佳兆业沈阳写字楼项目建议书(199页).pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,CB Richard Ellis|Page,8,20,10,年,4,月,14,日,沈阳佳兆业写字楼项目顾问服务建议书,摘要,佳兆业地产,(,辽宁,),有限公司委托世邦魏理,仕,为其,写字楼项目,进行为期,6,周,的,顾问服务,目的希望在项目正式进入规划动工前及正式推出市场营销,时,达,到以下,之目的,:,深入了解沈阳市及区域性优质写字楼之发展状况,为本项目及产品提供专业之软硬件建议,;,提供更多最新的,优质,写字楼租,售价格,及供应量之市场信息,作为制定租,售,策略的参考,;,了解竞争对手的规划发展时间,为日后制定最佳的亮相时间,;,研究重点企业对佳兆业写字楼项目或甲级写字楼的要求,为项目前期建筑规划时提供更多改善建议。,第一章,沈阳市及区域写字楼市场分析,第二章,项目分析,第三章,项目写字楼定位,第四,章,建筑规划,第五章,租售价格建议及收益分析,第六章,项目推广策略,目录,第一章,沈阳市及区域写字楼市场分析,沈阳市写字楼发展状况,沈阳写字楼价格走势,沈阳市写字楼供应状,况,沈阳写字楼状况及案例分析,(5),项目区域写字楼市场分析,可比案例分析,总结,(1),沈阳市写字楼发展状况,现时,沈阳,优质,写字楼分布比较分散，,尚未,形成写字楼密集区域；根据写字楼所处区位及客户的类似性，可以将沈阳写字楼分成三个相对集中的区域。,北站商圈：,北站以南至市府广场周边区域；为,政,府规划的金融商贸开发区。,太原街商圈：,中华路两侧的南京街和和平大街区,域；聚集有较多国际知名制造类公,司以及商贸物流公司。,五里河商圈：,彩电塔以南至浑河区域，包含三好,街；是沈阳重要的,IT,和高科技企业,聚集区。,其它区域：,铁西、皇姑和中街等区域也分布有少,量写字楼。但供应量小，分布极分,散，档次普遍不高。,浑南区域虽然是沈阳未来发展的重,点，但由于目前处于发展初期，缺乏,商务氛围，配套不成熟短期难以发,展,为,成熟的商圈。,太原街,五里河,北站,沈阳主要,写字楼,商圈分布,(1),沈阳市写字楼发展状况,从硬件水平和客户品质综合来看，目前沈阳最好的写字楼是城市广场、华新国际、北方传媒大厦和总统大厦，这些优质写字楼商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相对而言，北站区域目前较好的方圆大厦吸引的主要是国内企业客户，外资比例小。目前这些最优质的写字楼依然存在以下问题：,城市广场：电梯位置不明显，大堂不气派，候梯时间长，内部和外部装修档次不高；,华新国际大厦：停车位配备不足，内部设施陈旧老化，部分单元出售；,北方传媒大厦,:,整体大厦之质量尚算不俗,但物管服务质量较差,;,总统大厦：外立面造型优美、华丽；但电梯数量和停车位少，监控探头数量不足；,方圆大厦：过于追求独特的造型，不符合甲级写字楼所要求的庄重感，而且也造成使用率低；,由于目前写字楼普遍品质不高，有少数实力雄厚的企业选择在酒店内办公，如喜来登酒店、商贸酒店等星级酒店，租户既可享有酒店高档次的形象，又能享有优良的服务。,由于目前最优质的写字楼品质与北京、上海等,地,存在较大差距，从长远来看，难以满足日益发展的市场需求。而北京部分乙级写字楼已推出室内挑空花园，甲级写字楼更是在此基础上设置高挑空大堂、更生态的空调系统、更灵活的网络地板等，物业管理均为国际知名公司。,沈阳,一般优质写字楼仅是在平面布局、电梯配置以及公共空间的装修上等区别于住宅，但仍然存在有较多的缺陷；如写字楼层高仅有,3.3,米、电梯数量不足且梯速慢、空调系统落后、不重视物业管理服务、散卖等。,整体而言，沈阳的各种档次的写字楼存在较大的缺陷，具有较大的提升空间。,中国主要城市优质写字楼市场表现,综述：,2009,年第四季度，中国主要城市的优质写字楼市场继续上个季度复苏的态势，另外金融危机影响的进一步减弱，和中国经济强劲反弹也带动了外资进入的步伐，各地市场中，外资企业的需求一改,2009,年前三季度的下滑趋势，并逐渐开始反弹。,同时，受强劲的投资需求等因素拉动，中国主要的城市优质写字楼销售价格均呈现上扬趋势，表明，投资者仍然对于后市有较乐观的预期。中国主要城市优质写字楼市场表现,华北地区,2,009,年第四季度，北京和沈阳优质写字楼租金持续上扬，其他城市优质写字楼租金,下滑趋缓。