绿城扬州仪征项目产品定位报告177p.ppt

标题文本样式：微软雅黑/26号 Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑/20号 Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑/18号 Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑/16号 Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑/14号 Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑/12号 Arial/12pt,第,*,页,伟业顾问,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,标题文本样式：微软雅黑/26号 Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑/20号 Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑/18号 Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑/16号 Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑/14号 Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑/12号 Arial/12pt,标题文本样式：微软雅黑/26号 Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑/20号 Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑/18号 Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑/16号 Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑/14号 Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑/12号 Arial/12pt,第,*,页,伟业顾问Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,标题文本样式：微软雅黑/26号 Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑/20号 Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑/18号 Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑/16号 Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑/14号 Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑/12号 Arial/12pt,偉 業 顧 問,2010 B.A.Consulting.,标题文本样式：微软雅黑/26号 Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑/20号 Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑/18号 Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑/16号 Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑/14号 Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑/12号 Arial/12pt,*,标题文本样式：微软雅黑/26号 Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑/20号 Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑/18号 Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑/16号 Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑/14号 Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑/12号 Arial/12pt,*,绿城扬州仪征项目产品定位报告,2011-08,在伟业上海就两项目整体定位及初步市场定位得到贵司认可情况下，我司就两项目产品定位进行进一步深化及相关建议,工作前提,报告整体框架,、整体操作战略,、,200,亩地块深化建议,、,90,亩地块深化建议,、整体操作战略,整体操作战略,综述,200,亩地块：,近市区，有一定规模，条件较好，宜跳出区域面向城市、,引领市场,90,亩地块：,位置较偏，体量小，区域限制多，宜就地消化、,快进快出,在绿城进军三四线城市的战略背景下，此次同一个城市，基于两地块的不同禀性应采取不同的开发策略，拉开档次、全面展现绿城产品品质和适应力：,、,200,亩地块深化建议,所处的,滨江新城,未来规划为,全市政治、经济、文化中心，,对高素质人群吸引力强，提升对区域的购买力和居住需求,第,8,页,仪征市三大经济板块：,滨江板块：,重点承载,全市工业化、城市化两大战略任务,，加快发展滨江新城，打造,全市政治、经济、文化中心,；,生态板块：以枣林湾生态园、月塘镇等为依托，建设一个集森林生态、高效农业、体育休闲、旅游观光为一体的生态功能区，全力打造长三角都市圈“后花园”,北部板块：以产业为纽带，建设以中小型企业为主的特色产业聚集区,用地分析,区域,滨江新城,本案,新城板块,目前处于建设阶段，,紧邻仪征老城区,滨江新城现状：处于基础设施建设阶段，为新城后续发展奠定基础,与主城区关系：距仪征老城区较近,行政办公,商务中心,酒店,综合商业街,用地分析,区域,滨江新城,分期,开发思路,一期,以,行政办公中心,为核心，启动仪征东扩城区启动区商业及配套设施的建设。加上邻近居住用地开发,积淀新区的首批中高端人群。,二期,以,金融商务中心区,为核心，同时开发仪扬河北岸居住、酒店及酒店式公寓地块，用以补充启动区居住面积的不足。,三期,随着人气的逐渐聚集，,配套设施的完备,，启动仪扬河南侧居住地块，并根据不同地块特点，针对不同人群，增加居住建筑的多样性。,新城,整体发展面利好,启动区迎来飞速发展阶段,新城,集行政办公、信息、金融、商贸等功能为一体,，将带动大量高收入人群注入,位于滨江新城,首批启动区,，具有,先发优势,本案,用地分析,区域,新城,200,亩地块是整个滨江新城启动区,容积率最低的地块,，,具有打造高端住宅的先天条件,滨江新城规划鸟瞰,滨江新城规划天际线,用地分析,区域,新城,本案,本案,天宁大道,西临天宁大道，北临解放东路（东段随本案一起开发），,距市区,5,分钟车程,，,交通便利，路网发达,用地分析,对外交通,解放东路（东段未通）,天宁大道：双向,6,车道，直通市区，,5,分钟车程,天宁大道,天宁大道,解放东路：现状通到天宁大道，东段将随本案一起开发,项目位置：地块位于天宁大道东侧、解放东路西侧、紧邻仪扬河,至仪征市区：车程,5,分钟,至扬州市区：车程,30,分钟,本案,地块东侧,天宁大道以北,地块东侧居民区,天宁大道以北,地块周边都还是空地，在规划中,用地南面仪杨河，具有强势的景观资源；,用地分析,外部环境,用地南侧：紧邻仪杨河，未来更名为扬州古运河，自然景观资源丰富,东、北侧：现状空地，规划中,仪扬河,内部平整，局部高差,地块狭长，大面宽,采光面充足，便于规划,地块内有少量高压电线杆,用地内部地块平整，局部高差，可进行,坡地,绿化规划，且有,内部水渠也可形成景观,内部现状,用地分析,两地块中间水系,A,B,B,地块,A,地块,A,地块,第,15,页,中等规模低密度,配套五星级服务式公寓社区,项目总占地,194.22,亩,，,12.95,万,总建面：,16.8,万，项目分为,A/B,地块,A,地块,用地面积为：,62863,，,容积率,1.0,以上,B,地块,用地面积为：,66682,，,容积率,1.0,以上,其中约,2-3,万计划作为,OAKWOOD,服务式公寓,使用,用地分析,经济技术指标,A,B,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,SWOT,分析,策略与整体定位,经济测算,4,产品设计建议,第,17,页,综合分析,环境：仪杨河、水渠形成双水环境优势，是高品质项目的基本要素,交通：路网完善，紧邻闽泰大道，出行便捷,附加值：内部规划由国际服务式公寓公司管理的高端配套，项目整体档次得到大幅度提升,开发商：绿城品牌影响力和绿城产品塑造力,指标：容积率不低于,1.0,，可形成中低密度社区,规模效应：按,1.3,计算约,17,万