鱼台爱尚城项目市场延展初稿.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,LOGO,济宁鱼台县爱尚城项目,分析与策划方案,2013.10,鱼台县城市概况,鱼台县城市文化,鱼台县土地市场概况,鱼台新城区房地产项目概况,项目分析,后期营销策略,目录,一、鱼台县城市概况,城市概况,|,区域地图,|,楼盘概况,鱼台县城市概况,位于山东、江苏、安徽三省交界处，东濒我国北方最大的淡水湖-,微山湖,，闻名世界的,京杭大运河,从东部穿流而过；南与江苏省徐州市毗邻，西与金乡县接壤，北与济宁市隔河相望，,总面积654.2平方公里,，20,10,年，,户籍人口46.2万,，,预估,城区常住人口10.3万人辖8个镇、1个乡、2个街道办事处、1个经济开发区。,注：丰县,总人口116.5万，主城区常住人口26万。,即城区人口比22.3%以此类比鱼台县人口10.3万人,鱼台县区域地图,县城主要干道为,湖陵三路、鱼新一路，,湖陵二路,。,老城区与新城区主要以,西支河,为南北界限。,新城区,老城区,鱼台县楼盘概况,新城区,老城区,3700,水韵豪庭,3700,二、鱼台县城市文化,名字的由来,|,孝贤文化,鱼台县名字的由来,西周时期，境内为极国封地。,春秋时期，改置棠邑，属鲁国。,前718年（隐公五年）春鲁隐公到棠邑治所武棠亭观鱼。,战国初期，境内置方与邑，属宋国。,秦统一中国，实行郡县制，境内置方与、湖凌二县，属薛郡。,西汉，境内置方与、湖凌、囊三县，属山阳郡。,621年（唐武德四年），属金州。翌年，改金州为戴州，遂属戴州。,643年（贞观十七年），戴州废，改属河南道兖州鲁郡。,762年（宝应元年），因境内有鲁隐公观鱼台，始改方与为鱼台,。,说明鱼台县历史文化悠久，拥有历史景观古迹，属于历史名城。,鱼台县的孝贤文化,鱼台县是孔子著名弟子、七十二孝贤之一,闵子骞的故里，至今,“,五里三贤,”,的佳话流芳不衰，,“,芦衣顺母,”,的故事妇孺皆知。,“,三贤,”,指闵子骞、樊子迟、宓子贱,，皆为孔门七十二贤中人，孔子去世后，闵子骞等弟子守墓三年。,此后，为躲避战乱，闵子骞、樊子迟、宓子贱自鲁国都城（今山东曲阜市）迁至闵子骞故里,棠邑（今山东鱼台县）设坛讲学，弘扬儒家学说，从学者数百人。,因他们三人居所相距不过五华里，故后人称作,“,五里三贤,”,。,其中，闵子骞德行卓著，孝行突出，是,明二十四孝之一,，中国古代孝亲成才的典范人物。其,“,芦衣顺母,”,的故事妇孺皆知。,说明鱼台县文化底蕴深厚，名人辈出，重人文气息。,三、鱼台县土地市场概况,土地成交概况,丨,土地成交分析,序 号,项目名称,用地单位,监管号,合同签订时间,位 置,供应方式,面积,容积率,预计建筑面积,出让金划拨价款,4,房地产,鱼台县鑫达经济开发投资有限公司,3708272013B00049,2013.05.14,谭庄路东、湖凌四路西、建设路北,挂牌,47379,1-1.5,47379-71068.5,5000,13,七所楼社区建设,鱼台县王鲁镇七所楼村村民委员会,3708272013A00134,2013.06.07,湖凌三路西、湖凌四路东、北一环路北,划拨,40954,1.0-1.5,40954-61431,20,房地产,山东馨兴业房地产开发有限公司,3708272013B00200,2013.07.16,工业路西、北环路南,挂牌,7096,1.0-1.2,7096-8515.2,505,21,房地产,山东馨兴业房地产开发有限公司,3708272013B00217,2013.07.29,工业路东、北环路南,挂牌,59124,1.0-2.75,59124-162591,7120,总计,154553,154553-,303605.7,2013年3月,7月鱼台县土地成交概况,注：鱼台县到目前为止仅有2013年3月到7月的土地成交情况。