会展项目市场定位及产品设计建议.ppt

Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,会展项目市场定位及产品设计建议,2010,年,4,月,集团销售部,目录,公寓市场定位,2,商业市场定位,3,写字楼市场定位,4,酒店,市场定位,5,项目定位总结,6,项目整体定位,1,形象定位,整体形象定位：,中央商务休闲区 标杆 建筑群落,关键词：,CBSD,：,Central Bussiness Shopping District,，即中央商务休闲购物区，是聚集商贸、信息、文化、体育、会展、酒店、餐饮、休闲及办公为一体的综合体,。,标 杆：,会展经济的带动效应对周边产生聚集作用，从而形成项目在区域内的中心、标杆地位。,唐山市,第一个生态低碳,5A,级,写字楼。,高新区,第一个国际知名五星级,酒店。,唐山市,第一个国际品牌高档体验式,购物中心。,建筑群落：,包括酒店、写字楼、商业、会展和公寓的多幢建筑群。,城市综合体发展模式研究：四种模式,模式,1,均衡发展的模式,模式,3,以酒店为核心功能的发展,模式,模式,4,以商业为核心功能的发展模式,Complex=hotel+office+shopping+apartment +,Complex=,office(,主,),+apartment(,次,)+,Hotel,Shopping,Complex=,hotel(,主,),+apartment(,次,)+,Office,Shopping,Complex=,shopping(,主,),+,Office,Hotel,Shopping,模式,2,以写字楼为核心功能的发展模式,城市综合体发展模式,模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式,模式二：以写字楼为核心功能的发展模式,COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+,案例：香港太古广场、北京华贸中心、北京东方广场,北京华贸中心各功能规模配比：,31,：,3,：,3,（,O,：,H,：,S,：,A,）,COMPLEX=OFFICE,（主）,+APARTMENT,（次）,+HOTEL&SHOPPING+,案例：广州中信广场、深圳信兴广场,广州中信广场各功能规模配比：,5,：,2,：,1,：,2,（,O,：,H,：,S,：,A,）,模式三：以酒店为核心功能的发展模式,模式四：以商业为核心功能的发展模式,COMPLEX=HOTEL,（主）,+APARTMENT,（次）,+OFFICE&SHOPPING+,案例：上海商城,上海商城,各功能规模配比：,1,：,5,：,1,：,3,（,O,：,H,：,S,：,A,）,COMPLEX=SHOPPING,（主）,+HOTEL&OFFICE&APARTMENT+,案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城,深圳华润中心,各功能规模配比：,2,：,1,：,4,：,3,（,O,：,H,：,S,：,A,）,四种模式的内外因驱动,模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式,模式二：以,写字楼,为核心功能的发展模式,模式三：以,酒店,为核心功能的发展模式,模式四：以,商业,为核心功能的发展模式,外因,优越的地理位置,CBD/,城市中心,便利的交通条件,主干道沿线,/,地铁口,较大的规模,建筑面积,20,万,以上,客户（产业）支撑,已形成产业簇群,/,引入核心客户带来相关簇群,/,未来商务核心区,地理位置,不远离城市核心区,交通可达性,主干道沿线,客户支持,商务客户,地理位置,城市核心区,交通可达性地铁口,/,主干道沿线,区域功能的缺乏，需求旺盛,人流及商业气氛,内因,强制性的,视觉冲击,超高层,/,建筑群,高水准规划设计,各功能共融不互扰,功能化体系,五星级酒店,/,甲级写字楼,/,高档,/,中高档购物中心,/,顶级酒店式,/,服务式公寓,开发商强劲的实力和丰富的经验,专业的管理团队,物业管理,/,经营管理,强制性的视觉冲击,超高层,/,建筑群,写字楼,大堂昭示,性,功能化体系,写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次,配套完善,商场、公寓,定位差异化,通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