平米，属于当地的大型项目（在售最大奥林匹克花园,21,万平米）,Strengths,优势分析,有效发挥环境、便利、服务式公寓、规模等自身优势，结合绿城的品牌和产品力，本项目有条件打造,仪征大型高端“别墅”社区,第,18,页,综合分析,配套缺乏：目前项目所在区域基本无配套，未来配套入市时间难以判断,Weaknesses,劣势分析,以环境、服务式公寓、规模作为重点进行打造弱化劣势,增强信任感,以较高的性能比形成产品吸引力,第,19,页,综合分析,工业型城市，产业基础好实力雄厚，有购买力,房地产处于快速发展期，有市场前景,不属于重点限购城市，城市化加快,所在区域,新城进入实施阶段（,2012,年年底前实施计划）,市场发展初级（哪有不漏雨的房子）,东部区域受到客户的认可（都知道东边好）,多层产品市场占有率高,别墅产品也有少量成交,10,层产品出现,Opportunities,机会分析,借势城市向东、区域快速兑现，,提供受欢迎有竞争力的产品吸引客户,第,20,页,综合分析,四线城市，较为封闭，人口不多，本地消化为主,整体售价不高，,5000-6000,元,/,平米,高层产品有一定抗性,Threats,威胁分析,跳出区域的局限，,主动引领市场,，吸引中高端客群，在有限客户中,争夺市场份额,注意,控制成本,，性价比尤为重要,不出现高层产品,第,21,页,综合分析,思考,本项目用地条件优越、具备向高端方向开发的基础，劣势可以弱化，应抓住机会，适当跳出、进入仪征市场的,第一梯队,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,SWOT,分析,策略与整体定位,经济测算,4,产品设计建议,第,23,页,策略制定与整体定位,市场策略,切合区域发展,领跑城市市场,打造仪征首席水岸别墅生活特区,第,24,页,策略制定与整体定位,市场定位,城市领航者,引领区域发展,引领市场品质,引领生活品味,第,25,页,策略制定与整体定位,产品形象定位,城市水岸别墅生活区,第,26,页,策略制定与整体定位,操作原则,产品延续绿城的原则：,绿城的品牌力和产品力是本项目的核,心竞争力之一，延续绿城的产品有助于本项目形成独特的竞,争力,因地制宜的原则：,由于绿城一直以来在一、二线开发较多，户型较大，以往的开发习惯在仪征不适用，需要在原产品框架内控制面积尺度,控制成本的原则,：仪征整体售价不高，价格大幅度上涨仍需一个较长的过程，若不控制成本利润空间较小，建议本项目做到“形似”绿城即可,产品选择,定性评判,产品,对容积率贡献,产品力,市场接受度,客户承受能力,总分,独栋、双拼,占地大，对,R,贡献最低,最低密,市场初级，无此类产品，接受度低,总价高（大于,200,万,/,套），承受低,1,5,1,1,8,联排,0.7,，有一定贡献,仅次于独栋、双拼，易营造低密社区感,市场主流别墅产品,总价,160,万,/,套左右，有一定承受力,2,3,4,3,12,叠拼,0.9,，有一定贡献,类别墅，别墅产品力较弱,有一定别墅市场份额,总价,130,万,/,套，有一定承受力,2,2,3,3,10,多层,1.3,，贡献较大,得房率高,市场最受欢迎产品,普遍承受范围,40-60,万,/,套,4,5,4,5,18,小高层,1.4,，贡献较大,电梯房，分公摊，产品力一般,有一定抗性,总价相对多层低,10,万,/,套,4,1,1,2,9,高层,1.8,以上，贡献最大,公摊面积大，心理品质一般,抗性较大,无市场表现,5,11,1,8,根据评判结果，,倾向联排、多层，叠拼待定，,不选取独栋双拼、高层（或小高）,注：采用,5,分制对各维度进行打分、比选,策略制定与整体定位,产品选择,土地效力评价,单一产品土地效力由高至低：多层、联排,25-30%,，叠拼最低，,不选取叠拼产品,测算取值说明：,多层：售价,5500,元,/,平米，建安,1500,元,/,平米,联排：售价,8200,元,/,平米，建安,2200,元,/,平米,叠拼：售价,7000,元,/,平米，建安,2200,元,/,平米,各产品容积率按建筑规范内中间值计取,说明：上表为单一产品线下土地效力，作产品选择参考，不代表项目盈利能力,策略制定与整体定位,产品选择总结,产品定性角度,土地效力角度,不选取独栋双拼、高层（小高）产品,不选取叠拼产品,建议选取多层洋房、联排产品组合,多层,小高层,高层,独栋,双拼,联排,叠拼,建议选取多层洋房、联排产品组合,策略制定与整体定位,对产品定位的延伸思考,策略制定与整体定位,在城市化、开发强度提高、市场不断发展的背景下,引领：在引领策略和“城市领航者”的定位,引领市场发展,感受：房型、建筑系数接近多层，感受趋同,景观：节省用地，利用潜在园林、产品景观价值放大,