千岛湖别墅市场调研以及淳安土地市场情况127P.ppt

目录,第一部分 千岛湖别墅市场概况,第二部分 客户分析,第三部分 个案分析,第四部分,2009-2011,年住宅用地成交情况,第一部分 千岛湖别墅市场概况,限购（禁购,),上,贷款上,千岛湖未采取禁购政策，也未限制外地人购房。,首套房：拥有千岛湖本地户口或者在千岛湖本地社保交满一年人群，首付,30%,。,二套房：拥有千岛湖本地户口，首付不得低于,60%,，贷款利率不低于基准利率的,1.1,倍。,外地人在千岛湖购房，当地政策虽未限制，但银行方面停止放贷，需全额付款。,三套及三套以上：当地政策并未限制购房，但银行方面停止放贷，需全额付款。,千岛湖目前的调控情况为：,政策,限购方面：目前千岛湖,不限制外地人购房，不限制购房套数。,贷款方面：,外地人停止贷款，三套及三套以上停止贷款。,目前大杭州范围内的临安、富阳、,淳安、,桐庐、建德等地，,不在限购范围之内。,由于千岛湖高端别墅基本为经济实力强大的外地客户，一般采用一次性付款的买房方式，因此目前的调控政策对千岛湖高端别墅销售影响不大。杭州等城市的限购政策恰恰给千岛湖楼市提供了销售机会。,限贷不限购，楼市受政策影响较小，周边城市限购为千岛湖提供机会,千岛湖别墅项目分布图,绿城,千岛湖玫瑰园,1400,3500,万,滨江度假酒店别墅,800,1200,万,天屿山顶度假别墅,1600,2600,万,尚公馆,800,1500,万,金基,观岛,千岛湖墅,游艇大宅,3000,4000,万,润和千岛湖度假村,千岛湖乡村俱乐部,悠然山,千岛湖乡村俱乐部,顶上别墅,1000,多,3500,万,预售,在售,楼盘名称,面积段（平米）,精装修情况,总价,本项目（在售）,800-1100,精装标准,1000,万,3000-4000,万,千岛湖乡村俱乐部,顶上别墅,560-1050,1000,3500,万,天屿,-,千岛湖山顶度假别墅（在售）,600-900,精装修,500,万,1600-2600,万,千岛湖滨江度假酒店别墅（在售）,独栋,440,、,650,、,750,在售毛坯,800-1200,多万,尚公馆（在售）,400-600,精装修,800-1500,万,绿城养生堂,千岛湖玫瑰园（在售）,500,600,方,毛坯,别墅,1400-3500,万,翡翠岛,山水名墅,千岛湖在售千万元别墅项目较少，集中分布在千岛湖周边，一般是湖景房。大山大水，位置绝佳。,千岛湖在售千万元别墅项目列表,楼盘名称,占地面积,建筑面积（平米）,容积率,绿化率,物业类型,千万元别墅量（幢）,目前存量,面积段（平米）,精装修情况,均价,在售独栋总价,本项目（在售）,44016,平米,14954,平米,0.357,67.5%,别墅,26,23,800-1100,精装标准,1000,万,3000-4000,万,千岛湖乡村俱乐部,顶上别墅,29,亩,1.8,万方,0.28别墅,10,4,560-1050,毛坯,1000,3500,万,天屿,-,千岛湖山顶度假别墅（在售）,350,余亩,7.6,万,0.22,41.17%,别墅,+,五星级酒店,82,67,600-900,精装修,500,万,1600-2600,万,千岛湖滨江度假酒店别墅（在售）,500,亩,(,含水面,),12,万,0.25,75%,排屋、独栋、公寓,+,五星级酒店,30,左右,15,独栋,440,、,650,、,750,在售毛坯,独栋,18600,800-1200,多万,尚公馆（在售）,58,亩,独栋,23,20,400-600,精装修,17000,元,/,平米,800-1500,万,绿城养生堂,千岛湖玫瑰园（在售）,15,万平米,14,万,0.87,48%,排屋、高层、小高层、花园住宅,12,9,500,600,方,毛坯,排屋中间套,14000,，边套,16000-26000,1400-3500,万,合计,183,套,138,套,千岛湖在售千万元别墅总量,183,套左右，目前存量约,138,套；,户型面积一般在,500,800,方，少量,800,方以上顶级别墅；,总价,3000,万以上的顶级别墅数量较少，主要集中在本项目。,9,9,千岛湖排屋、别墅项目面积段分布,别墅、排屋竞争面积段集中在,400-750,方区间；,本项目所在面积段区间,800,900,方存在一定竞争（主要竞争天屿、顶上），,1000,1100,方除本项目外，只有顶上别墅有少量房源，竞争较小。,千岛湖别墅排屋,200,方以下房源较少。