保利成都营销策略86p.ppt

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2011,目录,一、市场解读及政策背景,1,、新政出台背景,2,、新政内容解析,3,、新政解读小结,二、,2011,整体营销策略,1,、冬泳策略：积极主动地应对市场严冬寻求突破,2,、品牌策略：更加有条理、规范、积极,3,、新闻及广告投放更加精准、广告诉求方向相应转变,三、具体实施策略,1,、各项目新政具体应对策略,2,、品牌推广、品牌活动,3,、,2011,各项目活动策略,4,、,2011,各项目广告及新闻,5,、,2011,产品分析及推售计划调整,主要结论,新政解读,此次新政政治色彩明显，预计持续时间较长，将达,1-1.5,年,一线城市影响最大，二线城市相对温和，三线城市存在机会,产品打击面集中在再改及投资市场，刚需首置、首改、终极置业、商业、写字楼等产品受到影响较小，存在机会,行业将面临洗牌，央企及实力强的外企存在发展机遇,新政将打压价格与成交量，关键是打压购房者信心,购房需求依然旺盛不会消失，新政结束后预计会有报复性反弹,成都新政存在较多漏洞，如社保、分户、企业购买等,新政应对策略,制定新政针对性统一销售说辞，组织专门人员处理限购客户问题,有针对性的梳理限购客户的购房办法（缴纳社保、子女分户、企业购买等）,推广计划和强度不变，加强淡季下的品牌宣传，更加明确目标，精准投放，务必掌握淡市之下楼市的话语权,冬泳策略：,积极主动地应对市场严冬寻求突破,加强活动营销力度，实施“双,100,战略”（即周末两天到访客户数均超,100,组）,深度分析成都公司的产品结构，调整推货节奏，加大不受新政影响产品的推广力度,充分挖掘老客户资源,加大渠道拓展的力度，拓宽渠道拓展的范围，研究新政下各项目客户分布发生的变化,品牌策略：更加有条理、规范、积极,推广策略：新闻及广告投放更加精准、广告诉求方向相应转变,1.,营销背景,2.,新政出台背景,新政内容解析,一、市场解读及政策背景,3.,新政解读小结,4.,新政应对策略,1.,营销背景,新政出台背景,春节期间,CPI,上涨压力较大,通胀压力下房产需求面临大幅增加,数据提供：保利代理市场研究部,内容解读：三轮调控政策内容对比,政策更严格，规定更详细，责任更明确,2.,营销背景,新政内容解析,关注一：限购范围与力度空前扩大,一线城市影响最大，二线城市相对温和，三线城市存在机会,时间段,执行城市,限购情况,2010.4.30,北京率先开始试点限购,新购限购一套,9.30年底,深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、温州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、苏州、兰州,绝大部分城市新购限购一套；深圳、福州、兰州等政策相对较严,元旦后,掀起第二波比较大的限购潮，往中西部，县级市蔓延：郑州、太原、武汉、昆明、济南、南昌、浙江永康,基本延续新购限购一套,国八条出台,直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在,2月中旬前出台限购政策；包括成都、重庆、长春、沈阳、长沙、青岛、西安等,统一推行，力度大幅增加，超过以往所有城市,“限购令”大升级：直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要在,2,月中旬前出台限购政策。包括保利已经进驻的成都、重庆、长春、沈阳、长沙、青岛等，以及其他如西安、贵阳、石家庄、哈尔滨等。佛山、东莞、中山、包头、阳江、丹东、岳阳等城市（多为三四线）暂时没有限购消息,关注二：房贷政策进一步收紧,产品打击面集中在再改及投资市场，但对刚需和首改客户也存在误伤,重点针对第二套房：统一将首付提至,6,成，同时赋予各地分支银行进一步上调二套房首付和利率的权利。第一套房的贷款政策虽无明文收紧，但在具体执行上已经出现这样的趋势，综合广州、北京等主要城市的政策走势，已经出现“首套房利率优惠取消至基准利率，部分银行首付比例甚至提至,4,成”的情形。