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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,1,、市场背景分析,2,、项目价值研判,3,、项目客群分析,4,、整体营销思路,5,、营销推广策略,目 录,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,城市背景,政策走势,宏观市场,唐山城市地位：,2008,年,12,月,29,日上午，河北省政府第,27,次常务会议审议通过了,唐山市城市总体规划,(20082020),和,唐山市曹妃甸新城总体规划,(20082020),。规划对唐山城市定位描述如下,:,国家新型工业化基地；,环渤海地区中心城市之一；,京津冀国际港口城市！,唐山市区,曹妃甸,京唐港,南堡,80KM,大港口时代：,“唐山湾”“四点一带”，由曹妃甸新区、京唐港开发区、南堡开发区和芦汉经济技术开发区组成。,截至,2012,年。唐山港以,3.64,亿吨的货物吞吐量排名全球港口第十位，增幅,16.8%,，增幅位居全球十大港口之首。,北京,天津,唐山,180KM,110KM,唐山湾,唐山地处环渤海经济圈，属于京津唐城市群核心城市之一，随着京津冀一体化的进行，唐山将搭上首都的经济快车。,唐山经济发展,唐山产业格局,唐山发展格局,城市区域定位,城市规划格局,高端市场竞品分析,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,城市背景,政策走势,宏观市场,唐山经济发展,唐山产业格局,唐山发展格局,城市区域定位,城市规划格局,高端市场竞品分析,地区生产总值,经济产业结构,唐山是河北省经济发展的领头羊，但是近几年经济增长趋势明显放缓。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,城市背景,政策走势,宏观市场,唐山经济发展,唐山产业格局,唐山发展格局,城市区域定位,城市规划格局,高端市场竞品分析,社会消费零售额,城镇居民人均可支配收入,唐山是河北省经济发展的领头羊，但是近几年经济增长趋势明显放缓。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,唐山经济发展,唐山产业格局,城市背景,政策走势,宏观市场,唐山发展格局,城市区域定位,钢铁,电力,煤炭,建材,机械,化工,陶瓷,精品钢材,基础能源,优质建材,装备制造,化工,机电一体化,电子信息,生物工程,新材料,大码头,大钢铁,大石化,大电能,传统优势产业,五大产业基地,四大高新产业群,规划中临港工业区,钢铁工业：是唐山的第一大支柱产业，已形成采矿、炼铁、炼钢、轧钢等配套完整的钢铁工业体系。,能源工业：早在,2005,年，能源行业曾实现增加值占全市,GDP,的,7.3%,。,建材工业：拥有冀东水泥集团、唐陶集团、惠达集团等大型企业。,装备制造业：传统主导产业之一，铁路客车、大型水泥成套设备、自动焊割机等优势产品具有较高市场占有率。,产业仍以工业为支柱，在产能过剩的情况下，经济发展到了瓶颈阶段，亟待产业升级,城市规划格局,高端市场竞品分析,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,城市背景,政策走势,宏观市场,2008,年新规划方案：,于,2008,年,12,月,28,日由河北省审议通过，确立了唐山两核两带的城市规划思路。,两核：,主城区和曹妃甸新区。,主城区包括路南、路北、高新区、空港、开平、丰南、古冶和丰润片区；曹妃甸新区包括曹妃甸新城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区。,两带：,山前发展带和沿海发展带。,主城区城镇人口规模达到,300,万人以上，曹妃甸新区城镇人口规模达到,126,万人。“两核”城市人口远景将达到,500,万人以上。,唐山经济发展,唐山产业格局,唐山发展格局,城市区域定位,城市规划格局,高端市场竞品分析,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,城市背景,政策走势,宏观市场,金融商务中心,客运物流中心,远洋商圈,城市副中心,行政办公中心,商贸交易中心,高新科技中心,未来中心城区将形成,6,大城市中心：,城市中心商圈；,金融商务中心；,客运物流中心；,行政办公中心；,商贸交易中心；,高新科技中心。,中心商圈,唐山将形成,6,大城市中心，其中发展重点主要放在南湖区域及凤凰新城金融商务中心区域。