整体的市场吸纳量持续增加，市场空置率走低。,华东地区,华东地区优质写字楼租赁市场开始出现复苏迹象，其中上海优质写字楼租金下滑大,幅趋缓，市场吸纳量增加，成交趋于活跃。,华南地区,本季度，广州优质写字楼租金下滑收窄至,0.6,，而深圳市场已是第三个季度保持,平稳增长，环比增幅扩大至,2%,。,中西部地区,中西部地区，优质写字楼市场继续保持平稳。成都优质写字楼市场虽然租金仍然录,得下降，但是市场成交活跃，整体的市场吸纳量也较上季度有较大幅度的上升。,租金*,0.90.3%,-1.1%,-0.1%,0.9%,-1.1%,-0.6%,2.0%,-1.2%,售价*,3.9%,0.0%,7.1%,5.2%,2.1%,4.8%,2.3%,26.0%,4.7%,华北,中西部,华东,华南,季度环比,(%),租金（人民币 每月每平方米）,售价（人民币 每平方米）,*,以建筑面积计算，扣除管理杂费,*,以建筑面积计算,2009,年第四季度中国写字楼市场租金,/,售价比较,市场表现,受金融危机影响，,2009,年北京优质写字楼市场整体需求下滑，但在新增供应下降的前提下，市场整体空置率走低，到,2009,年第四季度，市场整体空置率为,19.9,，较去年同期下降,3.8个百分点。,2009,年，北京优质写字楼租金走势跟随市场需求逐季回稳，从一季度下滑,5.1,，到四季度微升,0.9,，租金已走出下跌阴影。到,2009,年第四季度，北京优质写字楼租金为每平方米每月,194.4,元。,国内机构在,2009,年前三季度成为市场需求主体，而外资机构则在第四季度发力，成就了,2009,年北京优质写字楼租金从下跌到启稳回升的转变。,北京,截至,2009,年四季度,市场展望,租金,2011F,2010F,2009,2008,2007,2006,2005,北京,2010,年北京办公楼市场将持续复苏态势。,经过十二个月紧缩之后，大多数跨国公司经济状况稳定并计划于,2010,年开始扩张。,国内发展商崭露头角并将持续在高档写字楼市场有所作为。,租金预计在,2010,温和增长，届时业主将更加谨慎，提供包括租金免租期和装修激励淘汰期。,市场表现,截至,2009,年四季度,四季度上海写字楼市场有企稳迹象。全市平均租金报价较上季环比下降,1.1%,，跌幅较上季度收窄,2.5,个百分点，为金融危机爆发以来最小跌幅。本季市场继续录得净吸纳，但在,2009,年最高单季新增供应量,265374,平方米的影响下，空置率小幅攀升至,15.7%,。,上海,市场展望,2010F,2009,2008,2007,2006,2005,展望未来，全球经济继续转好的前提下，办公楼租金有望在,2010年上半年走稳，甚至出现触底反弹。,但是，,2010,年的新增供应预计将达到,100,万平方米，庞大的供应量将使市场继续处于供大于求的状况，空置率也将继续上升。因此，我们预计租金在短期内大幅回升的可能性不大,。,上海,市场表现,截至,2009,年四季度,第四季度内资需求依然是广州优质写字楼租赁市场的主要需求动力。季度内优质写字楼租金跌幅收窄至,0.6%,，录得每月每平方米,92.2,元,天河区两栋优质写字楼物业竣工，带来,110,000,平方米新增供应。市场空置率轻微上升,0.3,个百分点至,15.2%,。,广州,市场展望,2011F,2010F,2009,2008,2007,2006,2005,2012F,广州,国内公司将继续在租赁和销售市场吸纳优质写字楼面积。跨国公司的需求也将在,2010,年逐渐复苏。,预计,2010,年将有,104,万新增写字楼面积投入市场，其中大部分位于珠江新城。,大量的新增供应将导致租赁市场竞争激烈，而业主将提供更多折扣来争取优质租户。,市场表现,截至,2009,年四季度,2009,年第四季度，深圳优质写字楼平均租金报价环比上涨,2%,至每月每平方米,114.5,元。天利中央广场二期于本季度落成，为市场提供约,63,000,平方米的优质写字楼供应。,前两季度落成的新建项目均在年末录得高于,70%,的入住率，市场整体空置率较上季度下跌,1.3,个百分点，至季末的,8.5%,。,深圳,市场展望,2011F,2010F,2009,2008,2007,2006,2005,跨国公司对优质写字楼需求将走出低谷，得以恢复，而本地需求亦将持续增长，预料,2010,年优质写字楼需求将变得强劲；,未来十二个月，将有近,64,万平方米的优质写字楼新增供应，其中，,25,万平方米位于福田中心区的甲级写字楼面积；,由于供需平衡，新增供应写字楼质素的提高将拉动优质写字楼平均租金的轻微上涨。