三四线城市房地产发展评估分析报告.pptx

三四线城市房地产发展评估,分析报告,2014.03.14,1,事件,所有一切似乎都在告诉我们这样一个事实！三四线城市房地产“寒冬”马上就要到来！,佳兆业,2012,年的拿地城市主要为上海、大连、武汉、广州以及毗邻广州的佛山，均为区域性核心,城市。,花样年：在东莞、惠州、无锡等城市进行业务收缩，并最终从三四线城市,撤离。,招商,地产,：,林少斌,也曾明确表示，该公司战略布局只进入核心二线城市，以及部分三线城市的核心地段，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要,来源。,2014,年,1,月，全国,100,个典型城市中有,37,个城市的房价环比下跌，环比增加,5,个。而在房价下跌的城市中，有,34个是三四线,城市。,2014,年,1,月，,25,个三线城市新建住宅成交量为,11.22,万套，连续,3,个月走低，创,6,个月新低，,14,个四线城市新建住宅成交仅,1.63,万套，创下,11,个月,新低。,北海也有,10,个项目跟风降价促销，最高下降了,1600,元,/,平米。,国五条核心：完善,稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管,。,双向调控：以经济手段和市场手段从供给上解决房价不合理现状,.,宏观政策面,房地产业内,房地产销售市场,2,巴菲特,要在别人贪婪的时候恐惧，而在别人恐惧的时候贪婪,观点,3,本报告聚焦,于三四线城市房地产市场的,发展潜力评估。所谓潜力是指城市,在未来一定时期内（该时期至少应该包含一个五年规划周期,），由于自身,发展（包括,产业,和社会）的需要、外部的推动、资源的吸引和涌入等,，产生了对房地产的持续,需求（,包括住宅,、商业和工业,），,且超过了短期内其已具备和自身能供给的能力，而出现的对该城市,进行房,地产投资的机会,。这种,机会既出现在需求方,，也,出现在供给方,。对,这种机会进行数据,量化,、测度和分析，就获得了对城市房地产市场发展潜力的认识,。报告目的主要为公司三四线城市前期拿地策略提供一定的理论参考。,研究目的,4,目 录,PART 1,城市界定,PART 2,发展环境分析,PART 3,房地产市场研究,PART 4,业内企业分析,PART,5,三四线城市发展策略建议,06,09,30,61,65,5,PART 1,城市界定,6,城市性质,包含城市,销售额,（,亿元）,GDP,（,亿元）,常住人口（万人）,三线城市,(69),兰州、西宁、拉萨、北海、珠海、盘锦、鞍山、营口、芜湖、大庆、绥化、舟山、镇江、抚顺、本溪、鄂尔多斯、徐州、泰州、淮安、金华、包头、菏泽、东营、南充、丹东、江门、秦皇岛、湖州、临沂、淄博、清远、襄阳、铁岭、莆田、洛阳、盐城、锦州、沧州、肇庆、朝阳、宜昌、滁州、株洲、张家口、济宁、保定、吉林、三明、柳州、德州、绵阳、邯郸、宿迁、泰安连云港、漳州、赤峰、新乡、赣州、宣城、宜宾、安庆、承德、泸州、驻马店、信阳、呼伦贝尔、曲靖、桂林,100-300,1000-3000,200-500,3.5,线城市,(79),马鞍山、防城港、宁德、滨州、辽阳、牡丹江、池州、茂名、蚌埠、汕头、亳州、枣庄、许昌、丽水、淮南、咸阳、湛江、开封、黄山、商丘、阳江、韶关、黄冈、遂宁、宝鸡、资阳、自贡、渭南、安阳、龙岩、邢台、咸宁、衡水、郴州、葫芦岛、衡阳、佳木斯、岳阳、六安、玉溪、聊城、黄石、内江、宿州、齐齐哈尔、乐山、衢州、眉山、娄底、德阳、遵义、日照、玉林、怀化、南阳、十堰、通化、周口、湘潭、南平、孝感、永州、汉中、常德、抚州、益阳、广安、阜阳、钦州、上饶、宜春、九江、达州、荆州、通辽、铜陵、乌海、榆林、荆门,50-100,1000-1500,200-500,四线城市（,88,）,嘉峪关、黑河、克拉玛依、大同、延安、石嘴山、汕尾、巴中、淮北、伊春、平顶山、揭阳、梅州、晋城、景德镇、云浮、雅安、阜新、铜川、酒泉、丽江、河源、双鸭山、长治、阳泉、三门峡、朔州、鹰潭、庆阳、莱芜、商洛、中卫、来宾、晋中、吴忠、攀枝花、潮州、四平、固原、张家界、鸡西、金昌、白银、广元、安康、白山、保山、张掖、巴彦淖尔、濮阳、梧州、辽源、邵阳、鹤壁、临沧、安顺、松原、临汾、新余、吕梁、平凉、随州、鄂州、吉安、武威、焦作、运城、七台河、定西、昭通、贵港、忻州、天水陇南、萍乡、崇左、思茅、漯河、百色、鹤岗、六盘水、贺州、乌兰察布、白城、河池、铜仁、毕节、三沙,50,1000,300,城市界定：对全国,289,个地级以上城市进行筛选分类，划分出三线城市,69,个，,3.5,线城市,79,个，四线城市,88,个,根据行业惯例，二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级城市，三线城市通常指一二线之外的所有地级市。