周岁的法定赡养人向银行共同提出养老贷款申请，同时还需出具拥有二套房产的证明，银行委托专业机构对房产进行评估，向申请者提供不超过房产价格 的贷款用于养老，按月支付且每月支付额不超过 万，贷款周期不超过 年，期间不提供利率优惠，贷款到期后必须还清本息，否则银行会处置其房产。年兴业银行在“安愉人生”的基础上也推出了“以房养老”业务，允许年满 周岁的客户或成年子女申请额度在 万元以内、期限为 年以内的房产消费贷款。两家银行开办这项业务时咨询的人数较多，在一定程度上反映了“以房养老”有需求，但由于限制较多、缺乏利率优惠、风险担忧等一系列原因，银行主导的“以房养老”的业务量也不大。4 保险主导的“以房养老”年 月幸福人寿保险产品“幸福房来宝”正式获得保监会批准，成为保险主导的以房养老”落地的第一个产品。“幸福房来宝”面向的群体主要是 周岁的老年人，主要倾向于孤寡失独老人群体，符合条件的老年人将房产抵押给幸福人寿保险公司，房产经过评估和公证之后，双方签订保险合同，老年人可以选择继续在原房屋居住，也可以将房屋委托给保险公司出租、自己入住养老院两种方案，合同期间保险公司根据合约向老年人支付养老保险金，具体金额不受房价的上涨和下跌影响。老年人去世后，保险公司获得抵押房产的处分权，处分所得优先偿付养老保险相关费用，如果所得款超过老人的花费，余额将由老年人继承人所有，如果所得不足以偿付养老费用，不足部分由保险公司承担，这一模式运作的重要前提是保险公司强大的风险分散精算技术等数据显示，截至 年 月 日，共有 户家庭 位老人参与试点并完成了承保手续；参保老人平均年龄为 岁，平均每户月领养老金约 元，最高一户月领养老金 万余元。社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用“以房养老”：小众养老方式的本土化探索（三）我国“以房养老”市场评估1 需求：经济社会转型，“以房养老”市场潜在需求显现第一，人口结构变迁，家庭功能弱化，空巢与失独老人增加，传统养老方式面临诸多挑战，“以房养老”等新兴养老方式成为多元化养老需求新的关注点。在人口老龄化的影响下，我国家庭小型化、少子化现象突出，根据国家统计局数据，我国平均家庭规模已从 年“一普”时的 人下降到 年“六普”时的 人，并将进一步缩小到 年到 人和 的 人（见图）。家庭小型化、少子化将持续存在，在很大程度上削弱了家庭养老的功能。另外，在计划生育等因素的影响下，我国空巢老人和失独老人规模继续上升，空巢老人数量已于 年突破 亿人大关，年我国至少有 万个失独家庭，且每年以约 万个的数量持续增加。图 历次人口普查家庭户规模情况及未来预测资料来源：年数据根据历次人口普查数据整理；年以后数据参考国家应对人口老龄化战略研究课题组预测。第二，养老保障水平有限，多样化养老方式亟待拓展。从历次人口普查和抽样调查数据来看，老年群体的收入主要来源于劳动收入、养老金和家庭其他成员供养。随着人口老龄化的加深，高龄化和失能化趋势不断加剧，老年人持续的劳动收入保障受到限制，与此同时，家庭结构的小型化使家庭其他成员供养的能力弱化，而目前我国基本养老保险的保障水平有限，补充养老保险尚未社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用养老金融蓝皮书完善，因此，亟待拓展多元化的养老方式，提升老年人的养老保障水平。第三，自有房比重较大，住房资产价值上升。中国家庭金融调查报告 显示，房产占我国家庭总资产的，而美国只有。根据 年我国城乡老年人口状况追踪调查情况来看，城镇老年人拥有自己的产权房的有，而且近年来我国房地产市场活跃，住房价格持续上涨，住房资产不断升值，住房成为城市居民家庭资产中重要的组成部分，这为“以房养老”需求提供了基础条件。