6,层洋房,9,层洋房,使多层产品具有高层优点,入户大堂、电梯快捷、地下车库，生活品质更好,间距大、通风好、采光条件优越、视野更宽阔,产品定位策略,策略制定与整体定位,洋房（,6,层、,9,层）为主，营造项目整体低密社区形象，承担回现重任,联排起到标杆展示，提升项目档次作用即可，控制规模，满足容积率,产品建议,产品,楼层数,面积,比例,产品描述,别墅联排,2-3,层,200-250,平米,30%,左右,（含服务式公寓）,标高产品：彰显项目形象档次,洋房,6,层、,9,层,90-150,平米,7,0%,左右,主力产品：契合市场条件，丰富产品线，保证品质的同时兼顾现金流,洋房整体户型配比建议,90-100,平米舒适两房,35%,130-140,平米舒适三房,50%,150-160,平米四房,15%,产品定位,策略制定与整体定位,在上一轮产品定位的基础上明确为：,策略制定与整体定位,问题的提出：,在产品选定（,6,层洋房、,9,层洋房、联排）情况下应如何安排,产品入市时机,以使利润最大化？,通过单一产品的土地效力变化来解决此问题,产品定位,产品入市时机,策略制定与整体定位,从不同产品的逐年盈利能力上可以看出：,9,层洋房：略好于,6,层洋房盈利能力,联排：,2014,年盈利水平超过,6,层洋房,建议,首开,接受度最高的,6,层洋房,，降低风险并确保快速回现,中期推联排,，拉升项目档次、品质,后期推,9,层洋房,实现最大溢价空间,基于土地效力,的开发策略,测算取值说明：,6,层洋房：售价,5500,元,/,平米，建安,1500,元,/,平米,联排：售价,8200,元,/,平米，建安,2200,元,/,平米,9,层洋房：售价,6000,元,/,平米，建安,1650,元,/,平米,第,35,页,策略制定与整体定位,开发（产品）策略,当地典型成功项目开发策略借鉴,万博奥林匹克花园,项目基本概况：,占地：,200,余亩,建面：,21,万平米,物业组成：,30,幢多层住宅、,4,幢花园洋房和,6,幢,10,层洋房，少量联排；运动会所,去化速度：平均每年,48000,平米,2008,2009,2010,2011,2012,首开联排、洋房，后者快速回现,产品,再开叠拼、洋房,提升项目档次,最后推,10,层洋房,实现溢价，利润最大化,借鉴万博标杆产品立市，积攒人气，产品升级、实现溢价,第,36,页,策略制定与整体定位,开发（产品）策略,结合整体定位、产品选择及入市时机、成功案例综合判断下的整体开发策略（预计开发周期,4-5,年）：,先期：稳健入市,引入配套（服务式公寓、会所）、环境（内部、外部）营造信任感、安全感，聚集人气,联排（展示）树立别墅社区形象烘托整体档次,洋房经济适用，性价比突出，形成有效回款,中期：主动拉升,区域认知进一步加深，项目认可度提升,联排入市、产品更迭，以产品升级带动项目升级,项目的整体品质、价值大幅度提高,后期：收获溢价,区域发展已经具备雏形,项目价值得到充分认可,舒适洋房入市、产品全面升级,实现项目溢价2012-2013,2013-2014,2015-2016,树立形象、稳健入市，升级引领，实现滚动开发,第,37,页,策略制定与整体定位,开发（产品）策略,产品定位细化,土地价值初步分析,西区,东区,东区：河岸景观线长，纵深狭长容易形成内部景观，与城市主干道距离较远，更为安静，噪音、粉尘影响小，,居住价值好于西区,西区：紧邻天宁大道，西北与未来城市金融商务中心隔路相望，展示性好商务属性高，噪音大粉尘多，,居住价值略低,东区适宜布置标杆产品升级产品,西区适宜布置实用产品以及商务物业,第,38,页,策略制定与整体定位,开发（产品）策略,产品定位细化,西区,根据开发策略、土地价值、整体产品定位和服务式公寓产品定位（,80,、,120,平米为主）：,多层户型配比建议,90-100平米舒适两房,35%,130-140,平米舒适三房,50%,150-160,平米四房,15%,西区,6,层洋房：户型配比,90-100,2,居,35%,左右,100-120,2.5,居,25%,左右,120-130,3,居,30%,左右,130-140,3.5,居,10%,左右,西区：居住价值稍弱、有一定商务价值，先期启动，结合中小户型服务式公寓配套，布置,6,层洋房、经济适用、中小产品为主，稳健入市,第,39,页,策略制定与整体定位,开发（产品）策略,产品定位细化,东区,根据开发策略、土地价值、整体产品定位具体细化为：,多层户型配比建议,90-100平米舒适两房,35%,130-140,平米舒适三房,50%,150-160,平米四房,15%,东区：居住价值高，中期入市布置别墅产品、升级洋房、舒适产品为主带动项目价值提升、引领市场,东区：产品类型及户型配比,联