由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的二三线城市划分标准已经不能很好地体现不同城市的发展特点。本次研究以近三年（,2010-2012,年）各城市商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等重要宏观经济指标，将列入研究范围的,289,个地级以上城市,细分,PART 1,城市界定,7,三线城市为西部发展相对落后的省会城市和东北、西南的传统地级市，包括徐州、珠海等,69,个城市，这类城市经济和和房地产规模适中，近三年平均商品房销售额在,160,亿元左右，仅为,2.5,线城市的一半,。三线,和四线城市多为中西部欠发达地级城市，包括岳阳、六安、陇南、延安等,167,个城市，经济水平较低，近三年商品房销售额均值不足,100,亿元。,城市分类,一线城市,1.5,线城市,二线城市,2.5,线城市,三、四线城市,城市属性,与房地产关系,全国中心，全国中心，人口进一步聚集带来旺盛需求，市场向郊区转移，辐射能力继续显现促进城市群一体化,发展速度快，逐步向一线城市靠拢，是区域经济和房地产市场新增长极,多为城市群中心和发达地级，整体规模小于,1.5,线城市，热点区域仍集中于市中心,部分城市供应过剩，投资回报速度相对较慢，但需求将逐渐释放，中长期发展看好,市场规模相对较小的地级市,，依托地缘,和资源优势的城市表现突出，潜在风险较大，内生动力和外在推力决定未来发展潜力,城市界定：三四线城市房地产市场相对较小，潜在风险较大，内生动力和外在推力决定未来发展潜力,PART 1,城市界定,8,以上数据来源于,CRIC,数据,PART,2,发展环境分析,9,房地产政策研究,PART 1,发展环境分析,/,房地产政策研究,10,2007,年,1,月,建设部规范房产经纨行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台，引导二手房,交易进入,良性、正规的轨道,2007,年,3,月,18,日,央行再次上调存贷款基准利率,0.27,个百分点,2007,年,5,月,19,日,央行再次加息，上调,0.27,个百分点，一年期贷款利率上调,0.18,个百分点。个人住房公积金贷款利率上调,0.09,个百分点。,6,月,5,日期，上调金融机构人民币准备金率,0.5,个百分点,2007,年,7,月,20,日,央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由,0.72%,上调至,0.81%,，为,2002,年,2,月以来首次上调活期存款利率,2007,年,9,月,27,日,央行出台新政，二套房首付,比例不得,低于,50%,，贷款利率上浮至,1.1,倍,2007,年,8,月,央行第四次加息，存贷款基准利率上调,0.27,个百分点,2007,年,8,月,央行,第五次加息，存贷款基准利率上调,0.27,个百分点，一年期存款利率达到,3.87%,，一年期贷款利率达到,7.29%,2007,年,12,月,21,日,央行,年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的,7.29%,提高到,7.47%,，上调,0.18,个百分点,2007,年政策回顾,(8,项政策，,6,次加息，从经济层面,打压房地产,),PART,2,发展环境分析,/,房地产政策研究,11,2007,年对中国房地产业来说是,极不寻常,的一年，国家调控政策相继出台，六次加息、二套首付上涨、限制外资等政策出台为稳定部分地产上涨过快。,限购令、限贷政策和保障房政策已经对楼市产生了明显的抑制作用，开发商的资金链更加紧张，消费者也对楼市持观望态度。,中国,对于外商投资房地产市场迚行更加严格的控制。,2007,年,5,月，商务部和国家外汇管理局发布,关于进一步,加强规范外商直接投资,房地产业审批,和监管的通知,，成为去年“限外”政策的延续。复杂,的审批,手续使,新进入,者在公开市场获取开发权或向当地合作伙伴,购买资产,更加困难。,2003,房地产调控以来，,2007,年为利率上涨次数最多的一年。多次利率上涨抑制购房热潮，明确开始抑制投资性购房客户。国民首次聚焦房地产，国家加大力度抑制房价过快上涨。