位,功能化体系,五星级酒店,带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次,开发商有足够的经济实力,配套设施,顶级商场,明确定位,大规模综合,/,娱乐性,/,观光性,/,顶级,/,独具特色,建筑形式,/,业态,/,服务内容,/,功能化体系,商业为主导，其他功能为辅,一流的合作团队规划设计,/,经营管理,目录,公寓市场定位,2,商业市场定位,3,写字楼市场定位,4,酒店,市场定位,5,项目定位总结,6,项目整体定位,1,公寓市场定位,公寓市场背景,唐山典型公寓项目市场定位,公寓产品及装修标准,公寓客户及销售状况,公寓市场定位,产品定位,客户定位,价格定位,公寓产品设计建议,唐山典型公寓项目定位,天元国际公寓,SOHO,阳光,凤城国际公寓,项目名称,占地面积（万,M2,）,公寓建面,（万,M2,）,价格,项目定位,项目特色,天元国际,1.3,2,13000,精装酒店式公寓,恒温泳池,、,水疗、健身,SOHO,阳光,1.2,3.3,C,：,7300,，,D,：,7600,SOHO,，投资、办公、居住,唐山第一个,SOHO,概念,凤城阳光,0.68,2.2,5380,集住宅、商业、餐饮、休闲、娱乐于一体,高性价比,新华,1,号,4.08,10,7800,板楼,+loft,唐山首个城市综合体,凤城国际广场,2,10,7700,精装房起价,7380,元,/,平，毛坯房起价7180,元,/,平,凤凰阁、凤鸣阁为精装修户型（塔楼），凤逸阁、凤祥阁为毛坯户型（板楼）。,渤海新世界,0.97,2.57,7745,集购物、办公、居住、休闲、娱乐为一体,5000,平米的城市广场，其中包括,1500,平米的绿地广场、下沉式广场、雕塑、空中花园、空中私人会馆,户型面积及配比,76,平米,80,平米,40,平米,天元国际,阳光,SOHO,凤城国际,项目名称,户型,面积,配比,天元国际公寓,1-3,居,40-81,1,居：,2,居：跃层,=,25%,：,12.5%,：,62.5%,SOHO,阳光,框架结构自由组合,70150,平米,70,平米：,100,：,150=2,：,2,1,新华,1,号,1-3,居,一居,48-60,，二居,60-120,，三居,120-180,，四居,180,以上,11%,：,47%,：,40%,：,2%,凤城国际广场,1-3,居,28-132,1,居：,2,居：,3,居,=10%,：,65%,：,25%,凤城阳光,1-3,居,50-120,平米,1,居：,2,居：,3,居,=,36%,：,42%,：,22%,渤海新世界,2,、,3,居,2,居,88-99,平米；三居,133-139,平米,1,：,1,装修标准,项目名称,装修标准,户门,厨柜,洁具,地板,天元国际公寓,1500,元,/,平米,-,-,-,-,SOHO,阳光,菜单式装修,3,00,元,/,平米,盼盼三防门,惠达,惠达,水泥,新华,1,号,1000,元,/,平米,盼盼,海尔,箭牌、马可波罗,圣象,凤城国际广场,3,00-500,元,/,平米,未定,惠达或同档次,惠达或同档次,未定,凤城阳光,毛坯,-,-,-,-,渤海新世界,毛坯,-,-,-,-,市场上精装修报价在,1000-1500,元,/,平方米之间，但精装修成本在,500-800,元左右。,客户构成及销售情况,项目名称,购房目的,销售情况,天元国际公寓,投资、自住,前期销售较好，后期基本停滞，目前销售率,35%,左右,SOHO,阳光,办公、自住、投资,1,个月销售,80%,左右（共开,2,栋楼）,新华,1,号,自住为主,70,年产权加上新华道的地理位置，目前销售率,80%,，顶层大户型产品滞销,凤城国际广场,地缘性客户为主，自住、投资,小户型产品消化率较慢，二居产品热销，精装修产品价格较低，客户接受度较高，目前销售率,50%,左右,凤城阳光,未正式开盘,未正式开盘,渤海新世界,地缘性客户，自住为主,基本售罄，,130-140,平米产品有少量剩余,面积适中的户型销售情况较好，大户型和超小户型的销售情况欠佳。,SOHO,阳光因产品新颖，推广力度大，在不到一个月的时间，销售率达到,80%,左右。,物业管理,项目名称,物业公司,物业费（元,/,平方米）,天元国际公寓,广州,新中华,酒店物业,3,阳光,SOHO,大陆物业,未确定,新华,1,号,君瑞物业,未确定,凤城国际广场,未确定,未确定,凤城阳光,未确定,未确定,渤海新世界,戴德梁行（顾问）,未确定,高档社区聘请专业酒店公寓公司管理，相应地物业费较高，在,3,元,/,平米,月左右。