排,200-250,3-4,居,4/6,联,9,层洋房,100-120,2,居,20-30%,140,平米左右,3,居,50%,160,平米左右,3,居,20-30%,第,40,页,策略制定与整体定位,客户引导策略,区域及项目,发展阶段,推出产品线,目标客户演变,标杆：联排,主力：洋房,主力：洋房,策略,树立客群形象,吸引主流需求,客群泛化,博取利润,城市高端改善客户,老城区的中高端改善客户,城市及周边高端改善客户,中高端改善客户及部分首置客户,新城初期，稳健入市,区域认可，产品带动品质拉升,区域及项目价值爆发,联排,持续吸引标志性客户，继续引导客户,从意见领袖到客群泛化,第,41,页,策略制定与整体定位,价格策略及定位,策略,先期,6,层洋房稳健入市，价格合理，性价比高,中期别墅入市，价格相对拔高，为后期,9,层洋房升级产品搏取溢价空间,当前（静态）价格,6,层,洋房：,5500,元,/,平米,9,层洋房：,000,元平米,别墅 联排：,8200,元,/,平米,第,42,页,策略制定与整体定位,首开区开发建议,策略,首开区拉高卖中,配套、环境先行，增强信任感,少量别墅树立形象展现品质，洋房为主实现回现,物业类型：服务式公寓（商业、会所）、住宅,操作方式：服务式公寓持有展示形象，联排树立产品标杆、提升市场影响力可售，,6,层洋房接受度好性价比高为销售主力,规模：,服务式公寓规模、房间配比等已定,联排,15-20,套（形成一定组团效应）,洋房,3-4,万平米（当地在售项目年消化,3-5,万平米）,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,SWOT,分析,策略与整体定位,经济测算,4,产品设计建议,第,44,页,第三部分：首开区及样板间建议,第二部分：规划及产品建议,第一部分：操作原则与亮点建议,产品设计建议,操作原则回顾,设计操作要点：,产品延续绿城的原则,因地制宜的原则,控制成本的原则,绿城品质与当地成功手法结合,产品设计建议,当地成功手法借鉴,风格,：当地项目不拘一格，同质现象不明显均有自身特色,立面,：当地多贴砖或涂料，石材少,景观园林,：大面积绿化、格调小品等受客户喜爱；宇斯浦花园结合高差打造自然坡地景观,户型,：当地主力户型为实用两、三房，大户型少,附加值,：常规、做足，如奥林匹克花园飘窗深得客户喜好,安全,：宇斯浦花园具备门禁、电子巡更系统，受到市场认可,休闲设施,：宇斯浦花园引进儿童游乐设施，增加低成本卖点,对本案启示：,以借势绿城打造高标准产品为前提,与当地市场相结合,，,追求品质中尽量控制成本，实现高站位,和景印象城,奥林匹克花园,宇斯浦花园,和景印象城,以绿城为前提的品质感,：东侧升级地块舒适产品、电梯洋房、标杆联排、独树一帜的风格,因地制宜下的性价比,：西侧实用户型、附加值多、显档次的立面,控制成本角度,：“坡地,+,水渠,+,阔岸,+,河面”可全摊销的多重景观、人性化不贵的休闲设施、完善物业,产品设计建议,整体亮点建议,第,48,页,第三部分：首开区及样板间建议,第二部分：规划及设计建议,第一部分：操作原则与亮点建议,第,49,页,总体规划原则,总体规划原则,用地价值最大化,在充分分析现有环境的前提下，对用地价值进行评估，并分配物业,类型，做足容积率，使产品价值得到最大化。,品质与实用相结合,户型面积要求符合市场需求，中央绿地、组团景观、宅前庭院与入,口广场等公共空间尺度宜人，细节设计到位。,形象价值最大化,充分发挥城市道路一侧的商业价值和临河道一侧自然景观价值，从规,划、建筑形态、立面上需考虑高端产品形态的打造；社区主入口和商,业隔离空间需打造精品化、规模化绿地景观，加强低密社区的感受。,第,50,页,规划及设计建议,海洋,社区要体现中低密度的整体建筑调性：,A,地块为与服务式公寓结合的纯多层住宅区；,B,地块为洋房,+,联排产品，两种产品用地面积比达到,1:1,，实现别墅社区的居住感受。,规划,中低密度居住空间,洋房、联排，体现居住的舒适感与尊贵性；景观、立面、户型、配套等均需考虑项目品质的打造，从产品硬件和软件上综合提升居住档次；,产品,高端性,利用外部河岸景观，结合地势特点，设置顶层露台、首层花园、中央景观等，打造高性价比产品；结合集中商业设置丰富的配套，满足客户居住、休闲之需。,高附加值,产品设计原则,第,51,页,用地价值梳理,地块价值评判,N,该地块脱离城市主干道交汇区，环境较为私密，河岸景观面较长，适合打造低密度,舒适型,住宅产品。,该地块两侧毗邻现状主干道，交通便捷，地块西北方向为未来的金融中心，有利于营造地块商业氛围，适合,oakwood,服务式中小公寓和,实用型,住宅的打造。