,2007,年政策掐断小型房地产企业资金链，规范市场环境,PART,2,发展环境分析,/,房地产政策研究,12,2008,年,3,月,建设部,70/90,政策适用范围扩大到经济适用住房,2008,年,8,月,11,日,国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书,2008,年,8,月,14,日,三部委联合印发,2008,年廉租房工作计划,，新增廉租住房保障户数,250,万户，达到,350,户,2008,年,9,月,15,日,央行宣布“双率”齐降,受美国金融危机影响，央行宣布,9,月,16,日，下调一年期贷款基准利率,0.27,个百分点，下调存款准备金率,0.5,个,百分点。,2008,年,10,月,12,日,系列新政支持房地产：,从,2008,年,11,月,1,日起，对个人首次购买,90,平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到,1%,；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。,从,2008,年,11,月,1,日起，对个人首次购买,90,平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到,1%,。为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县,(,区,),住房建设主管部门出具。,2008,年,10,月,28,日,央行年内第三次下调利率：从,2008,年,10,月,30,日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的,3.87%,下调至,3.60%,，下调,0.27,个百分点；一年期贷款基准利率由现行的,6.93%,下调至,6.66%,，下调,0.27,个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变,2008,年政策回顾,(16,项政策，金融,危机爆发成为,政策分水岭,),PART,2,发展环境分析,/,房地产政策研究,13,地方政府,购房收费减免政策,地方政府,可制定鼓励住房消费的收费减免政策。（杭州救市,24,条，包括购房入户等政策，极大地,促进了,房地产市场的火爆）,财政部：购房契税降至,1%,最低首付调为,20%,财政部公布了房地产“救市”政策,2008,年,10,月,22,日，财政部公布了三条房地产“救市”政策，这是,2005,年以来以紧缩为特点的房地产宏观调控政策首次出现了逆转迹象。但这还只是调控的开始，新政策中称：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策,”,2008,年下半年，随着美国次贷危机的急剧恶化，迅速演变成一场全球性的金融危机，我国经济明显受到波及，为了维持稳定的经济增长速度，国家政策迅速从,“两防”改为了“一保”,，即保增长、扩内需、调结构。从,9,月份开始，央行连续,4,次下调存款准备金率，明确执行“适度宽松的货币政策”，至,2008,年下半年房价,开始疯狂上涨,。,2008,年金融危机，政府鼓励购房房地产进入快速上升阶段,PART,2,发展环境分析,/,房地产政策研究,14,2009,年,5,月,21,日,为加强房地产开发企业的土地增值税收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定,土地增值税清算管理规程,。,1,、房地产开发项目全部竣工完成销售的,;2,是整体转让未竣工决算房地产开发项目的,;3,是直接转让土地使用权的。,2009,年,5,月,25,日,发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税,2009 10,营业税免征优惠政策终止：国务院总理温家宝,10,月,9,日主持召开国务院常务会议，会议决定，,2010,年,1,月,1,日起，个人住房转让营业税征免时限由,2,年恢复到,5,年，其他住房消费政策继续实施,2009,年,10,月,24,日,温家宝主持国务院常务会议，,国四条出笼,：,1,、增加普通商品住房的有效供给,;2,、要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度,;3,、是要加强市场监管,;4,、要继续大规模推迚保障性安居工程建设。,2009,年政策回顾（房地产开始报复性反弹，房价快速上涨,）,PART 2,发展环境分析,/,房地产政策研究,15,2009,年政策整体来看，从,5,月开始为政策分水岭，前半年出台的政策仍然有利房地产,市场发展,，大大促进了房地产市场的发展。尤其是地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控将再次加大力度。