,潜在公寓项目,东润国际广场,项目位于路北区建设路与建华道交叉口东南角，总规划建设面积约,16,万平方米，预计,2012,年竣工投入使用。,韩国乐天在河北省开设的第一家,乐天玛特超市,门店将落户东润国际广场。,二期住宅产品,一期公寓,东润国际广场施工平面图,项目投资主体为中能源电力燃料有限公司，项目开发主体为中能源公司全资子公司,-,唐山东润房地产开发有限公司，规划建设大型综合体公建项目。,其中大型综合性商业约,3,万平方米；写字楼,2-3,万平方米；酒店及,公寓,3-4,万平方米,，高档住宅约,3,万平方米，配套车库等,2-3,万平方米。写字楼规划建设为,5A,级高档写字楼，适合大型企业总部、银行区域管理总部等龙头企业办公使用，是目前唐山规划建设的少量高端的办公用房。,蓝钻（文瀼金城）,项目位于高新区大学道与华岩北路交叉口东北角，由唐山腾远房地产开发有限公司开发，项目占地,41.6,亩，建筑面积,50766,平方米，一、二层为金融、百货等商业门店；三、四层为餐饮、大型娱乐休闲中心，内设大型悬挑式通畅大厅；,5,层以上为高档酒店式公寓,。,富丁国际,富丁国际由银安集团旗下的唐山银厦房地产开发有限公司开发，位于路北区建设路与建华东道交界处向东,200,米处，投资,2.5,亿元，规划报批时被唐山市政府定位为唐山市地标性建筑。,项目本身为连体式建筑，共三栋楼，西侧为,32,层塔楼，中间为,11,层板楼，东侧为写字楼。总建筑面积,9.43,万平米，预计,2012,年初竣工。富丁国际建成之后将成为集住宅、商业和高档写字楼为一体的高档住宅社区。太阳能导光管系统、太阳能热水系统、太阳能光电照明系统的广泛使用将是这个社区的一大亮点。,41139,左右中小户型为主，塔板结合设计，板楼一梯两户、塔楼三梯十户、穿厅入室，南北通透，大观景落地阳台，四明户型（明厅、明室、明橱、明卫）大面宽、独立的衣帽间。,富丁国际,紫金广场项目是集住宅、商业、娱乐功能为一体的大型综合配套建筑项目，位于唐山市建设路,81,号体育中心对面,(,原硅谷电脑城,),，由唐山市妇兴房地产开发有限公司、开滦地矿、硅谷、南北,4,家单位共同开发建设，总用地面积,102.57,亩。宜高酒店、家乐福为紫金广场主力店。,紫金广场,其中妇兴房地产开发建设的项目建筑面积,8.6,万平方米，包括地上建成,5,万余平方米的,3,幢,28,层住宅楼，,1.8,万平方米的商业办公面积，剩余面积由地下支配使用。工程预计于,2012,年底交付使用。,紫金广场住宅部分面积区间：,50-180,（一居至三居）公寓市场定位,序号,地块,产品定位,档次,户型,装修标准,用途,经营模式,星城时代,精妆公寓,中档,平层，,0-1,居为主,精装修,居住、投资为主,出售，代租,地块二公寓,居住式公寓,中高档,平层，,2-3,居,毛坯房或提供菜单式装修,居住、投资为主,出售，代租,会展二期公寓,SOHO,公寓,中档,平层和复式，,1-3,居为主,毛坯房,办公、居住和投资,出售，代租,酒店配套服务公寓,配套酒店公寓,高档,平层，,1-3,居,精装修,投资、居住为主,出售，返租，承诺回报,酒店后公寓,产权式公寓,中高档,平层，,0-2,居,精装修,投资、居住为主,出售，返租，承诺回报,道路,客户定位,星城时代,地块二公寓,会展二期公寓,为结婚而购房的,刚需,；,年轻时尚,单身人士,；,投资者,（散户）；,办公,：小型咨询、公关、培训、美容等公司。,以,居住,客户为主，在周边办公的高收入人群；,办公,：不扰民的轻型工作室，如驻唐办事处、美容等；,投资客户,。,办公,：,IT,、咨询、教育、广告等小型公司；特色公司：美容、摄影工作室等对上下水有需求的客户；,SOHO,（楼下办公，楼上居住）客户；,为结婚而购房的,刚需,；,高收入时尚,单身人士；,看好区域投资潜力（会展、五星级酒店、高档写字楼）的,投资客,（散户）；,煤炭、钢铁等行业高级管理层（,整层投资,）等。