,深圳,市场表现,2009,年第四季度，大连,B,级写字楼市场率先回暖，市场需求增加。整体优质写字楼租金环比下降,0.3%,达到每月每平方米,68.9,元。在,B,级写字楼租赁需求的刺激下，市场整体空置率环比下降2.3个百分点至17,.7%,。,原本计划于年底竣工的中铁诺德大厦和期货大厦均推迟到2010年入驻。季内没有其他新的写字楼项目竣工。,写字楼销售市场不活跃，平均销售价格维持在13500元每平方米。,截止,2009,年四季度,大连,市场展望,2010年大连优质写字楼市场将迎来供应高峰，年供应量超过210,000平方米,且新供应都集中在星海湾区域。,预计随着金融风暴影响的逐渐消退，租赁需求将继续反弹。同时，星海湾金融商务区招商工作成果显著，2010年将有一批金融企业进驻星海湾，新的金融商务区初见规模。,由于整体供应量较大，将给租金的进一步上涨带来压力。,大连,市场表现,截至,2009,年四季度,本季度，保时捷中心交付使用，为市场带来12,604.3平方米市场供应量；吸纳量温和增加至12,768平方米，空置率保持稳定至15.1%，但市场需要依然疲弱，青岛写字楼市场平均租金继续环比下跌1.1%至每月每平方75.1元。在销售市场方面，由于房地产市场持续走暖，写字楼平均售价环比上涨7.1%至17,111元每平方米。,青岛,市场展望,2011F,2010F,2009F,2008,2007,2006,2005,根据现有项目计划，,2010,将有,34,万平方米投放市场。,随着经济的逐步复苏，优质写字楼市场需求温和增加，考虑到现在过度供给情况，未来空置率将走高。,青岛,市场走势,本季度天津优质写字楼市场维持稳定，经济危机的影响正在减弱。,市场平均租金较上季度环比微降,0.1%,至每月每平方米,104.7,元。其中甲级写字楼租金环比上涨,0.9%,至每月每平方米,138,元，乙级写字楼租金环比下降,0.8%,至每月每平方米,89.5,元。,本季度无新增项目上市，平均空置率较上季度下降,1.2,个百分点至,17.4%,。,截止到,2009,四季度,天津,市场展望,2009F,2008,2007,2006,2005,2011F,2010F,未来两年，将有,270,万平方米新增供应进入市场。,市场存量将由现有的,112,万平方米增加到,382,万平方米。巨大的新增供应将使市场处于供大于求的状态。,2010,年，较多高端项目的上市将增加高租金项目在整个市场存量中的比重，从而预期市场平均租金将小幅 上升。,2011,年，市场供过于求的状况将进一步显现，预期租金将有一定程度的下降。,注：中心城区项目租金及价格,天津,自,08,年,4,季度以来的租金调整刺激了优质写字楼市场在,3,季度末和,4,季度初出现一个租赁成交的高峰。平均租金环比下降,1.2%,至人民币每月每平方米,91.8,元。空置率主要由于,13,万平方米的新增供应环比上升,0.5,个百分点至,24.3%,。,主要的租赁交易包括松下电器搬迁至中环广场整层，保乐力加搬迁至香格里拉中心约,450,平方米的面积。,市场表现,成都,截至,2009,年四季度,2011F,2010F,2009F,2008,2007,2006,2005,2012F,市场预期,成都,2010,年全年新增供应预计将达到,76,万平方米，供应增势明显，将出现以仁恒指地广场和航天科技大厦为代表的国际甲级写字楼。,预计,2010,年全年平均租金将由于部分高端项目的入市而有所拉高，但多数现有项目租金将趋于平稳。,沈阳写字楼,市场,沈阳写字楼整体售租价对比、市场表现及发展趋势,市场表现,截至,2009,年四季度,2009,年第四季度，沈阳优质写字楼市场持续回暖，优质写字楼市场平均租金报价较上季度上升,0.9,至每月每平方米,6 5.2元。