,唐山经济发展,唐山产业格局,唐山发展格局,城市区域定位,城市规划格局,高端市场竞品分析,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,城市背景,政策走势,宏观市场,北控,西拓,东延,南扩,城市北部是国家战略铁路公路密集分布区，土地切割严重，不易开发和发展,东部是工业集中区域，人口密集，应当引导东部城市自然、合理增长。,机场西迁，及城市客运中心的发展，为发展空港物流提供了条件。,南部塌陷区经过治理，环境优异，政府南迁，引导城市重心向南发展。,唐山经济发展,唐山产业格局,唐山发展格局,城市区域定位,城市规划格局,高端市场竞品分析,未来唐山城市发展的主方向在城区的西部及南部，虽然目前经济状况仍保持较快的发展，但是随着产能过剩、内需得到满足，唐山这个以工业为主的城市，在经济发展上将遇到瓶颈。尖端客群购买力下降，对高端地产的发展，起到非常大的阻碍。而京津冀一体化进程的加快，将会成为唐山产业改良、突破经济瓶颈的一大助力。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,政策研判,城市背景,政策走势,宏观市场,2012,年,2,月底国土部公,布,关于做好,2012,年,房地产用地管理和调控重点工作的通知,，再次强调停止别墅类用地的土地供应。这意味着目前在售的别墅将成最后的晚餐，别墅或将逐渐退出一手市场。,从,2015,年开始实施的政策来看，为了应对经济下行压力，政府开始为房地产松绑，利好政策频出。同时，,2012,年发布的“禁墅令”，使得目前在售的别墅成为稀缺产品。,高端市场竞品分析,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,楼市发展分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,高新区,陡河居住区,凤凰新城,中心生活区,南湖生态区,目前主城房地产市场，板块划分云集,。但城市发展已经明显郊区化；,城市地产发展重点是凤凰新城及南湖生态区区域。,单价走势分布,供给量走势,户型面积走势,总价走势分布,供给量走势,户型面积走势,宏观市场研判,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,楼市发展分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,单价走势分布,总价走势分布,供给量走势,房价分布,单价,(,元,/,平,),供给,(%),关注,(%),1500,0,0,2000,0,0,2500,1.9,2.68,3000,3.96,6.44,3500,6.99,10.02,4000,9.15,9.85,4500,9.97,9.93,5000,11.68,11.54,5500,11.41,11.05,6000,12.25,10.91,6500,11.86,10.34,7000,8.76,7.44,7500,5.5,4.38,8000,2.97,2.42,8500,1.74,1.37,9000,0.83,0.68,9500,0.52,0.42,10000,0.5,0.54,10500,0,0,11000,0,0,11500,0,0,户型面积走势,由下表我们看出，目前唐山购房单价集中在,5000-6500,元,/,平米区间内，,2015,年价格同比稳中有降，,6,月份同比下降,3.74%,环比有所上涨。,单价走势,单价分布,宏观市场研判,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,楼市发展分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,单价走势分布,供给量走势,户型面积走势,总价走势分布,供给量走势,户型面积走势,出售总价分布,总价,(,万元,),供给,(%),关注,(%),0,0.34,0.41,10,2.82,2.95,20,11.24,11.22,30,18.95,20.26,40,18.64,19.89,50,14.48,15.01,60,9.91,10.09,70,7.21,6.78,80,5.18,4.42,90,3.6,3.18,100,2.25,1.85,110,1.48,1.16,120,1.26,0.9,130,0.8,0.51,140,0.55,0.41,150,0.58,0.47,160,0.29,0.22,170,0.16,0.14,180,0.16,0.05,190,0.11,0.11,200,0,0,总价走势,总价分布,由下我们看出，目前唐山购房总价集中在,20,万,-60,万元区间内。