,2009,年房地产市场全面的回暖，房价开始报复性反弹,2008,年，受全球经济危机的刺激，北京房地产市场整体出现大幅度下滑的趋势，在,2009,年中，国家全方面的经济恢复政策，在“救市”政策,的帮助下,，北京房地产市场较,2008,年前半年已经出现了全面的回暖。,2009,年上半年，,8000,亿元信贷资金涌进楼市,，北京、上海、重庆、广州、杭州等一线城市相继上演“抢地”热潮。央企加入抢地大战。,住房转让营业税优惠终止 抑制短期炒房,从,2010,年起，住房消费优惠政策将部分取消。,12,月,9,日召开的国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由,2,年恢复到,5,年，而其他住房消费政策则继续实施。,PART,2,发展环境分析,/,房地产政策研究,16,1,月,10,日,国务院出台,国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于,40%,加大房地产贷款窗口指导,1,月,21,日,国土资源部发布,国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报不实施工作的通知,提出,申报住宅用地的,经济适用住房廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例丌得低于,70%,3,月,10,日,国土资源部再次出台了,19,条土地调控新政,即,关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、,1,月内付清地价,50%,、囤地开发商将被,冻结,等,19,条内容,3,月,23,日,国资委要求,78,户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性,工作后要,退出房地产业务,并在,15,个工作日内制订有序退出的方案,4,月,2,日,财政部,下发通知,称,对两个戒两个以上个人共同购买,90,平方米及以下普通住房,其中一人戒多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均丌适用首次购买普通住房的契税优惠政策,4,月,7,日,国家发改委发布,2010,年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序,4,月,15,日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的,家庭,贷款首付款不得低于,50%,贷款利率不得低于基准利率的,1.1,倍,.,对购买首套住房且套型建筑面积在,90,平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于,30%,4,月,15,日,国土资源部公布,2010,年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾,130其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量,4,月,18,日,国务院发布,通知指出,商品住房价栺过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放,购买第三套及以上住房贷款,;,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款,2010,年,(,史上,最严厉的,宏观调控,),PART,2,发展环境分析,/,房地产政策研究,17,房地产,调控实施一年，楼市销售下跌，土地市场遇冷，开发商积极性下挫，“地王”偃旗息鼓,2010,年,4,月新政出台后房价明显开始下滑,2010,年,4,月份，,在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度,GDP,增长超过,11%,的前提下（,GDP,过快增长会出现物价上涨、经济泡沫严重等问题），中央终于下定决心，对房地产市场,进行史上最严厉的,宏观调控,国十条,，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。,2010,年房地产经历史上最严厉的宏观调控,PART,2,发展环境分析,/,房地产政策研究,18,2011,年,1,月,18,日,银监会：继续实施差别化房贷政策,2011,年,1,月,26,日,新“国八条”限购限价,国务院办公厅发布“国八条”扩大限购范围、加大限购力度；,2011.1.16,国务院办公厅发布“国八条”，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会 城市、计划单列市,(,若,不包含拉萨,共计,35,个城市，简称“,35,个大中城市”,),和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期内实施限购政策,2011,年,5,月,1,日,一房一价全国执行,5,月,1,日起,商品房销售明码标价规定,将执行，各地房企将实行商品房销售一房一价规定，商品房销售明码标价后可自行降价，但涨价必须重新申报。