,公寓价格定位,市场比较法,项目,开发商,区位,交通,项目规模,容积率,建筑形态,建筑风格,户型总价,配套,SOHO,阳光,大陆王府,高新区,中,6.5,万,5.4,塔楼,现代,50-110,万元,一般,凤城国际广场,唐山天壤,凤凰新城,便利,14,万,7,板、塔,现代,20-96,万元,齐全,凤城阳光,唐山天壤,高新区,中,2.2,万,3.2,塔楼,现代,25-65,万元,一般,星城时代,东方地产,高新区,中,4,万,4.6,板块，南北不通透,未定,中低,一般,地块二公寓,东方地产,高新区,便利,16.6,万,7.3,板块，南北不通透,未定,高,一般,会展二期公寓,东方地产,高新区,中,24,万,2.7,板块，南北不通透,未定,中,一般,价格定位,序号,加权因素,权重,SOHO,阳光,凤城国际,凤城阳光,星城时代,地块二公寓,会展二期公寓,k,得分,加权值,得分,加权值,得分,加权值,得分,加权值,得分,加权值,得分,加权值,1,开发商品牌,10%,9,0.9,8.5,0.85,8.5,0.85,8,0.8,8,0.8,8,0.8,2,区位,15%,8,1.275,9.5,1.4,8,1.2,8,1.2,9.1,1.37,8.5,1.275,3,交通,10%,8.5,0.9,9.5,0.95,8,0.8,8.5,0.85,9,0.9,8.5,0.85,4,项目规模,5%,8,0.4,9,0.45,7,0.35,7,0.359,0.45,9,0.45,5,商务氛围,10%,7,0.85,9,0.9,6,0.6,7,0.7,9,0.9,9,0.9,6,建筑形态,10%,8,0.8,8.5,0.85,7,0.7,7,0.7,8.5,0.85,7,0.7,7,建筑风格,5%,9,0.45,9,0.45,8,0.4,8,0.4,9,0.45,8,0.4,8,园林景观,10%,8,0.8,9,0.9,8,0.8,7,0.7,8,0.8,7,0.7,9,户型总价,15%,8,1.2,8.5,1.275,8,1.2,7,1.05,8,1.2,7,1.05,10,配套,10%,8,0.8,9,0.9,8,0.8,8,0.8,85,0.85,7,0.7,加权值和（,X,）,100%,84,8.375,89.5,8.95,76.5,7.7,75.5,7.55,86.1,8.565,79,7.825,价格定位,项目,加权值,装修,价格,SOHO,阳光,8.375,毛坯房,7000,凤城国际广场,8.95,毛坯房,7300,凤城阳光,7.7,毛坯房,5380,星城时代,7.55,毛坯房,5865,地块二公寓,8.565,毛坯房,6654,会展二期公寓,7.825,毛坯房,6079,星城时代精装修定价,6300,元,/,平米,，以保证快速销售，形成较好的市场口碑，并为后期商业、写字楼的开发提供资金支持。,地块二公寓毛坯房定位,7000,元,/,平米,，树立区域公寓的标杆，为会展二期公寓的销售保驾。,会展二期公寓定价在,5800-6500,元,/,平米（平层、复式），为市场提供高性价比的产品，快速销售，降低市场风险。,星城时代产品建议,精装修标准,装修标准建议,入户门,：,盼盼,（或同档次中低端产品）三防门，可视对讲机。,厨房,：,海尔,（或同档次中低端产品）整体橱柜、燃气灶和海尔冰箱。,卫生间,：淋浴房铺设高档木条，保温防滑，,科勒,（或同档次中低端产品）卫具。,空调,：,海尔,（或同档次中低端产品）分户空调。,精装修成本,：成本控制在,300,元,/,平米以内，报价,500,元,/,平米。,星城时代,酒店式服务,由集团物业公司管理，聘请专业酒店公寓管理公司做顾问，提供星级酒店的服务功能和管理模式。,常规服务,公共区域清洁绿化,设备保养维修,24,小时保安,消防管理,节日装饰,定期报告等,酒店式礼宾服务,前台接待,前台留言,物件寄存,信刊收发,代订服务,代客搬运,叫早服务,预约出租车等,有偿服务,家政服务,儿童看护服务；,商务服务；,室内维修,定期清洁,订送早餐,医护服务,接送子女上下学服务等；,开发商直接出售，,不承诺任何投资回报，同时引入专业酒店公寓管理公司作,顾问,。,发展商,物业管理公司,业主,委托,管理,销售,委,托,租,赁,中介公司,服务,星城时代,运作模式,专业酒店公寓管理公司,顾问,地块二公寓户型建议,以二居、三居为主,南北通透，独立餐厅。,全明卫生间,动静分离，卧室私密性强,洗手盆外移，更加人性化。,万科魅力之城,华润橡树湾,苏州中海,SOHO,公寓,沿海美利山炫幕公馆,6,梯,19,户，分两个单元,建外,SOHO,2,梯,5,户,SOHO,公寓,户型特点,客厅、卧室、餐厅、卫生间、厨房等各个功能区间完整，布局紧凑、实用；,具备卧室、厨房两个开间；,双阳台设计：卧室带有开放式阳台；厨房配备独立生活阳台；,玄关设计。