本季度，全市共有两幢优质写字楼,(,新世纪商务大厦和皇朝万鑫国际大厦,B,座,),供应市场，为市场带来,5 9,9 7 1,平方米新增供应，市场平均空置率也因此上升了,0.3,个百分点，至,25.3,.,沈阳,来源：世邦魏理仕研究部,2009,年第四季度沈阳优质写字楼市场扫描,沈阳,金廊,太原街,三好街,市场存量,1,120,217,714,084,220,533,155,600,租金叫价,(,人民币每月每平方米,),65.2,66.7,69.5,37.2,季度环比,0.9%,-0.1%,3.6%,0%,资本价格,(,人民币每平方米）,9,683,9,683,8,600,-,季度环比,21%,3.16%,-,-,空置率,(%),25.3%,27.4,%,22.1,%,17.6,%,季度环比,0.3 pts,-2.4 pts,+7.9 pts,+3.3 pts,沈阳,优质写字楼供应,供应高峰,沈阳,优质写字楼供应量,沈阳,市场展望,考虑到未来较大规模的供应，沈阳优质写字楼市场的空置率也将进一步的上升。,沈阳,GDP,的增长，及沈阳作为东北地域中心的地位逐步显现等，将带动沈阳市场对于优质写字楼的需求。,2011F,2010F,2009,2007,2006,2005,2004,2008,沈阳,写字楼名称,入市,时间,建筑面积,租金报价,(*),实际平均成交价,每年免租期,物管费,空置率,主要租户,(,人民币,/,平方米,/,月,),(,人民币,/,平方米,/,月,),(,月,),(,人民币,/,平方米,/,月,),(,截至,09,年,第,4,季,),(,一,),和平区,富丽华国际商务中心,2008,Q3,20100,110,NA,依租期等条件而定,30,30%,三星,/,瑞表集团,/Nike,皇朝万鑫大厦,A,座,2009,Q3,30000,107,100,依租期等条件而定,17,47%,先锋集团,速倍科技,派特森英语,总统大厦,2003 Q4,77000,75,65-70,1-3,根据租期等条件而定,20,3,%,红塔集团,/,强生,/LG,化学,/,利比,城市广场2000,Q1,33000,75,70,1-3,根据租期等条件而定,21,6%,奥林巴斯,/,索尼,/,诺基亚,重点竞争对手之租赁分析,(*),不包含物业管理费,以建筑面积计算,写字楼名称,入市时间,建筑,面积,租金报价,(*),实际平均成交价,每年免租期,物管费,空置率,主要租户,(,人民币,/,平方米,/,月,),(,人民币,/,平方米,/,月,),(,月,),(,人民币,/,平方米,/,月,),(,截至,09,年第,4,季,),(,二,),沈河区,北方传媒大厦,2006Q3,35000,105,95-100,1-3,，根据租期等条件而定,26,0,%,华润置地,/,加信奥美,/,辉瑞制药,/,中国五矿,财富中心,E,座,2005Q3,42900,101,90-95,1-3,根据租期等条件而定,16,5%,西门子,/,恒隆地产,/,通力电梯,/,中意人寿,卓越大厦,2009Q3,34000,85,70,依租期等条件而定，最长可达,6,个月,24,5,5%,中宏保险,/,华为,/,黄冈网校,方圆大厦,2003Q2,48000,70,70,1-3,根据租期等条件而定,22.5,2%,上海浦东发展银行,/,韩亚银行（中国）分行,/,日本三菱东京日联银行,(*),不包含物业管理费,以建筑面积计算,重点竞争对手之租赁分析,第一章,沈阳市及区域写字楼市场分析,沈阳市写字楼发展状况,沈阳写字楼价格走势,沈阳市写字楼供应状,况,沈阳写字楼状况及案例分析,(5),项目区域写字楼市场分析,可比案例分析,总结,现时市场上主要,甲级,写字楼之总供应量,/,总租赁状况分析,自,2009,年第,4,季度至,2010,年,3,月,沈阳市场上暂时没有新的,甲级,写字楼供应。由于,2008,年全球金融风暴导致整体市场吸纳量下降,随着,2009,年下半年经济的复苏,吸纳量不断地提升,预计在,2010,年的整体吸纳量将会有更明显的增长,。,主要,甲级,写字楼之总供应量,/,总租赁状况分析,季度,甲级写字楼新增供应面积,吸纳量,空置率,租金,(,平方米,),(,平方米,),(%),(,元,/,月,/,平方米,),1Q2006,4,600,18.06%,70.2,2Q2006,4,400,15.88%,70.2,3Q2006,35,000,17,000,20.85%,75.3,4Q2006,6,500,18.12%,75.3,1Q2007,6,800,15.23%,76.6,2Q2007,13,900,9.36%,77.8,3Q2007,5,800,6.89%,79.7,4Q2007,1,900,6.10%,79.7,1Q2008,1,600,5.40%,81.1,2Q2008,2,800,4.28%,82.1,3Q2008,20,126,8,400,8.45%,87.6,4Q2008,4,100