,数据来源：鱼台县国土资源局,2013年3月到7月鱼台县出让土地四块，,共出让面积15.5万方，预计建筑面积30.4万方。,未来建筑面积30.4万方，如果平均每户100平米，即需要3040户购买客户，如果每户为三口之家即需要9120人，根据估算，鱼台县城区常住人口约10万人，那么仅2013年出让的土地量就必须需要,十分之一的城区人口,来购买方可去化完毕！,鱼台县土地市场分析,四、鱼台县新城区房地产项目概况,项目概况,丨,项目总览,丨,新城区项目分析,丨,项目类比分析,丨,市调分析,项目周边楼盘概况,地中海阳光小区（待定）,京港花园2900,上城,如意雅苑3550,金泰华城,3700,中泰,御景苑3700,金贤聚3660,目前在建与在售楼盘主要有,地中海阳光小区、京港花园，上城,如意雅苑、金泰华城、中泰,御景苑、金贤聚、金水湾、阳光花城等8个楼盘,。,注：楼盘信息主要来源搜房网，具体价格为8月30日搜房网调研结果。,金水湾,不详,阳光花城,3400,金贤聚,开发商：,鱼台诚昌房地产开发有限公司,项目地址：,鱼台湖凌四路东，湖西小区东南,售楼处地址：,鱼台湖凌二路，行政服务大厅南,占地面积：,10000平方米,建筑面积：,21000平方米,物业类型：,小高层,当期户数：,172户,容积率：,2.10,绿化率：,31%,均价：,3660元/平方,项目配套,：,王鲁实验中学,；,孝贤大厦,；,农村信用社,；,中医院,项目情况,：项目为框架结构，门窗为断桥隔热铝，供水供电供气，有地暖，拥有1、2、3路公交车出行便利。,1#、户型三室一厅一卫一厨；面积：117.22平米,2#、户型两室两厅一卫一厨；面积：101.34平米,3#、户型两室两厅一卫一厨；面积：96.67平米,上城如意佳苑,开发商：,山东金泰华房地产有限公司,项目地址：,鱼台北外环路七所楼中学对过,售楼处地址：,湖陵三路与北外环路西50米路南,占地面积：,24000平方米,建筑面积：,55000平方米,物业类型：,多层，高层,当期户数：,384户,容积率：,2.40,绿化率：,36%,均价：,3550元/平方,项目配套,：,七所楼小学 王鲁镇中学,；,中达商贸城,；,农行信用社,；,红馆KTV,项目情况,：项目为,钢筋混凝土剪力墙,，,外墙保温乳胶漆,，,集中供暖，分户管理,，有,宽带,，,单元可视对讲们,，,系统智能门禁系统,、,系统电子监控系统,，,市政配套天燃气到户,，拥有260个车位。,A户型3室2厅2卫,；,面积：,142.23,B户型3室1厅1卫,；面积：,116.06,C户型3室1厅1卫,；面积：,114.09,D户型3室1厅1卫,；面积：,110.30,金泰华城,开发商：,山东金泰华地产有限公司,项目地址：,鱼台新汽车站路东,售楼处地址：,明珠大酒店东50米路南,占地面积：,33300平方米,建筑面积：,100000平方米,物业类型：,多层、小高层、高层，最低层为11层，最高层为25层。,容积率：,2.80,绿化率：,31.50%,均价：,待定,当期户数：,550户,停车位：,约268个,项目配套,：,王鲁镇七所楼小学、王鲁镇实验中学,，,中国邮电,，,红馆KTV、大汉松骨等,，,澳门豆捞,；,工商局、检察院、国税局、县委、县政府,；,小区公园绿化、娱乐健身设施、超市等。