,关注三：成都“限购令”软着陆，助推“全域成都”,政策漏洞较多，后期操作空间较大,限购范围,锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区,限购时间,新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准,限购对象,本市户籍居民家庭在主城区已拥有,1,套住房的，可以再购买第,2,套住房，暂停购买第,3,套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买,1,套住房，暂停购买第,2,套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。,限购认定,本市户籍居民家庭，是指全部或部分成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未满,18,周岁子女。居民家庭拥有住房套数，以新购住房时本市房地产登记信息系统商品住房买卖合同备案数量和权属登记系统记载住房数量为准。,既完成了国八条的限购城市指令，又利用本次限购令的契机，,将郫县、新都和龙泉等周边城郊区域的发展提升到一个全新的高度,后期可操作的空间甚大,，迁户口、假离婚、代购、子女再买等手段可继续使用，而且与以往相比，这次新政更加不对社保和纳税限定时间，城郊项目近期必然因限购令而出现涨价，相对于主城区的价格优势会有一定减弱，大部分的刚需和改善客户依然有很大机会选择主城区楼盘。,3.,营销背景,新政解读小结,小结：,此次新政政治色彩明显，预计持续时间较长，将达,1-1.5,年,一线城市影响最大，二线城市相对温和，三线城市存在机会,产品打击面集中在再改及投资市场，刚需首置、首改、终极置 业、商业、写字楼等产品受到影响较小，存在机会,行业将面临洗牌，央企及实力强的外企存在发展机遇,新政将打压价格与成交量，关键是打压购房者信心,购房需求依然旺盛不会消失，新政结束后预计会有报复性反弹,成都新政存在较多漏洞，如社保、分户、企业购买等,4.,营销背景,新政应对策略,制定新政,针对性,统一销售,说辞,，组织,专门人员处理限购客户,问题,有针对性的,梳理限购,客户的,购房办法,（缴纳社保、子女分户、企业购买等）,推广计划和强度不变，,加强,淡季下的,品牌宣传,，更加明确目标，,精准投放,，务必,掌握,淡市之下楼市的,话语权,二、,2011,整体营销策略,1.,营销背景,2.,2011,成都公司原则,冬泳策略,3.,品牌策略,4.,推广策略,1.,营销背景,2011,成都公司原则,信心不变，全力完成目标,充分认识到市场形势的,严峻,，但不被形势打倒,确保成都公司在集团内部和成都市场的绝对,领导地位,2.,营销背景,冬泳策略,积极主动地应对市场严冬寻求突破,加强活动营销力度，实施,“双,100,战略”,即周末两天到访客户数均超,100,组,砍掉一些照顾性媒体的,费用增加,到活动营销,整合集团内部资源，根据各案场条件，确保新项目落地有一个大的,主题活动,有计划、有条理的做足案场,人气,保证每周周末的客户到访量，,挤压,成交,深度分析成都公司的产品结构,调整推货节奏，加大不受新政影响产品的推广力度,机会产品,郊区及二线城市项目：,罗兰香谷、,198,、国际城,刚需及商业产品：,心语的,LOFT,、中心的写字楼及其他项目的商业和首置首,改产品,1,2,充分挖掘老客户资源,1,成立,专门的,客户服务部,及,保利会,，充分发掘客户资源,2,物业,实施,品牌战略,，面对客户推行,特号服务,加大渠道拓展的力度，拓宽渠道拓展的范围,研究新政下各项目客户分布发生的变化,1,重视新政下主城区客户向郊区的挤压,2,重视成都客户向二线城市的挤压,3营销背景,品牌策略,更加有条理、规范、积极,2011,，城市责任,2010,，格局成都,2009,，文化艺术,保利地产初来乍到，十大文化艺术活动让成都人看到了保利集团的实力，打开了品牌知名度,保利地产“格局成都”，树立起业界话语权，取得了保利楼盘旺销的成绩。,保利地产大量城市配套投入使用，大量交房，以及面临跨出成都的重任，需要与政府保持进一步的友好合作，继续肩负成都使命,2011,成都公司现状,石象湖、拉斐庄园、德阳项目三个别墅项目的推广销售,酒店、球场、公园、欧洲街区等大量城市配套投入使用,我们已经积累了万名老业主，,2011,年面临大量交房,立足成都，辐射川内。