知名企业房地产项目合同管理与成本控制名师精讲.ppt

2010,年,9,月,16,日,房地产项目合同管理与成本控制,一、,xx,简介,歐洲,DAVIS LANGDON&EVEREST,澳洲,DAVIS LANGDON AUSTRALIA,亞洲,DAVIS LANGDON&SEAH,美洲,DAVIS LANGDON&ADAMSON,非洲,DAVIS,LANGDON,FARROW LAING,共,102,個辦事處及超過,5,5,00,名職工,全世界最大的工料測量專業集團,歐洲,2,6,個辦事處,中東,6,個辦事處,澳洲,13,個辦事處,亞洲,34,個辦事處,非洲,15,個辦事處,美洲,8,個辦事處,在1,2,個亞洲國家共設,34,個辦事處。總共有員工近,3,6,00,人。,亞,州區的威寧謝,DAVIS LANGDON AND SEAH IN ASIA,中國,菲律賓,越南,泰國,汶萊,馬來西亞,印尼,（共,11,家分公司）,馬尼拉,胡志明市,曼谷,檳城,吉隆坡,巴魯,古晉,哥打基納巴盧,耶加達,新加坡,斯里巴加灣市,Kuala Belait,南韓,漢城,印度,Bangalore,日本,辦事處,職工數目,成立年份,在,中國,的,威寧謝,DAVIS LANGDON AND SEAH CHINA,香港,3,50,名,1949,上海,172,名,1993,北京,175,名,1994,廣州,84,名,1995,深圳,66,名,2001,重庆,30,名 2005,武汉,25,名 2005,天津,35,名 2007,沈阳,36,名 2007,佛山,14,名 200,8,成都,21,名 200,8,总计人数,1,008,名,主要项目清单,银泰中心,(,含柏悦酒店,),(350,000,m2),北京财富中心,千禧大酒店项目,(,80,032,m2),北京市新三里屯时尚文化区项目,(,含瑜舍酒店,),(,190,000,m2),中央电视台新台址建设工程,(,含文华东方酒店,),(,600,000m2),北京首都国际机场3号航站楼,(,1,200,000m2),中國工商銀行總行大廈,(,80,000m2),天津津塔写字楼,(310,000,m2),天津嘉里中心,(729,980m2),中钢天津响螺湾项目,(,含美高梅酒店,),(358,000m2),沈阳恒隆市府广场,(1,000,000m2),成都来福士广场,(,含威斯汀酒店,),(267,251m2),二、,项目,合同管理与成本控制,建筑工程管理架构,建筑工程合约安排,建筑工程承包方式,分包合约安排,造价成本控制,上 午,1,2,3,4,5,8,7,25,30,30,100,设备材料采购模式的规则,洽商变更管理,合同争议的解决,6,7,8,9,索赔审核,10,对造价成本控制部门的工作建议,25,下 午,20,20,10,95,20,1,建筑工程管理架构,1.,建筑工程管理架构,2,建筑工程合约安排,2.,建筑工程合约安排,3,建筑工程承包方式,按固定总价包干合同承包,按成本加酬金合同承包,3.1,3.2,3.3,按单价合同承包,按固定总价包干合同承包,3.1,3.1.1,按图纸及规范包干,3.1.2,按工程量清单包干,3.1.1,按图纸及规范包干,3.1,按固定总价包干合同承包,3.1.1,按图纸及规范包干,a.,按图纸及规范包干合同金额是以合同,图纸、施工规范为依据，单价为包干,单价。,b.,在招标时，业主委托专业造价咨询单,位提供工程量清单，列出分部分项工,程量，由投标单位填报单价及总价。,3.1,按固定总价包干合同承包,(,续,),3.1.1,按图纸及规范包干,(,续),c.,在投标时，投标单位应对估算师提供之,工程量清单子目及工程量进行复核。,d.,在签订合同后，施工单位需以合同图纸,及规范所述内容进行施工，但并不以工,程量清单所述之子目及工程量作为施工,及最终结算依据,。,3.1,按固定总价包干合同承包,(,续,),3.1.1,按图纸及规范包干,(,续,),e.,不论工程量清单出现比图纸及规范所述较,多或较少工作子目或工程量时，该等子目,或工程量及合同金额将不作任何调整。,f.,最终结算金额将按设计指示或变更洽商以,增减帐形式或合同内规定之其他方式进行,调整。,3.1.2,按工程量清单包干,3.1,按固定总价包干合同承包,(,续,),3.1.2,按工程量清单包干,a.,固定总价按造价咨询单位提供的工程量清,单所示的工程量为依据。