二手房交易 也要参照执行。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房,5000,元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得,5,倍 以下罚款；没有违法所得，处,5,万元以上,50,万元以下罚款。,2011,年,5,月,19,日,保障性住房目标责,任书,住建部与,各省、自治区、直辖市签订,保障性住房目标责任书,，完成,1000,万套保障性安居工程住房的分配任务,2011,年,12,月,5,日,下调存款准备金率,0.5,个百分点,2011,年政策回顾,(,持续降温,),PART,2,发展环境分析,/,房地产政策研究,19,继,2011,年,9,月仹“新一轮限购名单拟定”，,10,月份“,首套房利率上调”之后，,10,月,29,日温家宝总理主持国务院常务会议提出“,坚定不移,地搞好房地产调控,继续严栺执行政策，进一步巩固调控成果”,。,2010,年的此轮房地产政策调控实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，一线城市房价开始出现明显松动。,2008,年房地产企业资金来源分类指数跌破,100,的,1,个月后，房价环比出现下跌。,2011,年,2,月以来，,房地产企业资金来源分类指数再次跌破,100,，价格走势面临较大下行压力。,最,差的“金九银十”,北京,商品房、二手房,10,月份成交,10068,套，同比下降,42.9%,，成为史上最差十月；上海,10,月份成交量环比下降,22.0%,，成交价格环比下降,6.28%,，量价齐跌。,2011,年房地产持续降温,PART,2,发展环境分析,/,房地产政策研究,20,2012,年政策回顾,(,调控与博弈的,10,周年,),住房,信息系统联网,住,建,部启动的,全国,40,个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该,40,个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。,四大行首套房贷利率降到基准线,工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庨首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行,30%,的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。,2012,年是房地产业在严峻的调控中获得较,快发展,的一年。从房价来看，据中房网全国一手房交易价栺指数显示，截止到,12,月，全国房价已经连涨,6,月，房价已经回到调控前水平。,PART,2,发展环境分析,/,房地产政策研究,21,2013,年政策回顾,(“,新国五条”出台持续为地产降温,),3,月,1,日，,国务院办公厅发布,关于继续做好房地产市场调控工作通知,，,这是继,2,月,20,日国务院常务会议,【,国务院常务会议解读,】,后，政府公布六大措施明确执行标准和时间节点再度给楼市调控加码（称为“国五条”细则），表明中央政府高度重视坚持房地产调控，政府已经,深刻认识到,调控的重要性和艰巨性，彰显调控决心,。,PART,2,发展环境分析,/,房地产政策研究,22,2014,年调控思路：“针对不同城市情况分类调控”“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”,从,2005,年至,2013,年连续,8,年，每一年的总理政府工作报告都提到了“遏制房价上涨”等字眼，唯独今年没有提到，而是重点对住房保障机制做了大篇幅描述,。,“双向调控”,分为三个方面,首先，,2014,年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；,其次，强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；,第三，在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出,。