(绿城房产体检报告)多层体检篇--成本控制.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,多 层 体 检 篇,成 本 控 制,提 纲,一设计阶段是控制工程成本的核心阶段,二重视工程施工招标及合同签订阶段的成本控制,三施工过程中的有效管理是控制工程成本的重要环节,四工程成本控制的最后一道关口-工程结算审核,一设计阶段是控制工程成本的核心阶段,1通过结构设计优化，达到控制工程成本的目的,2竖向标高设计的重要性,3设计阶段的成本体现在对材料的选用上,4通过设计方案的比较选择，有效控制成本,5设计对造价的影响体现在施工工艺的选择上,案例1.通过设计优化，达到控制工程成本的目的,某项目二期带地下室多层公寓，钢筋用量每平方米达85,kg，,经项目公司与设计院多次沟通，三期公寓结构优化后的钢筋用量为每平方米68,kg。,每平方米钢筋用量相差17,kg，,根据三期公寓总建筑面积测算，可节约钢材1460吨，计节约工程费用500余万元。,由此可见，设计阶段，设计费用在项目全过程费用中所占的比例并不大，但对工程成本的影响却非常之大。,案例1.通过设计优化，达到控制工程成本的目的,工程设计是一个较为复杂的工程，涉及面广、计算繁琐，设计人员注重的往往是使用功能、平面布置和立面效果，在计算和确定柱梁截面、砼强度等级、钢筋配置时往往给予了过于偏大的安全系数，对工程的实际成本和单位面积的各种指标不够重视。所以，为了有效控制工程成本，从源头抓起，在确保安全的前提下，适当减少钢筋含量，合理缩小柱、梁截面，才能使工程成本控制在一个合理的范围之内。,案例2.竖向标高设计的重要性,某项目工程管理人员根据该项目的竖向规划设计，以及园区的地形图，结合各单体设计进行了土方平衡计算，其计算结果，单体的基础及地下室开挖后整个园区将多余60余万方土，多余土方仅外运一项（按15元/,m3,计）需工程成本900万元。显然原竖向标高设计不合理，需要重新调整。当时该项目一期工程基础土方已经开挖，因规划方案、施工图设计为两家单位，项目公司在积极与两家设计单位沟通后，在不破坏原有竖向设计的前提下，将一期工程单体正负零标高平均提高1.2米，消化土方约12万方。,案例2.竖向标高设计的重要性,此后，项目公司请勘测院对园区地形、标高进行二次勘测，同时邀请设计师再次到现场进行实地察看，设计单位通过调查将园区的竖向规划进行了重新分析调整，在后期的单体设计中，其正负零标高均做了提高，最大的调整有3米左右。但由于中心会馆的结构工程已施工完毕，其正负零标高已无法调整，所以园区仍有部分土方需要外运。,通过以上的案例，建议在项目破土动工前，一定要做好竖向标高设计的审核和土方平衡计算，避免产生大量的土方挖运工程量，产生不必要的开支。,案例3.设计阶段的成本体现在对材料的选用上,某多层公寓地下室通风管，设计采用不燃玻璃钢，原因是地下室一般较为潮湿，可以防止冷凝水滴落。项目公司通过当地市场对玻璃钢材料进行了调查研究，认为其材料价格较高，材料品质也很难控制。同时项目公司对集团公司同类楼盘地下室通风管材料进行了了解，发现采用镀锌钢板制作风管最为合适镀锌钢板主材价格较低，安装比较牢固，在以往的楼盘使用过程中冷凝水现象也基本没有发生，项目公司建议设计公司将不燃玻璃钢风管改为镀锌钢板风管，约节约成本20多万元。,案例4.通过设计方案的比较选择，有效控制成本,某项目一期室外给水工程，经设计方案比选，不仅提高了给水管运行的可靠性，工程费用从 126万元降到99万元整个项目预计会相差130万元。,该室外给水工程由当地自来水公司设计，并组织施工。在签订合同前，自来水公司出具了一份预算，造价为126万元，单方造价为14元/平方。项目公司根据经验判断此造价偏高，于是组织了设计单位、集团公司总师办、成本管理部等人员对此设计方案进行论证，发现该设计主材选用不当，部分管路布置不合理，附属设施较多。,案例4.通过设计方案的比较选择，有效控制成本,设计单位根据会审意见重新出图，对管路及附属设施进行了调整，其中室外检查井、阀门井等由 236个减少到150个，给水管由,PE,管改为球磨铸铁水管。,专家们对修改前后的方案进行了比较分析，一致认为修改后的方案提高了给水管运行的可靠性，工程造价也从126万元降到99万元，节约造价21，实现了成本控制的目的。,案例5.