2 供给：市场广泛关注，“以房养老”供给主体不断探索自 年“以房养老”的概念被引入我国之后，不同性质的机构开始进行了积极的探索，既包括以南京汤山留园公寓和北京“养老房屋银行”为代表的民营机构的探索，也包括上海公积金管理中心和杭州上城区湖滨街道的实践，同时中信银行、兴业银行、上海银行等银行业机构也通过相应产品开展“以房养老”业务，同时，自 年保监会发布 关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见 后，幸福人寿正式推出“幸福房来宝”的“以房养老”产品，此外还有多家养老保险机构拟推出“以房养老”业务。总体来看，尽管前期部分机构“以房养老”的具体实践和探索进展缓慢，甚至部分探索以失败而告终，但随着政策支持路径的日益清晰以及借贷双方市场交易环境逐步完善，“以房养老”仍然备受市场关注。三我国“以房养老”面临的问题与挑战“以房养老”不仅是一种新型的养老方式，也是一种创新的金融产品，它是实现住房在养老和居住功能之间转换的有效载体。“以房养老”对于我国应对人口老龄化挑战、保障多渠道养老供给具有重要意义。该模式在国外许多国家已经有了比较成熟的发展模式，我国引入“以房养老”的概念也有十余年，虽然各地区、各行业均在不断探索和实践，但总体来看，进展缓慢，其问题主要在于需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。：社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用“以房养老”：小众养老方式的本土化探索（一）传统观念和系统顾虑存在，社会公众需求空间受限第一，传统养老观念和遗产动机降低了“以房养老”的接受度。一是传统思想的约束，目前我国的养老方式依然是家庭养老，“养儿防老”的观念根深蒂固，如果老人生前将自己的房屋抵押出去，无论选择居住原有房屋放弃居住后产权，还是选择直接放弃产权获取养老金入住养老机构，或者抵押并居住原有房屋、去世后子女根据老人养老支出优先赎回原有房屋等各种方式，不仅老人在心理上难以接受，也会给子女带来心理上的诸多压力。二是遗产动机的影响，在我国传统观念中，“但存方寸地，留于子孙耕”，房子不仅仅拥有居所的功能，更承载着家业的传承，其中包含的不只是经济价值，还蕴含着代与代之间亲情的纽带。这些传统观念的影响，在很大程度上是目前“以房养老”落地不多的重要原因。第二，机构信任风险，增加了需求方“以房养老”的顾虑。一方面，“以房养老”抵押的周期较长，在我国也处于刚刚起步的阶段，暂时还没有成熟的商业模式，更没有完善的法律体系来保障老年人“以房养老”的权益。我国现行“以房养老”试点大都是银行、保险等商业机构在运行，一旦机构经营不善而破产或“以房养老”业务无法实现预期而停滞，都可能对需求方造成重大损失，从而产生后顾之忧。另一方面，需求方一旦将房屋抵押给供给方，如果老人搬离原有住房入住贷款方提供或合作的养老机构中，由于已签订合同，老年人在养老机构中享有的服务质量难以得到完全保证。第三，房价上涨预期降低了“以房养老”的需求意愿。自 年经济危机以来，我国的整个房地产行业处于加速发展的趋势，房地产开发快速扩张，房价走势持续上升，且近年来房价上涨未发生根本性扭转。在持续的房价上涨预期下，担心房价上涨带来损失的顾虑就大大降低了“以房养老”的需求意愿。尽管目前有部分“以房养老”试点产品，如幸福人寿的“幸福房来宝”明确承诺，如果房价上涨，增值部分可由继承人继承，房价下跌风险则由公司承担，这一明显不符合风险分担的保险原则被认为是产品初期推出的一种吸引客户的方式，显然不会是产品的常态机制。除此之外，住房抵押的重要一环是需要对房屋进行评估，而目前我国房屋社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用养老金融蓝皮书评估市场并不成熟，潜在需求者不仅要承担评估不公正的风险，还需要承担并不低廉的评估费用，这在很大程度上也限制了老年人“以房养老”的需求实现。（二）系列风险制约，金融机构供给能力和意愿不足第一，市场和技术风险难以预期，弱化了商业机构参与“以房养老”的动力。其中市场风险又可以细分为房产泡沫风险、利率风险和长寿风险等。房产泡沫风险同未来经济发展和房地产走势紧密相关，带着极大的不确定性，在宏观经济走势和国家政策的影响下，随时可能出现不可预测的波动，而商业机构一旦签约“以房养老”业务，在较长时期内将承担房价下跌的风险，因此大部分商业机构仍然对“以房养老”持谨慎态度。