,本项目,800,900,方房源存在一定竞争，,900,1100,方房源竞争较少，同样不属于主流市场面积段,100,平米,200300 400 500 600 700 800 900 1000 1100,800,1100,方,600,900,方,400,750,方,400,600,方,560,1050,方,290,600,方,190,500,方,本项目,天屿山顶度假别墅,金基观岛,滨江度假酒店别墅,顶上别墅,翡翠岛山水名墅,千岛湖玫瑰园,尚公馆,107,153,方,竞争集中区间,本区间竞争较弱,项目名称,开发商,建筑指标,规划设计公司,物业配套,容积率,绿化率,景观设计,建筑设计,物业公司,物业费,本项目,普天,0.36,67.5%,澳大利亚,DAHD Pty Limited,未知,绿城物业,12.00,元,/,平方米,月,绿城养生堂,千岛湖玫瑰园,绿城,0.87,48%,香港,adi,上海意格环境,绿城建筑,绿城物业,园区服务体系,千岛湖滨江度假酒店别墅,滨江,0.25,75%,贝尔高林,澳大利亚柏涛,滨江物业,4.80,元,/,月,天屿,.,千岛湖山顶度假别墅,云天,0.22,41.7%,Out P roductions Inc,Sater Design,悦榕庄,7.8,元,/,月,千岛湖乡村俱乐部,顶上别墅,顺发,0.28,40%,未知,未知,未知,千岛湖在售千万元别墅品质分析,千岛湖在售千万元别墅一般都出自浙江的品牌开发商，项目容积率低，绿化率高。本项目在景观设计、建筑设计及物业管理等方面均处于顶级。,项目名称,独栋纯,内部配套,附加值,装修标准,会所,游艇码头,高尔夫,酒店,地下室面积（平米）,花园面积,游泳池,车库,本项目,千岛湖墅,户户赠送,未知,未知,私家泳池,1,：,2,1000,万,/,套,绿城养生堂,千岛湖玫瑰园,赠送,280,438,精装修,景观泳池,1,：,2,毛坯,千岛湖滨江度假酒店别墅,属于酒店,超五星希尔顿,500,2000,私家泳池,1,：,2,在售毛坯,天屿,.,千岛湖山顶度假别墅,五星级,SPA,酒店,800-2000,私家泳池,1,：,2,精装修,500,万,/,套,千岛湖乡村俱乐部,顶上别墅,超白金五星级酒店,赠送,150,189,私家泳池,未知,千岛湖在售千万元别墅品质分析,在售千万元别墅内部配套有高档会所、游艇码头、高尔夫球场及豪华酒店。并有大面积花园、地下室及私家泳池。,本项目户户赠送游艇码头，是比较突出的特点。,项目名称,装修标准,精装团队,科技,智能化及装修品牌,本项目,1000,万,/,套,IVAN CHENG,设计事务所、居其美业,博拉贝尔,Polar Bear,水源热泵中央空调系统,三菱新风系统,碧慕,BEAM,中央除尘系统,ppw,菲时特地暖系统,通力,KONE,无机房电梯,德国顶级专业厨房电器品牌,GAGGENAU,嘉格纳,德国西门子原装家电,意大利,ARREX,定制收纳橱柜,意大利,FIR,龙头,VITRA,洁具、浴缸,天屿,.,千岛湖山顶度假别墅,精装修,500,万,/,套,智能家居控制系统：美国,Honeywell+,瑞士,ABB,美国霍尼韦尔（,Honeywell,）智能社区总线制专业报警安防系统,法国,Lafarge,公司定制“会呼吸的”节能屋面瓦,美国,Mammoth,地源热泵式中央空调,瑞典,TERRACO,外墙保温,美国,Honeywell,智能系统,庭院门：美国,Plaza Door,型材、,Door in Motion,的遥控设备,泳池设备：西班牙的,AstralPool,门窗：美国,Andersen,全套进口门窗,石材：埃及的珍珠米黄、意大利的古木纹、西班牙的翡翠米绿等,16,种,橱柜：德国的,Zeyko,和,Siematic,洁具：美国的,Kohler,和,Kallista,精装修标准及品牌,目前千岛湖高端别墅精装修项目较少，本项目精装修标准最高。,华联进贤湾生态旅游综合项目,项目总占地面积：约,13.6,平方公里,其中：陆地面积,9.33,平方公里,水域面积,4.27,平方公里,本项目,拥有完善的商务旅游和休闲度假配套设施包括国际会展区、主题度假区、生态水公园、山地体育公园、佛禅文化园、山地小镇、滨水小镇、半岛小镇。,华联进贤湾生态旅游综合项目总占地面积约,13.6,平米，集旅游、度假、居住、休闲为一体。是本项目未来重要的周边配套。,山地小镇,滨水小镇,半岛小镇,华联进贤湾生态旅游综合项目,住宅,住宅部分包括山地小镇、滨水小镇、半岛小镇，总建筑面积约,45,万方。