,6.83%,89.7,1Q2009,-5,900,9.14%,87.1,2Q2009,-3,000,10.33%,84.5,3Q2009,65,005,17,300,23.07%,87.0,4Q2009,19,000,17.00%,86.2,2006,年,:32,500,平方米,2007,年,:28,400,平方米,2008,年,:16,900,平方米,2009,年,:27,400,平方米,过去,4,年的平均吸纳量,:,26,300,平方米,未来主要竞争项目之供应量、入市时间分析,项目名称,供应面积,(,平方米,),开发商,预计入市时间,1,SK,大厦,30,000,SK,2010,年第2,季,2,领先国际大厦,A,70,000,新拓置业,待定,(,整体销售,),3,环球国际大厦,40,000,555/,太平洋,2010,年第,2,季,4,华晨中际大厦,54,300,华晨集团,2010,年第,2,季,5,茂业中心,70,000,茂业置业,2011,年,6,瑞安中心,5,0,000,瑞安建业,2011,年下旬,7,华润中心,70,000,华润置业,2011,年下旬,8,华强大厦,50,000,深圳华强,2011,年底,8,城市广场,待定,恒隆地产,2012,年,9,ifc,沈阳国际金融中心,100,000,恒基兆业,201415(,待定,),10,裕景中心,240,米高,裕景地产,待定,11,嘉里中心,240,米高,嘉里建设,待定,第一章,沈阳市及区域写字楼市场分析,沈阳市写字楼发展状况,沈阳写字楼价格走势,沈阳市写字楼供应状,况,沈阳写字楼状况及案例分析,(5),项目区域写字楼市场分析,可比案例分析,总结,财富中心,E,座,北方传媒,大廈,总统大厦,沈阳,甲级,写字楼之区域分布图,皇朝万鑫,中韩大厦,华新国际大厦,方圆大厦,各区域之代表性项目分析,项目名称,财富中心,E,座,项目位置,沈阳市沈河区北站路沈阳财富中心,D,座一层,交通情况,多条公交线路，出租车,竣工日期,2003,年,总建筑面积（平方米）,4,2,9,00,大堂高度及面积大小（平方米）,350,平挑高,8,米,标准层面积（平方米）,1,256,得房率,65%,楼层净高,2.6,米,架高地板（厘米）,有（部分）,楼板承重（公斤,/,平方米,),250,空调系统,两管制，新风量为,30,立方米,/,小时,/,人,电梯系统,KONE,通力电梯（芬兰），,6,部客梯，一部货楼,/,载重量为,1200,公斤，梯速为,2.5,米,/,秒。,通讯系统,提供充足的,IDD,、直线电话、中继线，配置,DDN,节点机，为客户提供数字数据服务；配置多种服务器，适用于各种通信增值业务。,电力供应情况,双回路,10KV,交房标准,吊顶、白墙、地毯、有部分遗留装修,停车位,地下,200,物业管理公司,第一太平戴维斯,配套设施,公寓、餐饮、银行、邮局、商业,各区域之代表性项目分析,项目名称,总统大厦,项目位置,沈阳市和平区和平北大街,69,号,交通情况,公交车、出租车,竣工日期,2005,年,3,月,总建筑面积（平方米）,77,000,大堂高度及面积大小（平方米）,300,平，高,5,米,标准层面积（平方米）,1,008,得房率,67%,楼层净高,2.7,米,架高地板（厘米）,有,楼板承重（公斤,/,平方米）,250,空调系统,四管制、风机盘管新风量为,30,立方米,/,小时,/,人,电梯系统,LG,电梯，,8,部客梯，,1,部货梯，载重为,1200,公斤,通讯系统,提供充足的,IDD,、直线电话、中继线，配置,DDN,节点机，为客户提供数字数据服务；配置多种服务器，适用于各种通信增值业务。,电力供应情况,双回路,10KV,交房标准,公共部分精装修，办公单元吊项、白墙、地板,停车位,地上,30,个,物业管理公司,仲量联行,配套设施,中西餐厅、邮局、学校、银行等,各区域之代表性项目分析,项目名称,北方传媒大厦,项目位置,沈阳市沈河区青年大街,165,号,交通情况,公交车、出租车,竣工日期,2006,年,11,月,总建筑面积（平方米）,40497.7,（地上：,31798.4,、地下：,8699.2,、裙楼面积：,5708.9,）,大堂高度及面积大小（平方米）,500,平，高,10,米,标准层面积（平方米）,1,113,得房率,67%,楼层净高,2.6,架高地板（厘米）,有,楼板承重（公斤,/,平方米）,250,空调系统,四管制、风机盘管新风量为,30,立方米,/,小时,/,人,电梯系统,原装进口三菱电梯，,4,部客梯、,1,部货梯，载重为,1350,公斤,18,（,person),通讯系统,提供充足的,IDD,、直线电话、中继线，配置,DDN,节点机，为客户提供数字数据服务；配置多种服务器，适用于各种通信增值业务。