,b.,在招标时，业主委托专业造价咨询单位提,供工程量清单，列出分部分项工程量，,由投标单位填报单价及总价。,3.1,按固定总价包干合同承包,(,续,),3.1.2,按工程量清单包干,(,续,),c.,在投标时，投标单位不需对估算师提供之,工程量清单子目及工程量进行复核。,d.,在签订合同后，施工单位需以工程量清单,所述之子目及工程量作为施工依据。,e.,如工程量清单所示工程量出现错误时，该,等错误将以变更指示作出修正。,3.2,按单价合同承包,3.2,按单价合同承包,中华人民共和国国家标准,GB50500-2008,建设工程,工程量清单计价规范,4.1.3,条：,3.2,按单价合同承包,(,续,),招标文件中的工程量清单标明的工程量是投标人,投标报价的费用基础，竣工结算的工程量按发、,承包双方在合同中约定应予计算且实际完成的工,程量确定。,3.2,按单价合同承包,(,续,),a.,承包商承接施工任务时，业主方面常常不能提,供全部报价所需的图纸和资料，因而无法计算,确切的工程量。承发包双方只能先商定单价，,以此为基础签定合同，待工程实施后，按双方,商定的单价乘以实际完成的工程量，从而计算,出工程承包总价。,b.,对于三边工程，总承包合同会采用按单价合同,承包方式。,按成本加酬金合同承包,3.3,3.3,按成本加酬金合同承包,a.,成本加固定百分比酬金,这种办法是由双方确定一个固定的百分比，根,据实际发生的成本求出酬金额。,b.,成本加固定酬金,这种办法是成本按实报销，酬金固定不变。,3.3,按成本加酬金合同承包,(,续,),c.,成本加浮动酬金,这种方式要求事先商定工程的预期成本和酬金。,工程完工后，若成本比预期的降低了，则酬金,向上浮；若成本超出预期数，则酬金下浮。,d.,对于设计,+,施工合同，总承包合同将采用按成,本加酬金合同承包方式。,4,分包合约安排,分包合同模式分类,4.1,4.2,分包合同模式的比较,4.3,分包合同模式的优缺点,分包合同模式分类,4.1,分包合同体系模式一般分为下列二类,模式,A,总承包,+,指定专业分包商,模式,B,总承包,+,直接承包商,4.1,分包合同模式分类,模式,A,总承包,+,指定专业分包商,4.1,分包合同模式分类,(,续,),模式,B,总承包,+,直接承包商,1.,总承包报价形式,造价咨询顾问按总承包工程范围图纸和技术规范编制招标文件，投标单位根据招标文件，对总承包商自行施工范围部分工程和对各专业分包商的照管费及利润报价，各专业分包工程金额以暂列金额形式纳入总承包报价内。,造价咨询顾问按总承包工程范围图纸和技术规范编制招标文件，投标单位根据招标文件，提供总承包商自行施工范围部分工程和对各直接承包商,(,工程由雇主直接下判,),的照管费报价，各直接承包工程金额不纳入总承包报价内。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.1,分包合同模式分类,(,续,),2.,总承包合同范围,经评标及议标后，雇主与中标单位签订总承包合同。总承包合同范围包括总承包商自行承建部分及全部专业分包工程。,经评标及议标后，雇主与中标单位签订总承包合同。总承包合同范围只包括总承包自行承建的工程。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.1,分包合同模式分类,(,续,),3.,专业分包,/,直接承包商资格预审,通过资格预审，雇主可选择具备技术、财务及同类项目经验要求之单位投标。,同,(,模式,A),。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.1,分包合同模式分类,(,续,),4.,雇主对专业分包,/,直接承包招投标的参与,对于包括在总承包合同暂列金额内的专业分包工程，将由雇主及顾问单位组织投标工作，其中包括编制各专业分包的图纸、技术规范的招标文件。,对于各直接承包工程，将由雇主及顾问单位组织招投标工作，其中包括编制各专业承包的图纸、技术规范和招标文件。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.1,分包合同模式分类,(,续,),5.,与专业分包商,/,直接承包商的合约关系,经评标及议标后，中标单位将成为各项分包工程之指定专业分包商，由总承包与指定分包商签订专业分包合同。,经评标及议标后，中标单位将成为各直接承包工程之直接承包商，由雇主与直接承包商签订承包合同。