香江集团南京湾商贸物流总部基地项目策划思路提案(59页).pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2011-12-22,#,项目策划初步提案,專業 專心 專,注,谨呈：香江集团来安宏博房地产开发有限公司,前言,PREFACE,感谢香江集团对于飙马（中国）商业地产顾问机构的信任,基于飙马对香江集团十余年来在商业地产开发探索的了解，有幸参与贵司开发的南京湾商贸物流总部基地项目策划服务工作，飙马充满期待。期待贵司雄厚的开发实力结合飙马,10,余年的商业地产实操服务经验，能让南京湾商贸物流总部基地“如虎添翼”。,鉴于项目体量大，商业服务工作的错综复杂，飙马暂不能也确实无法按香江要求提供项目的具体的操盘细节，但，飙马秉持,“專業、專心、專注”,的企业精神和审慎负责的态度，根据对全国商贸物流市场的了解和分析，结合飙马,95,万方市场综合体与,160,万方商贸物流园的服务经验，从实际操盘需要出发多层次审视本项目，愿意,分享针对项目服务的专业理念、专业思路和专业技术操盘要点。,飙马（,PM,）始终,强调：项目成功是我们的第一追求！,一、飙马对本案的认识及研判,二、本案策划思路及工作流程,三、项目合作方式及服务内容,内容纲要,PART,飙马对本案的认识及判研,项目总体认识,位于华东苏皖交接地带,占地,20,平方公里，总建筑面积,3000,万方,一级土地开发,初步定为于综合性商贸物流总部基地,香江集团布局华东重要战略支点,超大规模的复合型商业地产项目,融合着新区开发与产业园区开发,本案操盘关键：必须站在产业地产的高度去审视,PART,飙马对本案的认识及判研,属性本源界定,从概念包装分析：“南京湾（香江）商贸物流总部基地”,重点突出了“商贸物流”、“总部基地”两个关键词。,从项目体量分析：,20,平方公里、,3000,万方开发规模的项目在汊河、在来安、在滁州，,甚至在南京是什么“概念,”,？,如何支撑起如此规模的商贸物流总部基地？,项目开发属性的本源：,不是简单的一个超级大盘，而是高复合度的区域（新区）开发,不是传统的一个大型商贸物流市场，而是高聚合效应的产业园区建设,不是一般住宅、商业开发，而是更系统化的土地经营，是城市运营的重要部分,本案开发关键：必须立足区域市场寻找产业支撑,PART,飙马对本案的认识及判研,大型商贸新城开发核心要点,通过,P.M.,机构多年针对超大商贸物流城及市场群的研究经验，总结出此类项目开发的几大关键要点：,合适开发模式的找寻,优势产业内容的选取,准确功能定位的界定,科学空间布局的规划,良性运营策略的制定,驱动引擎板块的选择,高效土地运营的执行、,商贸物流产业作为复合型服务产业，已逐步成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。近年来，国家越来越重视商贸物流业发展，“,大商贸、大流通”几乎成为每个城市必喊的发展口号之一。现在无论是区域条件优越的东部发达地区，还是基础稍逊的中西部地区，都兴建了一批超大规模的商贸物流城或商贸物流园区；,武汉汉口北：,1800,万方,昆明螺蛳湾：,1000,万方,德州东北城：,1500,万方,贵阳西南商贸物流城：,15,平方公里,义乌,长沙大河西,成都国际商贸城,西安华南城,本案发展关键：必须从香江集团的企业属性出发,PART,飙马对本案的认识及判研,发展思路研判：区位环境,宏观：立足苏皖、着眼华东,为了有效实现香江集团布局华东的战略目标，须打破地域规划，充分发挥项目所在汊河开发区的特殊区位要素，,借皖苏“承接转移”、“区域协调发展”大势，积极争取政策、规划等支持，深度研究两大市场现状；,微观：参与区域发展分工,汊河新城作为一个产城一体化的新城，工业化与城镇化同步进行。本项目占据整个新城面积,2/5,比重，在重点打造商贸物流板块的过程中，,也可以积极参与新城开发和城市运营，提升土地综合开发价值。,研判,2,：商业环境与发展模式要形成互动,PART,飙马对本案的认识及判研,发展思路研判：市场环境,从中国城市流通竞争力角度分析，本项目所在华东地区，无论是规模、基础、密度、结构、辐射力度，还是物流配送、流通贡献及商品交易市场坪效,均处在全国前列；基础条件良好的同时，竞争环境也同样激烈；,项目附近的南京、合肥表现最突出的是物流配送指数，处于全国,32,个城市的第一、第三的位置。