成都国际金融中心IFS案例分析.ppt

成都IFS案例分析目录目录一、项目概况二、商业定位三、动线分析四、业态分布及配比五、项目特色六、SWOT分析一、项目概况一、项目概况项目项目概况概况项目名称成都国际金融中心开发商香港九龙仓集团开业时间2014.01.14地理位置锦江区红星路步行街口所处商圈春熙路-红星路商圈总建筑面积76万购物中心面积20万写字楼面积26万酒店房间数230间住宅面积7.2万总投资160亿人民币成都国际金融中心项目位于大慈路以南，红星路以东，江南馆街以北，纱帽街以西，为香港九龙仓投资的西部地标性建筑西部地标性建筑。成都国际金融中心集旗舰购物中心旗舰购物中心、超五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅超五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅于一身。购物中心拥有近300家商铺，其中9090个为首驻成都品牌。个为首驻成都品牌。2020万万购物中心购物中心甲甲级级写写字字楼楼甲甲级级写写字字楼楼高高端端酒酒店店高高端端住住宅宅二、商业定位二、商业定位商业商业定位定位IFS是成都最高端、最国际化最高端、最国际化的购物中心，集购物、娱乐、餐饮、休闲、艺术购物、娱乐、餐饮、休闲、艺术于一身的一站式消费目的地。三三、动线分析、动线分析外部动线外部动线IFSIFSIFSIFS大慈大慈寺路寺路江南馆路江南馆路红星路红星路东大街东大街纱帽街纱帽街地铁地铁2 2号线号线地铁地铁3 3号线（在建）号线（在建）春熙路站春熙路站纱帽街站纱帽街站纱帽街北站纱帽街北站红星路口站红星路口站红星路广场北站红星路广场北站地面交通地面交通地铁地铁IFS交通四通八达，十分便捷，通过红星路、纱帽街可进入东大街和大慈寺路等快速通道；公交线路：公交线路：周边有4个公交站台，19条公交路线，通达成都各地区；地铁：地铁：2、3号线出入口春熙路站位于IFS主入口南端，地铁人群也可通过地下通道直达IFS。外部动线外部动线人流动线人流动线车流动线车流动线主入口主入口，此处不仅可到达1楼，还可通过跨层电梯直通3楼，通过下沉式广场到达负1楼和负2楼地铁2.3号线地面出入口，人群可通过地下通道无缝连接购物中心负1、2楼此入口位于红星路和大慈寺路的交叉口此入口正对大慈寺路，可通过跨层电梯到达3楼此入口正对纱帽街，离停车场出入口很近，乘客可在此下车进入购物中心此入口正对江南馆街停车场出入口停车场出口卸货区、停车场入口红色区域内为3楼，车辆可通过位于纱帽街的高架到达上上3 3楼楼这两处为购物中心3楼入口IFS一楼共有5 5个出入口个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个。3 3层停车场，层停车场，17001700个停车位个停车位，设有1个出口，1个入口和1个出入口。内部内部水平水平动线动线出出入入口口主主出出入入口口出出入入口口出出入入口口出出入入口口IFS1楼共有5 5个出入口个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个；3楼有3个出入口。采用“回回”字型动线字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效地避免商业死角。出出入入口口出出入入口口1 1层层2 2层层3 3层层4 4层层内部内部水平水平动线动线负1层有1个地铁出入口；负2层1个地铁出入口，并设有专门的落客区，乘客可直接乘车至此。采用“回回”字型动线字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效避免商业死角。地铁地铁出入口出入口地铁地铁出入口出入口5 5层层6 6层层负负1 1层层负负2 2层层乘客落客区乘客落客区内部内部垂直垂直动动线线跨层式电梯跨层式电梯跨层式电梯跨层式电梯内部设有6 6个中庭个中庭，每层至少有5 5部扶梯部扶梯、3 3部观光电梯部观光电梯，保障楼层间的通达性；并设有跨层电梯跨层电梯，连接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，让客户能够快速到达目的地。观光电梯观光电梯手扶电梯手扶电梯小结小结小结：小结：地面交通便捷，四通八达。公交：公交：19条公交线路途径本项目，能便捷通向成都各地区，出行便利。地铁：地铁：地铁上盖物业，与地铁2、3号线实现无缝对接，为IFS带来大量人流。水平动线：水平动线：采用“回”字型动线，人流动线较简单。垂直动线：垂直动线：商场内设置众多扶梯和观光电梯，保障商场垂直通达性。四、业态分布及配比四、业态分布及配比1.1.