,电力供应情况,双回路,10KV,交房标准,公共部分精装修，办公单元吊项、白墙、地板,停车位,地下,120,物业管理公司,戴德梁行,配套设施,商务中心、餐饮、银行等商业设施,各区域之代表性项目分析,项目名称,城市广场,项目位置,沈阳市和平区南京北街,206,号,开发商,沈阳假日酒店城市广场沈阳管理公司,物业管理公司,洲际假日酒店城市广场沈阳管理公司,入住时间,2001,年,规划指标,建筑面积：,40,000,平方米,标准层面积：,536.7-519.1,使用率：,70%,1,座：,20,层；,2,座：,18,层,停车位：地上、下,160,个,电梯,6,部高速电梯,设施,/,服务,沈阳假日酒店、沈阳洲际酒店,银行,10,间餐厅,/,酒吧、宴会及会议室、洗衣房、美容美发厅、商务中心等,租售策略,只租不售,各区域之代表性项目分析,项目名称,方圆大厦,项目位置,沈阳市沈河区悦宾街,1,号,物业类型,集团际金融、商贸、商务洽谈、办公为一体的甲级写字楼,开发商,沈阳方圆建设有限公司,物业管理公司,沈阳方圆大厦物业管理有限公司,入住时间,2003,年,规划指标,占地面积：,5580,平方米,建筑面积：,48699,平方米,开间面积：,40-500,平方米,使用率：,60%,高度：,99.75,米，主体地上,22,层，地下,2,层,停车位：地下,86,个,租售策略,只租不售,各区域之代表性项目分析,项目名称,中韩大厦,项目位置,沈阳市沈河区惠工街,124,号,物业类型,大厦,1-5,层为商务配套层，设有会议中心、金融中心、,商务中心、健身中心、商务餐厅、咖啡吧等6,至,25,层为标准写字间,26-27,层为高档商务会所,开发商,辽宁汉邦房地产建设有限公司,建筑特点,三角形筒式框架结构,物业管理公司,辽宁汉邦物业管理有限公司,入住时间,2004,年,5,月,规划指标,占地面积：,5805,平方米,建筑面积：,40000,平方米,使用率：,65%,高度：,99,米，主体地上,26,层，地下,2,层,配套设施,家乐福超市、沈阳北站、长客总站、时代广场、惠工广场、税务大厦、曼哈顿国际庄园,各区域之代表性项目分析,项目名称,华新国际大厦,项目位置,沈阳市沈河区青年大街,219,号,开发商,华新国际集团,物业管理公司,沈阳华新国际物业管理有限公司,入住时间,1999,年,规划指标,占地面积：,4077.2,平方米,建筑面积：,31824.43,平方米,建筑高度：地上,20,层，地下,2,层,地上,1,2,层：大堂,地上,3,20,层：标准写字间,地下,1,层：大型停车场,地下,2,层：餐厅,使用率：,68%,标准层面积：,1500,平方米,配套设施,河畔花园、夏宫、科普公园,皇朝万豪酒店,三好科技街、五里河体育中心,租售策略,只租不售,第一章,沈阳市及区域写字楼市场分析,沈阳市写字楼发展状况,沈阳写字楼价格走势,沈阳市写字楼供应状,况,沈阳写字楼状况及案例分析,(5),项目区域写字楼市场分析,可比案例分析,总结,五里河商圈,五里河商圈位于城市的南部写字楼主要分布在彩电塔以南的青年大街沿线和三好街内。,三好街作为东北区域最大的,IT,数码产品集散地，数码商场较多。众多的数码代理商带动了区域的办公需求。,同时，由于距离东北大学近，以及,IT,公司多，区域也成为,IT,相关科技公司办公的首选之地。,IT,及相关科技企业成为区域的主要办公需求，但大部分企业为中小型公司，需求面积小，可承受的租金水平低，选择在三好街的乙级写字楼和商务公寓内；,少部分大品牌制造商对写字楼品质要求较高，选择在华新大厦办公。,由于区域处于城市的南部边缘，出行成本高，生活配套不足，且,IT,产业聚集特征明显，实力雄厚的非,IT,类企业不愿在此办公。,同时，近年由于三好街数码市场的激烈竞争，数码产品代理商户的利润空间下降，对高品质写字楼的需求不高。,近年由于辽宁电视台的扩租，以及未来辽宁日报的迁入和会展中心的投入使用，区域的文化、影视、会展类的行业特征将会有所突出。