目前已经拥有,4000,多亩的德阳保利国际城项目，拓展川内市场，我们还需要更多的土地资源,将完善客户服务体系，成立保利会，为产品增添附加值,年销售目标,100,个亿,2011,，,品牌策略,联动,诉求,造势,活动,？,保利城市责任年,项目广告目录化，周六开辟,“,保利项目每周推盘公告,”,栏目,保利地产品牌发布月，并策划更多事件新闻,198,公园系列城市活动,拉斐高尔夫开杆活动,拉斐成都财富论坛,保利国际城国宝展,康桥青铜器展,皇冠酒店开业庆典,4.,营销背景,推广策略,新闻及广告投放更加精准、广告诉求方向相应转变,1,品牌宣传,更加注重品牌的背景、实力、影响力，注重打造产品的保值、增值性等,2,项目宣传,更加重视整体项目品牌的包装，以稀缺性、刚需等对产品进行包装,3,加大对刚需产品、不受影响项目的推广宣传力度,，,确保销售回款,三、具体实施策略,1.,营销背景,2.,具体新政应对策略,品牌推广、品牌活动,3.,2011,年各项目活动策略,4.,2011,年各项目广告及新闻,5.,2011,年产品分析及推售计划调整,1.,营销背景,具体新政应对策略,项目名称,2011主力产品类型,是否为限购区,影响程度分级,新政下的机会点,心语花园,刚需与首改住宅、,LOFT,、商铺,是,商业类产品吸引投资客群，,刚,需类产品性价比较高,保利中心,投资型住宅产品、写字楼,是,住宅投资转向写字楼投资,保利花园,刚需、改善型住宅,是,刚需型产品在区域具备极强竞争力,保利康桥,资源占有型的高端住宅,是,稀缺的资源属性,茉莉公馆,高端精装产品,是,拉菲庄园,成都顶级别墅,否,购买力足够的条件下，终极别墅置业的首选,198公园,电梯、别墅各类产品线,否,“限购令”,变,“导购令”,由于不属于限购区，新政将全面未其带来利好；同时三个项目产品线丰富，将实现全面走货,罗兰香谷,首置、首改,否,国际城,改善型电梯产品、别墅,否,2011,保利成都项目与新政影响,新政对于以首置、首改类产品为主的项目影响较小。,具有置业需求的客户对于开发商品牌、产品设计与实用性关注度更高，而这,无疑对保利心语、保利花园、保利公园,198,产生一定程度的利好，其在区域的竞争力将明显提升。,对郊县项目将产生推动促进销售的作用。,限购令完全封堵了投资客户在市区的购房途径，而作为未受到限购的郊县区域，势必迎,来快速发展的契机，除了部分投资客户向外转移外，部分改善型客户也将开始向郊县与二级城市转移。,限购令将严重制约再改与高端物业。,再改与高端客户群体多为多套房的拥有者，在目前市场已“被限购”，因此保利拉菲、保利,康桥均面临较大销售压力，但可从“终极置业”的角度进行客户梳理，而拉菲与康桥恰具有强势的资源优势。,项目名称,在售面积,来访情况,成交情况,心语花园,目前只有别墅,有可售房源,周均约,200,组,新政对于别墅影响较大,来访基本均为电梯客户,保利中心,无可售房源,周均约,120,组,保利花园,70-180,周均约,180,组,周均销售约,20,套（中小户型为主）,198,公园,110-190,周均约,180,组,周均销售约,40,套（主要为,110,130,户型）,拉菲庄园,450-700,周均,20,组左右,新政后在售项目销售分析,刚需类产品到访与成交均良好。,保利花园、保利公园,198,周均到访均约,180,组，保利花园周成交量在,20,套以上，保利公园,198,每周销售约,40,套。保利心语花园在目前无可售房源的情况下，每周来访仍能达到,200,组左右。,投资类项目人气稍降低。,保利中心在,2010,年市场成为投资类物业的首选项目，过去的一年内已聚集了,较高的人气，但在新政出台后，来访来点数量出现明显降低。,顶级物业遇冷。,拉菲庄园作为成都顶级别墅项目，虽不属于限购区域，但由于其总价已处于成都地产,市场的“天花板”，加之客户观望情绪的加重，其关注度已处于历史低位水平。