,PART,2,发展环境分析,/,房地产政策研究,23,PART,2,发展环境分析,/,总结,24,从,2007,年调控至今，国家调控策略已经开始发展变化，双向调控的机制出台也说明了国家政策层面已经意识到光靠行政手段进行强制调控效果甚微，基于市场发展规律出发，以经济和市场自我调节的角度进行调控才是真正的出路。,所以就当下三四线城市房地产市场面临“崩盘”的危险，宏观政策出现“救市”的可能性不大，区域由于供应量巨大及产品同质化竞争激烈，整体市场将处于长期存量去化阶段，必将经历一个“阵痛期”。,房地产发展环境预测,25,2012,年十一大五次会议中，温家宝在作“政府工作报告”时首次提出,GDP,不再保,八,信号：表明,政府不再为追求经济增长而过度依赖房地产,开发，且决心坚定,2014,年十二大二次会议中，李克强在作“政府工作报告”时再次重申,GDP,预期增长目标,7.5%,国家战略层面：政府不再为追求经济增长而过度依赖房地产开发，为房地产松绑中国经济下定决心,PART,2,发展环境分析,/,房地产发展环境预测,调控！,26,信托余额占比,2012-Q1,2012-Q2,2012-Q3,2012-Q4,2013-Q1,2013-Q2,2013-Q3,2013-Q4,房地产,13.46%,12.81%,11.34%,9.85%,9.40%,9.12%,9.33%,10.03%,基础产业,21.85%,22.62%,23.34%,23.62%,25.78%,26.84%,25.97%,25.25%,工商企业,21.58%,24.39%,25.06%,26.65%,27.75%,29.40%,29.49%,28.14%,数据来源于中国信托业协会,行业公司对于房地产评估风险开始提升，自,2012,年底,至,2013,年底房地产,信托余额始终低于,10%,以下，而基础产业和工商企业占比大幅提升，可见从信贷金融体系的角度看空未来房地产，而积极转向实体经济的发展也是对国家产业结构调整的一种预见。,金融市场层面：地产市场被看空，国家产业结构调整为房地产经济“软着陆”提供空间，大量的资金由地产转入实体产业将为国家“房地产经济”松绑,PART,2,发展环境分析,/,房地产发展环境预测,27,产业层面：未来国家对房地产宏观调控将不再以粗放的行政手段进行硬调控，而是依托城市产业结构调整，将大量的资金从房地产投资中解放出来，为城市经济松绑，为过热的房地产降温,信号：上海自贸区设立,上海自由贸易试验区是中国境内第一个自由贸易区，试验区的范围涵盖上海外高桥保税区、上海外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等,4,个海关特殊监管区域，面积,28.78,平方公里。该试验区规划方案于,2013,年,7,月,3,日经国务院会议通过。上海自贸区内实行政府职能转变、金融制度、贸易服务、外商投资和税收政策等多项改革措施，并大力推动上海市转口、离岸业务的发展。,2013,年,8,月,22,日商务部通报国务院正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区。,2013,年,9,月,29,日,10,时正式挂牌成立,。,PART,2,发展环境分析,/,房地产发展环境预测,28,总结,国家自,07,年至今，出台各项调控政策，主要通过行政调控手段对需求进行压制性调控，调控效果反馈从短期看效果显著，但长期来看，并未达到预期目标，现今房价已回复至调控水平，部分城市房价较调控前上涨幅度更大。,从,2014,年，李克强总理在两会期间做政府工作报告时指出对于房地产进行双向调控，纠正了以往一刀切的行政调控手段，更加突出经济手段和市场,手段，,努力使房价回归理性化。,对于三四线城市来讲，前几年由于受惠于一二线城市调控及城市化建设所带来的发展契机，房地产市场得到了迅猛的发展，但由于城市能级及城市化建设发展步伐并未跟上房地产发展，现阶段乃至未来较长一段时间内，市场都将处于存量去化阶段，市场将有一段阵痛期，但从国家未来对于房地产市场政策来看，行政性强制措施将比,较少运用，,更多的将通过经济和市场的手段进行调控，所以长远来看，三四线城市随着城市化推进，城市产业经济结构转型，房地产市场发展空间潜力较大。,PART,2,发展环境分析,/,房地产发展环境预测,29,PART,3,房地产市场研究,30,房地产宏观市场研究,31,2013,年三四线城市房地产投资额占固定资产投资额,11.58%,，不到,35,大中城市值的一半（,24.59%,）,2013,年三四线城市房地产投资增长率与,GDP,增速的比率达到了,2.4,35,大中城市该比率,1.25,2013,年三四线城市房地产投资增长率，与固定资产投资增长率的比率,1.28,35,大中城市比率为,0.9,三、四线城市房地产产业发展迅猛，地产经济逐步成为城市支柱产业,PART,3,房地产市场研究,/,宏观市场研究,32,以上数据来自于中国金融信息网,市场,规模相对较小的地级市,，依托地缘,和资源优势的城市表现突出,，,但,潜在,风险较大，内生动力和外在,推力不足制约其进一步发展,三线城市为传统的地级市，包括徐州、珠海等,69,个城市，经济和房地产规模适中，近三年平均商品房销售额在,160,亿元左右，接近,289,个城市平均水平。