南京无缝对接是关键！,商流竞争力强的多是东部发达城市，而物流竞争力靠前的则多是中西部城市，,本项目可同样可以在商贸流通格局中做好“承东启西”的好文章。,研判,3,：产业转移的落脚点是城市流通的辐射能力,PART,飙马对本案的认识及判研,发展思路研判：产业资源,研究区域产业特征，寻找集群联动点,产业规划,分析,东部产业转移特征,符合项目发展的优势,产业及关联产业,“大南京”,基础产业研究,“大南京”,支柱产业研究,主要产业,集群现状,业态业种,物业形态,资源是基础、产业是方向,研判,4,：产业资源落地表现在业态业种的细分和具体的物业型态上,PART,飙马对本案的认识及判研,发展思路研判：开发节奏,前期规划,首期启动,二三期开发,后续开发,整体概念规划,整体定位与发展战略,功能布局与规划设计,启动期业态规划,前瞻性、可执行,试探市场、建立形象,平衡现金流提高溢价,价值最大化,节奏类型：联合分区分期滚动式开发,首期适量开发，选择具备优势资源条件为突破方向，引爆市场；如家居建材城；,可引入多家主力品牌商户，增强信心；,其他市场集群、物流园区等开发，可独立或与其他开发商联合开发,符合项目整体规划要求,居住、旅游、商业综合体及其他公建物业产品开发；,可与其他企业、政府合作，经营土地；,研判,5,：开发策略服从项目的整体发展战略,PART,飙马对本案的认识及判研,发展思路研判：首期启动,首期启动板块的选择,既要符合企业发展战略，更要符合市场客观要求！,从经验上判断：,首期启动板块选择家居建材城具备较大优势。,香江集团作为国内家居生产流通领域的知名品牌之一，具有很大的市场影响力与品牌号召力,香江集团横跨家具、建材和装饰三大产业，在全国开发了数十个建材家居市场项目，,拥有庞大的代理商、经销商等商户资源及丰富家居流通运营管理经验。,家居建材产业经营模式相对成熟，市场风险系数较小,从市场层面剖析：,本项目如此大的规模，依托起步晚、基础薄的汊河是不现实的，需要着眼于更大的市场。只有对滁州、南京及周边其他市场,做了深度调查后，才能界定项目启动板块是否仅做家居建材市场。,如果做家居建材，做多大体量？哪种物业形态？未来主要针对批发还是零售？做什么档次？需要哪些主力品牌的支持？等等问题亟待解决。,可用让利合作的模式，与主力店联合开发，解决品牌、市场占位及招商问题；,通过捆绑合作来吸纳本土商业资源，来解决招商及可持续经营问题，奠定基础；,通过产地一二线品牌组团招商；对宁滁及周边区域外迁市场的商户进行组团式招商合作等等。,研判,6,：首期的策略是长期战略的体现，短视就会重新陷入“香江困境”,PART,飙马对本案的认识及判研,发展思路研判：盈利模式,第一阶段,首期启动,对各类专业市场独立商铺、集中式可分割商铺进行销售；,同时对配套的住宅、商务公寓、写字楼等物业快速销售，实现项目现金流。,对仓储区、大卖场、酒店、城市综合体底商等集中式或不宜分割物业，,进行长线持有，保值增值，并进行资本、证券化运作。,首期重在建立良好的市场形象，引导项目良性推进；需投入、让利等手段奠定基础。,可能需要定制式合作开发及持有一段时间做市场培育。,第二阶段,几大专业市场,第三阶段,物流仓储、市场配套,对其他已整理土地对外招商；,对会展、学校、医院、生态公园、旅游吸引物等公建物业，,走“企业参与投资开发，政府回购”的,BT,模式，来回笼资金。,第三阶段,土地经营、公建产品,研判,7,：产业地产的本质是共享板块价值提升,项目总体定位的战略感知,集产品展示、商品交易、会展交流、信息金融、仓储物流、酒店办公和居住等功能为一体的综合性商贸物流平台。涵盖建材、家居、灯饰、汽车及配件、工业原辅材料等多个行业；,PART,飙马对本案的认识及判研,定位总体感知：初探一,一站式国际商贸物流基地,立足皖苏 面向华东 辐射全国,多维业态组合 打造一站式采购基地,华东最大规模、最具战略地位物流商贸高地,决策疑惑,1,：商贸物流,=,商流？商品流？物流？商流,+,物流？,以六大专业批发市场为主体，以大型,shoppingmal,加精品商业街的商业业态为辅助，设置完备的配套物流仓储、居住休闲、商务办公等功能。