武汉红旗岛生态大盘项目定位与规划建议汇报.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,红旗岛项目定位与规划建议汇报,CHAPTER 1,1,市场分析结论回顾,一、市场竞争研究结论,片区竞争项目竞争力对比和竞争对手锁定,区位地段,配套,规划规模,园林景观,产品类型,产品品质,社区配套,社区服务,自然资源,性价比,品牌,现场展示,高,中,低,竞争力,指标,纳帕溪谷,保利十二橡树,长岛,庄园1896,美院COAST,本项目确定指标,本项目意向指标,根据产品竞争力多项指标、货量等综合因素分析,核心竞争对手：纳帕溪谷,重要竞争对手：保利十二橡树、长岛、庄园,1896,、美院,COAST,二、中原关于项目的“目标定位”,（基于项目及市场环境分析，本项目理应达到的市场高度）,武汉高端全湖景生态大盘,武昌南部板块领导项目,引领大桥新区板块全面崛起,构筑环汤逊湖顶级居住群,汤逊湖首席生态大盘,2,CHAPTER 2,项目客户分析,研究样本及方法,1、中原高端客户平台；2、区域高端项目成交客户；3、武汉高端人士访谈；4、武汉地产业内人士。,目标,1、高端消费人群的特征；2、高端人群对豪宅的消费心理；3、高端人群对豪宅的需求要素；4、找到本项目目标客户群体并以此为基础，按需定求。,高端客户生活形态及需求写真,是还原，更是提炼！,隐贵客群总结,时代脉搏的主宰者，高知，高资，进取。东方精神的代表者，内敛，藏锋，雅致。稀缺资源的追求者，价值，品味，文化。,对话大自然，天、地、湖、山。享用大自然，观赏、参与、漫步、亲水、登临。舒适度高标准，细节、实用、文化底蕴。价值实现，性价比、投资性。,他们是,他们需要,目标客群定位:现代东方精神的城市隐贵,产品定位及规划前提,项目形象定位,项目目标定位,环汤逊湖首席生态大盘,项目客群定位,现代东方精神的城市隐贵,武汉高端全湖景生态大盘,武昌南部板块领导项目,引领大桥新区板块全面崛起,构筑环汤逊湖顶级居住群,时代脉搏的主宰者，高知，高资，进取。东方精神的代表者，内敛，藏锋，雅致。稀缺资源的追求者，价值，品味，文化。,项目总体形象定位,城市大隐 东方门第,3,CHAPTER 3,规划及开发建议详述,关于东方,我们正在遗忘的东方陈旧、古板、繁复,你迷恋意大利直指苍穹的巴洛克建筑、感叹俄罗斯皇家园林的巧夺天工,甚至还去过赖特的流水别墅，当你对西方文化了如指掌之际,你知道在今时今日真正吸引西方设计师的是什么吗？,从镜头中的东方盛宴,到奥林匹克公园中的暮鼓晨钟,从那幅在掌声中展开的恢宏长卷,到感动世界的现代东方建筑,当我们遗忘东方，世界却在积极的思考东方，并为之感动,东方正在与世界融合,那么到底是什么东方精神？,以和为贵、以人为本,天人合一、取法自然,大隐之态,“高宅大院、山水之居其实是每个中国人的生活梦想。”,与欧式风格不同，中国人喜欢有个院落来静思，来自律中国人的居所并非像西方别墅那样完全开放，完全没有界限，中国的别墅讲究的是天人合一。当高墙、深院、青砖、灰瓦的居住体验与渴望在我们记忆中被激发出来，桃花源式的中国人居住梦想得以无限地接近我们的生活。,从“骨子里的中国”到“世界的东方”,我们提出：现代东方主义,东方居住美学关键词：,山水 人文 院落 随意 祥和,“中国建筑的基本精神是和平与知足，其最好的体现是私人的住宅和庭院建筑”,林语堂,规划布局,园林景观,建筑风格,户型特色,社区配套,东方的居住美学，将作为我们开发的理念，贯穿在对地块的规划和设计,5大产品体系，演绎现代东方主义,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,我们在大的规划布局上充分尊重土地自身特色和价值，依势布局，发挥“山”“水”特色，打造原生态大隐之地。,产品体系之总体规划：,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,因地制宜、取法自然,产品类型：,化繁为简,产品形态更加纯粹，价值极致发挥,：高层+纯别墅,地块西部汤逊湖域,东部汤逊湖水域,地块,景观价值,功能分区,1,一线临湖、高尔夫,独栋、双拼,2,中心地带可观两面湖景色,联排别墅,3,紧邻南部农业用地地块，观湖区域有限,高层产品,别墅及类别墅区,高,层,区,独栋+双拼,联排,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,造“山”,山水相称、地势起伏、有隐有现才能借势铺排，制造更多可变的空间层次，使地块更富有生命力。然而，项目本身虽然外部景观资源丰富，内部地址却并无特别之处起伏较小、难以打造出丰富的层次：,借用项目地块本有的高差，垫高如图所示的区域改变地块过于平缓的现状，人工制造“山势”为中间区域及高层产品的特色规划、建筑排布和景观设计打下基础！