,由六大体系建立的旅游度假区,未来形成完善的配套设施,主题酒店,会展中心,养生基地,温泉,SPA,商务会所,佛禅文化园,直升飞机等特色交通,商业街,高尔夫练习场,进贤湾项目的配套完全可以成为本项目的配套补充,市场总结,千岛湖在售千万元别墅项目较少，集中分布在湖边；,目前市场存量在,138,套左右；结合土地成交情况，预计未来市场存量将在,500,套左右；,市场别墅户型面积一般在,500,800,方，少量,800,方以上顶级别墅,本项目,800,900,方房源存在一定竞争，,900,1100,方房源竞争较少；属于非主流市场概念；,总价,3000,万以上的顶级别墅数量较少，竞争较弱，存在一定市场机会点,;,千万元别墅主要出自浙江的品牌开发商；,目前精装修项目较少，本项目精装修价格最高；,本项目在景观设计、建筑设计及物业管理、精装修等方面均最佳。,关于配套方面的相关建议,从硬件方面来看，本项目一期产品已经定型，大动作改进可能性很小；,从配套角度来看，本规模较小，同时项目临近“华联进贤湾生态旅游区”，享有其,6,大体系的配套设施。本项目在配套上很难取得较大的突破的前提下不建议做过大的调整；,从服务角度来看，众多项目采用酒店式管理，从软件上来提升项目整体品位；,本项目已改换“私人别墅酒店,”,概念来提升服务。建议本项目在服务上取得突破，进一步强化“服务”优势的主要特征；,硬件上借助进贤湾项目、强化本项目服务特色概念,第二部分 客户分析,千岛湖项目客户,杭州项目客户,名称,总价,客户结构,置业目的,千岛湖滨江度假酒店别墅,别墅,800,1200,万,主要来自浙江，,杭州客户约占,60%,；,其它客户来自金华、永康（约,10%,）,绍兴（约,5%,）,义乌（约,15%,）,以自住（度假）为主，约占,60,；,企业会所：,30,；,投资：,10,天屿,-,千岛湖山顶度假别墅,1600,2600,万,主要来自杭州、上海等地,主要为自住，用于春节等短期度假,千岛湖乡村俱乐部,随园,800,1500,万,杭州,50%,；,金华、永康、义乌等近区域城市约,20%,；,上海等省外城市约,30%,；,以自住（度假）为主。,千岛湖乡村俱乐部,顶上别墅,1000,3500,万,杭州、上海等长三角客户,以自住（度假）为主。,绿城,千岛湖玫瑰园,1400,3500,万,杭州、义乌等地客户,以自住（度假）为主。,通盛,翡翠岛山水名墅,一期,300,500万,别墅,700,800,万,90%,杭州的私营业主,以外贸行业居多（约,40%,）；,另外还有来自义乌客户,15%,；,温州等地的投资客,5%,一期开盘较早，主力总价,300-500,万，投资比例较高,50,；,另有一部分客户做度假居住（,30,）,企业会所（,20,）,金基,观岛,排屋,200,300,万,杭州、温州等地的客户,自住（度假）兼投资,千岛湖项目客户,客群来源,核心客户,重要客户,偶得客户,杭州的企业主、,大型企业高管,金华、永康、义乌,等周边城市私营业主,上海、温州等长三角,其它城市客户、海外,客户,核心客户：,杭州的企业主、大型企业高管；,重要客户,：,来自周边城市，特别是义乌、金华、永康等地；,偶得客户：,上海、温州等长三角其它城市，少量海外客户。,目前千岛湖别墅客户主要来自杭州；其次，也有很大一部分客户来自义乌、金华等地；,上海、温州等其它城市客户较少。,自住,企业会所,投资,置业目的,占,60,占,20,30,占,10,自住：,别墅客户主要目的为自住，一般用于全家度过春节等假期；占,60,左右；,企业会所,：,企业买来用于商务接待、做会所等；占,20,30,；,投资：,别墅项目投资客较少，只占,10,左右，一般为总价较低的房源。,目前千岛湖别墅客户置业主要用于自住，另有一部分作为企业会所，用于商务接待；投资客比重很小。,千岛湖别墅客户总结,客户来源：千岛湖顶级别墅客户主要来自杭州，另有部分来自周边义乌、金华等城市；上海、温州等长三角其它城市及海外客户目前较少。,置业目的：顶级别墅基本没有投资客，多为自住（度假）兼收藏，另有部分作为企业会所，用于商务接待等。而总价较低的排屋、别墅投资客比例较大。