,项目概述：,鱼台所有公交线路均通过，,钢筋混凝土框剪,，供水供电供气，集中供暖，宽带。,中泰御景苑,开发商：,济宁中泰房地产公司,项目地址：,湖陵二路北首（孝贤广场向北100米）,售楼处地址：,湖陵二路路东（联通公司东门对面）,占地面积：,不详,建筑面积：,不详,物业类型：,多层、26层高层,容积率：,3.30,绿化率：,33.40%,均价：,3700元/平米,当期户数：,248户,项目配套,：,月河小区幼儿园、邮政储蓄、孝贤广场,，,小区公园绿化、娱乐健身设施、超市等。,项目概述：附近有1、2、3路公交车，供水供电供气，采暖，,智能化安防系统,。,C1/C2户型图 3室2厅2卫,；面积：,129.00,京港花园,开发商：,山东馨兴业房地产开发有限公司,项目地址：,北环路与工业路交汇处（汽车站西400米）,售楼处地址：,北环路与工业路交汇处（汽车站西400米）,占地面积：,67270平方米,建筑面积：,160000平方米,物业类型：,小高层11，高层18,容积率：,2.40,绿化率：,35%,均价：,2900元/平米,当期户数：,1276户,项目配套,：,王鲁实验中学（小学）中达商贸城 中国邮政储蓄,。,小区公园绿化、娱乐健身设施、超市等。,项目概述：,临近汽车站，框架，供水供电供气，采暖，,车位数量720个,。,阳光花城,项目地址：,湖陵三路路西，西支河以北,售楼处地址：,湖陵二路北大桥南30米，原天润花园售楼处,物业类型：,小高层11，高层18,容积率：,1.9,绿化率：,42%,均价：,3400元/平米,户型：,90,150平米,商铺：,5500元/平米，一次性付款，每平米优惠1000元。,三室两厅一卫,102平米,三室两厅一卫,94平米,三室两厅一卫,98平米,两室两厅一卫,87平米,三室一厅一卫,90平米,地中海阳光小区,项目地址：,工业路东，北环路北，三角绿地西,售楼处地址：,工业路东，北环路北，三角绿地西（在建）,占地面积：,255.69亩,建筑面积：,234838平方米,物业类型：,多层，小高，高层,容积率：,2.04,绿化率：,37.78%,建筑密度：,20.23%,均价：,待定,项目配套,：,王鲁实验中学（小学）,、,中达商贸城,、,中国邮政储蓄,。,金水湾,项目地址：,工业路东，北环路北，三角绿地西,售楼处地址：,工业路东，北环路北，三角绿地西（在建）,占地面积：,57.9亩,建筑面积：,12.53万平方米,物业类型：,小高，高层,容积率：,3.24,绿化率：,39%,建筑密度：,39.5%,均价：,不详,项目配套,：,王鲁实验中学（小学）,、,中达商贸城,、,中国邮政储蓄,。,项目名称,占地面积,建筑面积,绿化率,容积率,当期户数,销售价格,户型面积,金贤聚,10000平方米,21000平方米,31%,2.10,172户,3660 元/平方米,96-117平米,上城,如意佳苑,24000平方米,55000平方米,36%,2.40,384户,3550 元/平方米,110-142平米,金泰华城,33300平方米,100000平方米,31.50%,2.80,550户,待定,中泰,御景苑,33.40%,3.30,248户,3700 元/平方米,京港花园,67270平方米,160000平方米,35%,2.40,1276户,2900元/平米,104-144平米,阳光花城,42%,1.9,3400元/平米,87-102平米,金水湾,57.9亩,12.53万平方米,39%,3.24,地中海阳光小区,255.69亩,234838平方米,37.78%,2.04,总计,343734053,696138平面,新城区项目总结,新城区项目分析,从数据上看，鱼台县在建或在售的楼盘面积为,70万方,，还不包括御景苑与阳光花城，其中地中海阳光小区为23.48万方，正在建设。