利率风险则主要受市场利率的波动影响，如果实际利率大大高于约定利率，贷款方则面临贷款额和应计利息高于抵押房产价值的风险；如果实际利率大大低于约定利率，借款人可能提前还款并终止合同。长寿风险则是在参保者寿命超过预期约定寿命，抵押房产不足以清偿资产本金和利息时，商业机构不能向融资人或继承人追索，而应由商业机构承担参保人的风险。这一系列的风险都是需要商业机构通过科学、可靠的技术精算手段加以化解的，但房价的估算、老人预期寿命和利率变动都带有诸多的不确定性因素，从而导致机构面临很大的技术风险，造成商业机构参与“以房养老”的动力不足。第二，成本风险难以有效化解，增加了机构“以房养老”的供给压力。由于“以房养老”的经营和运作过程十分复杂从国际经验来看，通常需要银行、保险、投资以及相关中介机构等多方主体参与，通过多方的优势互补，降低成本。然而，我国 证券法 银行法 等规定我国金融机构实施“分业经营、分业监管”的模式，在很大程度上限制了各主体之间合作的实现，大大增加了“以房养老”的实施成本。除此之外，被抵押的房屋还面临自然风险，如果被抵押的房屋遭受自然灾害，商业机构也会遭受损失，而如果商业机构单独为房屋购买房屋保险，也会产生额外的成本。第三，商业机构参与“以房养老”还面临一系列的道德风险。一方面，房价估值高、老人寿命短对于参与“以房养老”的商业机构更为有利，但事实上房价估值高通常可以较好地判断，而老年人寿命则是自身有更好判断，事实上预计自己会长寿的老年人较身体状况稍差的老年人参与“以房养老”的社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用“以房养老”：小众养老方式的本土化探索可能性更大；另一方面，双方签订合约后，如果继续入住原有住房，由于住房最终所有权通常归商业机构所有，老年人通常会基于自身效用最大化的导向，减少对住房的维护和保养支出，从而可能影响未来房屋估价。（三）政策配套建设滞后，制度交易环境不成熟由于“以房养老”本身的复杂性和特殊性，供给方也就是贷款人和需求方即借款人都会面临一系列的风险，这些风险都需要一系列的法律和政策支持加以化解，从而形成一个稳定、成熟的制度交易环境。然而从目前我国“以房养老”的法律和政策配套建设来看，还远远不足以化解当前“以房养老”市场中的系列风险。第一，“以房养老”相关的政策法律不规范甚至存在障碍，限制了“以房养老”的发展进程。一方面，我国“以房养老”缺乏明确的法律支持。近年来我国不同部门通过指导意见、通知的方式提出发展“以房养老”的发展建议，但缺乏具体的操作规程，供需双方的利益都难以得到保障，而发达国家如美国，通过 住宅法 银行法 等法律对“以房养老”有详细的法律规定，保障供需双方的合法权益；另一方面，我国目前的一些政策和法律规定，如房屋 年的产权限制，严重制约了“以房养老”中房产价值的评估，尽管 物权法 规定房屋到期后自动续期，但没有明确续期和缴费的标准和条件，成为商业机构参与“以房养老”的最大障碍。第二，政府监管不足，降低了公众对“以房养老”产品的信任度。目前我国“以房养老”仅处于试点阶段，相关部门提出了支持意见，但并未明确具体的监管细则，导致当前不同机构在探索“以房养老”模式过程中千差万别，处于“摸着石头过河”的阶段。对于准入机制以及操作环节的运作机制、评估机制和合约兑现机制都缺乏明确、客观、公正的监管规定，导致“以房养老”的进程受阻。第三，“以房养老”的制度交易环境不成熟，破坏了供需双方的交易基础。一方面，房产评估是“以房养老”推行的重要环节，目前我国房地产评估机构不够规范，缺乏具有公信力的资产评估机构，导致“以房养老”的交易基础受到限制；另一方面，以房养老”必然涉及房产抵押和转卖业务，这就需要灵活且发达的房地产二级市场，近年来我国房地产二级市场有所发展，社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用养老金融蓝皮书但仍存在诸多不规范的现象，如资质参差不齐、信息不对称、信用低下等，导致我国房地产二级市场尚不健全。