,第二部分 客户分析,千岛湖项目客户,杭州项目客户,青山湖板块,西溪闲林板块,小和山板块,之江转塘板块,富阳银湖板块,良渚板块,杭州别墅项目分布,杭州高端别墅主要分布在以下板块：,良渚板块,西溪闲林板块,小和山板块,之江板块,富阳银湖板块,青山湖板块,湘湖闻堰板块,湘湖闻堰板块,27,27,板块,核心资源,产品形态,区域均价,主力总价,特征描述,备注,西溪,西溪湿地景观资源,联排、叠拼,39000,1000-1500,万,该区别墅开发主要依托西溪湿地这一景点的开发；,大多以“生态住区”为主题；,离市中心近，高端项目较集中，可共享城西配套,代表项目：西溪里、和家园、溪上玫瑰园等,闲林,靠近西溪湿地及小和山森林公园，本身亦拥有良好的景观资源,联排、独栋,37000,500-1400,万,该板块隶属大城西概念；,目前区内别墅开发体量较大；,以与公寓混合开发为主；,区内别墅售价跨度较大；,板块交通较发达，配套亦发展完善起来；,代表项目：新明半岛、西溪,海、绿城,桃花源等,富阳,银湖、野生动物园、富春江等景观资源,独栋、联排,30000,800-1500,万,发展较早，自然景观好；,基本以纯别墅开发为主；,但目前板块配套欠缺；,代表项目：万科,公望等,杭州各板块别墅、排屋对比分析,28,板块,核心资源,产品形态,区域均价,主力总价范围,特征描述,备注,闻堰,湘湖、白马湖、钱塘江等景观资源,联排,22000,450-500,万,该板块别墅开发主要依托湘湖湖景资源或钱塘江江景资源，别墅开发量小、档次不高,代表项目：湘湖美地、南岸花城等,良渚,良渚自然风光、文化内涵,联排、叠拼,25000,400-600,万,因其资源限制，别墅开发主要集中在钱塘江边，开发量小、且以与公寓混合开发为主，中等档次,代表项目：阳光天际、新湖,香格里拉别墅等,之江转塘,九溪风景区、良好的自然景观,联排、叠拼,27500,700-800,万,该区规划为旅游渡假区；,区内物业多以度假型为主；,别墅开发量较小；,杭城最早开发的经典高端别墅九溪玫瑰园即在该板块,代表项目：阳明谷，篁外、九溪玫瑰园等,杭州各板块别墅、排屋对比分析,本项目总价不仅超越了千岛湖板块、而且超越杭州地区别墅市场,杭州项目客户分析,板块名称,客户来源,置业目的,良渚,杭州本地特别是城西私营业主为主，少量上海等外地客户,以度假功能为主，企业购买兼具商务接待功能。,部分客户购买近郊别墅作为第一居所。,随着国家禁止别墅土地投放，投资客增多。,西溪闲林,顶级产品：省内高端私营业主；,高端产品：杭州市区客源为主，少量周边地区客源。,小和山,高校教授、杭州本地私营业主,之江,以浙江杭州、温州、义乌等地大企业主为主，还有少数华侨,青山湖,外地温州、义乌等地客户居多，杭州主城区客户较少。随着杭州到青山湖交通的改善，杭州客户逐渐增多。,富阳银湖,富阳客户为主,70,，杭州客户较少，富阳客户为私营业主、金融业高管等,自住为主，长期居住，几代人同住,湘湖闻堰,萧山本地大企业主为主，杭州及外地客户较少,自住为主,地域性较强，本地客户自住为主,杭州别墅客户总结,客户来源,杭州良渚、西溪闲林、之江等近郊区域高端别墅，客户多为杭州本地企业主，一些顶级别墅有来自省内其它城市的私营业主；,青山湖因距离杭州较远，目前客户多为杭州之外的外地客户；,富阳银湖及萧山的湘湖别墅区客户地域性较强，两地企业主多。,置业目的,富阳、萧山别墅一般都是本地客户购买，自住为主；,其它区域一般以度假功能为主，企业购买兼具商务接待功能；,部分客户购买近郊别墅作为第一居所；,随着国家禁止别墅土地投放，投资客增多。,第三部分 个案分析,千岛湖个案,杭州个案,千岛湖滨江度假酒店别墅,基本资料,地址,千岛湖辉照山,占地面积,500,亩（含水面）,建筑面积,12,万方（别墅排屋,6,万方酒店,6,万方）,容积率,0.25,绿化率,75,开发商,杭州滨江房产集团有限公司,物业类型,独栋、排屋、叠排,+,超五星酒店（希尔顿）,建筑风格,东南亚（以美式山地度假为原本）,建筑设计,澳大利亚柏涛,景观设计,贝尔高林,内部配套,希尔顿超五星大酒店（会议中心，标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、会议中心、豪华游艇俱乐部等）,总套数,98,套（其中叠排,8,套，联排,12,套）,户型,独栋,440-750,方，联排,300-330,方，,叠排,210,240,方,在售价格,均价,18600,元,/,平米，,独栋,800,万,1200,万,/,套（,440,650,方）,项目总体规划,别墅、排屋（,6,万平米）,希尔顿超五星酒店,（,6,万平米）,游艇码头（酒店专享）,定位：打造长三角地区最具规模档次的度假酒店别墅,千岛湖地区开发的唯一坐北朝南、靠山面水的地块,呈半岛形状。