广东省广州海伦堡创意城调研报告(41页).ppt

广州,海伦堡创意城调研报告,编制时间：,2011,年,5,月,8,日,编制部门：商业地产研究部,编制人员：刘 曼,2,调研综述,调研目的,深入调查海伦堡创意园现状，了解广州市创意产业园发展趋势，为集团产业园标准化提供参考依据。,调研时间：,2012,年,5,月,7,日,调研方式：,网络资料收集、,实地资料采集、,访问相关人员。,调研安排：,调研阶段,调研方式,调研时间,阶段工作目的,调研初期,网络资料收集,4,月,20,日,4,月,25,日,收集资料，确定调研项目名单，了解项目基本资料，安排实地调研计划,调研中期,实地资料采集,访问相关人员,5,月,7,日,现场资料收集,调研后期,资料整理,5,月,8,日,资料整理汇总，撰写调研报告,调研说明,海伦堡创意城,区域背景分析,调研综述,2,区域背景分析,4,项目概况,7,项目实景,.16,租售价格,29,施工报建,.30,招商进度,.31,招商策略,37,政企关系,.38,调研小结,.40,海伦堡创意城,区域背景分析,重点发展区域,区域范围,发展定位,北部调整完善区,含大石、钟村两镇以及南村镇中部快速干道以西，以大石为组团中心,该区是番禺北门户，重要工业基地，广州城郊型高素质环境居住区，珠三角现代都市旅游胜地。,市桥调整完善区,含市桥街、沙湾镇以及石碁镇中部快速干道以西部分,是广州市南部重要的生活服务中心、商品流通中心和番禺片区行政中心,广州大学城重点发展区,含新造镇以及化龙镇的大部分、南村镇中部快速干道以东部分。,广州信息港重要组成部分，以信息技术为主导的高新技术产业基地之一，学、研、产一体化发展新功能区,广州新城重点发展区,含石楼、东涌两镇以及石碁镇中部快速干道以东部分、化龙镇一部分，,是集以控制、管理、服务等新型技术产业为主导的现代物流、生态型文化旅游产业、国际化商务办公、居住于一体的新功能区。,南沙重点发展区,含南沙经济技术开发区、珠江管理区、黄阁镇、横沥镇、万顷沙镇以及灵山镇的一部分，,是珠江三角洲地区的物流中心，集物流业、临港产业、高新科技产业为一体的现代产业基地，联结珠江三角洲两岸城市群的枢纽性节点，新粤港联系的重要通道。,中部都市农业发展区,含榄核、鱼窝头、大岗、灵山四镇,是番禺片区主要的农业区、重要的加工基地，是市域重要的高新农业和都市型农业发展区,番禺六大重点发展区域,注：以上信息来源于广州市番禺区政府门户网,海伦堡创意城,区域背景分析,海伦堡创意城,区域背景分析,工业区,地址,占地面积,主导产业,规模以上企业,市桥首饰加工中心,市广路旁,22901,主要以,首饰加工行业为主,，现有首饰加工企业,22,家，其他行业,3,家,谢瑞麟集团，富耀珠宝首饰有限公司、新生饰物制品有限公司、广州致佳首饰制品有限公司和钎达珠宝厂,小平工业区,沙头街银平路西段,以,首饰加工行业,为主元迈饰品有限公司、精明工艺厂、勤艺饰品有限公司、凯溢珠宝有限公司,西丽工业区,市桥西环路西侧,232330,以机电五金、食品、海绵、灯饰、印刷等项目为主,耀昌实业有限公司、中大海绵制品厂和皇冠蛋糕店,联邦工业城,禺山西路,363,号,210109,以卫浴、制衣、电路版和,首饰加工行业,为主,广州市海鸥卫浴用品股份有限公司和广州捷进制衣厂有限公司。,东升工业区,番禺迎宾路段右侧,286692,电子、货物储运、酒店设备、冷库、机电五金、机械制造、精细化工、服装和药业,自由鸟服装有限公司、潘高寿药业股份有限公司、海天塑料机械（广州）有限公司和番禺奥迪威电子有限公司,市桥主要工业区,注：以上信息来源于广州市番禺区市桥街道信息网,海伦堡创意城,项目概况,高铁南站经济圈,珠江新城中央,CBD,经济圈,天河北传统经济圈,琶洲会展经济圈,番禺新城经济圈,周边商圈：,海伦堡创意城,项目概况,交通图：,海伦堡创意城,项目概况,创新娱乐园区,创意设计园区,信息产业园区,创新科技园区,1,、园区规划说明：,园区引入全新的“创意总部经济,+EOD,生态产业园,+,一站式产业服务平台”的符合产业园理念，以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、设计、孵化于一体的企业总部聚集基地。并实现以创意产业价值链高端聚焦，辐射珠三角乃至全国“创意总部外围效应”为企业铺设前瞻式的发展路径。