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.1,分包合同模式分类,(,续,),6.,中标付款及最终结算,顾问单位及监理公司审核经由总承包汇总及提交的专业分包商中期付款及最终结算。,顾问单位及监理公司审核由直接专业承包商直接提交的中期付款及结算。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.1,分包合同模式分类,(,续,),7.,付款方法,专业分包商的中期付款经由总承包支付，或雇主可选择由雇主直接支付。,专业承包商的中期付款由雇主直接支付。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.1,分包合同模式分类,(,续,),4.2,分包合同模式的比较,1.,资格预审,雇主完全参与及控制专业分包投标单位的资格预审。,雇主完全参与控制直接承包投标单位的资格预审。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,42,分包合同模式的比较,2.,参与分包工程招投标,顾问单位参与专业分包工程的招标、议标、评标及定标、中标单位存在的商务、合同或技术疑问均被澄清及确认，上述将减少日后的争议及造成工期延误的可能。,顾问单位参与直接承包工程的招标、议标、评标及定标，中标单位存在的商务、合同或技术疑问均被澄清及确认，上述将减少日后的争议及造成工期延误的可能。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.2,分包合同模式的比较,(,续,),3.,雇主对专业分包单位管理的投入,总承包负责专业分包单位的管理及协调工作，雇主可安排较少人员在上述管理及从而减省雇主之管理费用。,雇主需安排大量人员负责直接承包单位的管理及协调工作，及因此将增加雇主之管理费用。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.2,分包合同模式的比较,(,续,),4.,提供给分包商的专业管理,总承包根据以往同类工程经验并拥有各专业的管理人员，对分包单位提供专业工程管理，从而达到工程之质量及工期要求。,雇主对直接承包单位工地施工管理的经验及协调能力未必具备总承包水平。因此增加了产生重大的返工、工期延误及经济索赔的可能。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.2,分包合同模式的比较,(,续,),5.,质量及工期责任,总承包与各专业分包单位签订分包工程合同，工程的质量及工期均属总承包的责任范围。,雇主分别与总承包及各直接承包商签订合同，如因管理及协调不到位造成的工程质量及工期延误，责任单位不容易被介定及区分。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.2,分包合同模式的比较,(,续,),6.,分包商违约,若专业分包单位出现违约行为或被终止合同，雇主需要再重新进行分包工程的招标工作，及承担有关费用和分包工程造价差异。此外，如上述影响总工期雇主需补偿总承包的工期损失。,若直接承包单位出现违约行为或被终止合同，雇主需再重新进行直接承包工程的招标工作，及承担有关费用和直接承包工程造价差异。此外，雇主很可能面对总承包为直接承包单位的违约行为提出的索赔。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.2,分包合同模式的比较,(,续,),7.,对专业分包单位提出意见,总承包可被邀请参加专业分包工程的投标。如总承包不参与分包工程投标，总承包可在专业分包资格预审时提出评审意见。,总承包无权对雇主直接签订合同的承包单位提出任何反对意见。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.2,分包合同模式的比较,(,续,),8.,对专业分包商的诉讼,对于雇主对专业分包单位没有合同关系，一切对专业分包单位的诉讼均需经由总承包进行。,雇主可直接对承包单位进行诉讼。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.2,分包合同模式的比较,(,续,),4.3,分包合同模式的优缺点,1.,责任的承担,所有工程质量及进度的责任均在总承包，可使责任清晰，更可防止承包人间互相推搪责任。