,项目名称,位置,级别,入住时间,建筑面积,物产科贸大厦,三好街,54,号,乙级,1999,42000,华新国际大厦,青年大街,219,号,甲级,2000,33000,信息产业大厦,三好街,乙级,2000,39600,百脑汇科技大厦,三好街,乙级,2003,52000,奉天硅谷大厦,三好街,商务公寓,2003,16000,金科大厦,文化路,19,号,乙级,2003,31300,地王国际大厦,文艺路春河巷,16,号,乙级,2004,19000,中润,国际,三好街,18,号,乙级,2004,30000,五里河城,五里河体育场北侧,乙级,2005,50000,艾特国际公寓,三好街,30,号,商务公寓,2005,110000,昌鑫置地广场,青年大街西,320,号,乙级,2006,46000,北方传媒大厦,青年大街,165,号,甲级,2007,40000,五里河商圈写字楼供应,五里河商圈,分析,主导产业分析,各主要重点大楼之客户分布情况,单元号,公司名称,所属行业,公司性质,租赁面积,城市广场,6F+7F,百胜餐饮沈阳有限公司,其它,外资,1,108,1006,奥林巴斯（北京）销售服务公司,IT,电子,外资,301,602,朗讯科技有限公司沈阳分公司,IT,电子,外资,554,903,3M,中国有限公司沈阳办事处,IT,电子,外资,297,1406,富士施乐中国有限公司沈阳事务所,IT,电子,外资,426,1606,ABB,中国有限公司,机械制造,外资,554,单元号,公司名称,所属行业,公司性质,租赁面积,总统大厦,11F-13F,生命人寿股份辽宁分公司,保险及经纪,中外合资,3,024,14,三星（中国）投资有限公司沈阳分公司,电子电气设备,外资,1,008,18,沈阳,SK,能源,化工能源,/,冶金,外资,1,008,25-26,红塔辽宁烟草有限责任公司,快速消费品,中资,2,016,25,玛莉蓝,地产开发、顾问咨询及设计,中资,1,008,26,云峰投资,地产开发、顾问咨询及设计,中资,1,008,区域写字楼供应状况,各主要重点大楼之客户分布情况,单元号,公司名称,所属行业,公司性质,租赁面积,方圆大厦,2F,浦发银行沈阳分行方圆支行,金融,中资,1,493,5F,辽宁省农村信用社联合社,金融,中资,1,493,6 F,方圆国际会议中心,其它,中资,1,493,8-9F,沈阳金融商贸开发区管理委员会,其它,中资,3,838,10F,亚洲商联投资开发有限公司,其它,外资,1,967,13-14F,沈阳讴立德商务服务有限公司,软件、通讯,IT/,通信网络设备,外资,3,760,17F,太平人寿沈阳分公司,金融,中外合资,2,983,18F,太平人寿辽宁分公司,金融,中资,1,455,19F,移动全球通,VIP,服务中心,软件、通讯,IT/,通信网络设备,中资,1,455,单元号,公司名称,所属行业,公司性质,租赁面积,中韩大厦,3F,民生人寿保险股份有限公司,金融,中外合资,996,4F,招商证券股份有限公司,沈阳市府路证券营业厅,金融,中资,996,15F,辽宁省保险行业协会、沈阳市保险行业协会,金融,中资,996,17F,欧莱雅（中国）有限公司,其它,外资,996,18F,中兴通讯股份有限公司,软件、通讯,IT/,通信网络设备,中资,996,25F,中英人寿保险有限公司辽宁分公司,金融,中外合资,996,区域写字楼供应状况,主导产业分析,各主要重点大楼之客户分布情况,单元号,公司名称,所属行业,公司性质,租赁面积,财富中心,E,座,1F-4F,东亚银行（中国）有限公司沈阳分行,金融,外资,4,600,5F,恒安标准人寿保险有限公司辽宁分公司,金融,中外合资,1,256,6F-9F,中国石油东北化工销售公司,化工能源,/,冶金,中资,5,024,12F-14F,西门子（中国）有限公司沈阳分公司,电子电气设备,外资,3,768,1501,干元亨通投资顾问有限公司,服务,中外合资,800,16F,中意人寿保险有限公司辽宁省分公司,金融,中外合资,1256,17F,新思软件技术（沈阳）有限公司,软件、通讯,IT/,通信网络设备,中资,1,256,1801,、,1901,辽宁恒隆地产有限公司,地产建筑,外资,824,22F,鑫龙铝业,-,幕墙门窗系统技术研发中心,地产建筑,中资,1,256,23F-24F,中美大都会人寿保险有限公司辽宁分公司,金融,中外合资,2,512,26F,辽宁中兵物资贸易有限公司,贸易,中资,1,256,27F,毕马威企业咨询（中国）有限公司沈阳分公司,服务,外资,1,