,宏观市场研判,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,楼市发展分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,单价走势分布,供给量走势户型面积走势,总价走势分布,供给量走势,户型面积走势,出售供给量走势,时间,(,月,),新增供给量,(,套,),2013-06,5962,2013-07,5069,2013-08,2602,2013-09,6546,2013-10,3152,2013-11,4704,2013-12,5466,2014-01,4280,2014-02,5498,2014-03,5463,2014-04,4703,2014-05,6633,2014-06,6648,2014-07,4881,2014-08,4241,2014-09,5337,2014-10,4853,2014-11,9914,2014-12,6799,2015-01,6231,2015-02,2890,2015-03,5665,2015-04,5704,2015-05,5272,2015-06,3862,整体来看，近两年内,2014,年楼市达到库存高峰，从,2015,年开始，入市新盘减少，存量房加推力度减弱，新增供给量逐渐减少，存量得到一定程度的去化。,宏观市场研判,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,楼市发展分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,单价走势分布,供给量走势,户型面积走势,总价走势分布,供给量走势,户型面积占比,出售户型面积分布,面积,(,平,),供给,(%),关注,(%),0,0,0.02,10,0.02,0.06,20,0.05,0.1,30,2.83,2.31,40,3.64,2.73,50,9.21,8.14,60,8.57,7.41,70,9.69,8.86,80,13.28,13.23,90,15.44,17.17,100,9.15,11.11,110,6.45,8.21,120,7.18,7.32,130,6.73,6.67,140,2.56,2.2,150,1.85,1.49,160,1.12,1.02,170,0.91,0.82,180,0.54,0.63,190,0.42,0.33,200,0.34,0.17,目前来看，市场上户型面积的供应仍以,70-110,为主占,54.01%,，而从供求关系来看，,90-120,的户型较为紧缺。,宏观市场研判,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,楼市发展分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,单价走势分布,供给量走势,户型面积走势,总价走势分布,供给量走势,户型面积占比,宏观市场研判,目前唐山市区房地产市场稳定，消费主力仍是刚需置业，投资客进一步减少，处于以价换量阶段。,虽然一二线城市楼市开始转暖抬头，但唐山做为外来人口流入较少的三四线城市，楼市转暖的势头依旧不明显，短期内难有较大提升，低价快速去化库存，仍是目前的主流。,南湖片区,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,瑞宫,唐城壹零壹,香郡,红郡,御园,南湖壹號,金沙府,金隅乐府,景泰翰林,本案,唐山的高端别墅项目主要集中于南湖景区，配套景观以湖景为主。,剩余的别墅项目则分散于市区各部，以山景和地理位置为主要资源。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,序号,项目名称,项目规模及上市时间,开发商,位 置,代表户型,价格,备注,1,唐城壹零壹,8066666,占地面积：,307692,。建筑面积,732685,，容积率,2.38,。开盘时间,2010,年,12,月,5,日,唐山恒荣房地产开发有限公司,翔云道与友谊路的交汇处东侧,高层为,99,、,124,、,126,、,150,、,184 260,；洋房为跃层产品，共计,8,层，面积约为,300,；北入联排地上,327-329,，赠送,247,，南入联排地上,302-303,，赠送,222,；双拼约,580,。共计,4800,户,均价：,8800,元,/,。别墅,500-900,万,/,套，洋房,500,万,/,套。