华东最具影响专业市场群。,PART,飙马对本案的认识及判研,定位总体感知：初探二,苏皖大型专业市场群,苏皖第一商贸圈,华东最大批发航母,中国的大市场、世界的南京湾,决策疑惑,2,：商贸物流总部基地,=,专业市场？商业配套？专业市场,+,商业配套？,集商品交易、大型会展、仓储、流通加工、配送、技术研发、信息推广、电子商务、总部结算等多位一体的综合性商贸物流园区。在物流、商贸主导功能的基础上，拓展加工、制造等延伸功能，联动发展休闲、商务、会展等特色功能。,PART,飙马对本案的认识及判研,定位总体感知：初探三,现代化综合商贸物流园区,苏皖最大商品交易集散中心,综合商贸物流园区,+,会展经济,+,电子商务,与物流配送指数最高的南京、合肥准确衔接,决策疑惑,3,：商贸物流产业,=,商贸？流通？生产？服务？,决策筹划须解决的关键问题,？,项目市场调查是否全面、客观、具备针对性？,项目定位是否精准、有效、具备实操性？,项目商业规划是否科学、细致、具备可行性,?,发展战略是否全局、系统、具备前瞻性？,物业建议是否合理、经济、具备指导性？,1,2,3,4,5,PART,飙马对本案的认识及判研,问题一：项目的市场调查,是否全面、客观、具备针对性,？,本项目属于超大复合型商业地产项目，涉及多种功能、多种产业，复合度高、开发周期长。项目市场调查的专业要求很高、难度很大。,项目产品不能凭感觉靠经验，需要系统、全面、客观的市场调查做依托，只要完成针对性的市场调查才能准确把握项目脉搏。,目前项目已处于前期策划阶段的最佳时机，我们应该从项目整体把握、全局分析，详细深入地了解整个区域、城市及项目周边,商品市场中商业业态、业种发展到什么程度，是处在成熟期、发展期还是酝酿期？市场中有哪些新生业态、有多大空间？针对那些消费客群？商业档次如何？引进哪些品牌、怎样组合？等等。,为了项目整体的可操作性，需要我们围绕整个项目的,3,个区位（地区地域地段）,3,个维度（商圈业态业种）,对整个区域及周边商业做一次有目的、有针对性的，深入、透彻、全面的调查与剖析，为本项目精准的市场定位提供数字依据。,PART,飙马对本案的认识及判研,操盘提示,1,：仅对来安、南京市场进行深度调查是远远不够的,问题二：项目的市场定位,是否精准、有效、具备实操性,？,本项目具备良好的规模、区位等优势，欲打造成区域标杆型商业项目，,须立足现有状况，放眼未来,5-10,年区域商业的发展方向，做一个准确而适度超前的市场定位是前提。准确、具备实操性的市场定位是项目良性推进的基础，指导项目有序开发，迅速抢占市场先机。,复合型商业项目涉及多种物业形态和多个产业细分，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，需要为本项目整体市场定位作出全方位、多角度的描述，确定一个鲜明的主题，构建具备实操价值的系统方案。,飙马机构在,16,年的商业顾问服务经验中总结出一套商业地产完整的市场定位体系，不仅把商业地产熟知的概念定位、形象定位纳入体系，而且,根据项目的招商和后期运营需要把规模定位、功能定位、业态定位、业种定位等,10,个方面的关键内容做准确界定,，让项目的市场定位成为项目招商销售、运营管理的良性循环的指南针。,PART,飙马对本案的认识及判研,操盘提示,2,：仅把项目定位于建材市场是万万不能的,问题三：项目的商业规划,是否科学、细致、具备可行性,？,本项目系高复合度的超大规模物流商贸城项目，,商业规划设计的合理性、科学性是项目成功的重要基础，细致、具备可行性的商业规划才能能够让项目操作起来更加有的放矢。,本项目规划将与周边商业、城市商业的发展规划息息相关，如何保证商业发展与区域经济联动相契合、物业形态与商业需求相吻合？如何保证各功能区域的合理布局，内外交通系统的合理规划、人流动线的科学设计？等等,只有通过科学系统的商业规划,才能保证各种业态的科学配比，品牌的优化组合，保证各业种关联共生；整体的规划更是要遵循主题原则、人性化原则、科学利用原则；环境景观的设计也需保持主题性、整体性。,通过市场定位确立功能配置，通过业种配置完善商业规划，通过商业规划合理布局，通过合理布局来促进目标招商，通过目标招商实现商业繁荣，进而带动人气。