,玄关,厨房,洗手间,客厅,工作,阳台,餐厅,卧室,景,观,阳,台,2,梯,5,户，四梯,12,户，公用会议室,SOHO,现代城,建筑面积：,98.40,户型特点,布局方正，实用率高,户型整体设计动静相宜，功能区间完整，满足开放与私密性的要求,主卧设计,270,度独特视角窗，可充分采光、观景,次卧设观景大阳台，提升舒适度,北面设有观景阳台，满足采光与通风的要求,观景阳台,观,景,阳,台,角窗,卫生间,次卧,主卧,客厅,餐厅,厨房,增加附加值的设计,重庆金科廊桥水岸,增加附加值的设计：,Loft,户型特点,原创,LOFT,双层空间，绝对舒适，形成实际百平米的,LOFT,尺度，,卫生间配备超大豪华浴缸，及步入式衣帽间，空间运用合理，关注生活细节。,客厅,卧室,厨房,+,餐厅,卫生间,卫生间,衣帽间,楼,梯,楼,梯,时尚,Loft,户型,功能空间,面积,进深,开间,下层,客厅,13,3.05,4.3,厨房,+,餐厅,5.44,1.7,3.2,卫生间,3.78,2.1,1.8,上层,卧室,14.85,4.5,3.3,卫生间,6.6,3.3,2,衣帽间,6,1.4,4.3,建筑面积：,56.50,套内面积：,49.67,大成国际中心,目录,公寓市场定位,2,商业市场定位,3,写字楼市场定位,4,酒店,市场定位,5,项目定位总结,6,项目整体定位,1,唐山百货商业市场,名称,位置,时间,经营内容,建面,功能区排布,租金,客流量,唐百,新华道与建设路交叉口,1984,年成立,化妆品、服装、电器、鞋、珠宝,5.2,万,F1,化妆品,家用电器（冰箱等）,珠宝,F2,鞋,电器（数码）手机,F3,休闲,F4,女装,返点,15,个,较大,华联,新华西道与华岩路交叉口,95,年开业,化妆品、服装、鞋,1.5,万,F1,鞋,F2,女装,F3,男装,F4,休闲,5-6,元平米,/,天,一般,人民,建设北路,09,年开业,百货、超市,3,万,B1,超市、电器,F1,化妆品、鞋,F2,女装,返点,23,个,较少,远洋城,长宁道和建设北路交叉口,04,年开业,百货、餐饮、电影院,11,万,70000,平米零售业五联百货,40000,平米餐饮休闲类,内部柜台,15-17,元平米,/,天,较大，年轻人多,定位：营造富含,商业人文气息,的高品质购物空间,“,GUCCI,在亚洲最大的旗舰店。”,“,EQ:IQ,全球第一家形象店”,“,CLUB MONACO,北京的第一家店”,“,MAX&CO,中国第一家形象店”,“,FAUCHON,首次进入中国的旗舰店”,“化妆品区为中国最完整的化妆品区域”,“全国首家统一设计，具有完整品牌性的男士保养专区。”,“都会流行区为目前北京市场上都会流行服饰品牌规模最为齐全的区域”,“家居区汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌”,“,78,家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市”,总建面,18,万,营业面积,12,万,空间结构,地下,1,层,地上,6,层,开发模式,北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资,业态组合,商业,展示,汇聚全球,938,个品牌,经典案例,1,：新光天地,4F,水幕空间,24,米新光大道,24,米新光大道,B1,候车台,大堂挑空,10008,朵北京红月季花,400,新光大堂,新光星幕,“商业人文气息”诠释：,所谓商业，首先是规划在一个商业卖场里，与商品陈列、购物环境相融；,所谓人文，是对来宾、对顾客一种人文的关怀。不是用商品拥挤着顾客，而是用一种,生活与艺术品味的设施，营造一种人文的气息与氛围，在商业的环境里体现对人们的关怀。”,商业定位及现场体验,免费手机充电；,免费的纯净水和电视娱乐节目；,最新的报纸和娱乐杂志；,占地,1116.9,文化艺术展示场地；,不收取门票，免费供顾客参观浏览,对展览文化产品是推广性质的，有助于品牌文化的衍生；,让顾客在购物之余，增加对文化资讯、时尚资讯的了解。,男士保养专区、梦幻试鞋区、女性内睡衣区、,VIP,室、育婴室、亲子卫生间、儿童试衣间、服装修改室、司机休息室、环向双层扶梯。