,物业费：高层,2.8,元,/,平米，楼王与洋房,3.2,元,/,平米，商业,3.5,元/,平米，别墅,4.9,元,/,平米。物业管理公司世邦魏理仕,2,万科红郡,2655555,占地面积,200505,，建筑面积,125087,，容积率,0.6,，开盘时间,2011,年,5,月。,唐山万科房地产开发有限公司,路南学院路与唐胥路交叉口北侧,联排,152,套,双拼,52,套，独栋,12,套，联排,350,左右，双拼,500,左右，独栋,700,左右。,联排均价,9000,元,/,，,320-380,万,/,套，双拼，总价,600-900,万元,/,套。特价房两套，,300,万一口价。,万科物业管理有限公司：别墅,5.98,元,/,，地上面积,3,中竣南湖香郡,6329999,占地面积,:113292,平方米建筑面积,:106661,平方米容 积 率,0.56,开盘时间,2011,年,8,月,19,日,唐山中骏房地产开发有限公司,学院路和南新道交汇处南行,2000,米,联排面积：,306-430,，双拼面积：,412-442,平米，独栋面积,680,。,均价：,400,万,/,套，,热销产品联排成交折扣为,81,折左右，双拼,600-700,万。,470,平米一套特价房，,7500,元,/,起价，首付,48,万。,物业管理公司,:,世邦泰和。物业费,5,元,/,平方米,月,唐山的别墅项目多为,2011,年左右入市销售，由于“禁墅令”的限制，除翰林别墅以外，在,2012,年之后鲜有新产品问世，均存在一定程度的外立面陈旧的情况。别墅均价在,15000,元,/,左右，相对来看，本案,22000-25000,元,/,的价格过高。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,序号,项目名称,项目规模及上市时间,开发商,位 置,代表户型,价格,备注,4,瑞宫,6325888,占地面积,:116563,平方米，建筑面积,:60000,平方米，容 积 率,0.50,，开盘时间,2011,年,5,月,1,日已开盘,北京天泽地产,路南南湖学院南路青龙河畔,400-1000,平米，赠送,30-100,平米的产权面积，,600,万元,/,套起，贷款,99,折，全款,95,折。,物业管理公司,:,浙江绿城物业，物业费,5,元,/,平米,月。,5,御园,2288888,占地面积,56227,，建筑面积,58796,，容积率,1.05,，开工时间,:2012-04-01,，售楼处开放时间,2013,年,10,月,10,日,唐山慧祥房地产开发有限公司,路南建设路植物园南,50,米,总,192,户平层,268-300,平米左右，类独栋,1700,平米。,均价,1.25,万,/,。总价：平层,1,层,550,万,/,套左右；,2/3,层,380,万,/,套起；顶层,450-500,万,/,套；类独栋,2500,万,/,套左右,.,买一层送一层（买一层送地下一层，买二层送地下二层，买三送顶层）,物业管理公司,:,唐山御园物业服务有限公司，物业费,4.6,元,/,平,月,6,金沙府,占地面积,:46200,平方米，建筑面积,:47216,平方米，容 积 率,0.80,，开工时间,:2012-07-01,。,仁恒和美房地产开发（唐山）有限公司,南新道与学院路交叉口南行,1000,米路东,叠拼别墅，,320-350,均价,9000,元,/,平，,3,万抵,15,万优惠,物业管理公司,:,唐山仁恒物业服务有限公司，,唐山的别墅项目多为,2011,年左右入市销售，由于“禁墅令”的限制，除翰林别墅以外，在,2012,年之后鲜有新产品问世，均存在一定程度的外立面陈旧的情况。别墅均价在,15000,元,/,左右，相对来看，本案,22000-25000,元,/,的价格过高。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,序号,项目名称,项目规模及上市时间,开发商,位 置,代表户型,价格,备注,7,金隅乐府,5336666,占地面积,165916,，建筑面积,30,万容积率,1.3,。