,如果仅从数据上看，除去地中海阳光小区，鱼台县有46.13万方在售，也就是需要4613户即1万5千人左右购买，占城区总人口的,13.8%,。,再加上，鱼台县以前已经销售的小区，可以断定,鱼台县房地产市场趋于饱和，供远远大于求，刚需减少，,正在趋于平稳，目前的客户应该,以改善性居住为主,。,通过对爱尚城置业顾问的交谈，发现目前项目的,主要客户来自周围乡镇，而不是城区,。,城市数据类比分析,县区,总人口,城区常住人口,月销售套数,月销售面积,年销售套数,年销售面积,丰县,116.5万,26万,300,3.7万方,3600套,44.4万方,鱼台县,46.2万,10.3万,119,1.47万方,1428套,17.64万方,注：,鱼台县所类比数据均以城市总人口委依托。类比数据仅供参考。,鱼台县网上备案系统已有，但是并没有备案记录，即没有成交信息，仅以此方法计算成交量。,通过类比数据可以看出鱼台县较为合理的成交量应该为,年平均1428套，17.64万方左右,。,从出让土地上看，2013年3-7月出让30万方土地，相比较供需关系幅度过大，有冒进趋势。,从现存商品房面积来看，不包括御景苑、阳光花城、地中海阳光小区的46万方，也是供远远大于求。,五、项目鉴定及周围重点楼盘分析,项目鉴定,丨,主要竞争楼盘对比,丨,项目名称：,爱尚城,项目地址：,鱼台建设路北、谭庄支路西，教师新村南，湖凌四路东,售楼处地址：,湖凌三路北大桥北200米路东,占地面积：,20000平方米,建筑面积：,30000平方米,物业类型：,多层,容积率：,1.50,绿化率：,30%,均价：,3200-3300元/平米,项目配套,：,王鲁中学、联通营业厅、王鲁邮电支局、卫生院,，,小区公园绿化、娱乐健身设施、超市等。,供水供电采暖，拥有智能化安防系统。,项目鉴定,主要竞争楼盘区域对比,地中海阳光小区,京港花园,金泰华城,分析：,从交通上讲，除本案以外三个楼盘都,依附于城区的主干道北环路,，相对来说，本案,“,巷子有点深,”,（建设路没打通之前）。,从位置上讲，金泰华城位置相对较优越，距新城区中心区较近，其次为本项目。,从周围配套上讲，金泰华城相对其他三者较优越，周边配套多集中在该项目周围，虽然三个项目近在咫尺，周围配套多有共用，但其仍具有一定距离优势，其次是本项目。,主要竞争楼盘对比,项目名称,开发商,占地面积,建筑面积,绿化率,容积率,当期户数,销售价格,物业类型,周边配套,金泰华城,山东金泰华地产有限公司,33300平方米,100000平方米,31.50%,2.80,550户,待定,多层，,小高层，高层,王鲁镇七所楼小学、王鲁镇实验中学；,中国邮电,；红馆KTV、大汉松骨等；澳门豆捞；工商局、检察院、国税局、县委、县政府；小区公园绿化、娱乐健身设施、超市等。,京港花园,山东馨兴业房地产开发有限公司,67270平方米,160000平方米,35%,2.40,1276户,2900元/平米,小高层，高层,王鲁实验中学（小学）,中达商贸城,中国邮政储蓄,小区公园绿化、娱乐健身设施、超市等。,地中海阳光小区,255.69亩,234838平方米,37.78%,2.04,多层，,小高层，高层,王鲁实验中学（小学）,、,中达商贸城,、,中国邮政储蓄,。