,总体规划：,98,套别墅、排屋（,6,万方）超五星酒店（,6,万方）,排屋别墅：酒店（,2011,年,6,月左右开业）：,建筑类型,套数,面积段,独栋,78,套,440,750,方,联排,12,套,300,330,方,叠排,8,套,210,240,方,建筑面积：近,6,万平方米，客房数：,300,多间。,设施：标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、会议中心、豪华游艇俱乐部等。,特设总统楼，具备接待总统及随行人员的能力。,配套酒店专享游艇码头。,建筑设计：,以美式山地度假为原本，东南亚建筑风格。,突出,1.2,米的宽屋檐的度假别墅元素；,立面设计以白色抹灰立面与底部石材结合，落地窗和大露台结合，满足观景需要，注重室内空间与户外景观的交流。最大化。,建筑设计、景观设计,景观设计：,以湖山岛屿为景观主体背景，别墅花园庭院融入整体环境中。依托地势、取景自然、保护原生态。,私家庭院：精装修，设置叠水泳池、绿篱围墙、热带植物。,户型,独栋,B,户型五室三厅一厨五卫一保姆房双车库 约,440,户型特色：车库、保姆房、洗衣房形成集中的工作区域，与主人生活区分开。,客厅、餐厅与大平台相连，餐厅多面采光，与厨房相连。主卧套房连接露台，主卫,朝南，生活舒适。,关注公共空间的设计，大尺度客厅、露台、阳光餐厅等，最大化融入户外景观，凸显度,假生活品质。,户型,独栋,D,户型 五室三厅六卫两厨房一保姆房双车库一游泳池 约,750,方,户型,独栋,C,户型 五室三厅八卫两厨房两保姆房双车库一游泳池 约,745,方,销售情况,建筑类型,套数,面积段,销售情况,独栋,78,套,440,650,方,剩余,10,多套，主是要位于项目西面及南面第一排,600,多平米的大户型,联排,12,套,300,330,方,售罄,叠排,8,套,210,240,方,售罄,目前项目处于尾房销售阶段，剩余,10,多套独栋别墅未售,。,一期,已交付,二期未售房源主要位于项目西面，共,10,多套,二期,项目客户定位：,资产过亿的富商。,实际客户,来源：主要来自浙江，其中杭州客户约占,60%,、其它客户来自金华（约,10%,）、绍兴（约,5%,）、义乌（约,15%,）,置业目的：以自住（度假）为主，约占,60,；企业会所：,30,；投资：,10,客户来源地构成,置业目的构成,40,客户情况,天屿,-,千岛湖山顶度假别墅,基本资料,地址,淳安千岛湖天屿度假村,-,近千岛湖大桥与阳光路交界处,占地面积,236000,平方米,建筑面积,45000,平方米,容积率,0.22,绿化率,41.17%,开发商,杭州龙盛千岛湖实业投资有限公司,物业类型,别墅,别墅建筑设计,Sater Design,别墅景观设计,Out P roductions Inc,户型,600-900,在售价格,1600,万,-2600,万,/,套,项目规划、销售及客户,项目规划,80,多幢别墅五星级度假酒店，每户享,800,2000,平方米私家泳池花园。,为业主,6.2,万平方米专属岛屿、游艇码头、,3,千米专属盘山道路及,3,个半山观景平台等配套。,销售情况：,一期推出,29,套左右房源，目前销售了一半左右。,特色：,地理位置：山际线于标高,235-310,米之间起伏，向西、北和西南三个方向皆可俯瞰千岛湖湖景,规划保留,一万亩原生松树林隔离山下的城市和山顶别墅区，开辟一条,3,公里的环山专属山道连通别墅区，保证交通便利和居住私密性。,缺点：,别墅区密度较大，单体别墅的私密性不够。,建筑风格：新地中海建筑风格,，融合摩尔风格、托斯卡纳风格与安达卢西亚风格,富于异国情调，恰当引入亚热带地区的阳光，比如增大窗户尺度，设置观景廊等。,立面：,涂料、石材、砂岩组合。屋顶：陶瓦。,建筑造型：,休闲奢侈感，,对称、,带四坡斜屋顶的拱形主入口，立柱或壁柱装饰强调尊贵感。,建筑设计,对称的主入口设计,观景空间,44,装修情况,配套：五星级,SPA,酒店、,6.2,万方专属岛屿,设置有户外大型,PARTY,会场、专业级游艇码头和轻松的钓鱼、烧烤、沙滩排球等多项活动专区。