开盘时间,2011,年,10,月,1,日，唐山金隅巨龙房地产开发有限公司,路北北新东道与大城路交叉口东南侧,总,1014,户，洋房,916,户，占比,90%,，叠拼,54,户，共计三栋楼，每栋楼,18,户，占比,5.33%,，合院别墅,32,户，占比,3.16%,；双拼,12,户，占比,1.18%,，花园洋房为,150,、,170,、,200,与,260,；叠拼,276,、,282,及,286,；合院别墅地上,320-340,，地下,200,；双拼,350,；,花园洋房均价,12500,元,/,左右，总价在,187,万,-325,万元；叠拼单价,14500,元,/,左右，总价,405,万，合院别墅地上面积价格,2.3,万,物业管理公司长城物业管理公司，物业费：洋房,2.68,元,/,，别墅,4.8,元,/,；,8,南湖壹號,8666688,占地面积,:145416,平方米，建筑面积,:100000,平方米，容 积 率,0.70,开工时间,:2010-11-06,唐山开滦茂华房地产开发有限公司,路南建设路与唐胥路交叉口西行,500,米,一期,157,套，联排,365-391,，小独,/,双拼：,450,左右，中独,600,左右，大独,800,左右。,均价：,13500,元,/,，联排,420-540,万,/,套，独栋：,660-1400,万,/,套。折扣优惠,9,折。,物业管理公司：上海艾米尔。物业费：,5.5,元,/,9唐门一品,建筑面积,:65000,平方米,2014,年,12,月一期已开盘,河北世德房地产开发有限公司,路北友谊路与龙华道交叉口西行,100,米青龙湖公园北侧,一期洋房,117-140,，联排,330-600,，叠拼,200-220,洋房,7500,元,/,，联排,22000,元,/,，叠拼,25000-30000,元,/,物业管理：戴德梁行。,1.8,元,-2,元,/,平米,月,唐山的别墅项目多为,2011,年左右入市销售，由于“禁墅令”的限制，除翰林别墅以外，在,2012,年之后鲜有新产品问世，均存在一定程度的外立面陈旧的情况。别墅均价在,15000,元,/,左右，相对来看，本案,22000-25000,元,/,的价格过高。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,2015,年唐山市别墅主要竞品成交数据,序号,项目名称,成交价格,成交套数,目前存量,1,唐城壹零壹,联排,580-800,万,双拼,1100-1500,万,6,套,20,套,+90,套（二期规划）,2,万科红郡,联排：,9000,元,/,，,320,万,/,套左右，,双拼：,600-900,万元,/,套，,3,套,78,套,3,中骏香郡,联排成交折扣,81,折,300,万左右，双拼600-700,万,1,套,42,套,4,南湖壹號,联排,300,万左右，双拼,600-800,万,7,套,102,套,万科、中骏从去年开始推出特价产品，基本在,300,万左右，但未能形成爆发性成交，尤其中骏今年年初推售五套特价房从,350,万直至递减到,280,万，迄今仍剩余,3,套。,结合去年成交数据分析来看，唐山别墅成交基本都是联排产品，而且联中产品居多，总价基本在,280,万,-345,万区间，中骏采用了首付按揭分期的销售策略，因此，变相降低客户购置门槛等手段基本是唐山别墅的销售策略。,从库存方面来看，市场上别墅库存量都相当大，尤其在别墅市场目前低迷的情况下，未来联排产品竞争依然激烈但综合看双拼及独栋产品库存较少，而联排边户、双拼及小独产品相对容易获得实力客户的青睐。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,南湖壹號,南湖壹号项目位于唐山市南湖生态城，依托南湖水系临水而筑，紧依小南湖。一期共,157,栋法式别墅，产品涵盖大中小独栋、联排、叠拼。不论是从湖景资源、建筑园林风格还是产品线，南湖壹號与本案都极为相近。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,南湖壹號产品线梳理,产品,在售数量,平均面积,均价,/,元,套价,/,万,小独栋,21,462.31,16243.43,750.95,中独栋,7,617.68,20935.14,1293.12,大独栋,1,809.38,21423,1835.48,双拼,7,460.08,15674.8,721.16,三连排,30,382.02,12886.88,492.3,四连排,31,382.04,12036.24,459.83,六联排,5,376.85,12583.75,474.22,南湖壹號自,2012,年入市以来共售出,55,套房源，剩余,102,套房源，价格过高、间距过窄、立面陈旧、建筑破损，是该项目销售的主要抗性。目前已陷入滞销的困境，每周的电访量不足,7,组。