,PART,3,房地产市场研究,/,宏观市场研究,33,以上数据来自于中国金融信息网,三、四,线城市销供比普遍小于,1,，存在供应过剩,风险,2010-2012,年，三至四线规模以上的,61,个城市中有,60,个城市销供比小于,1,，商品房供应量相对较大，市场消化能力不足，供过于求态势显著。如鄂尔多斯近三年累计销售面积,1204,万平方米，累计新开工面积达,4069,万平方米，销供比不足,0.3,，常住人口仅,200,万左右，需求动力不足市场供过于求态势严重。,PART,3,房地产市场研究,/,宏观市场研究,34,以上数据来自于中国金融信息网,2013,年,1-11,月，全国主要三四线城市出让,20345,宗土地，较去年增加,24.5%,，合计成交建筑面积为,7.4,亿平方米，较去年增长,17.5%,土地出让金,9693,亿元，较去年增加,50%,在整体市场行情走低，市场产品存量激增的情况下，三四线城市依然大量出让房地产开发用地,，从,侧面反映政府对于未来城市房地产发展的看空预期,PART,3,房地产市场研究,/,宏观市场研究,35,以上数据来自于中国金融信息网,总结,受一二线城市调控政策后的城市房地产溢出效应，三四线城市房地产行业近几年发展迅猛，大量的土地出让，同质化产品的堆积,，整个市场供过于求严重，而,三四线城市,本身由于自由需求市场较小，对于大体量房地产供应市场消化,能力较差,，未来,将长期处于一个存量去化的阶段,PART,3,房地产市场研究,/,宏观市场研究,36,细分市场：住宅市场分析,37,大多数三四线城市的房地产市场需求是以本地需求为主，绝大多数的房屋都是由居住在当地的本地居民消化，外来客群购买或投资占比较少。,PART,3,房地产市场研究,/,细分市场,/,住宅,38,以上数据来自于,CRIC,数据,从建筑形态看，三四线城市的住宅项目仍以多层板楼为主，随着近年来高层、小高层产品的出现，购房者开始逐步接受与认可。目前,三,四,线,城市基本上处于由多层产品向高层、小高层,产过渡的,阶段，南北通透、采光良好的板楼是市场的主流。,PART,3,房地产市场研究,/,细分市场,/,住宅,39,从户型产品来看，三四线城市户型的需求方向主要是以二居和三居中大面积为主。二居室的户型一般在,80-100,平米左右，三居室户型面积则在,110-130,平米左右。缺乏升级置业和阶段性居住需求的观念，对置业的态度是一步到位。,2012,年三四线城市户型需求分布,PART,3,房地产市场研究,/,细分市场,/,住宅,40,以上数据来自于,CRIC,数据,现状,:,三四线城市在经历了城市化建设和全国房地产市场整体走高后，现阶段整体市场属于量价齐高的阶段，城市化建设过程中所催生的房地产居住需求远跟不上房地产市场开发的步伐，盲目开发使得现阶段存量巨大，且产品同质化现象严重。该类市场建议为谨慎进入。,机会点：,由于市场整体走势下行，所以在地价和政府拿地条件上会较前几年有较大的优惠力度，间接降低了开发成本,。对于,该类市场，在产品上进行创新,，引入一些当地市场暂时未出现，附加值较高的创新性产品，直接,跳脱红海竞争。,PART,3,房地产市场研究,/,细分市场,/,住宅,/,总结,总结,41,细分市场：商业市场分析,42,2011,年初，为遏制房价过快上涨，国家出台了一系列楼市调控政策，住宅市场受到较大冲击，地产商和基金、保险等其他一些资本开始以各种方式进入商业地产领域。一线城市商业地产运作成本和绝对风险正逐渐加大，二线城市商业地产市场也日趋饱和。随着人口规模的不断增长、城市化进程的逐渐推进、交通体系的日趋完善和政府政策的持续扶持，三四线城市逐渐成为房地产企业布局商业地产的主战场。,经过,3,年的发展，三四线城市的商业如雨后春笋搬出现，大量的商业体由于与城市发展能级和商业消费力的不匹配，使得其仅仅成为市场的金融,载体。,驱动因素,PART,3,房地产市场研究,/,细分市场,/,商业,住房开发的规模、分布和价格是导致三四线城市商业格局变化的主要因素,政府政策对三四线城市的扶持为商业格局变化提供方向,人口规模的增长是三四线城市商业格局变化的内在驱动因素,与一二线城市商业的价格洼地，促使大量投机投资资本涌入,三四线城市交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持,43,2003,年到,2013,年间，我国三四线城市商业地产的主要形态为社区商业、专业市场、购物中心以及主题商业街，其中前三者所占比例高达,80%,。