这些制度交易环境方面存在的障碍，大大影响了“以房养老”的推行。四国外“以房养老”的发展现状与启示“以房养老”理念最早起源于荷兰，真正意义上“以房养老”的推出则应属 世纪 年代的美国，随后英国、新加坡和日本等发达国家也纷纷进行了“以房养老”的探索。发达国家通过“以房养老”的理论和实践探索积累了许多较为成熟的经验，也产生了一些教训。分析国外“以房养老”发展的经验教训，对于我国“以房养老”试点的落地和进一步探索具有重要意义。（一）美国“以房养老”探索及发展经验作为世界上“以房养老”制度运作最为成熟的国家，美国“以房养老”模式产生于 世纪 年代，当时美国社会拥有一大批“房子富人、现金穷人”现象，美国政府意识到如果将这些体量庞大的不动产和养老有效结合，将可以大幅度分散社会养老压力。美国政府在推出“以房养老”业务之前，已经 完 成 了 大 量 的 前 期 工 作。首 先，成 立 了 国 家 房 屋 价 值 转 换 中 心（），专门负责对“以房养老”的宣传，提供了广泛的群体基础；其次，美国政府又颁布 国家住房法案，以法律条文的形式对“以房养老”的运作做了具体而详细的规定，提供了法律保障。美国的“以房养老”业务探索主要是住房反向抵押贷款。具体而言，美国住房反向抵押贷款的对象主要是 岁及以上的老年人，由美国住房和城市发展部（，）负责监管。在这种贷款方式下，贷方分期放贷，房主负债随着分期时间的递延而上升，在此期间，房产所有权仍属老人自己并拥有对房产处置的权利，但前提是还清所有的贷款本息。目前美国住房反向抵押贷款主要有三种模式。1 房产价值转换抵押贷款计划（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）是美国住房和城市发展部发起设立的，并在发展过程中提供各种不社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用“以房养老”：小众养老方式的本土化探索同改进方案，此项计划由美国联邦政府提供担保。该计划的对象是年满 周岁以上、拥有独立产权住房并居住在拟抵押房屋内的老年人。金融机构根据申请人年龄、房产价值和利率计算出贷款总额并发放给借款人，借款人可选择一次性领取、固定期或生命期内按月领取、信用额度内按需领取等不同的方式。贷款期间，金融机构有义务按时支付养老金，借款人可继续居住在抵押房屋内，并需缴纳一定财产税和及时维修房屋。当贷款到期后，借款人的继承人有不同选择：一是还清贷款本息，取得抵押房屋的所有产权；二是出售抵押房屋，用所得款项还清贷款本息后拥有剩余额度，如房屋所得款低于贷款额，必须偿还贷款额的 以上；三是放弃抵押房产的赎回权，如果此时房屋价值不足以支付贷款额，金融机构不能向借款人的继承人行使追索权。对最高贷款额度有一定的限制，目前是 美元，房产价值较高的老人通常不会选择这一计划。正是因为这一计划针对的是房产价值较低的老年人，贷款除设定无追索权的保护措施外，还给予了较大的税收优惠。在政府公信力的保证以及一系列优惠政策的推动下，近年来 发展迅速，约占美国“以房养老”业务的 以上。2 住房持有者计划（Home Keeper）为满足拥有中等价值房产老人的“以房养老”需求，年美国联邦国民抵押贷款协会房利美推出 计划。该计划在运作方式上跟 类似，但 突破了贷款额度的限制，且限制条件更少，如与他人共有的房产也可以申请该计划，从而拓宽了“以房养老”的客户群。在 计划中，联邦政府并不提供担保，但提供政策优惠并负责监管，因此，公信力较 稍低，参与的人数也比 大大降低。3 财务自由计划（Financial Freedom）财务自由计划是由纯私人机构运营的，以营利为目的，其目标对象是拥有高价值独立房屋（房屋资产净值超过 万美元）的老年人，最高贷款额度可达 万美元。该计划由私人机构设计运作，政府实施监管但不分担风险。其运作流程是：拥有高价值独立房产的老年人将房产抵押，双方签约后，贷款机构将贷款一次性支付给寿险公司，该寿险公司作为承保方按约定向借款人发放终身年金。