,A,地块,B,地块,第,52,页,用地价值梳理,内部区域价值分析,N,用地南侧拥有仪扬河自然景观带，可布置层数多产品，提高外部景观利用率，增加产品附加值。,北侧沿街展示区域，可布置层数多产品，提高土地利用率，并从空间上维护地块内部的私密性，提高内部居住舒适度。,紧邻外部金融中心，交通通达性良好，可布置服务式公寓、商业等公共产品提升地块商业氛围。,用地内部核心区域相对安静且私密，相邻中心内河，自然景观资源较好，建议布置项目高端产品，并可结合河道打造景观提升居住品质。,承接地块外部地带，自然景观资源一般，可布置项目略低产品，形成产品构成的自然过渡。,第,53,页,规划理念,“两轴四带”即两条景观通透轴，四个中央景观带。,西侧地块强调居住空间的层次性和关联性，以三个不同私密程度的中央景观将内部各空间进行串联。,东侧地块强调低密性和景观通透感，,9,层的周边式布局形成围合感。联排别墅区的组团小景观和,9,层中央景观实现空间互补。,小区入口,规划及设计建议,景观通透轴,中央景观带,第,54,页,项目规划原则及布局,东南向鸟瞰图,东北向鸟瞰图,推荐方案,将,oakwood,服务式公寓集中布置在西区，利于统一管理，考虑到西区主打实用型住宅，,将,oakwood,公寓户型面积压缩，不考虑别墅客房，,90,左右两居及,130,左右三居，居住区内可提供,110,套两居和,22,套三居。,第,55,页,项目规划原则及布局,推荐方案各物业布局建议,6.5,层多层洋房建筑面积区间,100-110,。,商业,1450,，会所、会议室,2350,，服务式公寓客房,8200,。,6.5,层多层洋房，建筑面积区间,90-100,。,6,层多层洋房，建筑面积区间,120-130,。,6,层多层洋房，建筑面积,140,左右。,2.5,层联排，建筑面积区间,230-250,。,9,层洋房，建筑面积,160,左右。,9,层洋房，建筑面积,140,左右。,9.5,层洋房，建筑面积区间,100-120,。,6.,层多层洋房，建筑面积区间,100-110,。,Oakwood,服务式公寓区,第,56,页,项目规划原则及布局,推荐方案物业配比指标,物业,产品类型,面积区间,居室数总建面,套数,套数比,B,地块,住宅,联排,230-250,五居,17480,76,洋房,9.5,层,100-120,两居,19360,176,35%,洋房,9,层,140,三居,30800,220,44%,洋房,9,层,160,三居,17280,108,21%,小计,84920,580,A,地块,住宅,洋房,6.5,层,90-100,两居,15300,200,35%,洋房,6,层,100-110,两居半,14280,168,28%,洋房,6,层,120-130,三居,14750,136,24%,洋房,6,层,130-140,三居半,9520,60,13%,A,地块商业,高层,12000,小计,65850,合计,150770,注：用地面积共计,11.6,万,平方米（,174,亩），其中,A,地块,4.95,万,平方米,(74,亩,),，容积率,1.33,；,B,地块,6.65,万平方米,(100,亩,),，容积率,1.27,。总建筑面积,15,万,平方米，综合容积率,1.30,。,第,57,页,交通组织建议,原则：,外围环状车行路网，内部尽量避免机动车道与景观道路系统交叉。,停车方式：,西部地块地上停车，首层架空结合道路停车方式；东部地块全地下停车，小区入口设置地下停车场，实现人车分流。,车位比：,6,层及,9,层区域车位比,1,：,0.7,；联排区域车位比,1,：,1,。,小区入口,项目规划原则及布局,车行及消防道路系统,景观道路系统,中央景观带,第,58,页,道路系统,道路及停车,步行沿中央景观带设置景观步行道，使之成为景观、建筑、休闲场所的交通纽带。,设置机动车环形路网，避免车行道与中央景观步行道相互交叉。,第,59,页,道路及停车,道路采取不同材质的多种铺装形式，起到空间提示作用和移步异景的道路景观感受。,道路系统,第,60,页,停车系统,道路及停车,西区采取地面停车，包括路面绿化车位停车和底层车库停车两种方式。,可利用草坪结合灌木、乔木等实现车位立体绿化。,东区域采取地下集中停车方式。,地下停车库上部可作绿化景观,首层架空停车库,地面绿化停车位,第,61,页规划及设计建议,东南向鸟瞰图,东北向鸟瞰图,备选方案,将,oakwood,服务式公寓公寓的小户型零居和一居集中布置在西区，,满足较大面积的两居和三居布置在东区，满足别墅类客房，,要求实行跨河统一管理。东区可提供,112,套,115,左右两居、,14,套,150,左右三居和,12,套,230,左右联排。,第,62,页,规划及设计建议,备选方案各物业布局建议,6,层多层洋房，建筑面积区间,100-110,。