设计对造价的影响体现在施工工艺的选择上,某项目消防工程，设计图中明确消火栓系统及喷淋系统，大于等于,DN70,管径采用沟槽式连接，经计算，若改为大于,DN100,采用沟槽式连接，小于等于,DN100,采用镀锌管丝扣连接，仅一、三组团（均为多层，四个地下车库），费用相差20多万元，整个项目费用会超过200万元。,设计阶段是控制工程成本的核心阶段,通过以上案例可以看到，建设项目设计的优化是最大的节约。绿城楼盘一向以品质高、用材好而著称，但也需要仔细分析，应根据项目的市场定位、当地的生活习惯、材料的性价比、以往同类楼盘的经验等综合考虑，找到品质和成本的最佳磨合点。项目的设计应结合所在地的实际情况，结合技术、经济等各方面因素进行分析，对多方案进行比选，以提高项目的性价比。总之，建设单位的工程成本控制要以设计阶段为重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。,二重视工程施工招标及合同签订阶段的成本控制,1通过合适的招标方式，选择优秀的承包方,2重视商务标的评审工作,3严谨的招标工作是控制成本的重要方面,4特殊行业的成本控制,5.合同会签的重要性,三工程施工过程中的有效管理是控制工程成本的重要环节,1加强施工图纸的会审工作,2施工现场组织安排对成本的影响,3对于返工原因及时总结交流,避免相同问题重复发生,4成本控制与管理者的用心程度密切相关,5.施工预防措施对成本的影响,6.易被忽视的阁楼层高控制,案例1.加强施工图纸的会审工作,某项目三期公寓总建筑面积11万平方米，其中地上9万平方米，地下2万平方米。,在工程开工前，项目公司通过对施工图纸的会审，本着不影响原设计的总体布局，不改变建筑物造型和立面效果，不增加设计的工作量和施工难度的原则，通过对施工图纸的认真分析，充分挖掘潜力，有效利用每一寸空间，把原来的空闲位置进行合理分割，增加了 7个车库；通过个别柱截面适当的减小，柱距重新调整或者移动柱位，经过合理变动改善了30个车库的尺寸。,案例1.加强施工图纸的会审工作,半地下室个别库房面积过大，价位较高，销售有一定难度，将面积较大的库房分割成小面积（10左右），并对部分布局不太合理的库房，重新布局，增加了88个库房。,由此可见，无论是总工程师办、工程部、成本部，对设计图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性都应进行严格审核，充分挖掘潜力，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核，以求得提高设计质量，取得较好的经济效益。,案例2.施工现场组织安排对工程成本的影响,某项目施工场地原为农田池塘，土质较差，项目公司为配合桩基工程施工，在施工图尚未设计完成的情况下，先在一期施工场地上满铺塘渣25,cm。,待施工图出图后，明确一期打桩采用80吨静压桩机。当桩机进场时，发现地基偏软,25,cm,的塘渣无法满足桩机移动就位的需要。于是项目公司在一期施工场地上局部区域又铺设了20,cm,的塘渣。,该项目二期桩基工程采用200吨静压桩机，为保证桩基工程的顺利施工，项目公司在二期场地上满铺40,cm,厚的塘渣。但在打桩过程中，由于二期地质情况较复杂，在地质夹层位置使用静压桩机无法把桩打下去。,案例2.施工现场组织安排对工程成本的影响,经设计、地质勘探人员、总师办现场查看研究后，决定将剩余的3/4桩全部改用锤击桩机打桩。因锤击桩机自重较轻，对场地承载力要求较低，原场地内填的40,cm,塘渣就毫无必要，浪费成本20万元，工期也有所延误。,通过该案例，我们知道，每个施工现场地质情况都是非常复杂的，地质勘察报告也无法全面、真实地反映情况，工程进度与工程成本是相辅相成的，两者之间需要科学、合理地分析安排。桩基施工前场地要进行处理，但是否回填塘渣及回填的厚度要根据不同的桩机类型来确定。,案例2.施工现场组织安排对工程成本的影响,项目公司在桩基施工图出图后，应结合施工场地实际情况，经有关专家和设计论证过后再确定回填厚度；在施工图纸未出齐的情况下，为满足进度要求，可以考虑局部先回填，但回填厚度不要太厚，不够再增加，不宜大面积满铺。,此外建议项目公司在地质勘察报告反映现场地质非常复杂的情况下，可在桩基施工前多打一些试桩，为设计公司提供更多更准确的地质情况，也便于及时发现异常情况，尽可能避免返工和成本浪费。,案例3.