财务自由计划中，借款人可只抵押部分房产（下限为），未抵押部分可由后代继承。在风险管理方面，借贷双方可以通过“权益分享”的社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用养老金融蓝皮书制度安排共同承担房屋价格波动风险，同时，该计划可以通过证券化实现资产流动，避免了支付风险。但由于该计划的对象是拥有高价值房产的老年人，这部分群体通常有较好的养老规划，不需要抵押房产来养老，同时该计划也没有政府担保，公信力不足，该计划在美国“以房养老”市场中份额很小并已陆续停办。表 美国住房抵押贷款养老产品比较产品类别房产价值转换抵押贷款计划（）住房持有者计划（）财务自由计划（）主办机构联邦住房管理局授权的金融机构美国联邦国民抵押贷款协会房利美（）私营机构政府作用政府主导，提供担保政府参与，不提供担保政府监管，不提供担保适用对象房屋价值较低的人群房屋价值中等的人群房屋价值较高的人群给付方式一次性领取、固定期或生命期内按月领取、信用额度内按需领取等按月支付、信用额度或两者结合贷款一次性支付给寿险公司，由寿险公司支付终身年金二级市场由房利美购买由房利美购买证券化 资料来源：根据正文提及相关公开发表资料整理。（二）新加坡“以房养老”探索及发展经验新加坡“以房养老”探索起源于新加坡保险合作社（即职总英康保险公司，为一家私营公司）年经营的住房反向抵押贷款产品。该款产品对于借款人有着严格的限制，只针对 岁以上、拥有 年以上私有产权住房的新加坡公民或新加坡常住居民，同时借款人还必须是该公司的寿险客户，必须购买抵押保障险和房屋保险。该产品规定，每月贷款额度根据申请人的年龄、房屋价值、贷款期限以及现行利率等因素，最高可申请不超过房屋估价的 的额度，期限以最高 年或屋主年满 岁或屋主死亡中较早者为准。除此之外，该产品没有“无追索权”保证，即如果贷款超过房产价值，借款人或其继承人必须偿还该差额。由于该产品限制条件过多，尤其是新加坡 以上都是公有住房，该产品在很长时期内都少有进展。尽管 年职总英康保险公司开始将贷款对象扩大到公有住房，但由于私营机构缺乏公信力，民众担心社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用“以房养老”：小众养老方式的本土化探索权益无法保障，参与人数仍然没有大的改观，该公司于 年正式停止发放住房反向抵押贷款。为缓解养老压力，推进“以房养老”等多元化养老方式的发展，年新加坡建屋局（，）开始推出房屋契约回购计划，以政府名义开展住房反向抵押贷款。该计划规定，岁以上、拥有三房或更小组屋、家庭收入低于 新元、房产没有被减值释放且申请时只购买了一套组屋的老年人可以将剩余租期出售给建屋局，申请人可继续居住原有房屋并定期领取一定的养老金补贴。建屋局支付的资金可以分为三部分：一是加入计划后可以一次性领取 万新元的津贴，一半为现金，另一半用来向中央公积金购买年金；二是每月为申请者支付固定的资金；三是购买长寿保险，当申请者寿命超出预期，可从保险公司继续领取养老金。该计划的房屋契约年限不超过 年，剩余契约由建屋局回购，年后建屋局拥有该组屋，此时若申请者仍健在，建屋局将继续提供住所。政府的参与大大提高了该项计划的公信力，引起了不少老年人的关注。（三）英国“以房养老”探索及发展经验英国最早的“以房养老”模式探索是 世纪 年代的“房产价值释放机制”（，），其本质是一种住房证券化的方式，具体做法是有需求的老年人将房产抵押向贷款机构以浮动利率的方式进行贷款，并将贷款投资于股票或债券市场，然而到 世纪 年代由于英国经济低迷，金融市场萧条，参与该项业务的老年人不仅没有获得收益，还遭受利率上升造成的损失，最后英国政府以缺乏“无追索权”保护的理由终止该项业务，并对遭受损失的老人进行补偿，但仍存在一系列纠纷，导致“以房养老”的公信力受到极大影响。世纪以来，随着人口老龄化的加深以及英国房地产市场的发展，英国政府越来越认识到固化在房产上的资产财富的重要性，于是英国政府开始着力推动“以房养老”的发展。