,科技,智能化：美国霍尼韦尔（,Honeywell,）和瑞士公司,ABB,，打造家居智能控制系统,法国,Lafarge,公司定制“会呼吸的”节能屋面瓦,美国Mammoth,地源热泵式中央空调,瑞典,TERRACO,的外墙保温,美国,Honeywell,智能系统,装修标准：（,500,万,/,套）,庭院门：美国,Plaza Door,型材、,Door in Motion,的遥控设备,泳池设备：西班牙的,AstralPool,门窗：美国,Andersen,公司全套进口门窗,石材：埃及的珍珠米黄、意大利的古木纹、西班牙的翡翠米绿等,16,种之多,橱柜：德国的,Zeyko,和,Siematic,洁具：美国的,Kohler,和,Kallista,建筑面积：约,696.24,平方米（不含地下层）,户型特色：室内呈对称式布局，动静分区。,主要功能空间朝向最佳景观，大尺度的户外连廊，可欣赏到户外更多景观。,套房式设计，符合度假别墅功能要求。,户型,户外连廊,户外连廊,一层,二层,客户,客户来源,:,主要来自杭州、上海等地,置业目的,:,主要为自住，用于春节等短期度假,千岛湖乡村俱乐部（顶上别墅）,五星级酒店,顶上别墅,随园,悠然山,千岛湖乡村俱乐部,-,总体规划,项目规划,总项目包括随园、顶上别墅、悠然山三个组团，共,200,多套。,顶上别墅由,10,栋别墅组成，随园由,90,多套别墅组成。,配套,占地面积,1280,亩国际标准,18,洞,/72,杆球场,，球道长度：,6880,码；,俱乐部会所，面积,7000,方，豪华客房,16,间，设有中西餐厅咖啡厅、桑拿、,SPA,、会议室等；,千岛湖国际游艇俱乐部，占地,50,亩，规划泊位,230,个；,超白金五星标准酒店。,顶上别墅,基本资料,地址,杭千高速出口处向前,30,米左转,占地面积,29,亩,建筑面积,1.8,万方,套数,10,套,容积率,0.28,绿化率,40%,开发商,杭州千岛湖顺发房产有限公司,物业类型,别墅,户型,500-1000,多,在售均价,1000,万,-3500,万,/,套,组团特色,建筑外形：现代简练风格，“盒式”造型,十幢别墅分别用,10,种设计手法，根据景观需要形成“十”字形建筑、“,z,”字形建筑、阶梯式建筑等。,顶上别墅,销售、客户,销售情况：,面积,500,1000,多方，价格,1000,万,3500,万,/,套,项目,2010,年年底开盘，目前去化,6,套，剩余,4,套,客户属性：,客户来源,:,杭州、上海等城市为主,置业目的：自住（度假）为主,顶上别墅,户型,总建筑面积：,714.15,一层：,272.21,二层：,176.38,地下室：,265.56,（赠送,153.96,）,户型特色：,1.,大面积地下层，可按业主需要规划为不同功能区间,2.,中西厨房，满足生活所需,3.,户户私家景观花园及多花池设计,开发商,顺发恒业,/,顺发千岛湖旅游股份有限公司,项目位置,淳安千岛湖镇杭千高速出口,总建筑面积,约,4,万平方米,绿化率,50%,总套数,91,栋,产品类型,独栋、双拼、酒店,主力户型,270-400,平方米,随园,建筑风格,:,现代中式。,引入传统院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花园构成丰富的户外空间体系。抽象古典建筑元素、以空间的变化、材质的对比、简洁的装饰符号诠释新中式风格别墅。,景观特色：,将千岛湖自然山水作为项目背景。内部，引入水资源营造亲水生活。运用空间序列和轴线，将别墅与山水交融，形成步移景异的效果。,随园户型,建筑面积：,560,平方米,户型特色：,大面积地下层，地下游泳池和,SPA,提升居住品味。,半围合式布局，一方面利于建筑获得更多的开窗面积，另一方面增加了灰空间，给予,业主更多接触自然的空间。,院落空间起伏变化丰富。,地下层平面,约,186.88,平方米,二层平面,约,143.86,平方米,一层平面,约,230.38,平方米,54,随园客户,客户来源：,杭州,50%,、金华等近区域城市约,20%,，上海等省外城市约,30%,；,置业目的：,以自住（度假）为主。,高尔夫球场吸引来自上海、杭州等高尔夫爱好人士前来打球。其中，来自上海的客源包括港台、韩日等人士。,客户分析,高尔夫客户来源地分析,55,绿城,千岛湖玫瑰园,基本资料,项目位置：千岛湖镇开发路南侧，北依千岛湖畔,开发商：养生堂浙江千岛湖房地产有限公司,建筑设计单位：浙江绿城建筑设计公司,占地面积：,15,万方,建筑面积：,14,万方容积率：,0.87,规划：,12,幢独栋别墅，,32,幢排屋，,7,幢高层，,2,幢小高层,建筑风格：法式排屋、新古典主义公寓,交房状况：毛坯（花园精装）,价格：独栋,1400-3500,万,/,套；排屋总价中间套,370,400,万，边套,500-800,万,/,套，公寓,8000,多元,/,平米,面积：户型面积：独栋,500-600,方，排屋,290-330,方，公寓,150-170,方,独栋,项目规划,联排,高层公寓,项目规划：,独栋：,12,套（一期推出,6,套）,排屋：,150,套,配套：,会所,咖啡吧，阅读室，台球室，乒乓球室,幼儿园,排屋,独栋,项目特色：,首次将绿城最新一代法式排屋与欧式花园住宅引入千岛湖，配以新古典主义公寓。