,PART,飙马对本案的认识及判研,操盘提示,3,：仅把房子盖起来是切切不可的,问题四：项目的发展战略,是否全局、系统、具备前瞻性,？,本项目,20,平方公里、,3000,万方的超大规模，未来面对的绝不仅限于来安、滁城，让本项目闪耀大南京、皖苏边，不能只停留在想法和说法上，需要一个更加系统的指导方针，,项目前期发展模式、发展战略的制定就至关重要。作为香江集团布局华东市场的重要战略支点，一个具有全局性、系统化、前瞻思路的发展战略是实现集团战略目标的重要保证。,在项目发展战略制定上，不能仅从项目本体开发角度思考，须将探索、优化香江商业地产模式作为更高的开发理念。,空间上、时间上都需要扩展视野，项目总体发展思路是否符合市场发展规律？是否为项目未来的发展预留了足够的拓展空间？项目盈利模式的设想是否能保证项目实现良性的滚动式开发？等,PM,机构专注商业地产,16,年，曾操盘多个超大商贸物流城项目，诊断过多个超大复合型商业地产项目，为多家大型开发商做过企业战略顾问。在商贸物流园的发展模式、开发战略界定方面积累了丰富的实操经验。,PART,飙马对本案的认识及判研,操盘提示,4,：仅把眼光放在首期是绝对近视的,PART,飙马对本案的认识及判研,问题五：项目的物业发展建议,是否合理、经济、具备指导性,？,本项目,3000,万方的体量，全部用于商贸功能是不现实的，制定合理的物业发展建议，寻找项目价值最大化的平衡点与立足点尤为重要。,既要平衡社会价值与经济价值，也要平衡现金流与模式创新。,物业发展建议思考的出发点不是价格最大化，而是价值最大化，须兼顾经济性与竞争性,。项目物业发展建议是对,定位,的重申、具象、演绎，是从,定位,转化成,设计任务书,的“中间形态”，是规划设计的蓝图。操作性“要点”总结得清晰，指导性强、准、实、靓。,本项目在项目后续开发、配套建设等方面须重点对待，特别是住宅、商务公寓、酒店、写字楼、会展中心、旅游服务中心等物业，这些是关系项目未来能否有效提高土地溢价空间的重要支撑。具体建议也可以根据项目分区推进的节奏，逐步细化。,操盘提示,5,：仅仅只见价格、忽视价值是片面的,一、飙马对本案的认识及判研,二、本案策划思路及工作流程,三、项目合作方式及服务内容,内容纲要,PART,本案策划思路及工作流程,/,整体工作思路,销售策略,市场研究,市场定位,建筑设计,招商策划,销售策划,商管设计,16,年专业商业地产服务经验告诉我们，商业地产科学合理的开发流程应该是以下时序；,本案目前正处在前期商业策划的最佳时机节点上，更应该有效遵循商业地产开发科学流程，按部就班流程化操作。市场研究要做到全面、客观、有广度、有深度；市场定位要做到准确、科学、可行性、实操性。,商业规划,市场策划,做什么？,如何做？,项目整体发展策略制定,项目市场定位,商贸物流,市场机会分析,项目方案选型,市场分析,区域,机会,区域,产业,层面机会分析,区域,资源,层面机会分析,区域发展机会,配套物业,市场机会分析,市场,机会,可能性：,发展走向,竞争策略,.,可行性：,发展走向,竞争策略,.,筛选条件,：,市场空间,对企业能力要求,对企业盈利性的促进作用,亮点,打造,定位,策略,区域,目标商户,分析,项目客户价值演绎,区域,投资者,分析,项目土地属性,i,目标界定,区域,属性,市场,属性,客户,属性,项目,消费者,分析,客户,机会,区域,规划,层面机会分析,首期启动区专题深度研究,重点针对对大型市场集群；竞争、类别项目,实操,指导,项目商业规划及发展战略建议,PART,本案策划思路及工作流程,/,整体工作思路,市场调查的思路方法,PART,本案策划思路及工作流程,/,市调工作思路,飙马市场调查阶段服务流程：,前期沟通阶段,项目执行阶段,方案编写阶段,项目小组成立,讨,论,技,术,思,路,市调计划准备,市调现场执行,市调日总结会,市调后沟通会,市调成果评审,项目执行阶段主要有项目组负责制，由项目总监与项目经理负责监控与执行。调研组核心成员来自市场部。,讨论方案思路,补充专项调查,报告初步评审,方案最终确定,定位方向初判,方案终稿汇报,项目跟踪接洽,拟定工作说明,项目认知沟通,确定工作内容,前期沟通阶段，由客户部、市场部、策划部协同完成，重点是准确理解认知项目，为后期具体操作准备。