,总承包不负责直接承包商的质量及进度。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.3,分包合同模式的优缺点,2.分包商,/,直接承包商的付款方式,各专业分包商的款项若由总承包支付，有利于总承包商对分包商的管理，但可能出现总承包私下扣押或拖延付款的情况。,所有直接承包商的款项直接由业主支付，避免总承包私下扣押或拖延付款。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.3,分包合同模式的优缺点,(,续,),3.,业主对分包商,/,直接承包商的指令,业主对专业分包商的指令通过总承包下达。,业主与直接承包商关系密切，指令下达更快更准。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.3,分包合同模式的优缺点,(,续,),4.,对各分包商,/,直接承包商的施工时间及次序的调配,总承包有充分权利调配各分包商的施工时间及次序，有利工程之顺利进行。,各直接承包商的施工时间及次序由业主负责调配，对业主的专业要求较大。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.3,分包合同模式的优缺点,(,续,),5.,争执的监督及处理,由总承包负责监督及处理总包与分包及分包与分包间之争执。充分发挥总承包商的管理、协调能力及专业水平。,由业主负责监督及处理总承包与直接承包以及直接承包与直接承包间之争执。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.3,分包合同模式的优缺点,(,续,),6.,合同的甲方,分包合同由总承包与专业分包商签署。可能出现总承包在与专业分包签约前压价及收费的情况。,直接承包合同由业主与专业承包商签署，可避免总承包在与专业分包签约前压价收费的情况。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A),序号,4.3,分包合同模式的优缺点,(,续,),7.,业主的组织架构,业主的组织架构可以比较精简。,对业主的专业要求较高，故组织架构需较完善。,总承包,+,直接承包商,(,模式,B),内 容,总承包,+,指定专业分包商,(,模式,A)序号,4.3,分包合同模式的优缺点,(,续,),5,造价成本控制,常见误区,小张，找,一局三公司的李总、,五建的张总及,建筑总公司的黄总来投标。,咱们都是好朋友，肯定能给一个最低价，造价成本控制肯定没问题。,主管,常见误区,小张，你们跟选定中标那家谈到差不多后找我，我再砍它捌佰万！要什么造价成本控制都能达到。,还不成我再砍它多一点,主管,设计阶段成本控制,施工及结算阶段成本控制,5.1,5.2,5.3,招投标阶段成本控制,设计阶段成本控制,5.1,5.1.1,方案设计阶段,5.1.2,初步设计阶段,5.1.3,扩大初步设计阶段,5.1.1,方案设计阶段,5.1,设计阶段成本控制,5.1.1,方案设计阶段,在方案设计阶段中，对不同类型的设计方案,进行投资估算分析；以选择最佳设计方案,5.1.2,初步设计阶段,5.1,设计阶段成本控制,(,续,),5.1.2,初步设计阶段,确定单项工程造价及编制资金动态表对不同,之单项工程设计方案，如外立面、空调、采,暖等进行造价分析比较。,5.1.3,扩大初步设计阶段,5.1,设计阶段成本控制,(,续,),5.1.3,扩大初步设计阶段,以工程量清单的方式编制完整的初步设计预,算。,如扩大初步设计预算超出总预算时，需进行,方案优化及建议造价减省方案，经筹建处及,各顾问单位讨论确认后，提供修改意见予设,计单位进行图纸修改，修改后设计造价能在,总预算范围内。,5.1,设计阶段成本控制,(,续,),5.1.3,扩大初步设计阶段,(,续,),当设计单位完成此阶段的图纸后，扩大初步,设计预算将重新编制，如造价仍超出总预算,时，各方需复重此项工作，直至修改图纸后,之设计造价在总预算范围内。,5.2,招投标阶段成本控制,5.2.1,合约安排策划,5.2.2,专业分包划分,5.2.3,投标单位资格预审,5.2.4,招标文件,5.2.5,标底编制,5.2.6,招标答疑,5.2.7,评标报告,5.2.8,议标,5.2.9,谈判,5.2.10,合同文件,5.2.1,合约安排策划,5.2,招投标阶段成本控制,5.2.1,合约安排策划,按过往项目经验，及根据项目之特殊要求，,拟定总承包及各专业分包之整体合约安排,策划。