256,28F,安邦财产保险股份有限公司辽宁分公司,金融,中资,1,256,主导产业分析,区域写字楼供应状况,各主要重点大楼之客户分布情况,单元号,公司名称,所属行业,公司性质,租赁面积,北方传媒大厦,3F,联想（沈阳）分公司,IT,电子,中资,1,113,5F,辽宁北方影视传播有限公司,广告传媒,中资,1,113,9F,北方传媒,广告传媒,中资,1,113,10F,中海地产集团有限公司（北方区）,地产,中资,1,113,10F,中海地产（沈阳）有限公司,地产,中资,12F,辽宁电视台广告传播中心,广告传媒,中资,1,113,15F,辽宁电视台广告传播中心,广告传媒,中资,1,113,17F,华润置地（沈阳）有限公司,地产,中资,1,113,18F,辽宁加信奥美广告有限公司,广告传媒,合资,1,113,22F-28F,中石油东北炼化有限公司,能源,中资,6,678,单元号,公司名称,所属行业,公司性质,租赁面积,华新国际大厦,3,层,中国银行沈阳分公司,金融业,中资,1,300,5,层,华为沈阳分公司,IT,电子,中资,1,300,15,层,罗克韦尔自动化,(,厦门,),有限公司沈阳分公司,制造业,外资公司,400,18,层,北方交通重工集团,制造业,中资,1,300,20F,东管电力科技,能源,中资,1,300,区域写字楼供应状况,主导产业分析,产业种类分析,城市广场,总统大厦,主导产业分析,区域写字楼供应状况,产业种类分析,方圆大厦,中韩大厦,区域写字楼供应状况,主导产业分析,产业种类分析,财富中心,E,座,北方传媒大厦,主导产业分析,区域写字楼供应状况,产业种类分析,华新国际大厦,区域写字楼供应状况,主导产业分析,第一章,沈阳市及区域写字楼市场分析,沈阳市写字楼发展状况,沈阳写字楼价格走势,沈阳市写字楼供应状,况,沈阳写字楼状况及案例分析,(5),项目区域写字楼市场分析,未来,可比案例分析,总结,项目,茂业中心,开发商,茂业置业,地块数据,金廊，青年大街,地块,25,7,00,平方米,规划面积,387,7,00,平方米,规划概况,酒店，写字楼，高端住宅，百货和公寓,写字楼,:66,层,建筑面积约,70,000,平方米,住宅,:4,3,层,最新的发展计划,一期,:,高端住宅,2010,（目前住宅为首要任务）,二期,:,百货,2010,年,10,月,三期,:,酒店，写字楼和公寓,2011,区域,未来,可比案例分析,项目,华润中心,开发商,华润,置,地,地块数据,金廊，,文化路和,青年大街,交汇处,地块,80,000,平方米,规划面积,600,000,平方米,规划概况,购物中心,、,酒店,、,写字楼,、,高端住宅和公寓,最新的发展计划,一期,:240,000,平方米购物中心,(MIXC),计划,2011,年春开业,70,000,平方米,(174,米高,),甲级写字楼,计划,2011,年中启用,二期,:180,000,平方米高档住宅,计划,2011,年及,2012,年分期入住,三期,:80,000,平方米超五星级酒店,计划,2012,年启用,四期,:,公寓及其它,(,发展时间待定,),区域,未来,可比案例分析,案例综合分析,华润及茂业之整体规模庞大,较本项目更早推出市场,抢占先机,;,华润及茂业的写字楼项目,均以高档次定位,尤其华润方面,万象城招商已进入火热阶段,随着商场之率先进入市场,配套设施的完善,将有力地推动写字楼的招商工作,为佳兆业,写字楼项目带来一定的招商压力,;,同时,华润置地在全国多个城市成功营运优质写字楼,必定对渖河区以及金廊一带的写字,楼项目引来极大的冲击,;,两个项目的写字楼部分均计划在,2011,年中旬推出市场,届时将为写字楼市场增加超过,1,5,0,00,平方米之供应面积,甲级写字楼市场在,2011,12,年,将面对巨大的吸纳压力,。,区域可比案例分析,第一章,沈阳市及区域写字楼市场分析,沈阳市写字楼发展状况,沈阳写字楼价格走势,沈阳市写字楼供应状,况,沈阳写字楼状况及案例分析,(5),项目区域写字楼市场分析,未来,可比案例分析,总结,总结,沈阳写字楼市,场,分布较分散，尚未形成集中性的写字楼商圈；,写字楼质,量偏差,，,具档次的,写字楼,较,少,；,现时的大厦规划及体量较小,在层高、电梯、空调、平面布局上存有较大的缺陷,优,质且具档次的大厦,存在有较大提升空间；,从,租赁,率,分析,，,优质,写字楼入住率比较高，,从而可见优质,写字楼,仍,具有一定的市场,