,内部配套：豪华酒店、,7万平米自建商业；,周边配套,学校,南新道小学、路南区实验小学、唐山第二实验小学、第五中学、五十七中、开滦三中、河北理工大学,综合商场,唐百南湖购物广场、南湖美食广场、唐百南湖购物广场、华盛超市,幼儿园,师范附属幼儿园、大拇指幼儿园、南新道幼儿园,银行,中行、工行、交行、商行、农行、邮政银行,医院,二五五医院、妇幼保健院,其他,南湖国际高尔夫俱乐部；唐山市新政务中心、唐山市大剧院、唐山市新会展中心,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,内部配套：豪华酒店、,7万平米自建商业；,客户年龄：,40-50,岁,家庭结构：,三口之家为主，部分三代同堂；,交通工具：,拥有多辆私家车；,置业目的：,自住为主，改善居住环境；,购房次数：,多次置业；,关注要点：,完善的城市功能配套、便捷的出行条件、私密性及产品品质；,客户职业：,私企业主、企事业单位高层管理者（开发商内部认购或合作伙伴）；,大部分有暴发户的气质，重视自己的社交圈和生活圈，喜欢棋牌娱乐、高尔夫、旅游等。,客户类型一：曾经居住于有院平房，由于早期平改后居住高层生活品质低或生活不便等种种原因，拥有资本后购买别墅。,南湖壹號客群简析,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,内部配套：豪华酒店、,7万平米自建商业；,南湖壹號客群简析,客户年龄：,30-40,岁为主；,家庭结构：,三口之家为主；,置业目的：,自住为主，改善居住环境；,购房次数：,二次或多次置业；,关注要点：,完善的城市功能配套，企业品牌及产品品质；,客户职业：,私企业主、企业中高层（服务、酒店、餐饮、家居、金融、房地产等行业）；,他们大部分具有较高文化素养，在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化生活方式，喜欢游泳、高尔夫、健身、爬山等，对奢侈品牌均有各自的喜好，大多喜欢红酒。,客户类型二：舒适型高层升级客户，目前产品面积不能满足需求，需要更大面积的房屋，独栋价格贵面积大，选择联排。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,内部配套：豪华酒店、,7万平米自建商业；,南湖壹號客群简析,客户年龄：,25-50,岁,家庭结构：,三口之家为主；,交通工具：,拥有多辆私家车；,置业目的：,投资为主，自住为辅，改善居住环境；,购房次数：多次置业；,关注要点：,城市核心区域、地段、发展潜力、资源、品质等；,客户职业：,外县区私企业主、政府公务员或企业中高层，他们拥有相当财富、身份和地位，抱着保密、只固定产的心思，在市区置业；他们对发展潜力的要求更高。,客户类型三：丰润、丰南、迁安等区域私营业主、企事业单位高管，区域产品无法满足需求，希望在市区置办固定产。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,高端楼盘分布,城市背景,政策走势,宏观市场,高端市场竞品分析,竞品情况概览,供给量走势,户型面积走势,重点竞品分析,高端市场研判,客群与存量极不对称,如果说价格因素只涉及到利润多寡，不涉及到生死存亡的话，那么客群的严重不足，将是致命的打击。随着翰林别墅的入市，高端别墅库存的积压将达到新高。对客群的争夺，将日趋白热化。拿什么来打赢这场争夺尖端客户的“顶上战争”，是每一个高端项目都应该深思的问题。,1,、市场背景分析,2,、项目价值研判,3,、项目客群分析,4,、整体营销思路,5,、营销推广策略,目 录,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,项目区位,项目价值点梳理,项目价值研判,核心价值总结,区位现状,供给量走势,产品资源,区位资源,本案位于唐山西北方向，紧邻友谊路和龙华道，位于友谊路以西，长宁道以北。其中友谊路是唐山市主干道之一，路宽,60,米，贯穿整个城市南北；长宁道和龙华道分别为唐山横向主干道，龙华道紧邻环城水系，风景优美，直通项目东侧的大学城、建设路；长宁道贯穿城市东西，东至远洋城、西接站前路、直至机场高速；另有环湖路通外西外环，可以说是交通便利、四通八达、真正实现了宁静与繁华的瞬间转换,。,项目区域位于凤凰新城北部，紧依青龙湖，交通便利，距离远洋城商圈、八方商圈一步之遥。,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,项目区位,项目价值点梳理,项目价值研判,核心价值总结,区位现状,区域资源,产品资源,项目所在区域位于交通通达性强，重要干道环布周围，公共交通工具较少；,项目毗邻城市主要干道，友谊路之上；,沿主干路向西可迅速到达机场、火车西站。,向北,5,分钟可达城市北外环。,相对南湖片区地质坚固，有保障。