,三四线城市主要商业形态比例,PART,3,房地产市场研究,/,细分市场,/,商业,44,以上数据来自于,CRIC,数据,三四线城市对以,shopping mall,和城市综合体为代表的商业地产有着强劲的需求。,2003,年到,2013,年间，一二线城市购物中心的数量增长,2.6,倍，而三四线城市增长了,20,倍多。近年来，城市综合体越来越多在三四线城市出现，据相关统计数据显示，目前东莞拥有城市综合体,81,个，贵阳拥有城市综合体,58,个，镇江拥有城市综合体,51,个,在土地供应上，三四线城市商业用途性质土地供应量稳步上升。抽取了部分典型三四线城市作为样本，对其,2008,年到,2010,年商业用途性质的土地供应数据进行分析，发现样本三四线城市商业用地整体供应量呈逐年增加的趋势。以中山市为例，该市从,2008,年到,2010,年商业用地供应量增加了,500%,。,2008-2013,年三四线城市商业综合体保有量,PART,3,房地产市场研究,/,细分市场,/,商业,45,以上数据来自于,CRIC,数据,目前，虽然越来越多的房地产企业加速了三四线城市商业地产的战略布局，三四线城市商业地产也开始逐渐升温并稳步发展，但是和一二线城市相比，三四线城市商业发展水平还较为落后，产业集群和,产业结,构相对单薄，居民消费水平相对较低，传统商业中心的垄断地位较难打破，商业地产的商业模式较为单一；且由于三四线城市缺乏资金实力雄厚、运营能力强大的商业地产开发商进入，商业地产运营商招商十分困难。三四线城市商业地产亟需升级。,一二线城市,三四线城市,开发主体,大型地产开发商,大中型地产开发商以及地方性的中小型开发商,资金雄厚的其他投资者,基金、民间资本等,形态,综合体、购物中心占主体,商业街占主体,outlets,等其他形态迅速发展,购物街增长迅速,文化商业、艺术商业等出现,商业综合体和,shopping mall,等开始出现,产品,国际品牌琳琅满目,国际品牌种类稀少，一线品牌稀缺,国内一二线品牌充溢,国内品牌占主导地位,许多城市以国内中低档产品居多,价位,高档居多，中档次之，低档很少,中低档居多，高档稀少,三四线城市商业地产亟需升级,PART,3,房地产市场研究,/,细分市场,/,商业,46,市场商业消费容量,小,城市能级低，商业市场容量小，消费者对超前开发理念与产品设计的接受度有限，未来大量的上市量，使得三四线城市商业产品同质化竞争非常,激烈；,三四线城市商业地产,风险,PART,3,房地产市场研究,/,细分市场,/,商业,存量市场居高不下，去化周期长,由于住宅的限购，以及国内金融市场长期缺乏较好的投资产品，使得大量资金流入商业地产，特别是在价格上与一二线城市相比具有较大价格洼地的三四线城市商业，经过,3,、,4,年的发展，三四线城市商业供应严重过量，同质化竞争激烈，由于受限于城市发展能级，未来将处于一个长期存量去化的过程；,电子商务对实体商业的影响,互联网经济的发展使得实体商业受到了非常大的冲击，而作为本身并不具备多少商业消化能力的三四线城市影响更,大；,当地政府失信风险,在三四线城市的城市化过程中，每届政府的更替对房地产政策的连续性会造成一定影响，而三四线城市在自身产业发展较弱的情况下，房地产经济、土地财政成为区域政府最理想的选择，而商业开发运营是一个长期的过程，期间政策的不稳定性将为三四线城市商业发展带来较大,风险。,金融,性产品销售策略扰乱市场,为了快速回笼资金实现快速去化，多数三四线商业开发企业在产品销售过程中使用包租及售后返租的手段提升市场信心和购买欲望，但由于后续市场运营的可控性较差，且三四线城市大部门商业产品价值被高估，购买客户市场潜在风险较大；,47,现状,:,由于,07,年,后大政策环境对住宅调控，促使大量资金导入价格洼地较为明显的三四线城市商业市场，但由于本身三四线城市为人流输出型城市，自身商业消费能级及商业消费力非常有限，市场商业产品更多的以为金融投资产品的形式出现，为后续市场运营管理埋下隐患，在一轮大开发后，三四线城市商业供应量大，未来将遇到销售和运营双难的局面。,机会点,：,市场整体下行,，土地价格将下降，在开发成本大幅下降的同时，选择三四线城市核心位置进行商业开发，并在产品上迎合实际市场需求进行适度超前。,PART,3,房地产市场研究,/,细分市场,/,住宅,/,总结,总结,48,细分：办公及类住宅市场分析,49,由于产业结构单一，多数三四线城市以一、二产业为主导产业，第三产业发展较为不平衡，市场办公需求较小；,城市办公现状主要为大型金融机构、政府企事业单位，该类办公多以自建办公楼为主；,工业厂房办公，城市有一定