,2,、规划四大主题产业园区：,创意设计园区,创新科技园区,信息产业园区,创新娱乐园区,规划图：,海伦堡创意城,项目概况,信息产业园区,独立或打通使用均可，完全自主化的创意办公空间；,办公室独立卫生间，自由方便；,A,、,B,座层高,5.8,米，夹层设计；,C,座层高达,3.6,米，宽阔空间，满足多层次需求；,独创阳光走廊设计，明朗办公空间，心情舒畅；,中空庭院，院落空间，创意园林，生态景观引景入室。,一期,1,座楼层平面,海伦堡创意城,项目概况,信息产业园区,酒店式入户大堂，现代创新型智能化,OFFICE,艺术设计；,1162500,户型，自由创意组合“活”性空间；,层高,4.14.3,米，打破传统办公环境的压抑；,大开间浅进深，独立或打通均可，满足不同企业的需求；,办公室独立卫生间，自由方便；,独创阳光走廊设计，中空庭院，将生态景观引景入室；,二期楼层平面图,海伦堡创意城,项目概况,信息产业园区,A,栋面积明细图,海伦堡创意城,项目概况,信息产业园区,B,、,C,栋面积明细图,项目实景（一期,1,座）,室内,海伦堡创意城,一楼大堂,门禁系统,项目实景,项目周边及入口,海伦堡创意城,项目西边紧邻广州供电所,二期,A,栋外围底层商铺,门口,LED,电子屏幕,项目实景（一期,1,座）,室内,海伦堡创意城,楼层指示牌,通道,项目实景（一期,1,座）,室内,海伦堡创意城,夹层楼梯,卫生间预留排水管,一层空间毛坯房,项目实景（一期,1,座）,室内,海伦堡创意城,二层夹板,二层空间,毛坯房,项目实景（一期,1,座）,室内,海伦堡创意城,室内装修效果图,项目实景,二期,海伦堡创意城,楼体外立面，在招商阶段，企业未入驻，预计,7,月份可入驻,项目实景,园林,海伦堡创意城,园林景观与点缀小品,项目实景,中空庭院,海伦堡创意城,一期,1,座三楼中空庭院,项目实景,配套设施,海伦堡创意城,1,：会所（现为招商中心，招商结束后改为会议中心，四楼为酒店，共,40,间客房）,2,：篮球场（由物管收费管理，每小时,40,元）,3,：停车场入口（停车位,400/,月，目前还未开始收费）,1,2,3,项目实景,配套设施海伦堡创意城,游泳池,项目实景,园区内标识系统,海伦堡创意城,项目实景,园区内标识系统,海伦堡创意城,海伦堡创意城,租售价格,信息产业园区,一期,二期,三期,一期为复式,户型,，,建筑,面积,100-200,，月租金,75,元,/,二期户型面积为单层,1000-2000,，单层,2000-3000,。其中,2000-3000,户型整层出租，,1000-2000,户型可分拆出租，月租金,40-45,元,/,三期 面积为,2000-3000,独栋别墅，共,5,层，地下,2,层，地上,3,层，整栋出租，月租金,100-110,元,/,后期发展用地占地约,10,万,海伦堡创意城,施工报建,信息产业园区,番施证字,建设单位,工程名称,合同竣工,日期,发证日期,440126201001070000,广州市番禺金威泰房地产发展有限公司,中颐,.,创意产业园,1,座厂房、,2,座办公楼、,3,座配套宿舍、,1-3,座地下车库（,项目一期,）,2010-12-30,2010-1-7,440126201106100000,广州市番禺金威泰房地产发展有限公司,中颐,创意产业园,4,座及地下车库（,CK-02,、,CK-03,）,（,项目二期）,）,2012-6-1,2011-6-10,440126201111160000,广州市番禺金威泰房地产发展有限公司,海伦堡创意园三期,5,、,6,、,7,、,89,、,10,、,11,、,12,、,13,、,14-1,、,14-2,、,15-1,、,15-2,、,16-1,、,16-2,、,17,、,18,、,19,座及,5-19,座地下车库（,项目三期,）,2013-8-31,2011-11-16,招商进度,海伦堡创意城,项目启动以及招商节点,招商进度,一期,海伦堡创意城,一期,物业建筑指标：,开发物业,：,3,栋,建筑面积,：,76813,”,户型面积：,120-1000,层数：共,10,层，其中,3-10,层均为,10,间，,2,层,12,间。,租金,：,39-60/,不等,最短租期,：,3,年,招商定位：,主要引进广告设计、工业设计、产品设计、建筑设计等创智行业用户。,一期招商现状：,一期部分企业已经入驻，招商人员说明一期入住率,70%,，据调研，实际办公情况为，,5,层以上都无企业办公，,5,层,3,家，,4,层,4,家，,3,层,4,家，,2,层,7,家，,1,层大堂。