,成都限购令的政策空隙,限购区域仅限于主城区,，未对郊区限制,外地客户购房所需,社保和纳税证明无时间限制,细则中限制家庭但,未限制企业购房,，可通过注册小额公司名义购房进行操作,对限购的家庭可以父母和小孩名义进行,购房转移,对限购的家庭可向父母、子女,赠予或出售方式,解除客户购房受限,在客户和开发商协商一致的前提下，可先签购房合同但,延期备案,手段操作,按照本次“限购令”下套数以买卖合同备案数量和权属登记为认定标准，若,将持有房产出售,，则视为无住房记录，,仍可继续购房,后续可操作空间具体方法,以公司名义购房，再将房屋转予个人,办理方法：,注册公司,-,购房,-,公司破产清算,-,房产归企业主所有,or,注册公司,购房,转予个人,优点：,目前市场有相关的委托机构，相关手续齐全，易于办理,缺点：,需要较多的额外花费，增加置业成本,2.,以,18,岁子女名义购房,优点：,再改型客户若有,18,岁及以上子女，可进行再次购房,缺点：,未来可能存在法律纠纷,3.,外地客户办理户口、社保、纳税证明等一系列个人信息资料,优点：,目前市场已有较多办理相关手续的机构，可操作性较强,缺点：,由于通过非正常手段办理，客户将自行承担一定风险。,2.,营销背景,品牌推广、品牌活动,一、,2010,年,媒介工作的得与失,二、,2011,年,媒介工作面临的问题,三、,2011,年,媒介工作的解决及创新思路,四、,2011,年,媒介工作价值评估,市场回顾,2010,年媒介工作得与失,以商报投放量来对比：,恒大地产,4900,万,广告铺天盖地，但毫无章法，投放产出比低,保利地产,2400,万,实现了举证化广告投放格式、实现新闻的高度互动,华润地产,1600,万,其目录化的广告格式使其广告投放有序、以相对低,成本赢得市场的高关注,被所有媒体评为,2010,年地产王者,（撇开业绩，单从正面报道量而言）,与大投入的恒大地产相比，影响更大，以其举证化的广告格式赢得,市,场记忆度第一,的效果,与小投入的华润地产相比，,缺乏广告的目录化、系统化。,保利,10,年媒介格式,2010,年媒介工作得与失,2011,年保利地产媒介工作面临的问题,？,如何让十余个项目广告同在周五刊发有序、相互借力,？,？,？,如何保证新闻的话题感及实效性,如何稳固王者地位、扩大楼市影响力,如何实现项目的互动,2011,年媒介工作创新及解决问题方式,以,广告的目录化,来解决多项目同天见报,以,广告的二次发行,留存来发挥更多广告的宣传效果及项目互动性；,以,策划更多事件新闻,而不是投入更多项目广告来稳固市场的王者地位及影,响力,以固定周六开辟,“保利项目每周推盘公告”栏目,的常态化新闻形式来,解决新闻的话题感和实效性,2011,年媒体工作价值评估一,无创新将面临的结局,与恒大一同被业界视为财大气粗无套路的常规媒介投放者之列，最终以散乱、无章法的广告堆头面世,品牌形象未能与广告投放量正比增涨，反之削弱,无法为,2012,年其它二级城市的扩张奠定市场地位,我们将探索出一个地产公司,单城市多项目的媒介运作,方法，在,2010,年取得良好业绩的基础上增加一个创新的举动,会让整个年度工作更具有,明确的目标感，管理的体系化,探寻一条,保利地产子公司品牌管理的工作模式,有效的,解决公司总体品牌需求与各项目市场推广需求,的结合方法,2011,年媒体工作价值评估二,增加创新思路后期望实现目标,2011,年事件新闻发布计划,2011,年媒介选择及新闻类别划化,项目启势,工程节点,集团重大举措,各项目市场节点,各项目产品创新,成都公司品牌、业绩盘点性新闻,媒介选择,新闻类别,市场化新闻：以商报、华西为发布平台,政治化新闻：以日报、川报为发布平台,2011,年事件新闻发布计划,3,至,4,月,:,“保利地产品牌新闻发布月”具体安排：,2,月中旬至,3,月中旬,三大新闻发布会前期准备工作,3,月,16,日（周三）,2011,年保利地产成都公司年度品牌主题发布会,3,月,30,日（周三）,2011,年保利地产成都公司项目信息发布会,4,月,13,日（周三）,2011,年保利地产成都客户服务体系,保利会启动仪,式暨中国银行战略合作伙伴签约仪式,2011,年事件新闻发布计划,4,至,12,月：保利地产成都公司项目进展新闻发布安排,德阳项目媒体见面会,成都各新项目媒体体验会,18,洞高尔夫球场开杆仪式新闻发布会,五星级酒店开业新闻发布会,金苹果幼儿园开园仪式新闻发布会,成都公司半年、一年业绩总结发布会,活动时间：,2011,年,8,月,1,日,2011,年,8,月,7,日（,7,天）,参与人员,：政府领导,受邀来宾,英国领事馆及英商会会员,到访客户,媒体记者,费用预算：,30,万,穿越千年的繁华 