,5.2.2,专业分包划分,5.2,招投标阶段成本控制,(,续,),5.2.2,专业分包划分,除定义清楚总承包工程范围外，需进一步将,提供专业分包划分清单及各专业分包内的工,程范围，及落实对选用指定分包、直接分包、,指定材料供应商等合约安排。,5.2.3,投标单位资格预审,5.2,招投标阶段成本控制,(,续,),5.2.3,投标单位资格预审,发布招标通知，邀请并向投标人发放资格预,审表及工程项目说明，审查投标人的市场准,入资格、资质、营业执照、组织机构、同类,工程经验、地区施工经验、可利用于本项工,程的资源,(,管理能力、技术人员和施工装备,等,),、需分包的范围、完成项目的资金稳定性,和来源、保函,(,或保证金,),提供和履约能力，,以分析其综合投标实力和选择，建议最适合,投标人。,5.2.4,招标文件,5.2,招投标阶段成本控制,(,续,),5.2.4,招标文件,编制工程承包施工等的招标文件。包括招标,邀请函、投标人须知、招标文件、合同协议,书、合同条件、工程规范和技术说明、合同,图纸目录、工程量清单以及附件等。,组织投标人答疑及考察现场等工作。,5.2.5,标底编制,5.2,招投标阶段成本控制,(,续,),5.2.5,标底编制,按施工图纸编制之回标金额预算。,5.2.6,招标答疑,5.2,招投标阶段成本控制,(,续,),5.2.6,招标答疑,在招标期间处理投标单位提出的疑问，包,括技术、合约及经济上的问题，全部疑问,及回复将统一发放给各投标单位。,5.2.7,评标报告,5.2,招投标阶段成本控制,(,续,),5.2.7,评标报告,对投标书进行技术及经济的分析比较，通过,分析比较以发现有关技术及经济疑问，及进,一步与各单位澄清，疑问包括：,5.2,招投标阶段成本控制,(,续,),5.2.7,评标报告,(,续,),1.,技术方案之可行性及合理性,2.,算术误差,3.,单价偏高,4.,单价偏低,5.,措施项目异常偏高,/,偏低报价,6.,未符合招标文件要求部分,7.,投标单位自拟商务条款,8.,投标单价建议选择方案5.2.8,议标,5.2,招投标阶段成本控制,(,续,),5.2.8,议标,议标主要目的为澄清投标单位报价中的疑问,及错误的地方，以供投标单位澄清该等问题,后再提交书面确认。此外，技术方案和合同,条款方面也属于与投标单位讨论之内容。,通过议标对各问题的讨论、澄清和确认，可,避免日后合约上产生不必要的争议。,5.2.9,谈判,5.2,招投标阶段成本控制,(,续,),5.2.9,谈判,与中标单位作最终合同谈判、商议,承包合约,及草拟工程合同文件。,5.2.10,合同文件,5.2,招投标阶段成本控制,(,续,),5.2.10,合同文件,根据回标文件及议标期间之会议和疑问卷,回复确认结果，编制合同文件。,施工及结算阶段成本控制,5.3,5.3.1,财务报告,5.3.2,中期付款,5.3.3,变更洽商,5.3.4,合同管理,5.3.5,索赔处理,5.3.6,最终结算,5.3.1,财务报告,5.3,施工及结算阶段成本控制,5.3.1,财务报告,根据最新各专业分包合同之中标金额，发生,之变更洽商及预计将来的变更费用，每季度,编制本工程的财务报告。,5.3.2,中期付款,5.3,施工阶段及结算阶段成本控制,(,续,),5.3.2,中期付款,各顾问单位、总承包及各专业分包,到工,地视察当月累计已完成的工程进度，审,批各单位之中期付款申请。,5.3.3,变更洽商,5.3,施工阶段及结算阶段成本控制,续,),5.3.3,变更洽商,在重大变更签发时，项目部将对其作出造价,评估，以供管理层参考及决定是否最后仍进,行该项变更。此外，项目部亦每月提交一份,变更洽商及其估值，向管理层方汇报其累计,之变更洽商的经济影响。,5.3.4,合同管理,5.3,施工阶段及结算阶段成本控制,(,续,),5.3.4,合同管理,筹建处联同各顾问单位对施工单位进行合同,管理，明确总承包及各专业分包的工程范围,及合同责任。如有违约行为时，将引用合同,条款对其不当行为提出意见，并要求其按合,同履行有关责任。,5.3.5,索赔处理,5.3,施工阶段及结算阶段成本控制,(,续,),5.3.5,索赔处理,在合同管理过程中，当有施工单位索赔意向,函件出现时，项目部将尽早解决该等问题。