年英国政府正式推出新的房产价值释放计划，地方政府可以根据被抵押房屋价值发放贷款，在老人死亡或住房出售时贷款到期。同时为了防止资金链断裂，英国政府还提供了 万英镑的资金支持。年英国金融服务局（，）正式接管住房抵押社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用养老金融蓝皮书贷款业务，进一步加强对该项业务的监管。年英国金融服务局分为审慎监管局（）和金融行为监管局（）两个机构，对住房反向抵押贷款等业务的微观监管职能由 负责。目前英国“以房养老”主要包括两类。第一类是终身抵押贷款（），该业务的申请人必须年满 周岁（夫妻双方共同申请的必须都满足该条件），申请人可以将房产的全部或者一部分作为抵押，并继续对抵押房屋保留居住权，贷款金额可以选择一次性领取或按月领取，借款人去世或进入长期护理阶段后贷款到期，须将房产变现还本付息。第二类是住房转换计划（），该业务要求申请人年满 周岁，该计划下，老人先将自己房屋的全部或部分产权出售给贷款机构，机构依据申请者年龄、健康情况等进行评估，约定一次性或定期给老人一笔免税养老金，同时提供一份终身租房契约，即老人可终身居住在原有房屋内，不需缴纳租金。这两类产品都提供“无追索权”保证，即如果出售的抵押房产金额不足以还本付息，贷款机构不得向借款人或其继承人追偿，而如果所售抵押房产金额还本付息后仍有盈余，盈余部分应归借款人或其继承人所有。（四）国外“以房养老”发展的启示在人口老龄化产生的一系列养老危机的情况下，不少发达国家逐渐将目光转向固化在房产上的资产财富的重要性，纷纷开展了“以房养老”的探索。不同国家因公众观念、制度发展环境、政府支持力度等方面存在的差异，进行了诸多不同模式“以房养老”的探索，对我国“以房养老”的发展具有很好的借鉴作用。1 公众的支持和认同是“以房养老”业务开展的前提作为“以房养老”的直接服务对象，公众的支持和认同决定着“以房养老”业务的成败。公众的支持和认同通常包括两个方面，一是公众对“以房养老”观念或者对住房资产的处置态度，在这方面，崇尚自由和独立自主的欧美国家，老年人对房产有着较大的自主权，而对于传统养儿防老观念的国家，老年人遗产动机比较强，这在很大程度上对“以房养老”业务的开展产生阻力，如何获得公众对“以房养老”的观念认同是这一业务开展的前提；二是对“以房养老”产品的认同，即便老年人拥有了处置“以房养老”的自由并愿意选择“以房养老”，但由于“以房养老”产品大都是具有复杂的设社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用“以房养老”：小众养老方式的本土化探索计，往往让公众产生误解而难以推广，因此通过良好的产品设计和适当的宣传，才能有效促进公众对“以房养老”业务的支持和认同，如美国在正式推出“以房养老”业务之前，成立了国家房屋价值转换中心（），专门负责对“以房养老”的宣传。2 政府的参与和法律保障是规范“以房养老”市场的关键从各国“以房养老”的具体实践和探索的经验来看，政府在“以房养老”产品开发和运转过程中起到了非常重要的作用。这些国家都通过积极倡导甚至参与“以房养老”产品开发、采取税收优惠等政策支持并重视其监管，在维护“以房养老”正常运转中发挥了重大作用。美国 世纪 年代刚开始由私人公司推出的“以房养老”发展极其艰难，直到政府介入推出 才真正发展起来，新加坡、英国“以房养老”最初的探索也是如此，都因缺乏政府支持而失败。同时，“以房养老”周期长，且涉及了金融、房地产、养老服务等诸多行业，制度安排复杂，所以老年人非常谨慎，而系统、完备的法律监管体系是提高公信力的保障，美国在“以房养老”方面取得的巨大成功离不开其完善的法律保障体系。3 成熟的产业形态为“以房养老”产品提供有力支撑“以房养老”业务的开展涉及金融、房地产和养老服务等诸多行业。一方面，“以房养老”面临一系列风险，如长寿风险、利率风险等，需要通过发达的金融市场，借助有效的金融工具有效规避和分散风险，还可以通过资产证券化等金融技术手段为“以房养老”市场提供流动性资金等，这在美国三种“以房养老”模式、