,会所,户型（排屋边套）,C,户型 面积：约,329,平米,5,房,2,厅,地下室 室内娱乐活动、车库,约,171,平米,一层 室内生活动区,约,163,平米,二层 室内生活静区,约,166,平米,户型（独栋）,地下层 约,305,平米,一层 约,296,平米,二层 约,205,平米,A,户型 约,501,平米,动静分层，赠送地下一层,精装修花园,十字户型,多厅、多挑高空间、多阳台和露,台,销售状况,独栋：总共,12,套，推出,6,套，销售,3,套（分别为,16#17#,和,23,）,18,19,20,21,22,23,已售,17,已售,16已售,15,25,26,27,15,445,平米,16,522,平米（已售）,17,445,平米（已售）,18,510,平米,19,501,平米,20,519,平米,21,501,平米,22,501,平米,23,668,平米（已售）,25,445,平米,26,510,平米,客户,公寓：本地中高端客户，用于自住；杭州、温州、台州客户，主要用于度假兼投资；,排屋、别墅：杭州、义乌等地私营企业主、公司高层等，主要用作度假。,通盛,翡翠岛山水名墅,基本资料,项目位置：安千岛湖镇翡翠岛,开发商,:,杭州通盛房地产开发有限公司,建筑设计,:,美国,PHILIPS JOHNSON,深圳中外境,容积率：,023,绿化率：,70%,占地面积,:937,亩,建筑面积,:70000,平方米,总户数,:178,套,户型：别墅,380,500,方，排屋,190,230,方,价格：排屋,14000,元,/,，,300,万,/,套，别墅,14000-16000,元,/,，,700,万,/,套,配套：规划双会所（山景会所、滨湖会所）、网球俱乐部、天然泳池和游艇码头等设施,项目,规划,65,项目定位：,全岛式私家别墅,物业，营造“原生态、自然”健康生活方式。,翡翠岛山水名墅,位于千岛湖城区中心唯一全岛屿式岛屿，四面环水，地势总体北高南低，珊瑚状分布。,规划,170,多套别墅，,380,500,方,70,多套排屋190,230,方,小型酒店,建筑风格：,东方现代,建筑材质：,天然石材、木饰条和玻璃混合运用。,错层结构设计，逐层退台不断接近水面。建筑朝向、露台均考虑景观要求，部分别墅设置电梯。,建筑设计,66,景观：多层次立体化，保留原生态景观，增加色花色树等四季树种与花卉。,立体景观系统包括山脊森林公园、入口景观广场、亲水景观休闲平台、私家庭院等的设置。,山脊森林公园：最大限度地保留原生山脊线，通过增设一些晨练跑道，园艺种植体验区、艺术小品、风景小路等将其营造成一条生态走廊；,亲水景观休闲平台：沿湖设计亲水景观平台与休闲步道，局部结合岛屿的形状设计一些凸入湖面的平台，供游业主观景、垂钓；,私家庭院私家坡景花园、立体中空内庭花园、围合式庭院，私家景观立体化，引景入室，达到内、外景之间的互融互动。,67,景观设计,一期客户,来源：,90%,杭州的私营业主，其中以外贸行业居多（约,40%,）；另外客户还有来自义乌,15%,、温州等地,5%,的投资客。,置业目的：,一期开盘较早，主力总价,300-500,万，投资比例较高,50,；另有一部分客户做度假居住,30,和企业会所,20,客户分析,客户来源地分析,置业目的构成,68,金基,观岛,基本资料,项目位置：千岛湖青溪新城（千岛湖景观大道沿线）,开发商：杭州千岛湖远洋置业有限公司,占地面积：,57491,平米 一期,86,亩（,5.7,万平米）建筑面积：,240000,平米,一期,12,万平米（其中地上建筑面积,86236,平方米，地下建筑面积,34447,平方米）,容积率：,1.5,物业类型：排屋，高层，商业综合体等,交房状况：毛坯,价格：待定（排屋预计,200,万,/,套）,项目规划,项目规划,:,排屋,140,多套，,2,层,107,方，,3,层,153,方；,40-80MINI,湖景公寓,花园洋房：,130,方,公寓,40,80,方，精装修,三层商业综合体：约,13000,商业配套,内部有餐饮、娱乐、休闲、住宿。