总体总体配比配比总体业态配比总体业态配比业态分类数量百分比服装12648%餐饮2811%鞋、箱包2911%珠宝、钟表、配饰2710%家居用品73%电子数码73%个护化妆41%其他3313%服装48%餐饮11%鞋、箱包11%珠宝、钟表、配饰10%家居用品3%电子数码3%个护化妆1%其他13%总体业态配比服装餐饮鞋、箱包珠宝、钟表、配饰家居用品电子数码个护化妆其他楼层分布图楼层分布图L7餐饮&雕塑花园L6UA影院L5时尚服饰L4连卡佛&时尚服饰L3连卡佛&珠宝、钟表L2国际服装L1国际服装LG1大食代&服装LG2溜冰场&儿童业态IFS主要以服饰为主以服饰为主，比例达到48%48%，多数为国际一线品牌；同时配备了餐饮、娱乐等业态吸引和留住人群，达到刺激消费的目的。2.LG22.LG2业态配比业态配比服饰36%儿童用品、玩具15%餐饮18%甜品9%个护化妆3%药店9%超市6%溜冰场3%业态业态配比配比服饰儿童用品、玩具餐饮甜品个护化妆药店超市溜冰场LG2LG2业态配比业态配比业态分类数量百分比服装1237%儿童用品、玩具515%餐饮618%甜品39%个护化妆13%药店39%超市26%滑冰场13%负二楼业态主要以服饰和餐饮为主以服饰和餐饮为主，服饰中有50%为童装；该层的冰悦滑冰场冰悦滑冰场吸引了众多人群，为整个商场聚集了人气。主力店：主力店：冰悦滑冰场冰悦滑冰场面积约3000，采用了欧洲第一的制冷科技及设施，提供高质量冰面，保障顾客安全。GreatGreat顶级超市顶级超市面积4000以上，为内地首店内地首店。主要出售进口食材和现烹食品，为消费者搜罗世界顶级的佳肴及新鲜食品，包括空运过来的澳大利亚新鲜牛肉、加拿大猪肉、美国时令水果等。H&MH&M面积约2500，首次售卖H&M家居家居系列产品系列产品。LG1LG1业态配比业态配比业态分类数量百分比服装1951%鞋、箱包719%餐饮514%甜品25%个护化妆13%珠宝38%服饰51%鞋、箱包19%珠宝、钟表、配饰8%甜品5%个护化妆3%餐饮14%业态业态配比配比服饰鞋、箱包珠宝、钟表、配饰甜品个护化妆餐饮3.LG13.LG1业态配比业态配比负一楼业态主要以服饰和鞋、箱包为主以服饰和鞋、箱包为主；该层的大食代美食广场提供各式美食，可起到留住客群的作用。主力店：主力店：大食代美食广场大食代美食广场目前里面只要少部分商家开业。H&MH&M面积约2500，首次售卖H&M家居系列产品家居系列产品。服饰79%鞋、箱包18%电子数码3%业态业态配比配比服饰鞋、箱包电子数码L1L1业态配比业态配比业态分类数量百分比服装3079%鞋、箱包718%电子数码13%4.L14.L1业态配比业态配比一楼主要为国际奢侈品牌国际奢侈品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等跨层旗舰店。主力店：主力店：Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier、三星服饰80%鞋、箱包20%业态业态配比配比服饰鞋、箱包L2L2业态配比业态配比业态分类数量百分比服装2880%鞋、箱包720%二楼主要为国际奢侈品牌国际奢侈品牌，以鞋、箱包鞋、箱包为辅；云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等跨层旗舰店。主力店：主力店：Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier5.L25.L2业态配比业态配比珠宝、钟表、配饰95%连卡佛百货5%业态配比珠宝、钟表、配饰连卡佛百货L3L3业态配比业态配比业态分类数量百分比珠宝、钟表、配饰1995%连卡佛百货15%6.L36.L3业态配比业态配比三楼95%是奢侈珠宝、钟表、配饰珠宝、钟表、配饰店，该层的国际精品百货Lane Lane Crawford Crawford(连卡佛)是其继香港、北京、上海之后开始的全新门店。主力店：主力店：Lane CrawfordLane CrawfordLane Crawford是香港老牌的高档百货店。目前该店只有化妆品区开始营业。服装77%家居用品11%鞋、箱包12%业态配比服装家居用品鞋、箱包L4L4业态配比业态配比业态分类数量百分比服装2077%鞋、箱包312%家居用品211%7.L47.L4业态配比业态配比四楼以时尚服饰时尚服饰为主。主力店：主力店：Lane CrawfordLane CrawfordLane Crawford是香港老牌的高档百货店。目前该层Lane Crawford尚未营业。服装48%鞋、箱包18%珠宝、钟表、配饰15%餐饮15%书店4%业态配比服装鞋、箱包珠宝、钟表、配饰餐饮书店L5L5业态配比业态配比业态分类数量百分比服装1348%鞋、箱包518%珠宝、钟表、配饰415%餐饮415%书店14%8.L58.L5业态配比业态配比五楼以时尚服饰时尚服饰为主。主力店：主力店：上井精致料理上井精致料理未开业优衣优衣库库面积近2000，是成都最大门店成都最大门店。