留给国人的瑰宝,保利国际城,2011,国宝展,活动时间：,2011,年,8,月,1,日,2011,年,8,月,7,日（,7,天）,参与人员,：政府领导,受邀来宾,英国领事馆及英商会会员,到访客户,媒体记者,费用预算：,30,万,刻录千年岁月 璀璨盛世浮现,保利康桥,2011,青铜器展,1,、活动时间：,2011,年,5,月,1,日,5,月,3,日,2,、活动地点：,保利公园,198,项目郁金香主体公园,3,、活动人数：,10,万人左右,4,、活动对象：,成都及全国音乐爱好者、,5.1,期间境内外游客、广大市民、业主及意向客户、媒体等,保利公园,198,热波国际音乐节,乐动中国 热舞成都,1,、活动时间：,2011,年,4,月,10,日,4,月,30,日,2,、活动地点：,保利公园,198,项目郁金香主体公园,与拉斐庄园联动。,3,、活动人数：,1,万人左右,4,、活动对象：,成都广大市民、业主及意向客户、媒体等,保利公园,198,郁金香节,成都最美的，还是,198,的那片花海,保利皇冠酒店开幕典礼,奢华之美，经典绽放,1,、活动时间：,2011,年,10,月,15,日,10,月,25,日,2,、活动地点：,保利皇冠酒店,3,、活动人数：,200,人左右,4,、活动对象：,新都区领导、成都保利公司领导、业主及意向客户、媒体等 费用：,15,万,保利,198,国际民谣节,在这里，聆听世界的声音,1,、活动时间：,2011,年,10,月,1,日,10,月,3,日,2,、活动地点：,保利公园,198,项目郁金香主体公园。,3,、活动人数：,10,万人左右,4,、活动对象：,成都广大市民、业主及意向客户、媒体等,2011,拉斐品牌活动,高尔夫类,活动主题：保利拉斐高尔夫球场开杆仪式,活动时间：,2011,年,5,月,合作单位：,成都市体育局,参与人员：,国外顶级高尔夫球星、国内知名球星、媒体、业主、客户等。,活动概况：,邀请世界知名高尔夫选手，与国内知名球赛参与对抗，促进交流、达到事件营销的目的。,保利拉斐高尔夫球场启幕仪式,荣耀人生的开幕盛典,保利拉斐成都财富论坛把握经济脉搏，为您开启财富之门！,活动时间：,2011,年,4,月,15,日,【,指导单位,】,四川省国资委、四川省金融办、四川省工商联、成都市金融办,【,主办单位,】,成都商报 、每日经济新闻,【,参与嘉宾,】,省市领导、著名企业家、公司领导、媒体记者、拉斐客户,费用预计：,15,万,活动时间：,2011,年,3,月,19,日（预估）,参与人员,：省市政府领导,保利集团领导及工作人员,保利国际城领导,媒体记者,费用预算：,15,万,铸鼎德阳 闪耀全川,保利国际城项目奠基活动,活动主题：中法文化之春开幕式新闻发布会及午宴,活动时间：,2011,年,4,月,9,日（,10,日）,参与人员,：法国驻成都领事馆总领事,法国驻成都领事馆文化专员,法国文化交流官员,法国艺术家 费用：,20,万,成都文化交流官员,成都文化名人,媒体,保利客户,中法文化之春,中法文化年心语交流月,3.,营销背景,2011,年各项目活动策略,月份,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,活动,主题,迎春月,财经月,教育月,时尚,体验月,清凉月,亲子月,业主,回馈月,车展月,文化月,嘉年,华月,老项目（心语、花园、中心、,198,、拉斐）,新项目（国际城、康桥、茉莉、香槟国际、罗兰香谷、石象湖）,砍掉一些照顾性媒体的费用增加到活动营销,整合集团内部资源，根据各案场条件确保新项目落地有一个大的主题活动,有计划、有条理的做足案场人气保证每周周末的客户到访量，挤压成交,统一保利旗下所有项目每月活动的主题，使得各项目暖场活动有所联动，促进品牌的打造。,双,100,战略：,今年,亮相项目,的活动方向：,塑品牌,让今年新产品系落地成都，让已,销售产品扩大产品知名度,聚人气,制造大众仰望,拔调性,吸引圈层关注,续销项目,活动方向：,造圈层,老客户维系并挖掘,聚人气,形成大量的人流量及项目热度,月份,月度主题,活动,A,活动,B,活动,C,活动,D,4,月,财经,对话杨继瑞,限购令下的成都楼市,永恒的财富,黄金投资理财讲座,望闻问切把握股市脉搏,银行证券讲座,点亮您的财富之灯,中信银行基金投资讲座,5,月,教育,英国留学咨询周,英国名校（高中,/,大学）推介会,2011,高考考生指导讲座,规划孩子的艺术人生,青少年特长咨询会,6,月,时尚,英国雪利酒品鉴会,保利小业主模特大赛（国际城站）,“NOCTURNE”,时尚品鉴会,IVI,英国时尚卫浴展示会,7,月,清凉仲夏,保利康桥水幕派对,哈根达斯专场活动,苏格兰纽卡斯尔啤酒派对,缤纷水果品鉴活动,8,月,亲子,中英家庭联谊会,家庭体验日,保利康桥游园活动,保利康桥少儿才艺大赛,保利康桥少儿摄影大赛,9,月,业主回馈,真心关怀,物业抵用券赠送,月满中秋 