,“虽由人作，宛自天开”，出于自然高于自然,原始高差：8M左右,原始高差：6M左右,地形再造：,借势,造山、山水呼应,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,排布方式(横向）：,随意而不随性,依山排布：灵动走势、取法自然、面面观景,沿着地势的起伏和走势，对建筑单体进行布局，让整个建筑随着坡地的走势呈现递进转折的流线利用湖景和土地本身的落差，整体的建筑线条，充分表现自然地形的原始样貌。,“山”“水”相融，借助错落的天际线，层次分明的整体感，将丰富的建筑形态统一在一种和谐的秩序中。,高尔夫,北部湾区,南部湾区,高层,别墅,产品建议,规划,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,排布方式(纵向）,沿水岸,T,度式设计，建筑形态逐渐走高,别墅产品背“山”面海，高层产品视线毫无遮挡，,考虑在后期产品的设计上，卧室、客厅全部朝向水,岸保证独佳的观景效果。,水岸湾区景观带,双拼和独栋别墅,联排别墅,高层,层级递减：有机的T度式建筑分布,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,立体人车分离系统,利用地块本身具有的高差，设计半地下行车系统，从而实现了园林意境与现代生活的和谐共融。,地上行人、地下行车的人车分层系统，确保园林景观完整、宜游，通过地下车行系统可以直达每户至少是双车位的私家车库。,地下车行系统,别墅区,高,层,区,地上人车分流系统,地上车行主干道,地上人行系统主轴,动线方式：,崇尚自然、回归本我,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,规划价值解读：,堆坡造山，资源景观最大化；,灵动排布，尽享自然；,立体交通，大隐住区。,产品体系之景观建议：,取法自然、层次分明,结合地块本身的特点，因地制宜以景借景！袭自然为本的东方园林风格，使建筑融汇在林木、溪流之间，强化一种建筑与自然不可分割的血缘关系。,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,景观风格：,借境东方、皇家园林,东方园林设计讲求立意和技巧，融山河湖海与一体，尤其重视景观的层次移步换景、立意深刻一直是东方景观设计的精髓，在皇家园林中表现的愈发明显：,层次丰富、有容乃大、立意深远,中原提出：,结合地块的地块条件以“三重围合”式景观格局，表现东方皇家园林,一重,以昆明湖为主体的水景,二重,万寿山极富层次的山体园林,三重,以建筑作为节点的小型组团景观,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,第一重围合：,以水为主的外部景观围合,三重湾区景观,400亩水上高尔夫,+,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,全开放式西部湾区,借境西湖十景：,西部水域的景观绿化带拥有天然的水景资源，可借境西湖，以,荷塘、木质围栏、石桥小景和绿色乔木等表现江南园林的优雅之,气，部分区域可复制西湖十景中的部分小品使其更具江南风韵。,借境于西湖畔表现江南水岸之秀美,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,多重亲水平台：以观赏性为主的公共景观区间,延伸到水面的亲水栈道亭,利用地块原有的水系资源，引水入内，形成内湖湾,依据地势，局部抬高，形成台地观景平台,半开放式北部湾区,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,游艇会+水上项目：高端水上项目集中的景观区,1,、填沙造滩：,以“沙滩景观”为南部湾区的主题，制造私人的高端水系休闲场所,2,、设计游艇码头：,富有设计感的游艇波湾能给产品增加特有的景观亮点，形成项目的又一特色，并可与沙滩景观互相呼应,私密空间南部湾区,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,400亩水上高尔夫,最具有东方意境的高尔夫果岭,莲花岭：以最具东方意境的莲花为主题打造球场周边景观；,叠水岭：利用原有地势高差，以叠水为主题打造球场；,竹林岭：以竹林为主题打造球场。,岛中岭利用岛的先天优势，打造湖中岛果岭，岛之间用中式的小桥栈道连接。,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,因地制宜：别墅低密度区域保有大量的原生态湿地，可以适当保留原生树种和水系，在后期作为生态元素点缀园林。参与性、体验感：低密度区域的景观一般是近距离的观赏，更多注重的是参与性和体验感。多以富有东方韵味的小品（如：栈道、竹林、雕塑、池塘、观赏树种等）作为景观核心，移步换景凸显东方神韵。,第二重围合：,原生态景观围合,坡地地势与原生态湿地融合打造东方胜景,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,第二重围合：软隔断景观带,分隔主绿化带,在别墅产品和高层产品的分界区域设计景观带，以回廊、水系、竹林小径和绿色植被组成小品为景观节点，形成项目景观的又一大特色区域，既可以提升产品的均好性，又可对私密性要求相对较高的别墅产品和高层产品进行有效区隔，自然分区。