,无所不在的人文关怀和贵宾礼遇,细节及附加功能设置,B1,1F,2F,3F,4F,5F,6F,时尚食品,/,用品,/,餐厅,/,咖啡厅,美食街、物产食品,BHG,超市,FAUCHON,法国百年美食,B1,层与写字楼、地铁连通；,零售超市及美食促进人流；,首创食品流行品区；,国际顶级精品,名表,/,珠宝,/,女鞋,化妆品,/,钟表,/,护肤室,国际名品橱窗,梦幻女鞋区,护肤区,国际精品,内睡衣,淑女服饰,/,配件,梦幻内衣、睡衣区,时尚名品,少淑女服饰,/,配件,运动服饰,/,鞋,牛仔流行休闲,休闲服饰,/,绅士服,厨房,/,影音,/,家电,餐厅用品,卧室,/,妇孕儿童用品,餐厅,星光水幕,高尔夫球区,新光文苑,PANASONIC,CENTER,儿童娱乐室,/,育婴室,华贸中心商业群定位,新光天地,华贸购物中心,华贸商业街,建筑,18,万平米，营业面积,12,万平米,引进成熟的外资百货运营模式,-,体验式一站购物；,整体租给成熟商业运营商,，,追求整体市场价值而非短期利润价值；,囊括全球顶级品牌到街头个性时尚；,超前和人性化的细节功能设置；,建筑面积约,4,万平米，营业楼层共五层，相对于新光天地的大体量和丰富的品牌线，购物中心定位为,新光的补充线,；,品牌引进与新光形成差异化，,定位更为时尚、年轻的新生国际品牌,；,自行招商，自主经营,。新光天地开业一周年之际，商业氛围初现，启动华贸购物中心；,位于华贸中路北侧，总建筑面积约,2.2,万平米；,作为新光及购物中心的补缺，吸纳零售及街铺商业,；,经典案例,2,：世贸天阶,定位：世贸天阶集,5A,级办公和休闲商业街为一体，打造北京,CBD,自由、休闲、时尚中心,广场。,体量：总建筑面积,21,万，其中商业,8,万平米。,世贸天阶的“,梦幻天幕,”，长,250,米，宽,30,米；由六个标准的电视屏组成，天幕开启后场面极具震撼力，,48,路输入、,96,道输出的强大环绕扩声，加上声、光、电的交相辉映，各种三维声像效果的自由变幻，其科技含量已经超越了一直号称世界之最的拉斯维加斯的巨型天幕，成为了世界综合性能第一的天幕，,全球第三大天幕,。,业态划分,世贸天阶是集购物、餐饮、娱乐、休闲、空间艺术、于一体的全感官体验休闲购物场所”。,项目为北京,CBD,内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设斲。,项目,2005,年年底正式招商，,2006,年,9,月开业。,南北楼定位,区域,功能定位,品牌,北楼,主要目标客群是,CBD,区内的涉外客群、,CBD,内的商界精英、公寓业主、商务游客，年龄段应该在,30-45,之间，业态配置斱面侧重在高端品牌,GUESS,、,IT,、,GANT,、,ADIDAS,、金钱豹、菩提岛,南楼,主要的目标客群是,CBD,区内年轻白领阶层、周边居住人口以及国内的游客，年龄层次应该在,20-30,之间的年龄段，业态配置上侧重时尚化,ZARA,、,CJW,、,MEXX,、,CALIFORNIA FITNESS,、,MARK FAIRWHALE,、翡翠膳坊,BI,层,生活荟萃，汇聚美食，家居生活，生活超市为一体，满足休闲生活，餐饮消费需求。联通了南北街区,喜买得超市、澳门街茶餐厅、,song,、,chaterhousebooktrader,、希珍面吧、汇美舍,动线设计,整个项目的动线设计比较简单，南北两街均只设计了一条“一字型”东西主动线，,考虑到天幕的景观效果，在临天幕侧均设计了观景平台。,但是为了消除“一字型”动线简单、直露的弱势，在西半部分对主动线进行了南北呼应的弧形设计。,中庭设计,南街中庭沿弧线设计，宽度近,9,米，长度跨越了,4,个柱间距，比较狭长，站在一层向上看有“一线天”的感觉，而且三、四两层在中庭的东南角设计了,20,多平米的休闲观景平台，放置了一些休闲座椅。,北街的中庭设计在最西侧，是一个,80,多平米的圆形中庭，顶部设计的金碧辉煌，中间是一个莲花的图案。,项目评价,时尚之城，,时尚艺术娱乐品牌互劢时尚商业中心，目前世贸天阶已然成为北京精英阶层的文化休闲广场和外来旅游人群必游之地。,首选秀场，,由于这座“梦幻天幕”所具有无法比拟的表现力和唯一性，世贸天阶现成为很多演艺界活劢和品牌发布的首选场所，成为一个新时期的游乐场。,高出租率，,由于世贸天阶特色的购物环境和精准的市场定位，目前世贸天阶已有大量品牌名庖迚驻，出租率高达,97%,。,本案商业定位,定位,高端购物休闲中心,，业态涉及奢侈品、国际名品，打造时尚品牌唐山,旗舰店,。作为区域领头羊，提升会展区域的区位价值，确立唐山,中央商务休闲区,的地位。,整体租给,品牌商业运营公司,经营，为区域带来大量人流。商业特色：,唐山第一个,3D,影院,。,建议商家品牌：乐购汇（英国来福士（新加坡）等。,地块二商业,餐饮娱乐街,会展改造,定位为,餐饮娱乐不夜,城,，做为五星级酒店和两个大商业的补充。,经营模式：带租约销售。,商业特色：中西美食城,定位中高档,，业态主要涉及名品折扣店、工厂直营店等，作为地块二商业的补充线。