,商业,1450,，会所、会议室,2350,，服务式公寓客房,8200,。,6.5,层多层洋房，建筑面积区间,90-100,。,6,层多层洋房，建筑面积区间,120-130,。,6,层多层洋房建筑面积,140,左右。,2.5,层联排，建筑面积区间,230-250,。,9,层洋房，建筑面积,160,左右。,9,层洋房，建筑面积,140,左右。,9.5,层洋房，建筑面积区间,100-120,。,Oakwood,服务式公寓区,第,63,页,规划及设计建议,备选方案物业配比指标,物业,产品类型,面积区间,居室数,总建面,套数,套数比,B,地块,住宅,联排,230-250,五居,17480,76,洋房,9.5,层,100-120,两居,19360,176,35%,洋房,9,层,140,三居,30800,220,44%,洋房,9,层,160,三居,17280,108,21%,小计,84920580,A,地块,住宅,洋房,6.5,层,90-100,两居,15300,170,35%,洋房,6,层,100-110,两居半,15120,144,29%,洋房,6,层,120-130,三居,14750,118,24%,洋房,6,层,130-140,三居半,8400,60,12%,A,地块商业,高层,12000,小计,65570,合计,150490,注：用地面积共计,11.6,万,平方米（,174,亩），其中,A,地块,4.95,万,平方米,(74,亩,),，容积率,1.32,；,B,地块,6.65,万平方米,(100,亩,),，容积率,1.27,。总建筑面积,15,万,平方米，综合容积率,1.30,。,第,64,页,规划及设计建议,以绿城为前提的品质感,：,东侧升级地块舒适产品、电梯洋房、标杆联排、独树一帜的风格,因地制宜下的性价比：西侧实用户型、附加值多、显档次的立面,控制成本角度：“坡地,+,水渠,+,阔岸,+,河面”全摊销的多重景观、人性化不贵的休闲设施、完善物业,第,65,页,东区中央景观规划,地块内部有效利用,9,层日照间距和对空间的围合感，设置超大尺寸中央园林，面积可达,7400,以上。,规划及设计建议,中央景观带,80M,32M,195M,第,66,页,联排,建筑形态,：以,4,联排形式出现，均为地上,2.5,层，设置前后庭院，地面私家车位停车，,实现“,低容积率高私密性,”的别墅产品。,车行路线,人行路线,人行路线,产品建议,单体形态,第,67,页,风格：,新古典主义风格,特色,：,1,、布局上突出轴线的对称，恢宏的气势,2,、细节处理上运用法式廊柱、雕花、线条等,3,、在总体布局、建筑平面与立面造型中强调轴线对称、主从关系、突出中心和规则的几何形体。,4,、三段式立面，构图简洁端庄，几何性强，轴线明确，主次有序。底层结实沉重，中层是虚实相映的柱廊，顶部是水平向厚檐,建筑立面,产品建议,品质风格,建议在绿城习惯的品质上应进行简化设计,保利叶语,第,68,页,产品建议,品质风格,阳台和各种柱式,是美化建筑立面最常用的一种手段，但须注意使之比例协调,为了塑造立面的厚实感，或者阳台凸出，或者窗户凸出，使,建筑立面层次感,增加，光影效果更加明显,新古典主义对古典,元素的使用理性而有节制,，整齐简洁，装饰花纹精简,保利叶语,第,69,页,产品建议,立面细节,新古典主义对古典元素的使用理性而有节制，整齐简洁，装饰花纹精简,第,70,页,产品建议,立面细节,细节与屋顶的选材，及其灯具装饰的选择要与整体风格匹配,第,71,页,产品建议,联排中间户型,230,左右,参考户型,：五合国际卓达集团项目,建筑面积,239,(,地上三层,),五室两厅四卫,户型特色：,1.,小面宽、大进深，提高容积率,；,2.,就餐区与起居室分区明确，通过地面,高差的设计，削弱进深长的感受；,3.,首层设置多功能房及就餐、活动空间；,4.,动静空间划分明确，二、三层为休息空,间，,配有双向景观露台，其中三层独立,主卧套配套加大面积观景露台。,8.4M,13.5M,多功能房,入户花园,入户花园,起居厅,餐厨区,主卧,观景露台,主卧,次卧,次卧,观景露台,观景露台,首层,100,二层,83,三层,56,第,72,页,产品建议,联排端头户型,250,左右,参考户型,：五合国际卓达集团项目,建筑面积,246,(,地上三层,),五室两厅四卫,户型特色：,1.,利用端户型私家旁院优势实现,三面采光,2.,二、三层为纯休息空间，所有,主、次卧室均结合观景露台设,置，实现,270,度观景。,9M,13.6M,首层,104,二层,81,多功能房,入户花园,入户花园,起居厅,私人旁院,主卧,次卧,次卧,观景露台,观景露台,观景露台,观景露台,主卧,三层,61,第,73,页,组团节点景观,产品建议,景观,组团节点处设计,开放空间,，配置多维植物造景，打造精致园林在节点处设置广场及配套公建等；,采用曲径通幽的手法，打造富有生活情趣的道路景观。