,施工过程中若出现合理的索赔，项目部将审,核其索赔之成立依据、造价金额及是否涉及,与其他单位之分摊或扣减金额。,5.3,施工阶段及结算阶段成本控制,(,续,),5.3.5,索赔处理,(,续,),若该索赔为不合理时，项目部将根据其合同,条款，发出否定意见，如需要时，与施工单,位再专题讨论考虑其不合理索赔的依据。,5.3.6,最终结算,5.3,施工阶段及结算阶段成本控制,(,续,),5.3.6,最终结算,项目部将计算变更洽商、施工图纸与招标图,纸差异，和考虑暂定数量、暂定金额、暂定,单价等金额调整，编制最终结算帐目表。,5.3,施工阶段及结算阶段成本控制,(,续,),5.3.6,最终结算,(,续,),在最终结算阶段，建议尽量提前把最终结算,工作完成，以该结算金额作为工程款支付依,据，以避免工程款超支。,时间周期与造价控制幅度之关系,0,设计阶段,招投标阶段,施工及最终结算阶段,时间,时间周期与造价控制幅度之关系,造价控制幅度,6,设备材料采购模式的规则,主要材料及设备采购方式,一般建筑材料之采购,6.1,6.2,6.3,各种方式及优劣,机电工程一般设备及材料之采购,6.4,主要材料及设备采购方式,6.1,6.1,主要材料及设备采购方式,一般情况下，主要材料及设备可划分为下列几种,方式进行采购：,a.,甲供材料项目,(,即甲供货乙安装,),b.,承包商自行采购项目,(,即乙供货乙安装,),c.,暂定供应单价项目,(,即甲指定乙供货乙安装,),6.2,各种方式及优劣,6.2.1,甲供材料,6.2.2,乙供材料,6.2.3,甲指乙供材料,6.2,各种方式之优劣,6.2.1,甲供材料,优点：,a.,通过雇主自行招投标方式选择材料供应,商，有利于成本控制；,b.,有利于雇主自行控制材料质量及品质。,6.2,各种方式之优劣,6.2.1,甲供材料,缺点：,a.,甲供材料需雇主自行寻找供货途径，因,此会增加雇主的管理费用；,b.,由雇主与供货商直接建立合约关系，雇,主风险责任相应增大；,6.2,各种方式之优劣,(,续,),6.2.1甲供材料,(,续,),缺点：,(,续,),c.,供货商在收货、验货、保管及损坏损失,问题上容易产生纠纷，加大了雇主现场,管理协调工作；,d.,质量问题不易划清责任，承包商有可能,将责任推卸给雇主，令雇主负担增加；,6.2,各种方式之优劣,(,续,),6.2.1,甲供材料,(,续,),缺点：,(,续,),e.,承包商可能会因为材料为甲供而拒绝在,竣工验收单上签字，从而影响工程整体,竣工验收；,f.,由于是雇主安排，如出现供货延误现,象，承包商可能会因此而提出工期索,赔；,6.2,各种方式之优劣,(,续,),6.2.1,甲供材料,(,续,),缺点：,(,续,),g.,甲供材料之损耗和结算调整方法均须与,承包商提前洽商并确定，否则，容易引,起材料施工过程中的浪费和费用的增加。,6.2,各种方式之优劣,(,续,),6.2.2,乙供材料,优点：,a.,不需雇主进行招投标，承包商会自行安,排供货周期工期，风险由承包商承担；,b.,无论何时出现质量问题，均由承包商负,责。,6.2,各种方式之优劣,(,续,),6.2.2,乙供材料,缺点：,a.,对材料供应价格需进行审批，不利于雇,主成本控制；,b.,不利于材料质量和品质控制，存在以次,充好的风险。,6.2,各种方式之优劣,(,续,),6.2.3,甲指乙供材料,优点：,a.,由雇主选择材料的品牌、型号、规格和,档次，有利于成本控制；,b.,由承包商直接与供货商签订供货合同，,相应减少了雇主此部分合约风险；,c.,雇主无需承担收货、验货、保管及损坏,损失问题；,6.2,各种方式之优劣,(,续,),6.2.3,甲指乙供材料,(,续,),优点：,(,续,),d.,供货合同由承包商与供货商直接签订，,无论何时出现质量问题，均由承包商自,行追溯质量责任方；,e.,材料供货计划与周期由承包商安排，因,此对工期造成的影响由承包商自行,承担；,f.,材料损耗由承包商自己控制，有利于降,低损耗、节约材料，从而节约成本。,一般建筑材料之采购,6.3,6.3,一般建筑材料之采购,我司建议下列材料列为暂定供应单价项目形式纳,入总承包合同,/,精装修指定分包合同，再通过公开,招投标选定合适之供应商，作为总承包,/,指定专业,分包单位之自选供应商：,装饰材料,(,如地砖,/,墙砖、地毯、壁纸、石材、防,静电地板、特别木饰面材料、吊顶面材、小五金等,),。,机电工程一般设备及材料之采购,6.4,机电工程分包商将按雇主,/,顾问单位,/,招标文件认可厂家,采购机电设备及材料。