,经营模式：,自行招商，自主经营，为公司提供高额投资回报。,商业特色：与公园结合，,户外运动体验,与购物的结合；休闲广场与商业的结合，,每月推出不同主题的商品展,。,IT,数码港,品牌：百脑汇或自营,特色：首层,全球通体验中心、,SONY,探梦,规模：约,8000,平米,家用电器,品牌：国美电器,特色：首层做,名车展示,厅，国美首层入口。,约,8000平米,运动服饰及健身,品牌：迪卡侬、中体倍力,特色：,游泳池,、,健身、驴友俱乐部,约,8000,平米,龙头：,名品折扣店,品牌：奥特莱斯,特色：首层,真冰场,、体验式户外服装及装备展示，,NBA,俱乐部,等,规模：约,26000,平米,户外做篮球场、结合楼体做攀岩等。,规划设计建议,功能分区,空中花园,二层、三层有连廊连接南北两座,四层做空中花园、室外咖啡吧。,户外做篮球场、五人制足球场、结合楼体做攀岩等。,龙头：,名品折扣店,品牌：奥特莱斯,首层：体验式户外运动及装备展示、真冰场。,一、二层：名品服装（,ZARA,、,H&M,等）等,三层：服装、服饰、皮具,四层：美容、健康护理、保健品、保健器材、新华书店、影像店、教育培训等,五层：儿童成长天地：游戏、娱乐、儿童服装、配饰、摄影、教育、玩具等,规划设计建议,功能分区,IT,数码港,首层,全球通体验中心、,SONY,探梦,、品牌电脑、手机展销,二层：手机、电脑、像机及耗材,三层：电玩、动漫等,国美电器,首层做,名车展示厅,及国美电器,二层及以上：电器展销,运动服饰及健身,首层：,游泳池,、运动服饰、健身中心入口,二层：运动服饰、健身、跳操等,三层：美容、桑拿、,SPA,等,休闲区,二、三层设,玻璃咖啡吧、茶吧,，引导客户到北区消费。,规划设计建议,功能分区,规划设计建议,交通组织,一字线,动线，并结合,中庭、变化的立面,作出变化在商铺内、街道上、公共共享空间,设置,多个通道,，使顾客可以快速转换购物空间，增加,可选择性,。,通过众多的,连廊、台阶,以及,室外电梯,的设计使内外水平和垂直交通相互贯连。,在西广场的公共通道设计,步行台阶和滚动电梯,两种设计，方便消费者购物。,规划设计建议,开放空间,室内开放空间,室外开放空间,西广场,集休闲、娱乐、消费等多功能为一体的综合广场，可以举办,商品展示会、时装发布会、大型公关活动、歌舞晚会,等各类活动,西广场布置,各种形式的座椅,，通过不同形式的座椅进行功能空间的划分；同时座椅的布置摆放方式也兼顾到各种顾客的不同使用需求。,项目规划,开放空间,室外开放空间,北公园,可设置音乐灯光喷泉、露天音乐广场、森林树屋、极限运动区以及小型灵活的流动花车等,项目规划建议,开放空间,目录,公寓市场定位,2,商业市场定位,3,写字楼市场定位,4,酒店,市场定位,5,项目定位总结,6,项目整体定位,1,写字楼市场定位,写字楼市场背景,唐山高端写字楼市场定位,典型个案研究,写字楼市场定位,产品定位,客户定位,价格定位,写字楼产品设计建议,唐山高端写字楼市场定位,总建筑面积,市场定位,大陆王府,6,万平米,唐山市,最高端的,写字楼,万达广场,14,万平米,位于城市,繁华区,的写字楼,龙脉大厦,13,万平方米,唐山市,最高（,150,米）,的写字楼,东方广场,2,万平米,高新区第一个标准写字楼,渤海新世界,8.65,万平方米,“西长安街”高端写字楼,经营模式,销售情况,大陆王府,销售，,3-5,层散售，,150-300,平米，,6-20,层，整层出售，,21-24,层，酒店，自持,已售,5,层（未正式签约，客户是钢材贸易类）,万达广场,预计自持,未开盘,东方广场,租售结合,接近,95%,龙脉大厦,销售为主,未开盘,渤海新世界,预计出售为主,未开盘,唐山高端写字经营模式,品牌开发商一般会自持综合体中,1-2,栋写字楼，以减少所交税费，并得到长期高额的投资回报。,而小型项目均以销售为主，以保证公司现金流，降低风险。,客户购买办公物业时的前三项最关心因素的调查结果：,地段,形象,价格,交通,投资潜力,周边配套,内部配套,物业管理,7,3%,34%,5,6%,5,1%,17%,1,5%,2,5%,1,6%,除客观因素外（如：地段、交通、周边配套），客户对写字楼的,价格及形象,最为关注，随着选择的多样性，对,内部配套和物业管理,也越来越关注。,客户需求调查,关心的问题,最需要的前三项商业配套调查结果,银行,商务中心,会议室,邮局,快餐厅,商场,酒楼,健身房,便利店,9,3%,8,3%,1,8%,10%,13,%,4,6%,3,3%,8%,9%,写字楼客户对商务配套的需求很大；,客户对,银行、商务中心、商场、酒楼,在楼宇中的设置非常关心，而邮局、快餐厅等有关生活配套只要是周围设有即可。