,爱尚城,鲁宁房地产综合开发有限公司,20000平方米,30000平方米,30%,1.50,204户,3400元/平面,多层,王鲁中学（小学）、,联通营业厅、王鲁邮电支局、,卫生院。,小区公园绿化、娱乐健身设施、幼儿园、超市等。,主要竞争楼盘数据对比,可见，所以楼盘都在打教育牌。,楼层,阳光花城,水韵豪庭,爱尚城,1F,3300元,3300元,3350元,2F,3500元,3400元,3400元,3F,3500元,3500元,3450元,4F,3420元,3600元,3300元,5F,3280元,3700元,3100元,6F,2800元,3800元,备注,以多层的概念销售，没有电梯，没有阁楼。,以花园洋房的概念销售，有电梯，有阁楼，阁楼赠送，平均面积70平米,本项目阁楼价格偏高。,总 结,本项目周边各类项目林立，为本项目去化增加难度，鱼台县几个主要项目目前市场去化量较低，通过对项目周边市场调查与客户走访可以看出，大部分项目户外广告宣传缺失，没有有效的销售活动等，,鱼台市场目前均价约在3300元/m,。,从目前楼盘的大量涌现来看，这足以另,消费者观望,，因为市场上楼盘众多，环保型，高端化，智能化楼盘层出不穷，,客户有观望的资本,，这就使,房地产市场的竞争日益激烈,，阳光花城5380元的商铺，一次性付款每平米优惠1000元，竞争可见一斑。,目前的楼盘多为在售楼盘，直接以总建筑面积来算或许言过其实，除去御景苑、阳光花城、地中海阳光小区的46万方，我们以销售50%来计算，目前,市场上应该剩余房源23万方左右,，如果地中海阳光小区年底开始认购，,市场上将多出23万方的竞争,，足见激烈的竞争从未停止。,六、项目营销策略分析,项目自身分析,丨项目营销策略丨,后期推广计划,广告科学派鼻祖,霍普金斯,如果你没有了解你的产品，,就无法推销给别人,那么，本项目到底是什么？,爱尚城关键词：,拥有在鱼台县产品市场竞争力：,“,独立幼儿园,”,、,“,新城区发展区域,”,、,“,5+1低密度住宅,”,、,“,方便的商业配套,”,，等,项目自身分析,项目名称：爱尚城,项目广告：爱上生活，爱尚城,项目的定位：城镇生活社区,分析从名字来看：,爱尚城，具有,时尚，清新，浪漫等,的小清新调性，即时尚小青年较为喜爱。两个意思，一、爱上这个新城，爱上这个项目；二、爱与时尚之城。第一个意思可以，第二个，,时尚，相对县级城市来讲，不合适,。,从广告上看：,广告的主诉点为生活，即重点强调本项目为生活社区，与名称不符。,从定位上看：,项目定位为推到的定位，生活社区，也就是说周边具有生活气息，配套齐全，环境优美，但实际上，并不尽然，而且，县区购房多以改善为主，本身他们就是从生活的圈子过来，向往的是高档，时尚与面子，,生活的口号，在整天承受喧嚣与冷漠的大城市较为适合,。,劣势：,本项目是三个楼盘中最小的一个。楼盘项目小，相对来说，就没有大项目容易受客户关注。,本项目是四个项目中绿化最小的一个。环境因素也是决定消费者购买的重要因素。,本项目相对其他三个楼盘巷子有点深，不位于主干道，建设路并没有修通，视觉效果不佳。,优势：,本项目是容积率最小的一个。,四个小区近在咫尺，周边配套多有相似，不具备太大竞争优势，但教师新村为成熟小区，周边生活配套较齐全与本项目一墙之隔。,值得注意的是，本小区拥有一个幼儿园，具置业顾问介绍，周围小区并没有幼儿园。,威胁机会：,本项目都是多层，而周围三个项目以小高层，高层为主。具本项目置业顾问介绍，没有电梯是众多客户不选择多层的主要原因。估计多数人认为有电梯的才是高档的楼盘。,SWOT,项目营销策略,我们该如何去做？