相约康桥,中秋节主题活动,英伦红茶品鉴会,畅游英国,购房抽奖活动,10,月,房车生活,总统级座驾,劳斯莱斯鉴赏会,英伦绅士,路虎,/,捷豹品鉴会,男士的梦想,哈雷品鉴会,绅士的座驾,宾利品鉴会,11,月,文化交流,“,甘铭斯”银器展示会,“,威治活”陶瓷鉴赏会,“,皇家礼炮”威士忌品鉴会,莎士比亚文化交流会,12,月,嘉年华,迪斯尼嘉年华（康桥站）,英国美食嘉年华,梦想的摇篮,热气球嘉年华,圣诞狂欢季（圣诞节）,一、保利,康桥双,100,活动策划表,月份,月度主题,活动,A,活动,B,活动,C,活动,D,5,月,教育,赢在起跑线之早教讲座（新加坡早教机构）,这边风景独好之留学咨询会,青少年艺术特长培养讲座（钢琴、绘画等）,少儿英语兴趣讲座,6,月,时尚施华洛世奇水晶之恋展示,保利小业主模特大赛（国际城站）,悍血宝马之绅士马术秀,世界顶级箱包时尚秀（,LV,、,GUCCI,、,Prada,等）,7,月,清凉仲夏,冰爽一夏之冰淇淋,DIY/,哈根达斯品鉴,我有我色彩之夏日彩妆讲座,爱车清凉日（免费洗车及空调检测）,清凉一夏之水果沙拉,DIY,8,月,亲子,中外家庭交流会,全家齐上阵,家庭趣味运动会,小小美食家之饼干,DIY,首届保利杯青少年涂鸦大赛（国际城站）,9,月,业主回馈,我的幸福生活（晒家庭幸福照赢石象湖门票）,中秋牵手国际城（月饼,DIY,、灯迷）,大师摄影展之摄影交流会（赠送数码照片冲印券、中国国家地理杂志资源）,完美视觉之,3D盛宴（赠送电影票）,10,月,房车生活,豪车巡游会,我车我秀之激情飘移秀,我车我秀之车身彩绘秀,我车我秀之个性车贴,DIY,11,月,文化交流,创意家装展示,科勒,KOHLER,艺术文化展,皇家一号豪华家俱品鉴会（或达芬奇）,名家油画展之高端品鉴会,12,月,嘉年华,迪斯尼嘉年华（国际城站）,温情暖冬之泰迪熊巡回展,温情暖冬之披萨,DIY,圣诞节狂欢周之礼品大派送,二、保利,国际城双,100,活动策划表,月份,月度主题,活动,A,活动,B,活动,C,活动,D,4,月,财经,绘画艺术品投资品鉴讲座,波士顿财经论坛,中国银行投资理财讲座,中信银行理财讲座,5,月,教育,法国留学咨询周,欧洲名校（高中,/,大学）推介会,亲子关系咨询讲座,中美青少年家庭教育沟通座谈会,6,月,时尚,粽情端午（端午节）,成都,“,城市名片,”,交响会,欧洲宫廷艺术展,“,蓝顶,”,遇见,“,西村,”,艺术群落集结展,7,月,清凉仲夏,爱车清凉日,香奈儿,2011,年夏季流行新品秀,外国精美甜品大狂欢,verdissima2011,比基尼秀,8,月,亲子,暑期法语培训,欧洲十国十日家庭旅游季,全家总动员,家庭运动会（茉莉站）,首届保利杯青少年涂鸦大赛（茉莉站）,9,月,业主回馈,真心关怀,物业抵用券赠送,真情心语 礼尚中秋（中秋节）,仁和春天业主专场购物周,苏宁,EXPO,旗舰店抵用券赠送,10,月,房车生活,总统级座驾鉴赏,玛莎拉蒂新车发布会,保时捷试驾会,奥迪概念车展示,11,月,文化交流,马未都,“,收藏那点事儿,”,成都私人藏品鉴赏,天籁音乐季,杜拉维特艺术设计展,达芬奇定制家居展,12,月,嘉年华,迪斯尼嘉年华（茉莉站）,行为艺术狂欢季,欧洲美食嘉年华,圣诞狂欢季（圣诞节）,三、保利茉莉公馆双,100,活动策划表,月份,月度主题,活动,A,活动,B,活动,C,活动,D,5,月,教育,欧洲留学咨询周,欧洲名校（高中,/,大学）推介会,欧洲语言培训夏令营（小语种）,欧洲城市图片展（并抽奖出,2,名欧洲,10,日游）,6,月,时尚,罗兰端午礼献成都（端午节）,保利小业主模特大赛（罗兰站）,顶级服饰品牌展览月,欢乐仲夏节,城北企业家联谊会,7,月,清凉仲夏,爱车清凉日,第一届紫罗兰风情节,消夏罗兰电影周,罗兰回馈业主周（抽奖及维系客户）,8,月,亲子,中欧儿童夏令营,罗兰图书馆开幕仪式,全家总动员,家庭运动会（罗兰站）,首届保利杯青少年涂鸦大赛（罗兰站）,9,月,业主回馈,为城北提速,罗兰油票赠送,优雅罗兰 