,方案编写、调整、汇报阶段，主要由项目经理具体执行，市场部、策划部、研究中心给予配合。,制定下一阶段服务内容工作计划,PART,本案策划思路及工作流程,/,市调工作思路,飙马市场调查方法论：,常用调查方法,含义,特点,文案调查法,从企业内部、政府公开的报告和其他出版物、报刊和书籍、计算机网络及其他商业性资料中获取,现有资料，来源途径多，内容丰富，重点在于提取重点关联部分,观察调查法,调查者在现场对被调查者的情况直接观察、记录，以取得市场信息,直观感觉或利用相机、录音笔、录像机等器材在现场获取信息,访问调查法,访问者通过口头交谈等方式直接向被访问者了解市场情况。有入户访问、电话访问、拦截访问等,互动性强，对调查者专业、技巧要求高，获取信息更多、更具体,问卷调查法,书面形式间接搜集材料的一种调查手段。问卷设计要求针对性强，对商户、投资者、消费者,对问卷设计的专业性要求高，须准确全面表达出想获信息内容；,大客户访谈法,对具备代表性或指导性的政府领导、行业专家、企业管理者、大型商家及各类协会、商会领导深度访谈或座谈的调查方法。,获取信息更具备权威性、指导性信息及建设性意见。,调查所需要的资料类型有两种：第一手资料和第二手资料。在市场调查中，这两种资料都需要。第二手资料的来源较为广泛，可从对外公开的、经过转载的资料中获取，通常采用文案调查方法。,第一手资料收集较为复杂，但针对性强，主要方法有：观察法、访问法、问卷调查法及大客户访谈法等；,PART,本案策划思路及工作流程,/,市调工作思路,PART,宏观层面,一、区域城市发展分析,区域各类发展规划,区域商贸流通现状,区域政策支撑研究,PART,中观层面,PART,微观层面,调研总结区域产业现状及规划,区域房地产市场现状,区域流通辐射力研究,二、城市商业格局分析,区域商网规划及商业格局,区域商贸物流园网点研究,区域内商业物业供需调查,三、区域专业市场专题研究,建材家居类、农副产品类、五金机电、汽摩配、家电数码类、小商品类等各类市场现状,五、项目商圈专题研究,商圈内各类发展规划及政策,商圈内商业结构现状及项目,商圈内消费人群及消费行为,六、区域消费者、投资者、目标商户研究,七、区域内相关政府领导、行业协会、市场商会、主力商户等目标深度访谈,项目市场调研总结,大型商贸物流城项目市调核心内容：,四、商贸物流产业园专题研究,区域内开业、建设及规划中的大型商贸物流产业园深度研究,竞争项目、类比标杆项目专题研究,PART,本案策划思路及工作流程,/,市调工作思路,“南京湾”项目市场研究关键点初探：,通过对国家、华东、苏皖区域的各类指导政策、发展规划、发展战略全面、深度研究，论证项目商贸物流园区的可行性，挖掘机会点，界定项目在区域发展中地位,“投资专业市场，关键看行业。”商贸物流产业园区更是如此，必须对区域内产业结构、产业集群现状及发展趋势深度研究，判断本项目能够获取哪些产业支撑，有哪些优势、特色产业集群？有多少市场机会？等,对皖苏边区域内商贸物流业的发展现状及趋势作出深度研究与准确判断，为项目进一步界定开发规模、发展方向、发展类型等问题提供数据支撑；,通过对周边城市专业市场的全面调查，对项目核心商贸物流板块的市场定位、功能分区、业态布局的确定提供支持，进而对项目开发强度、市场配套开发等问题提供有效建议；,关键点一：皖苏边区域政策规划研读,关键点二：皖苏边区域产业机会研判,关键点三：皖苏边区域商贸物流业研究,关键点四：皖苏边区域专业市场专题研究,PART,本案策划思路及工作流程,/,市调工作思路,“南京湾”项目市场研究关键点初探：,本项目在汊河开发区中占据重要地位，在项目立项时就须考虑未来的市场去化问题，在汊河产城一体化过程中，新区开发运营是一口重要蛋糕，应该积极参与进来，这样就需对汊河新城开发的市场机会深度研究，为后期物业规划、产业设计做准备,南京的城市辐射力对本项目影响巨大，须对南京市场重点研究，在对城市全部专业市场调查的基础上，及时关注部分外迁、转移市场情况，积极抢占市场资源，争取整体捆绑迁入。