,机场,西站,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,项目区位,项目价值点梳理,项目价值研判,核心价值总结,区位现状,区域资源,产品资源,河北理工大学,盛华购物中心,河北联大,凤之梦商业综合体,唐山师范学院,工人医院,工人医院,大学城,盛华购物中心,铭洋国际办公中心,青龙湖公园,儿童游乐园,凤之梦商业综合体,凤凰新城商业核心区,青龙湖,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,项目区位,项目价值点梳理,项目价值研判,核心价值总结,区位现状,区域资源,产品资源,青龙湖,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,项目区位,项目价值点梳理,项目价值研判,核心价值总结,区位现状,区域资源,产品资源,项 目,设计数值,用地面积,146666,平方米,容积率,1.00,绿地率,32%,总建筑面积,130000,平方米,物业公司,戴德梁行,整体规划,项目水北观湖，结合地理特征，整体规划错落有致，时尚大气。追求每个单位的尺度感，及与自然景观的融合；,各单位的视野追求通透感与冲击力，力求全方位的展示景观与建筑的融合；,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,项目区位,项目价值点梳理,项目价值研判,核心价值总结,区位现状,区域资源,产品资源,注,重空间的景观打造，景观设计使环境与建筑形成空间的交融、参透与,互补；,采用法建筑风格，优雅、高贵和浪漫，追求建筑的诗意，力求在气质上给人深度的感染，风格庄重大方；,有,丰富的植被景观，突出高绿化率，形成与建筑合璧生色；,项目绿色生态的景观设计，创新领先，且外部景观资源全市独享,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,项目区位,项目价值点梳理,项目价值研判,核心价值总结,区位现状,区域资源,产品资源,户型价值点,大尺度,客厅、餐厅、卧室设计拥有别墅的尺度空间,私密性,套房设计，保证高端人群居住便捷,舒适性,丰富的功能空间、下沉庭院，挑空的客厅，,私家电梯，中、西双厨人性化的户型设计,尊贵感,独栋定制户型，为客户量身定做，尽显尊贵,全景观,观景面视野最大化，让自然阳光渗透到每个,角落，同时将市区和青龙湖晨曦暮色收拥入怀,大弧度观景露台,大尺度观景露台,大尺度观景露台,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,项目区位,项目价值点梳理,项目价值研判,核心价值总结,区位现状,区域资源,产品资源,工程节点,何以成为一个项目的价值点？,原因很简单，竞品多在,2010,、,11,年入市，外立面陈旧老化，外墙园林工程破损，在此情况下，本案外装完成，以华丽的身姿高调入市。可以这样说相对于本案，大多竞品都是“老房子”！,本案,南湖壹號,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,项目价值点梳理,项目价值研判,核心价值总结,城市之巅，湖景视野，俯瞰全城，静谧之所,.,远洋城商圈,八方商圈,盛华世家,机场、西站,凤凰新城核心商业区,城市之巅,城市龙脊,政治中心,公园绿肺,极致视野,独立思想,都市中心,城市级,俯瞰全城,全能配套,政治,文化,商务,商业,医疗,交通,景观,通达性强,商务商业,龙湖夜景,商务中心,青龙湖,风水宝地,尊崇美宅,稀世发售,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,项目价值点梳理,项目价值研判,核心价值总结,项目,价值,集“四大”核心价值为一体，且是城市独特性。,酒店、写字楼,城市中心的静谧居住之地,公园、夜景、城市之巅、垂钓观光,.,相对南湖，地质坚固,重庆城市发展,项目价值研判,项目价值点梳理,项目价值点梳理,项目价值研判,核心价值总结,豪宅让业主学会如何生活,1,、市场背景分析,2,、项目价值研判,3,、项目客群分析,4,、整体营销思路,5,、营销推广策略,目 录,重庆城市发展,置业动机,1,客群定位,置业动机,2,置业动机,3,客户类型一：,市区的,私营业主,、企事业单位高层管理者,丰南、丰润等距离市区较近的私营企业主,归属与宁静,客户类型一：立业数十载，历经世事浮沉，,阅世及财富早已丰厚,，当初追求财富的狂热渐消褪，置业多次，却,苦苦追寻一处集生活便利、宁静安详于一体的真正的家，用来养老。,具有雄厚的经济实力，多次置业高层,/,洋房，但由于档次及居住不便的原因，决定置业别墅。