服饰14%电子数码20%个护化妆7%餐饮18%家居用品18%珠宝、钟表、配饰4%健身用品11%办公用品4%影院4%业态配比服饰电子数码个护化妆餐饮家居用品珠宝、钟表、配饰健身用品办公用品影院L6L6业态配比业态配比业态分类数量百分比服装414%电子数码621%个护化妆27%餐饮518%家居用品518%珠宝、钟表、配饰13%健身用品311%办公用品14%影院14%9.L69.L6业态配比业态配比六楼以电子数码电子数码产品为主，并开设UA(IMAX)UA(IMAX)影院。主力店：主力店：UA(IMAX)UA(IMAX)是目前成都地区规模最大、设备最先进的室内影院之一，隶属香港 UA 国际院线集团。优衣优衣库库面积近2000，是成都最大门店成都最大门店。餐饮100%业态配比餐饮L7L7业态配比业态配比业态分类数量百分比餐饮8100%10.L710.L7业态配比业态配比七楼为雕塑花园及餐饮店雕塑花园及餐饮店。11.11.小结小结小结：小结：IFS业态以服饰为主以服饰为主，并且云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等超过100家全国/成都旗舰店。冰悦滑冰场、Great顶级超市、大食代美食广场、连卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能够吸引人群，为商场聚集人气，从而带动整个商场的消费。餐饮业态比重太小，不利于留住客群。开业较仓促，众多店铺尚处装修阶段，还未开业。五、项目特色五、项目特色项目项目特色特色亮点一亮点一：熊猫元素：熊猫元素与本土元素熊猫结合，邀请美国专业设计师劳伦斯打造的高达15米的户外熊猫“I am here”，憨态可掬的形象给人留下深刻印象。1月14日至2月15日举办的“大熊猫艺术及慈善公益项目”给IFS带来更多艺术气息，也吸引了大量人流至此。亮点亮点二二：空中花园：空中花园坐落在商场七层的空中花园、雕塑庭空中花园、雕塑庭院和艺术展览馆院和艺术展览馆，给顾客带来愉悦的购物体验和生活享受，艺术展览馆将展览全球知名艺术家最前沿及最有感染力的艺术作品。项目项目特色特色亮点三亮点三：跨层电梯：跨层电梯主入口设置跨层式电梯，直接将客流带上3F，下沉广场连通-1F，左侧大门可以直接进入1F。从入口处便将客流引入3F和-1F，一方面实现客流的最大化集中，另一方面也满足了消费者的喜好需求。商场内部，设有多部手扶电梯和观光电梯可快速实现上下楼层的需要，并设置了-2F至1F、1F至3F、3F至5F的跨层式电梯，方便客户快速达到目的地。跨层式电梯跨层式电梯跨层式电梯跨层式电梯跨层式电梯跨层式电梯观光电梯下沉下沉广场广场项目项目特色特色亮点四亮点四：动线设计：动线设计采用“回回”字型动线字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，避免商业死角。连廊的设置，每隔一段距离（约5米左右）设有连廊，连接两边的商铺，方便顾客来回购物。出入口出入口出入口出出入入口口出入口出入口项目项目特色特色亮点五亮点五：中庭：中庭设置6个挑空式的中庭中庭，给人很强的空间感和舒适感；多个中庭设有手扶电梯，能够有效地疏导人流；采用室内灯光与自然采光相结合室内灯光与自然采光相结合的方式，既能节约能源又能给人贴近自然的感受。项目项目特色特色亮点六亮点六：真冰场：真冰场约3000平米的冰悦真冰场冰悦真冰场，能够聚集人气，提高商场的知名度。项目项目特色特色亮点七：儿童业态亮点七：儿童业态负二楼的儿童业态可以聚集人气，儿童是家庭的核心，抓住了儿童，就等于抓住了整个家庭，商场的人气自然就上来了。项目项目特色特色亮点八：细节处理亮点八：细节处理各楼层入口处设有礼宾礼宾台台，方便顾客咨询。人性化的购物指南购物指南服务，每一楼层都设有购物指南。栏杆边角进行了包边包边处理，防止戳伤顾客。项目项目特色特色包边处理六、SWOT分析SWOT开发商开发商实力雄厚实力雄厚：九龙仓集团是香港十大地产商之一，总资产上千亿，公司业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等。差异差异化战略化战略：IFS所处商圈内多为中低端产品，而IFS定位于该商圈最高端的购物中心。设计上，在主入口设有直达3楼的手扶电梯，可达到“双首层双首层”的效果。IFS汇集了超过100100家国际品牌家国际品牌全国/成都首店。IFS内过道过道设置过宽过宽，导致视觉效果大打折扣，无法看到其他楼层的品牌，同时也造成空间的浪费。以服饰为主，餐饮、娱乐等业态比重较小餐饮、娱乐等业态比重较小，难以留住客群。开业开业较仓促仓促，众多店铺尚处装修阶段，还未开业。成都市场上购物中心数量众多、竞争非常激数量众多、竞争非常激烈烈，2013年成都有近10个购物中心开业。随着电子商务的发展，电商电商对传统的零售业形成巨大冲击冲击。IFS旁的太古里太古里同样是该区域的高端产品，将和IFS形成直接竞争。IFS处于成都市最繁华、最时尚的春熙路春熙路红星路核心商红星路核心商圈，该商圈是成都的老牌商业区，在成都人心中具有很高的认同感。IFS是成都最高端、最国际化最高端、最国际化的购物中心之一，在市场上竞争竞争对手较少对手较少。SWOTSWOTSWOT分析分析