对返工原因及时总结交流,避免相同问题重复发生,某项目一期公寓在主体结构工程完成后，设计发现外立面的线条尺寸不合适，要求施工单位凿除后返工重做，成本增加约5 万元；但当二期主体结构工程完成后，设计又发现外立面线条尺寸不合适，同一期一样返工重做，返工费用为10万元。,这不由让人深思，为什么一个问题会一而再的发生在同一个项目中？究其原因，是一期工程发生了返工后，该问题并未反映到二期工程分管人员那里，二期工程仍按原施工图纸施工。如果说我们的管理人员能对本项目发生的问题及时总结交流，使工程及设计变更控制在施工之前，特别是相同或类似的问题应杜绝再次发生，减少不必要返工和成本浪费。,案例4.成本控制与管理者的用心程度密切相关,某项目一期公寓开工时，为减少对后续工程的影响，将一期施工单位的临时设施统一安排在规划中的五期工地。因为根据开发计划，一期工程竣工六个月后，五期公寓才开工。,但到了一期工程施工后期，由于土地交地顺序的调整，原来的五期工程改为了三期，而且需立刻开工，这造成了一期工程的临时设施须即刻拆除，才能保证三期桩基工程的顺利开工。而此时，距一期工程的合同工期还有将近两个月时间，若在此时要求施工单位自行拆除并重新搭建临时设施，必将产生一笔较大的费用支出，同时也会使一期工程施工受到较大的影响。,案例4.成本控制与管理者的用心程度密切相关,为此，现场工程管理人员经过充分考虑，决定由我公司将三期的临时设施先行搭设完毕，将一期的施工人员全部搬迁到该临设内。至此，一期临设得以按时拆除，保证了三期桩基工程的如期开工。,最后，在与三期总包单位的合同谈判中，约定把我方搭设的临时设施按采购价转让给总包单位。等三期桩基工程完工时，一期的施工也基本结束，人员撤离，得到了很好的衔接。通过该方式，既保证了三期工程的顺利开工，又避免额外的费用支出。,案例5.施工预防措施对成本的影响,某项目地处淤泥质土地区，该项目桩基设计为预应力薄壁管桩，在,A,标段桩基工程完成后由于土质的挤压造成大量管桩断裂、偏位。为此，项目公司和施工单位制定了多个方案，并比较分析成本，确定了管桩纠偏的方案。虽然该方案已经是经评审后最为经济合理的，但完成整套纠偏、补桩方案仍需66万元的费用，同时工期也相应有所延误。,根据这一次的经验教训，在该项目,B,标段桩基工程开工前，项目公司要求总包单位出具了针对淤泥质土管桩工程的纠偏、断裂预防措施处理方案，主要采取的措施有：,案例5.施工预防措施对成本的影响,管桩主要断裂在2米左右，采取挖除该部分淤泥土，用塘渣回填的措施，防止淤泥质土应力释放慢容易挤断管桩,；,合理安排管桩施工线路，防止因施工线路不合理造成对管桩的挤压；,合理安排管桩的日成桩数量，防止因日成桩数量过多造成桩间相互挤压；,同时项目公司与总包单位签订了费用为13万元淤泥处理合同，合同中明确完成淤泥处理后，如发生管桩断裂、偏位等情况，所有措施费用由总包单位负责。,案例5.施工预防措施对成本的影响,同样的土质，同样是打预应力薄壁管桩，在,A,工程中需要增加66万元的纠偏、补桩费用才能保证桩基工程的质量，但是,B,工程增加了13万元就能保证桩基工程质量。,从以上的案例可以看到，面对相同的土质，我们是可以有不同的预防措施使其满足我们工程施工质量要求的。良好的施工组织安排，体现了管理和技术上的实力；有效的施工组织设计，是保证工程质量、成本及进度的前提。,案例6.易被忽视的阁楼层高控制,某住宅小区，屋面为坡屋顶结构，根据销售面积的计算规则，阁楼层的面积按2.20米以上部分计算。但在主体完成后测绘部门的复测中发现，应该达到2.2米的部位往往达不到，给复测工作带来许多困难，甚至会给公司带来不必要的面积损失，从而影响到经济效益。,在实际的施工管理及施工单位的施工过程中，阁楼层高控制容易被大家所忽视。其后果是不仅造成经济上的损失，同时也会影响到公司在客户心目中的形象。,四、工程成本控制的最后一道关口_工程结算审核,建筑工程竣工结算是整个工程成本控制的最后一道关口，竣工结算如何能真实地反映整个工程的实际造价，也反映了发包方和承包方对工程造价管理的能力。严密的施工合同、规范的施工过程管理是工程结算正常进行的重要保证，在这方面经过几年的实践我公司已形成了一套行之有效的方案，成本管理体系中对各个阶段的成本管理工作进行了规范，相信在未来的工作中，经过我们的努力，在工程成本控制方面，我们会有所积累，有所进步。,谢 谢 大 家！,