,灵动布局、隐性分隔,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,第三重围合：院落景致,别墅户户有院，前庭后院以竹、石、盆景和小型水景等东方元素作为点缀，让院内院外都充满江南山水的味道。,东方居住美学的极致表现：一宅一院、一院一世界,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,景观价值解读,：,皇家园林、借境东方,三重景观，层层有景,三湾内湖，原生态东方水岸住区,；,产品体系之建筑,产品建议,规划,.,planning,建筑.Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,以现代简约的建筑设计风格为主调，融入东方建筑精神，在细节处理、色彩搭配和材质的选择上渗入中国符号。,迎合现代、回归东方,色彩与材质：,文化符号、细节取胜,材质：,青砖、原木、青瓦,色彩：,黑、白、灰,细节：,东方建筑文化符号,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,从最东方的锦窗到极具现代感的立面,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,建筑价值解读,：,东方韵味十足，彰显深厚文化积淀；,具有强烈质感的建筑立面，印证居者内敛而高贵的文化品位；,空间及户型设计回归中式院落的生活意念和精神境界，同时吸纳了西式建筑的现代生活流线，以符合现代人生活习惯的室内居住空间实现舒适的居住生活。,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,产品体系之户型,借境东方、大院深宅,别墅区,独栋区,楼王产品参考:,大师级别墅设计,独栋产品区占据项目地块的水,景最佳资源，可请数位国内外名家设计独栋产品，一位设计师只设计一套，作为典藏楼王产品为项目树立高端形象，同时进一步提升地块价值，增加后期销售造势的噱头。,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,功能分区明确，特设观景厅，,引入内花园设计，解决联体住,宅（双拼）采光面不足的问题，,还可增加产品卖点。,内花园,内花园,双拼产品参考:,双庭别墅,赠送的,地下空间,下层花园,产品建议,规划,.,planning建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,双拼产品参考:,大院别墅,二层,首层,地下室,多个车位满足业主需求,配置私家电梯,三层,超大露台，兼备休闲观景功能,大型私家庭院设计,产品特色：,面积适中,280-300,平方米左右：,地下空间赠送，多个车位满足业主的不同需求；,大型私家庭院设计满足客户对前庭后院的需求：,设置私家电梯，液压升降提升产品档次；,超大露台兼具休闲观景双功能。,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,联排别墅产品参考:,前庭后院,赠送的地下空间,露台、阳台的设置，增加与室外空间的交流,双下沉式庭院，实现中式住宅的前厅后院设计,内庭院营造私属空间,赠送露台,赠送露台,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,高层区产品参考:,空中别墅,在高层中可考虑设计类似多层洋房的空中别墅产品：如高层中划分每三层为一个楼层纵向分区，电梯到达处为每一个楼层区域的第一层，即：如果楼层,24,层、电梯只停,6,次。,在每户的一层做架空处理，设计独立的入户花园,2,、,3,层做小幅退台处理增加阳台和赠送面积提高性价比，使高层客户也可享受低密度产品的舒适感。,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,超大观景阳台,高层区产品参考:,全景大宅,建筑立面,挑高,露台,一梯一户、360度观景,本案的高层景观是最大的价值点，,一梯一户的设计既可以突出差异化,提升产品档次又可以增加每个户型,的观景面提升产品的均好性。,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,户型价值解读,：,前庭后院，大院深宅,引景入户，极享空间,产品实现之配套：,水岸生活、顶级享受,配合水岸景观从点到面布局配套，满足客户全方位的生活、休闲和居住需求。,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,中国建筑艺术藏馆,参考项目,:奥运工程建设展馆,利用现代高科技技术以多媒体、3D成像、实体模型及参与式体验等多种媒介向客户展示建筑的艺术和人文内涵。