,可对国内其他的大型商贸物流城项目如浙江义乌市场群、广州国际展贸城、汉口北市场群、昆明螺蛳湾国际商贸城、贵阳西南国际商贸物流城、德州东北城等在营、在建项目，进行深度考察调研，比较分析、借鉴优点、规避风险。,如首期启动的是家居建材板块，须对南京、滁州、合肥等周边城市此类业态、业种深度调查，从现状到趋势综合研判，为本项目首期启动区的准确定位提供支撑。,关键点七：国内典型项目的考察与借鉴,关键点八：首期启动业态业种的深度调查,关键点五：汊河开发区新城开发机会研究,关键点七：南京转移、外迁市场意向摸底,市场定位的方法体系,否,是,项目分析,辨析定位问题,市场调研与细分,定位方案确立,定位体系评价,确立定位体系,选择目标市场,飙马定位体系确立的方法：,PART,本案策划思路及工作流程,/,PM,“三步四维定位法”,“找位”,“选位”,“定位”,方向一,“南京湾”项目,方向四,方向三,方向二,资料来源：,P.M.,模型,PART,本案策划思路及工作流程,/,PM,“三步四维定位法”,“找位”,“选位”,“定位”,定位,需求,竞争,项目,企业,外部因素分析,内部因素分析,寻找市场机会点,挖掘独特支撑点,寻找竞争突破点,符合战略发力点,资料来源：,P.M.模型,PART,本案策划思路及工作流程,/,PM,“三步四维定位法”,“找位”,“选位”,“定位”,市场定位,客层定位,业态定位,概念定位,招商定位,功能定位,业种定位,规模定位,竞争定位,经营定位,形象定位,资料来源：,P.M.,模型,PART,本案策划思路及工作流程,/,PM,“三步四维定位法”,一、飙马对本案的认识及判研,二、本案策划思路及工作流程,三、项目合作方式及服务内容,内容纲要,P.M.,顾问标准化服务内容,2,3,前期策划（定位策划,&,决策顾问）服务阶段,商业顾问,+,租售策划,&,租售代理服务阶段,商管顾问,+,运营企划服务阶段,1,、,市场研究报告,2,、,项目定位报告3,、,项目商业概念规划建议,商业顾问,：根据前期定位策划提出的商业规划建议与设计部门、主力店、开发商三方沟通；,租售策划,：开展项目招商、销售策划，审定,&,商定租售代理公司或广告推广公司提供的代理,&,推广方案；,租售代理,：组建招商,&,销售团队直接为商铺招商或销售；,商管顾问,：以顾问方式为商业地产项目后期商业管理运营提供咨询服务，分驻场与不驻场之分；,运营企划,：为项目的正常运营提供包括但不限于的商品、服务的卖场企划营销服务,1,针对不同类型商业地产项目，,P.M.,通过,16,年专业服务经验，将项目全程服务流程标准化为以下三个服务阶段：,PART,项目合作方式及服务内容,前期策划定位策划,&,决策顾问）服务阶段,（共,36,个标准化服务内容）,市场调查报告,&,市场研究报告,&,市场分析报告,12,个服务内容是：,项目地区、地域、地段属性，,项目关联商圈、业态、业种调查,项目所在地关联商户、消费者、投资者调查分析,竞争项目、标杆项目、行业背景、城市商业格局分析与研究,项目定位报告,&,项目市场定位报告,&,项目诊断分析报告,12,个服务内容是：,定位思辨、整体定位、形象定位、功能定位、客层定位、,竞争定位、经营定位、文化定位、招商定位、形象定位,业态定位、业种定位,商业规划建议,&,商业概念规划,&,项目概念规划调整建议,&,概念规划建议,12,个模块内容是：,商业节点、物业形态、产品组合、体量配比、,平面布局、建筑落位、交通系统、商业景观、停车设施,规划建议,1,、,2,、,3,套方案,1,PART,项目合作方式及服务内容,/,第一阶段服务内容,飙马（中国）商业顾问标准服务内容：,第一阶段前期定位策划：市场调查,+,市场定位,+,商业概念规划,PART,项目合作方式及服务内容,/,第一阶段服务内容,工作项,工作内容,工作内容解析,市场调查,城市发展调查,（区位调查）,宏观指标分析,GDP,及产业结构分析,社会消费品零售总额,城市居民人均可支配收入,居民储蓄存款余额,居民消费水平、消费结构,项目环境调查,（商圈调查）,城市发展规划,区域发展规划,区域性质与功能特点,公共设施状况,交通体系状况,道路状况、性质、通行量,商业结构调查,（业种调查）,业态结构和分布,业种组合结构分析,租金调研与分析,业态供应分析,业态需求分析,业态缺口分析,典