,客户需求调查,商业配套,最关心物业前三项形象因素的调查结果,大堂,楼宇造型,层高,楼宇外墙,建材,卫生间,内部过道,87%,6,3%,38%,46%,21%,10%,17%,大堂、楼宇造型、外墙,是最受关注的形象因素；,对于形象和档次起重要支撑作用的部分，并且能直观被客户所感受的部分最为客户关心。,客户需求调查,形象,最关心物业前三项硬件设施的调查结果,电梯,空调,会所,网络,员工餐厅,停车位,花园,供电,8,5%,6,8%,48%,4,6%,29%,18%,9%,9%,写字楼客户的选择标准停留在看得见和感受得到的地方；,电梯、网络、空调、会所,是最受关注的硬件设施。,客户需求调查硬件,经典案例,1,：银泰中心,北京银泰中心位于建国门外大街,2,号，即东三环国贸桥的西南角。该中心位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，南为建外,SOHO,，是长安街的地标性建筑。,基地面积：,31,305,平方米,建筑总面积：,350,000,平方米,地上建筑总面积：,265,300,平方米,地下建筑总面积：,84,700,平方米,酒店公寓楼：,120,500,平方米,酒店：,31,700,平方米,公寓：,58,400,平方米,商业配套：,30,300,平方米,办公楼,A,：,72,300,平方米,办公楼,B,：,72,500,平方米,大楼覆盖率：,46绿化覆盖率：,21%,容积率：,8,技术指标,柏悦城,柏悦府,：专属府邸式公寓，,50-58F,，,21,套，,549-869,平米。,柏悦酒店,：,34-49F,，共计,237,套,悦生活,PARKLIFE,：,-1-3F+5F,的平台花园；,PICC,平安保险大厦：,银泰写字楼,5A,甲级写字楼,柏悦居,：公寓，,7-33F,，共计,216,套，面积,133-240,平米。,北京,亮餐厅与酒吧,：顶层,建筑规划,总建筑面积,约,73975,建筑高度,186,米,建筑层数,44,层,地上建筑面积,72144,结构,钢筋混凝土筒中筒结构,抗震系数,8,度,办公面积标准层高度,4,米,大堂高度,12,米,客梯,高低区各,6,部，共,12,部进口,OTIS,高速双层轿厢客梯，共计,24,个电梯轿厢,消防及服务梯,2,部进口,OTIS,电梯,自动扶梯,4,部自动扶梯,车库至大堂穿梭电梯,2,部进口,OTIS,电梯,写字楼定位,：世界,500,强中国总部,经营模式,：,先将一栋整体卖给,PICC,集团,，减轻前期压力，另一栋自持出租长期获利；,运作关键,：,将一栋整体出售减轻前期资金压力，后期自持；,入驻企业,：,美国思科、东京证券交易所、美国美迈斯与普衡律师事务所以及跨国咨询公司等；,盈利模式,硬件打造,七大特色：,北京首例双轿厢电梯系统,：,12,部双轿厢电梯。,全空气变风量（,VAV,）系统,12,米双层挑空大堂，独特环形走廊,无中柱大开间办公空间,15,厘米高架空网络地板,可更换单元式,LOW-E,幕墙系统,身份识别安全系统服务,全面个性化设计，创造人性化舒适办公环境,设备设施,经典案例,2,华贸中心,北京华贸中心坐落于东长安街，位于,CBD,东侧，西距国贸桥,900,米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需,20,分钟。,总建筑面积,(m,2,),30,万,公建区容积率,4.33,绿地率,/,绿化面积,(%),30.20,建筑高度,(m),建筑层数,(,地上,),办公面积,(m,2,),T1,135.3,28,55867.28,T2,151.3,32,64261.76,T3,167.3,36,72482.56,商业建筑面积,(m,2,),32976.78,结构,型钢混凝土框架,-,钢筋混凝土筒体,抗震系数,(,级,),8,标准层面积,(m,2,),2,261-2,383,办公面积标准层高度,(m),4,办公面积标准层净高,(m),2.7(,含架空地板,),办公面积外墙至核心筒距离,(m),11.6,客梯,(,部,/,栋,),T1:12,T2:12,T3:15,裙房扶梯,(,部,),26,车位,(,个,),1,400,建筑设计纯净、简洁、明快,个性化定制，为跨国企业量身定做；,入驻企业享受政府津贴；,写字楼技术指标,1,、区位优势,长安街上第