礼尚中秋（中秋节）,家乐福抵用券赠送,苏宁,EXPO,旗舰店抵用券赠送,10,月,房车生活,奔驰古董级轿车品鉴,宾利之夜巡回展,欧洲名车模特亲临罗兰,威尼斯顶级花车巡游罗兰香谷,11,月,文化交流,梵高画展,欧洲雕塑油画展,欧洲皇家宫廷艺术展,卡尔蔡司摄影协会交流盛宴,12,月嘉年华,迪斯尼嘉年华（罗兰站）,罗兰假面风尚晚宴（成都企业高管）,欧陆美食风情节,圣诞狂欢季（圣诞节）,四、保利罗兰香谷双,100,活动策划表,月份,月度主题,活动,A,活动,B,活动,C,活动,D,3,月,迎春,春季业主运动会,保利拉斐风筝节（跟讴歌合作）,保利拉斐郁金香风尚节,我的专属许愿树,拉斐业主植树活动,4,月,财经,汇丰银行,VIP,客户财经讲座,保利拉斐成都财富论坛,四川女企业家财富联谊会,四川酒店联盟协会内部会议,5,月,教育,国际财富投资论坛,WWF,野生保护协会大型图片展（与,198,联动）,保利拉斐马术夏令营,古董投资财富讲座,6,月,时尚,拉斐端午礼献成都（端午节）,保利小业主模特大赛（拉斐站）,保利拉斐奢侈品周,保利拉斐专属定制家族徽章论坛,7,月,清凉仲夏,爱车清凉日,天使嫣然基金慈善红酒晚宴,茅台典藏百年原浆启幕仪式,保利拉斐养生保健讲座,8,月,亲子,保利拉斐少年高尔夫夏令营,保利拉斐少儿礼仪培训周,全家总动员,家庭运动会（拉斐站）,首届保利杯青少年涂鸦大赛（拉斐站）,9,月,业主回馈,真心关怀,物业品质体验周,团圆拉斐 礼尚中秋（中秋节）,保利拉斐奢侈品团购季,美美力诚抵用券赠送,10,月,房车生活,阿斯顿,马丁拉斐秀,大和光崗顶级跑车体验周,大众奥迪概念车拉斐揭幕仪式,保利拉斐二期别墅样板间品鉴盛典,11,月,文化交流,中国爱乐乐团拉斐行,拉斐国画臻品艺术年展,保利拉斐图书馆揭幕仪式,达芬奇精品家具展,12,月,嘉年华,迪斯尼嘉年华（拉斐站）,成都银行家企业年会,卡地亚钻石巡回展,圣诞狂欢季（圣诞节）,五、保利拉斐庄园双,100,活动策划表,月份,月度主题,活动,A,活动,B,活动,C,活动,D,3,月,迎春,春季业主运动会,玉兔迎春,卡通布偶兔,DIY,童话世界,乘热气球看心语,我的专属许愿树,心语业主植树活动,4,月,财经,工商银行理财讲座,国金证券投资讲座,民生银行投资讲座,中信银行理财讲座,5,月,教育,法国留学咨询周,法国名校（高中,/,大学）推介会,青少年心理健康咨询讲座,赢在起点,青少年人生规划讲座,6,月,时尚,粽情端午（端午节）,保利小业主模特大赛（心语站）,法国名表展,欢乐仲夏节,高新区企业联谊会,7,月,清凉仲夏,爱车清凉日,冰爽夏日法国冰淇淋品尝周,法式米其林三星大餐周,夏日清凉活动,/,宫廷扇,DIY,8,月,亲子,暑期法语培训,中法家庭联谊会,全家总动员,家庭运动会（心语站）,首届保利杯青少年涂鸦大赛（心语站）,9,月,业主回馈,真心关怀,物业抵用券赠送,真情心语 礼尚中秋（中秋节）,凯丹百货抵用券赠送,苏宁,EXPO,旗舰店抵用券赠送,10,月,房车生活,总统级座驾鉴赏,原滋原味的激情,-,标志,WRC,战车展,雷诺试驾会,雪铁龙,Metropolis,概念车展示,11,月,文化交流,法国电影周,法国摄影展,TOTO,艺术设计展,科勒,KOHLER,艺术交流展,12,月,嘉年华,迪斯尼嘉年华（心语站）,泰迪熊巡回展,法国美食嘉年华,圣诞狂欢季（圣诞节）,六、保利心语花园双,100,活动策划表,月份,月度主题,活动,A,活动,B,活动,C,活动,D,4,月,财经,限购令下,商业物业投资价值论坛,港股直通车投资价格讲座,永恒的财富,黄金投资理财讲座,招商银行,-,投资理财基金讲座,5,月,教育,美国名校（高中,/,大学）推介会,欧洲留学咨询周,高考、中考咨询会,少儿日语兴趣讲座,6,月,时尚,顶级奢侈品名包展,南非顶级名钻巡展,rolex,名表展,Chanel NO5,风尚香水展,7月,清凉仲夏,保利中心浓情蜜意冰淇淋盛宴,法国,Evian,依云矿泉瓶身工业设计展,东南亚风情水果派对,保利中心养生讲座,8,月,亲子,保利中心青少年乐器夏令营,保利中心少儿诗歌朗诵比赛,青少年心理健康咨询讲座,首届保利杯青少年涂鸦大赛（中心站）,9,月,业主回馈,真心关怀,物业抵用券赠送,月满中秋 