,第,74,页,宅间小景观,产品建议,景观亮点,以铺地、种植与小型水池等元素为主，打造富有细节的入户空间，彰显温馨与高贵。,第,75,页,旁院景观,赠送前后,私家小院,，业主可根据自己喜好灵活布置,端单元设置,旁院,，并用围栏与道路相隔，创造邻里交流空间,端单元小院,私家小院,产品建议,景观亮点,第,76,页,9,层洋房,建筑形态,：以,9-9.5,层的洋房出现，均为,一梯两户、,电梯直接入户，南北通透，舒适型户型设计，强调观景功能。,3,4,5,6,7,8,9.5,2,1,9,电梯,9,层洋房住宅,产品建议,单体形态,观景阳台,屋顶露台,第,77,页,入户大堂与电梯厅,楼座首层设置入户大厅，主色调以暖色调为主，优雅品质，营造温馨轻松的居住氛围；,采取电梯入户方式，设置单元门禁对讲系统，充分保证业主的私密性、安全性；,产品建议,尊贵,尊贵温馨的入户大厅,电梯厅体现华丽格调,电子门禁系统,第,78,页,参考户型,：绿城百合,建筑面积168,平米,四室两厅两卫,1.,全明设计、南北通透,2.,北向服务阳台，南向多个景,观阳台，提升居住品质,3.,完整主卧套系，,4.2M,大面宽,主卧空间，体现豪华品质,4.,起居厅与卧室共用景观阳台，,形成空间互动,产品建议,舒适户型,9,层洋房户型,160,左右,特点：舒适型四居，南北通透，主卧和起居厅均放大尺度，南向卧室结合大面积景观阳台可有效引入室外景观。,主卧套,第,79,页,产品建议,舒适户型,9,层洋房户型,100-120,和,140,左右,说明：由于,9,层洋房此区间的户型面积和多层户型有所重叠，稍后作详细建议,。,多层,100-110,参考户型,多层,130-140,参考户型,第,80,页,规划及设计建议,以绿城为前提的品质感：东侧升级地块舒适产品、电梯洋房、标杆联排、独树一帜的风格,因地制宜下的性价比：西侧实用户型、附加值多、显档次的立面,控制成本角度：“坡地,+,水渠,+,阔岸,+,河面”全摊销的多重景观、人性化不贵的休闲设施、完善物业,第,81,页,西区中央景观规划,地块内部由北至南形成串联式中央景观带，逐渐由半私密空间向私密空间过渡，形成各自不同风格却又紧密相连的园林空间环境。中央景观园林面积达,1.1,万,平方米。,规划及设计建议,中央景观带,80M,185M,65M,第,82,页,多层,产品建议,单体形态,建筑形态,：以,6 6.5,层的多层出现均为,一梯两户、南北通透，首层架空车库，强调空间利用率，打造高性价比产品。,1,2,3,4,5,6,6.5,屋顶露台,底层架空层车库,多层住宅,第,83,页,材质：,石材、面砖、涂料、铝合金窗等。,特色,：新古典主义“三段式”建筑。搭配起伏坡屋顶、屋顶老虎窗，采用青灰、赭红系列的清水砖墙面，巧妙组合页岩、片石饰面及局部喷涂，整体建筑风格清新典雅，细部层次丰富。,产品建议,档次立面,建议在绿城百合的品质上进行简化设计,第,84,页,顶层老虎窗、边端的八角窗，顶层观景露台搭配花架，均体现出优雅的艺术气息和舒适的生活享受。,产品建议,档次立面,第,85,页,产品建议,档次立面,采取灵活的单元拼接形式，传统的单元对齐拼接结合局部单元的错落，丰富立面空间，展现尊贵庄严的同时也不显呆板。,第,86,页,暖色系立面、典雅的三段式、起伏的屋顶，形成建筑的音阶。建筑虽然高低错落，却依旧展现出对称美。,产品建议,档次立面,第,87,页,石材基座、贴砖立面的用材搭配可以体现沉稳的质感和典雅的气息。,产品建议,档次立面,立面的变化可以延续到山墙，摆脱传统多层呆板的调性。,第,88,页,产品建议,档次立面,通透采光的单元入口设计给客户良好的归家感受,局部采用真石漆，在保证品质感的同时有效降低成本,突出的单元入口增强归家提示感，提升项目档次,第,89,页,多层户型,90-100,参考户型,：绿城百合,建筑面积,92,平米,两室两厅一卫,1.,全明设计，布局紧凑,2.,起居和卧室空间分区明确,3.,开敞式厨房与餐厅共用一个空间,产品建议,实用户型,特点：经济型两居，极少的交通面积，空间利用率高，南北通透，体现经济性的同时保证居住的舒适度。,第,90,页,产品建议,实用户型,参考户型,：绿城百合,建筑面积,104,平米,两室两厅两卫,1.,主、次卧南北设置，互不干扰,2.,起居厅结合南向观景阳台，有,效延伸室内空间,3.,开敞式厨房与餐厅结合设置，实,现空间多重利用,4.,北向次卧采用转角窗，丰富室内空间,特点：舒适型两居，强调起居空间的独立性，主卧配备独立卫生间，全明设计，南北通透,实现,2.5,