现场冷清，物业管理不善,招商进度,一期,海伦堡创意城,诺城凌音,广东鸿图投资有限公司,粤港澳投资促进会,广州基冠房地产有限公司,广州竞朗贸易有限公司,Alice&lee,招商进度,一期,海伦堡创意城,广州比嘉木业有限公司,香港日照,HEREV,中国区域总代理,招商进度,一期,海伦堡创意城,诺城凌音：香港易时代，东莞道声，广州兴杭三方合资组建了汽车后市场的旗舰型贸易公司,广州诺城凌音贸 易有限公司；,HIREV,中国区域总代理：,HI-REV,为马来西亚著名汽车润滑油品牌，保时捷，宝马，奔驰,229.1,，大众,502.00,、,505.00,厂家认证；,Alice&lee,：日用品外贸企业,香港日照：一家经营塑料、橡胶及化学品的进出口贸易型企业。专门代理进口日本各大著名化学品公司如三菱化学、住友化学、旭化成、昭和电工、电气工业等的产品，主要从事多类化工产品,如,PMMA,板材和微粒、,PC,膜和片材、氯丁橡胶、丙烯酸酯橡胶、纺织化学品、二氧化钛、酚醛树脂、医药级碳酸钙等,的销售。,粤港澳投资促进会：粤港澳投资促进会是以粤港澳三地区各产业领域投资商家为主体的产业经济发展研究及投资促进专业服务机构。促进会联盟了粤港澳地区,130,多个行业协会、商会，,26,，,000,多个企业团体及,1700,多家投资财团、银行和境内外投资机构，向中国内陆地区实施联盟式组团投资发展合作。,广州比嘉木业有限公司：比嘉多层实木地板是国内多层实木市场的知名品牌。,广东鸿图投资有限公司：是由广东省政府部门批准成立的综合类投资企业，注册资金一千万元人民币。,一期主要进驻企业简介：,招商进度,二期,海伦堡创意城,现在（,2012,年,5,月份）主推二期（两个月后可入驻），,共,A,、,B,、,C,三栋，,A,栋为,23,层甲级写字楼，目标打造当地标志性建筑，整层出租；,B,栋为百度华南区总部（,9000,平方左右，,8-9,层，根据百度要求量身定做，今年,6,月份入住）；,C,栋体量与,B,栋相当，主要吸引中小企业入住。,招商策略,海伦堡创意城,据现场销售人员介绍，园区目前招商主要目标首先是消化一二期已有存量，将园区填满，待租约满后，三到五年时间，对入驻企业进行升级，引进高新技术类、,IT,类、信息产业以及创意产业等相关企业入驻。,政企关系,海伦堡创意城,海伦堡地产在番禺项目,政企关系,海伦堡创意城,开发商背景,据悉，中颐集团,1998,年涉足地产，,在番禺南区开发华景新城,，并确定了华景地产（中颐集团前身）的住宅经营方向和,“,欧式建筑风格,”,产品定位方向；,2001,2003,年品牌成型：当具有欧洲风情的海伦堡、海伦堡,御院让华景新城迎来市场普遍认可时，,“,海伦堡,”,品牌根基从此扎根，同时缔造了,“,一个楼盘带旺一片区域,”,的神话。,2010,年,4,月，中颐集团开始以战略性的眼光提出企业更名的实质构想，将逐渐实现“中颐集团”更名为“海伦堡地产”的企业发展与品牌之路。在“中国房地产百强企业研究成果发布会”上，海伦堡地产首获,2010,中国房地产百强企业称号。,（注：从海伦堡地产发展历程可以分析出，开发商与番禺区政府尤其是项目所在番禺南区部分有着较强的关系，从调研中得知百度华南总部的入驻亦是政府部门大力引进。可见当地政府在项目开发以及招商当中给予很多关注。）,项目发展的政策契机,20082012,年五年时间里，政府斥资,500,亿元，助力“腾笼换鸟”产业转移，海伦堡创意园，作为承接番禺产业转移的首个,100,亿项目，是政企合作的样板工程，将得到政府的大力支持，例如对入驻园区的高科技企业将补贴,10,元,/,租金等优惠政策。,（注：在实际调研过程中，销售人员称可给予租金方面九七折扣，一个月免租期（,三年一签，第,3,年,5%,递增,），政策补贴可以帮企业申请，但无直接针对园区的政策优惠。）,调研小结,海伦堡创意城,1,、项目自,09,年,1,月份正式启动，至今历时,3,年半时间，目前仅有一期少量入驻企业，二期正在主力加推但从总体上来看招商节奏较慢。,2,、由于产权的限制，项目二期,A,栋只能整层出租，户型面积近,2000,平方，三期独栋部分亦只能整栋出租，但是，番禺市桥周边产业以珠宝首饰为主，缺乏大型主力企业消化整层、整栋的出租面积。,3,、项目只租不售，在项目开发周期较长的情况下，对企业的现金流造成了极大的考验，开发商也在融资周转方面显得较为被动。,4,、项目现场物业管理水平较低，各项配套设施亦未投入使用，如何运营管理各种配套，目前还未有完善明确的对外信息。,5,、项目园区内绿化较好，毛坯交付比较灵活。,总体上看，此项目目前有着较大的招商压力，只租不售以及产权的限制让开发商短期内较为被动。整个园区的招商以及未来发展还需时间培养以及政府的大力支持。,谢谢,Thank you,