相约中心,中秋节主题活动,意大利纯手工花式咖啡品鉴会,仁和春天抵用卷赠送,10,月,房车生活,为你爱车增加动力（赠送车载用品）,24K,钻石豪车模型展,中国车模亲临保利中心,我车我秀之个性车贴,DIY,11,月,文化交流,欧洲皇家饰品展,ABSOLUT 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礼尚中秋（中秋节）,双楠伊藤抵用券赠送,王府井百货业主团购日,10,月,房车生活,进口大众,CC,试驾会,凯迪拉克尊品试驾会,中国营养家协会养生讲座,著名建筑大师风水讲座,11,月,文化交流,法国经典工业设计展,欧式下午茶体验,国家地理摄影展,川大,MBA,读书会,12,月,嘉年华迪斯尼嘉年华（花园站）,APPLE,科技产品展,欧洲美食嘉年华,圣诞狂欢季（圣诞节）,八、保利花园双,100,活动策划表,月份,月度主题,活动,A,活动,B,活动,C,活动,D,3,月,迎春,春季业主运动会,童话世界,乘热气球看,198,198,国际风筝节,我的专属许愿树,198,业主植树活动,4,月,财经,工商银行理财讲座,国金证券投资讲座,民生银行投资讲座,川大,EMBA,讲座,5,月,教育,金苹果全城品鉴会,中考咨询会,名校联动踏青,198,高考咨询,6,月,时尚,粽情端午（端午节）,保利小业主模特大赛（,198,站）,名车展示,成都现代油画展,7,月,清凉仲夏,爱车清凉日,冰爽夏日法国冰淇淋品尝周,法式米其林三星大餐周,夏日清凉活动,/,宫廷扇,DIY,8,月,亲子,业主子弟户外拓展运动,三原外国语学校户外拓展,全家总动员,家庭运动会（,198,站）,首届保利杯青少年涂鸦大赛（,198,站）,9,月,业主回馈,真心关怀,物业抵用券赠送,真情心语 礼尚中秋（中秋节）,凯丹百货抵用券赠送,苏宁,EXPO,旗舰店抵用券赠送,10,月,房车生活,酒店体验月,原滋原味的激情,-,标志,WRC,战车展,雷诺试驾会,总统级座驾鉴赏,11,月,文化交流,中英文化交流周,法国摄影展,TOTO,艺术设计展,科勒,KOHLER,艺术交流展,12,月,嘉年华,迪斯尼嘉年华（,198,站）,泰迪熊巡回展,法国美食嘉年华,圣诞狂欢季（圣诞节）,九、保利公园,198,双,100,活动策划表,4.,营销背景,2011,年各项目广告及新闻,新项目,保利国际城,新项目,罗兰香谷方案一,新项目,罗兰香谷方案二,新项目,茉莉公馆,老项目,198,2010,2011,老项目,保利花园,2010,2011,老项目,保利中心,2010,2011,5.,营销背景,2011,年产品分析及推售计划调整,合理搭配,抢节点、赶工程、保任务,产品,套数,面积（万平米）,金额（亿）,居住类,住宅,12844,150.1679,141.292,别墅,606,19.5,30.36,合计,13450,169.6679,171652,商用类,写字楼,3634,23.3205,27.5,商铺,559,4.14,11.55,loft,1395,8.7,9.1,合计,5588,36.1605,48.15,合计,19038,205.38284,219.802,车位,3378,0,3.8,全年可供货量,223.6,初步预估，成都公司,2011,产品供应房源总套数,19038,套，总车位,5588,个，供应总面积,205.82,万方，供应总金额,223.6,亿元。,总货量,不受,新政影响,项目可供货量分析,项目,产品,套数,面积,（万平方米）,金额（亿元）,保利拉斐庄园,住宅,0,0,0,别墅,147,8,15,保利公园,198,住宅,1714,20.3,12.8,别墅,143,3.7,6,罗兰香谷,住宅,1302,14.782,9.232,别墅,0,0,0,国际城,住宅,1767,23.6,14.16,别墅,316,7.8,9.36,合计,住宅,4783,58.682,36.192,别墅,463,15.8,24.36,作为不限购区域项目，对于总产值的实现将起到积极作用，由于不受限购影响，该四项目均为住宅及别墅走货，,住宅可供总货量达到,36,亿，别墅总货量达到,24,个亿，不受限购影响项目可供货量达,60,亿,，将成为公司今年住宅类产品的主要供货渠道。,受新政影响,较小,项目可供货量分析,从数据可知，保利心语及