,中国建筑艺术藏馆,集中展示中国建筑多年在国内外成功的项目及先进的建筑建设研究成果，既可展示企业实力又可利用展示产品品质：,中国建筑艺术藏馆,文化与品质的集中体现,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,中心广场,中心广场,项目需要共享的空间，院落和群居代表着中国人的居住理念，在这里我们为业主提供一个共同休憩和交流之地。同时设置商业配套，满足项目业主生活购物和休闲餐饮的需求。,可利用原有水系设计水上广场或沿水系分布商业！,情景相融、人性设计提供共享空间,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,顶级私人会所,顶级私人会所,豪宅独享、高端表现：,美体健身+水主题私人会所,游艇会加五星级,SPA,会所，融休闲娱乐和养生功能于一体。,馆内设计美体健身场馆，如：击剑中心、壁球场、室内泳池等,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,玉带穿珠、连接各配套节点,引水入园、一气呵成,项目的会所和园区配套虽各具特点，但都是零散的,点式分布于地块各处，显得没有主题，不具有连续性，,这里可以大胆的考虑从项目大门开始以始终伴有浅溪,水系（可考虑打通两大湖区）的硬质铺桩作为景观带,贯高端别墅产品区直达南部湾区，以水系为媒介连通,产核心板块，使项目情景相融更具有特色同时增加产,品均好性。,一线水景以“水”统一主题,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,特色购物街区,依托软性隔断景观带设计特色餐饮购物街区，满足未来住民的商业和休闲需求。,亦街亦景,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,高层区,配套价值解读,：,多重配套、全方位居住享受,离尘不离城、奢华感与舒适感并重,产品建议,规划,.,planning,建筑,.,Building,配套,.Business,景观,.Landscape,户型,.,Residence,产品价值实现,项目竞争力对比竞争对手,纳帕溪谷,保利十二橡树,长岛,庄园1896,美院COAST,本项目确定指标,本项目价值实现指标,区位地段,配套,规划规模,园林景观,产品类型,产品品质,社区配套,社区服务,自然资源,性价比,品牌,现场展示,高,中,低,竞争力,指标,依山傍水、户户观景、大型纯水岸生态住区,三重围合景观，双湾内海，全方位岛居体验,中国建筑，品质保证,三大会所、特色街区，全方位配套,一对一酒店式物管,前庭后院，高性价比与舒适度同时拥有,国家级主流开发商品牌形象塑造,4,CHAPTER 4,项目开发建议,一、价值板块划分,高尔夫,内湖,湖岸线绿化带,水系景观带,隔离景观带,高层产品区,别墅产品区,游艇会,西部绿化带,建筑藏馆,中心广场,顶级私人会所,2,3,4,1,5,根据产品不同的景观价值、产品形态和地,块位置将项目划分为,5,大板块,根据景观、配套和地块特点将,5,大板块做如,下价值排布（,1-5,从低到高）：,二、项目开发时序,2,3,4,1,5,价值最大化及可持续的开发策略,保证产品开发的层次和开发节奏，是项目可持续发展的先决条件。,首期开发紧邻高尔夫和汤逊湖的高价值地块，全别墅产品树立项目入市的豪宅形象，拉高地块整体档次，顺势由外向里推出其他板块别墅产品。,在整个项目树立高端形象后，推出高层产品，借成熟的高端居住氛围提升高层产品，价值实现项目价值的最大化。,三、首期开发建议,首期开发建议,首期的地块需要综合考量，此地块具有高尔夫、汤逊湖和内湖三重景观资源，地块价值较高，很容易在首期就树立起高端形象，另外地块距离入口的垂直距离较近出入较为便利，且临湖展示面宽。,示范区建议：,高尔夫需同期施工；,抢修北部湖岸景观；,建设完成中国建筑艺术藏馆作为营销中心和客户服务中心与项目同期开放；,完成由入口到示范区的景观建设和地下车行系统建设，方便客户现场看房给以良好的现场感。,首期开发,高尔夫,汤逊湖,内湾,示范区,首期开发,占地15万方,建面 9万方,容积率 0.6,四、首期开发建议,产品类型,建筑面积,占地面积,容积率,开发周期,独栋、双联,1万方,15万方左右,0.6,1-2年,联排,8万方,总计,9万方,15万方左右,0.6,1-2年,首期开发产品说明,五、销售价格预期,中原在考虑项目的销售价格时，充分考虑了如下营销销售的因素,项目所处地段未来存在的极大的提升潜力；,项目位于环汤逊湖中央豪宅区板块，依托于高端市场圈层；,项目稀缺的景观资源条件；,项目自身极为稀缺的物业类型；,根据本方案所打造的、高品质的产品和配套服务；,中建地产的品牌效应；,武汉地产市场的逐年提升效应，依照当前的增长趋势，,年均价增幅为,8-10%,。,独栋：20000元/M,2,双拼12000元/M,2,联排10000元/M,2,一期预计价格：,Thanks for your attention,Wish you a good day!,