型性调查与研究,飙马（中国）商业顾问第一阶段标准化服务内容之市场调查：,（内容包括但不限于、不同项目针对性调整，部分内容因故暂不能公开，敬请谅解）,PART,项目合作方式及服务内容,/,第一阶段服务内容,飙马（中国）商业顾问第一阶段标准化服务内容之市场定位：,（内容包括但不限于、不同项目针对性调整）,工作项,工作内容,工作内容解析,市场定位,市场研究,项目地块自然与社会条件分析,项目利基点与障碍点分析,周边环境和公建设施,项目,SWOT,分析,项目定位分析,项目功能定位,目标客群定位,业态定位,业种组合建议,文化主题定位,经营方式定位,档次定位,价格定位,市场总体定位,PART,项目合作方式及服务内容,/,第一阶段服务内容,飙马（中国）商业顾问第一阶段标准化服务内容之商业规划：,（内容包括但不限于、不同项目针对性调整）,工作项,工作内容,工作内容解析,商业规划,项目建筑规划建议,产品风格与商业效果设计建议,外部人流导入规划设计建议,内部交通组织与商铺划分设计建议,室外空间商业景观设计建议,室内空间商业景观设计建议,商业环艺美陈设计建议,商业导示系统设计建议,开发模式建议,项目开发特征分析,项目开发有利条件分析,项目开发难点预研,可选开发模式研究,开发模式比较与确定,开发模式执行细节分析,商业顾问,+,租售策划,&,租售代理服务阶段,（具体服务内容见,PM,标准化服务内容）,商业顾问,标准化服务内容是：,根据前期定位与规划建议提供商业地产决策咨询服务,对开发商项目开发过程中碰到的商业问题提供顾问服务,协助开发商选择商业地产项目关联合作方，并参与审定第三方方案,租售策划,标准化服务内容是：,提供项目招商策划销售策划整体思路、策略、节点、计划,组织策划具体招商,&,销售政策、招商、销售执行方案,参与策划,&,审定广告公司提供的招商物料、平面,&,流媒体广告,租售代理,标准化服务内容是：,组织招商、销售团队，管理、培训、猎头相关团队,中介主力店及所有招商门店和所有可售商铺的招商、销售,协助签订租赁及销售合同,2,PART,项目合作方式及服务内容,PART,项目合作方式及服务内容,/,第二阶段服务内容,飙马（中国）商业顾问标准服务内容：,第二阶段招商销售顾问：商业顾问,+,招商实操,+,销售实操,PART,项目合作方式及服务内容,/,第二阶段服务内容,飙马（中国）商业顾问第二阶段（上）标准化服务内容：,招商实操阶段：商业顾问,+,招商策划,+,主力店招商,（一）招商策划：,工作项,工作内容,工作内容解析,制定招商目标,项目战略招商目标,本栏工作内容解析因与南京湾项目关联度不强，故此隐去下同）,招商目标定位体系建立,招商目标构成,招商总体指导思想确立,招商策略体系构建,招商策略体系构成,招商阶段构成,招商对象分层次策略分析,分阶段招商策略分析,招商执行策略难点预研,招商团队组建及组织构架培训体系战略策划,确定人员规模及配置,确定招商组的组织架构,制定招商组规章制度,招商教育培训计划,PART,项目合作方式及服务内容,/,第二阶段服务内容,工作项,工作内容,工作内容解析,招商流程设计,招商时间节点整体策略,本栏工作内容解析因与南京湾项目关联度不强，故此隐去（下同）,招商工作流程细化,招商策略实施,商户特征分析,主力店、次主力店招商策略,重点商户招商流程设计,普通商户招商策略部署,普通商户招商流程设计,租金执行策略,租金制定策略,租金调整策略,租金收取策略,后续招商阶段,完善各功能区业种结构的招商,加强客源积累，预防招商突发事件,签约客户沟通及关系维系,PART,项目合作方式及服务内容,/,第二阶段服务内容,飙马（中国）商业顾问第二阶段（上）标准化服务内容：,（二）招商推广审定,工作项,工作内容,工作内容解析,招商推广策划,招商推广方案,本栏工作内容解析因与南京湾项目关联度不强，故此隐去（下同）,广告策略,媒介策略,招商道具,推广费用,效果测评,PART,项目合作方式及服务内容,/,第二阶段服务内容,飙马（中国）商业顾问第二阶段（下）标准化服务内容：,销售实操阶段：商业顾问,+,销售策划,+,销售现场督导,（一）销售策划,工作项,工作内容,工作内容解析,销售执行策略,销售策略体系构建,本栏工作内容解析因与南京湾