,商业综,合体,排屋,花园洋房,公寓,公寓,项目特色,以水为最大资源，以水为规划主题,扇形地块，,270,度景观视野；,水以湖、溪、泉、池等各种样状分布园区内；,采用穿透性的规划手法保证社区内每条步道的视线都能直达湖面；,院墅户型格局参照铂尔曼酒店设计，在浴室也能欣赏到湖岛风光。,以度假功能为设计向导,东南亚风情；,低层遮幔式屋顶，提升高层景观系数；,低层退台式建筑设计，有效遮挡高层对低层室内的窥视，同时提升高层对湖的视觉穿透。,户型,三层联排,B2,户型,153,方,地下一层,一层,二层,三层,二层联排别墅,A1,户型,107,平米,地下一层,地上一层,地上二层,户型,意向客户,目前尚未开盘，处于蓄客阶段,排屋、花园洋房：杭州、温州等地的客户，自住（度假）兼投资,精装小公寓：淳安本地客户较多,第三部分 个案分析,千岛湖个案,杭州个案,郡原列岛,项目基础信息,项目位置,杭州青山湖西岸泥山湾,开发商,浙江郡原地产股份有限公司,规划设计,美国,SWA,集团,建筑设计,美国,DAHLIN,设计公司和美国,ATT+K,建筑设计公司,景观设计,美国,PERIDIAN,景观设计公司和美国,NICOLAY,景观公司,区位,青山湖板块,物业类别,独栋,占地面积,18,万平米,容积率,0.4,建筑面积,76000,平米,绿化率,45%,建筑面积,76000,平方米,总户数,90,户独栋,开盘时间,一期,2010,年,8,月，二期预计,11,年下半年,户型面积,一期主力,360,480,平米，二期主力,500,800,方（少量,1000,平米大户型）,项目售价,在售一期,1000-2000,万元,/,套,基地坐北朝南，三面环水，并有岛间水面形成内湖。,项目规划,相思岛,项目规划,项目由本岛、半岛、里岛、大岛、相思岛组成。,本岛、半岛上共,90,户别墅,配套,：其它岛上规划有,VIP,客房、岛屿,SPA,、,8000,平米五星级酒店、,1,个游船码头等，同时可享受,3300,米水岸线，,10,平方公里辽阔水域以及千亩国家级水上森林公园。,岛屿,SPA,五星级岛屿酒店,VIP,独栋客房岛,二期独栋,半岛,本岛,里岛,大岛,一期独栋,湖滨组团,凭湖组团,望湖组团,目前在售,一期湖滨组团，,29,套别墅，目前销售,10,多栋；,2011,年将开半岛中的大别墅，建筑面积,600,800,平米。,户 型,地下层约,168,平米,娱乐区、服务区,花园层,礼仪区、公共区,二层,私密区,湖滨,house E,型,地上二层，地下一层,总建筑面积约,482,平米（地上约,314,平米，地下约,168,平米）,四卧室（主卧套间、老人套间、二次卧）六厅室（客厅、餐厅、家庭室、影音室、活动室、棋牌室）一书房二厨（中厨、西厨）一独立车库一独立管家房,客户,客户来源：杭州本地及温州、义乌地区的企业主。,绿城西子青山玫瑰园,项目基础信息,项目位置,临安青山湖街道（石临公路南侧）,开发商,临安西子房地产开发有限公司,区位,临安青山湖板块,物业类别,独栋,占地面积,2600,亩,容积率,0.24,绿化率,45%,建筑面积,261975,平方米,户型面积,700,1100,平米,项目售价,1600,2800,万元,/,套,总户数,347,户,绿城第三代别墅。,共,300,多户，规划森林别墅、山地别墅、组院别墅。,主要配套设施,：度假式酒店,6883.5,平方米,商铺,700,平方米和会所,3500,平方米,.,户 型,绿城西子青山湖玫瑰园组院别墅,S-4,户型,总建筑面积约,674,平米，地上,418,平米，地下,256,平米,地下层 建筑面积,256,平米,一层,二层,建筑风格,建筑风格：根据不同建筑的地形条件、营造不同风格的建筑，兼有意大利式、西班牙式、法式、英式等。,实行全面庭院精装修,客户,客户主要以杭州主城区、温州地区的公司老总、为主。,山湖印,项目基础信息,项目位置,杭徽高速青山湖大桥南,500,米,开发商,杭州临安锦利房地产开发有限公司,区位,临安青山湖,物业类别,独栋排屋,容积率,0.4,绿化率,65%,占地面积,100000,平方米,主力户型,530-840,方,建筑面积,20000,平方米,总户数,130,户（当期,31,户）,开盘时间,2010-11-08,项目价格,18000,元,/,平方米，总价,888-1888,万,/,套,项目规划,项目规划,项目规划总用地,20,万，建设,