,重庆城市发展,置业动机,1,客群定位,置业动机,2,置业动机,3,通过占有稀缺资源、购置豪宅，追求别人对自己的认同，彰显自身的文化水准和身份。,客户类型二：,多年,执着于资本的扩大与利润积累,，通过财富换取别人对自己的认同。,对自身文化形象的渴望，,需要有一处值得骄傲的地产可以表达自己,对文化,的热爱与,对生活的别样品味,改善形象有身份的有钱人,重庆城市发展,置业动机,1,客群定位,置业动机,2,置业动机,3,对置办固定产有着深层的认识和认同，以长线投资为主，自住为辅。,客户类型三：,他们多为外县的富有人士，为了长线投资、后辈婚房，或是资产保密等因素，选择置业于市区。对固定产投资有着深层的认同，看重别墅今后在中国的潜力与稀缺性。除偶尔来市区办事外，基本不在此居住。,以外县区人士居多,他们这样诠释自己对“豪宅”的认知,“选择这样一个位置，应该是一种自然生活的追求，但这种追求是概念性的，寄托理想，使用上还是追求城市的繁华与便利,”,“豪宅不仅仅是家，更是一个圈层，里面的人优雅、从容，这是一个桥梁，跟同一层次的人住在一起，会让他们不断追求，进取人生”,“在品味中体味价值，从氛围中感受回归，从生活中体验成功”,心中的最理想的家应该是在城脱城，繁华喧闹中之一片静土，自然文化的脉络蜿蜒于此，舒适、安宁，一边享受内心的安详，一边品尝亲情的满足，一汪碧湖，几许山影，绿树环绕、心性自由,我们这样看他们的诠释,事业已达巅峰，拥有巨大的财富，成功过后寻觅生活的淡然，但在面对“家”的时候，却表现出对城市繁华、便利生活的不舍，他们已经离不开城市的时尚生活。,相同,他们在精神层面和价值观层面拥有的极大共性,拼搏多年，位于财富阶层的塔尖，是目前中国经济最活跃和最主流的力量；能够准确无误地表现思想和信仰的基调；创造了这个时代商业的迷醉。,巨大财富的背后，开始重新构筑精神层次的满足感，追求自我价值的社会化实现。,他们拥有巨大的财富，但却不会轻易为产品力所触动，缺失文化底蕴的功能性产品很难吸引到这些对绝版艺术品等更有兴趣的买家。,他们对于“自我价值社会化实现”的精神追求，决定了他们在看待整个项目的价值体系时，更加注重区域城市资源与自然资源的价值感，这种认同往往超越了产品本身。,1,、市场背景分析,2,、项目价值研判,3,、项目客群分析,4,、整体营销思路,5,、营销推广策略,目 录,重庆城市发展,策略思考,营销思路,我们对于唐山豪宅市场的理解：,尖端客群数量与供应量的严重不对位，造成了现在豪宅营销的困境。对每一个客户的争夺，都将决定这这场战役的成败。客户的“开源”（拓客），“节流”（成交）是目前豪宅营销的关键！,重庆城市发展,策略思考,营销思路,“开源节流”的关键，在于明白富豪们都需要什么,重庆城市发展,策略思考,营销思路,为什么爱玛仕每一次推出的天价限量版，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？,品牌,品质,品位,欲望,为什么,Rolls Royce,每年,300,多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆,Rolls Royce,？,Not Just For,But,重庆城市发展,策略思考,营销思路,欲望是人性的弱点，导致人产生了,非理性的精神需求,。,欲望是,非必需的,，是超越物质需求的,精神满足。,欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以,具有无限性,。,重庆城市发展,策略思考,营销思路,城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。,故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，顶级豪宅的营销需要,迎合客户的欲望需求,。,奢华感,稀缺感,身份感,营造,重庆城市发展,策略思考,营销思路,项目整体营销关键词,欲望,Desire,稀缺,Rare,奢华,l,uxurious,身份,S,tatus,尖端客群,重庆城市发展,策略思考,营销思路,项目整体营销关思路,全民营销,圈层推广,联动拓展,异业联盟,精英团队,体验营销,产品包装,价格策略,彰显身份 体验奢华 绝对稀缺 激发欲望,1,、市场背景分析,2,、项目价值研判,3,、项目客群分析,4,、整体营销思路,5,、营销推广策略,目 录,重庆城市发展,营销推广策略,全民营销,圈层推广,联动拓展,异业联盟,精英团队,体验营销,产品包装,价格策略,开展全民营销，引入全民经纪人平台、惠民购房,365,系统,在社交媒体（微信、,QQ,）的环境下，增强产品的销售力、品牌的传播力以及行业的影响力，发动全民帮助项目扩大宣传带