项目关联度不强，故此隐去（下同）,销售团队组建及,组织架构培训体系战略策划,销售策略,销售方案,工作项,工作内容,工作内容解析,销售执行策略,业务基础培训课程,本栏工作内容解析因与南京湾项目关联度不强，故此隐去（下同）,销售手册,客户管理系统,销售作业指导书,PART,项目合作方式及服务内容,/,第二阶段服务内容,PART,项目合作方式及服务内容,/,第二阶段服务内容,飙马（中国）商业顾问第二阶段（下）标准化服务内容：,销售实操阶段：商业顾问,+,销售策划,+,销售现场督导,（二）销售推广审定,工作项,工作内容,工作内容解析,前期推广策略,区域市场竞争动态分析,本栏工作内容解析因与南京湾项目关联度不强，故此隐去（下同）,项目产品及定位分析,目标客群定位分析,VI,系统,销售中心整体,CIS,策划,及形象推广,工作项,工作内容,工作内容解析,销售推广策略,招商阶段整体策略推广时间节点确立,本栏工作内容解析因与南京湾项目关联度不强，故此隐去（下同）,广告策略,媒介策略,销售道具,推广费用,效果测评,PART,项目合作方式及服务内容,/,第二阶段服务内容,商管顾问,+,运营企划服务阶段,（具体服务内容见,PM,标准化服务内容）,商管顾问,标准化服务内容是：,协助组织、培训、管理、猎头项目商业管理公司，从开业筹划开始直至商管团队独立操作,根据项目商业运营管理需要提供对应的决策、咨询、现场管理、卖场营销等顾问服务,参与制定、审定运营计划、商业管理制度建立与健全等活动,运营企划,标准化服务内容是：,根据商管公司的统一部署，从盘活、提高商铺价值出发，策划现场促销活动,服务商管公司整体运营需要，参与编制、组织、执行卖场具体行销企划,从整体统一营销、品牌营销的角度为商业地产项目创新营销策划具体活动,3,PART,项目合作方式及服务内容,PART,项目合作方式及服务内容,/,第三阶段服务内容,飙马（中国）商业顾问标准服务内容：,第三阶段商管运营顾问：商管企划,+,运营顾问,+,物业管理衔接,商业策划服务收费标准,2,3,前期策划（定位策划,&,决策顾问）服务阶段,商业顾问,+,租售策划,&,租售代理服务阶段,商管顾问,+,运营企划服务阶段,1,、,市场调查报告,2,、,项目定位报告,3,、,项目商业概念规划建议,收费标准：市场调查、定位与规划建议分别按每平米收费，不能确定规模的按双方核定价收费,商业顾问,：,一般按月计算固定费用，按季提前收取。月费基准价按难度人员投入核定具体价格。,租售策划,：,按具体招商销售策划绩效，招商按年均租金的,1-2,个月收取；销售按销售额的百分比提取佣金,租售代理,：,按具体招商销售代理绩效，招商按年均租金的,3-5,个月收取；销售按销售额的百分比提取佣金,商管顾问,：,一般按月计算固定费用，按季提前收取。月费基准价按难度和人员投入核定具体价格。,运营企划,：,在开发商市场培育资金充足情况下,按具体商业管理绩效，一般按租金和管理费的一定比例收取；,1,飙马商业地产,标准化,服务收费根据项目难度、地域差异、企业认知综合评判,合作是伙伴，不合作是朋友,总而言之：从战略上论，我方将配合贵方对本项目进行整体商业策划，集中招商，统一管理，确保本项目经营节奏与市场节奏、培育节奏、兴市节奏的平衡运行，可持续经营与繁荣，以期在商业与社会两个层面上取得双成功。从战术上论，我方将以客观审慎的态度，对本项目商业的整体定位、功能布局、业态配置、业种选择、招商定位、招商策划、推广手法、管理模式等进行系统策划，并确立一套完整的解决方法，以期实现超过预期的具有创建性的项目价值。,以上为我公司提交的策划工作思路，供贵公司参考。,飙马（中国）商业地产顾问机构,2011-12-15,飙马（中国）商业地产顾问机构,上海：浦东新区张杨路汤臣中心,B605,室,021-38813308,50103508,50103509,香港：九龙长沙湾道,72,号昌明大厦,8/FB,852-2319-293,852-2319-5168,安徽：合肥市淮河路,3,号中房名城,1305,室,0551-2661040 2661047,网 址：,Email,：,sydcyx,二三线城市商业地产全程服务商,飙马（中国）商业地产顾问机构,预祝合作成功！,