,在编制机电工程招标文件时，机电工程顾问将提供技术,规范和设备及 材料之认可厂家清单,(,通常各项设备及材,料之认可厂家均有三个或以上,),。,经雇主代表及机电顾问书面认可指定范围之品牌、厂,家，由机电分包商自行报价采购供应及安装的项目包,括：,a.,管材类；,b.,阀门类；,c.,换热器；,d.,水泵类；,e.,冷水机组、冷却塔、泠热量表、空调机组、风机盘,管、风机、消火栓；,f.,柴油发电机组、照明配电箱,(,柜,),、动力配电箱、控,制箱、应急电源箱；,g.,线缆类；,h.,非精装灯具及消防类灯具。,优点：,确保投标单位选用之设备及材料能满足设计要求；,b.,避免错选较高档次,/,规范之产品，造成经济效益之,损害；,c.,设备及材料之设计需满足机电工程系统之联合运作,及使用功能，避免单独采购或未按设计要求之选材,造成各设备及材料之间支作上的不协调；,优点：,d.,由于机电工程顾问提供之认可厂家为三个或以上，,雇主方将可获得该项设备或材料之市场竞争报价；,e.,由于各设备及材料厂家均为机电顾问单位定标前作出认可，故避免对工期造成的延误或因配合工程进,度而迫选择较昂贵,/,较高规范之厂家。,对于下列属垄断行业或金额较大但供应不复杂之机电主,要材料及设备建议采用直接承包方式由雇主采购，直接,承包商或指定分包商安装：,a.,热力站设备及配套配件、管线；,b.,变配电设备及高低压配电箱柜；,c.,燃气锅炉及配套管线；,d.,卫生洁具及配套小五金；,e.,精装灯具。,7,洽商变更管理,有效减少变更洽商,7.1,7.2,变更计算案例,有效减少变更洽商,7.1,a.,给予设计单位足够设计周期。,b.,给予设计单位全面及明确的设计要求。,c.,市场需求及政府法规变化应及时反映予设计单,位。,d.,分析不同设计方案之技术及造价影响及落实最,终方案。,e.,优化设计。,f.,价值工程。,7.1,有效减少变更洽商,g.,雇主及监理对招标图纸提出详细之技术审查、,复核。,h.,造价咨询单位对招标图纸提出详细之技术疑,问，设计单位对技术疑问的书面回复将成为,招标文件的组成部分。,i.,汇总投标单位对招标图纸提出的技术疑问，,设计单位对技术疑问的书面回复将成为招标,文件的组成部分。,7.1,有效减少变更洽商,(,续,),j.,通过评标分析及审查各投标单位出现报价差,异的地方，从而复核招标文件、招标图纸、,技术规范等是否存在不足而导致该等报价差,异。如有需作出有关修正。,k设立变更洽商造价影响的预警制度-,签发重大设计变更前，需作造价评估及考虑,其造价影响。,7.1,有效减少变更洽商,(,续,),l.,设立变更洽商造价影响的通报制度-,对工地项目经理签发超过约定金额之变更洽,商时，造价咨询单位将发出有关通 报。,以财务报告形式，定期汇总变更洽商之累计,评估金额。,7.1,有效减少变更洽商,(,续,),7.2,变更计算案例,7.2,变更计算案例,设计变更,#001,：,YJV,铜芯电缆由,“,4120,170mm2”,规格改为,“,4185,195mm2”,规格。,7.2,变更计算案例,(,续,),计算明细：,电缆工程量为,1,000m,“4185,195mm2”,电缆市场单价：人民币,706,元,/m,“4120,170mm2”,电缆合同单价：人民币,382,元,/m,金额,(,人民币,/,元,),增帐：人民币,706,元,/m1,000m=706,000,减帐：人民币,382,元,/m1,000m=(382,000),净增帐：,324,000,7.2,变更计算案例,(,续,),正确计算：,电缆工程量为,1,000m,“4185,195mm2”,电缆市场单价：人民币,706,元,/m,“4120,170mm2”,电缆市场单价：人民币,482,元,/m,“4120,170mm2”,电缆合同单价：人民币,382,元,/m,7.2,变更计算案例,(,续),正确计算：,电缆工程量为,1,000m,“4185,195mm2”,电缆市场单价：人民币,706,元,/m,“4120,170mm2”,电缆市场单价：人民币,482,元,/m,“4120,170mm2”,电缆合同单价：人民币,382,元,/m,金额,(,人民币,/,元,),减帐：人民币,382,元,/m1,000m (382,000),7.2,变更计算案例,(,续,),正确计算：,电缆工程量为,1,000m,“4185,195mm2”,电缆市场单价：人民币,706,元,/m,“4120,170mm2”,电缆市场单价：人民币,482,元,/m,“4120,170mm2”,电缆合同单价：人民币,382,元,/m,金额,(,人民币,/,元,),增帐：人民币,382,元,/m1,000m,减帐：人民币,382,元,/m1,000m (382,000),7.2,变更计算案例,(,续,),正确计算：,电缆工程量为,1,000m,“4185,195mm2”,电缆市场单价：人民币,706,元,/m,“4120,170mm2”,电缆市场单价：人民币,482,元,/m,“4120,170mm2”,电缆合同单价：人民币,382,元,/m,金额,(,人民币,/,元,),增帐：,人民币,382,元,/m+,人民币,(706-482),元,/m 1,000m 606,000,减帐：人民币,382,元,/m1,000m (382,000),净增帐：,224,000,8,索赔审核,8.1,索赔时间及程序是否按合同条款所述。,8.2,索赔资料是否齐全。,8.3,索赔资料是否经确认。,8.4,对已提交的资料，提出技术疑问。,8.5,与各顾问单位包括：设计单位、监理单位讨,论。,8.6,根据合同文件、往来函件、会议纪要、技术,疑问及回复及上述讨论，决定该单项索赔是,否成立。,8.7,如该单项索赔不成立，需书面回复施工单位,其不成立之原因及依据。,8.8,如该单项经济索赔成立，需审核施工单位申,报之概算，并与其进行核对有关工程量及单,价。,8.9,如部分过失是由于申请施工单位造成，或该,施工单位未尽应有责任，把损失减至最低，,则需与申请施工单位及业主分摊索赔金额。,8.10,需查核产生该经济索赔的责任方，如责任方,属其他施工单位，该等金额则需与责任方之,施工单位协调、同意及扣除。,8.11,如经济责任属与其他施工单位分摊，则需与,该等施工单位协调、同意及从扣除分摊金额。,8.12,如该单项之工期索赔成立，需与雇主/监理单,位/其他顾问讨论可延长工期之天数，并根据,合同文件开办项目费用，审核施工单位申报,之工期延长费用。,9,合同争议的解决,中华人民共和国国家标准,GB50500-2008,建,设工程工程量清单计价规范,4.9,条工程计价,争议处理。,其中,4.9.3,条发、承包双方发生工程造价合,同纠纷时，应通过下列办法解决：,1.,双方,协商,2.,提请,调解,，工程造价管理机构负责调解,工程造价问题,3.,按合同约定向,仲裁,机构申请仲裁或向人,民法院,起诉,协商,争议评审委员会,9.1,9.2,9.3,调解,仲裁,9.4,诉讼,9.5,协商,9.1,海鲜酒家,感谢高总关照，这顿饭让我请客。,业主,施工方,杨总，你上个月报过来的索赔费用，我们商量一下，早点给你解决资金问题。,海鲜酒家,业主,施工方,你的壹仟万索赔最优惠能减至多少？,工期确是延长，费用也相应增加，最低也不能低过捌佰万。,海鲜酒家,业主,施工方,高总，多考虑一点吧，陆佰伍拾万。,其实，我们成本预算也超不少，陆佰万怎么样？,海鲜酒家,业主,同意你的说法。,下个月要竣工了，你要多配点管理人员。,施工方,9.1,协商,(,续,),根据法规和合同条款，在双方互谅互让的基础,上，经过谈判和磋商，自愿对争议达成一致意,见。,9.1,协商,(,续,),a.,合法、自愿和平等,b.,任何地点,c.,简便、及时解决争议,d.,无须第三方介入,e.,没有破坏工作关系及合同可继续履行,f.,当双方分歧严重，或若有一方不愿继续协,商，此种方式将受到局限,9.2,调解,9.2,调解,根据法规和合同条款，在第三方调解人主持下，,及双方互谅互让的基础上，自愿对争议达成一致,意见。,9.2,调解,(,续,),调解人可以是自然人或有声望的社会团体，如工,程师协会，或国家设立的调解机构如中国国际贸,易促进委员会。,9.2,调解,(,续,),a.,合法、自愿和平等,b.,须第三方调解人介入,c.,没有破坏工作关系及合同可继续履行,d.,调解人以专业知识解决争议,e.,程序可保密进行,f.,需支付调解人费用,争议评审委员会,9.3,9.3,争议评审委员会,在建筑施工合同中双方同意设立争议评审委员,会，委员会成员由双方认可第三方专业咨询顾,问或专家组成。,委员会定期参与项目会议，及跟踪整项工程和,各施工合同的执行情况，并参加有关定期及专,题会议。其特点是能在合同履行过程中随时解,决争议。,9.3,争议评审委员会,(,续,),合同条