,多拳出击 组合营销,通过大量市场活动制造市场话题，吸引市场眼球，使项目长时间处于鱼台县主流话题。,对项目主要路段设立道旗、指示牌等，让更多客户了解本项目。,在重要节日举行路演等。,对项目价格进行调整，使其更易被市场接受。,根据目前的情况，顶层加阁楼这个房源采取集中销售的概念，将其名称换一种概念进行包装（即将稻子说成黄金，以稻子的价格卖出去）让客户物超所值，我们现在建议先销控，并进行适量的价格调整。,为实现快速回款，通过对本项目自身研究和对鱼台市场调查结果。我司建议：,现阶段主要销售房源为本项目1F-4F普通住宅，通过对鱼台市场调查可以看出，本项目1-4层价格为市场平均价，较易被市场接受。,项目营销策略,媒体广告组合,户外：,道旗,+,场地指示牌（围挡）,活动：,路演、礼品赠送、老带新、寒冬送温度等,网络：,对鱼台县热度论坛、BBS等进行项目宣传,现场：,现场售楼处,+,销售道具,精准直投：,彩信（短信）,+,派单,以多样活动与媒体跟让本项目成为鱼台市场主流话题。,营销建议,指示牌,通过指示牌，指引对本项目有意向客户，可以更容易找到本项目售楼处或者本项目地,。,道旗,道旗为大部分房地产项目常用宣传手段之一，通过道旗可以有效指引客户到达项目现场，并且让客户经常看到本项目信息，对本项目宣传起到重要作用。,楼梯,在本项目顶层复式住宅中设立楼梯方便客户看房。,喷绘布,在本项目楼梯悬挂喷绘布，宣传项目信息，使附近客户都能及时了解项目最新动向。,营销建议,客户拓展计划,：寒冬送温暖,目的：,拉回爱尚城前期工期拖延的负面影响，树立爱尚城亲民爱民爱好公益的良好社会形象，鱼台县就这么大，对于县城来讲，地方不大，口碑极为重要！,内容：,对鱼台县有购买能力的（主要是公务员或私营业主）赠送小礼品（如冬天送热饮等）价格不高，且是一次面对面的直接宣传。,充分挖掘鱼台县公务员客群，使爱尚城项目在企业单位，公务员群体里进行内部宣传。,在本次活动进行阶段，可进行现场拍照，制作成X展架放置在售楼处门口。对本项目起到宣传主用。归根结底就是他有买房欲望时第一个想到的是爱尚城，这就是先入为主的策略。,客户拓展计划,：乡镇巡演,目的：,扩大知名度，拓展客户，积累客户，根据调研，客户很多一部分在乡镇，因为农村进城，是城市化进城不可缺少的一部分，尤其是县城区域，农村进城尤其多。,内容：,采取在乡镇主干道搭台路演的形式（预计一次2,3千块钱）期间配合一些节目表演，项目有奖问答，礼品赠送等形式。,提高项目知名度，先入为主，占领农村进城的主要客户群。预计可以积累一部分客户.,客户拓展计划,：礼品派发,目的：通过不定时，不定期进行小礼品派发提高项目知名度，在售楼处吸引人气聚集，产生饭后谈资。,内容：,如在售楼处发放鸡蛋，每天限100组，每组2J，成本1千元左右（鸡蛋对县城群体来说，即实用又实在），根据节点不同，不定期更换礼品。价格可能会略低点，已保持售楼处温热状态。（具体策略需根据第一波礼品发放情况而定，如果人气火爆，可缩短时间，如果人气较弱，可适量延长）,通过礼品派发，使鱼台县以及周边乡镇关注本项目。让爱尚城项目成为鱼台县长时间市场话题，增加爱尚城的提及率，提高知名度，亦可以吸引部分意向客户到达售楼处。,客户拓展计划,：老带新充分激励,为实现项目快速去化，充分发掘现有的老客户资源，给予介绍新客户成交的老客户一定的奖金。,激励政策：,从营销费用中拿出,20,万元作为专项奖励基金,凡老客户介绍新客户成交一套，即可获赠价值3000元的七彩云南双飞8日游(限28周岁以上，可折现)。依据目前剩余产品的现状，可根据成功介绍成交住宅以此类推。,谢谢,