全球购物中心发展及操作体系126P.pptx

立业地产服务机构,高价值地产营销专家,全球购物中心发展及操作体系,购物中心定义,购物中心分类,购物中心操作体系,购物中心发展,全球购物中心的定义存在细微差异,购物中心定义,购物中心的定义,ICSC,（国际购物中心协会）,购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合，购物中心提供泊车位，购物中心的大小和定位一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定,日本,购物中心是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能,泛欧洲购物中心是作为单一实体来计划、建造和管理的，可租赁面积（包括经营单元和公共空间）不小于,5000m,2,的零售物业,中国国标,（中国国家标准）,购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体,国际购物中心协会界定购物中心五大要素,购物中心定义,购物中心五要素,产权归属,经营管理模式,服务内容,附属设施,定位与,体量,单一产权所有者,统一管理,提供零售和其它商业设施,提供泊车位,无统一规定,根据,ICSC,（国际购物中心协会）对购物中心的定义，购物中心包括产权归属、经营管理模式、服务内容、附属设施以及定位与体量5,大要素。,购物中心定义,购物中心分类,购物中心操作体系,购物中心发展,2,类,8,亚类,ICSC,购物中心分类,购物中心类型,概念,万,平方英尺,（包括锚,店）,英亩,锚店,数量,（个）,锚店类型,锚店占,比,（,%,）,主要商圈,（英里）,摩,尔,地,区中心,一般商品,，时尚,商品（摩尔，典型配置）,40-80,40-100,2,全线,百货店，百货店，,大量 零售,商集合，服饰，折扣百货店，时尚商店,50-70%,5-10,超级地区中心,与地区中心相似，但有很多类型,80,60-120,3,全线百货店，百货店，大量零售商集合，服饰，时尚商店,50-70%,5-25,户,外,中,心,邻里中心,方便,3-15,3-15,1,超市,30-50%,3,社区中心,一般商品便利,10-35,10-40,2,折扣,百货店，超级市场，药店，居家用品，大的专卖店,/,折扣服饰,40-60%,3-6,生活方式中心,高档,全国连锁专卖店，餐饮和娱乐建在,室外,15-50,10-40,0-2,习惯上通常没有锚店，但可能包括书店。其它大型专业零售商，多功能电影院，小的百货店,0-50%,8-12,能量中心,控制,品类的锚店业主，少数小的承租人,25-60,25-80,3,“品类杀手”，居家用品，折扣百货店，仓储俱乐部，平价店,7590%,5-10,主题,/,欢乐中心,休闲，为旅游者提供零售商品和服务8-25,5-20,餐饮，娱乐,直销中心,工厂直销店,5-40,10-50,工厂直销,25-75,注：“锚店”，就是在一个整体性的商业房产项目中起着“锚锭”作用的商业运营主力店,1,平方英尺,=,0.09290304,平方米,1,英亩,=,4046.8564224,平方米,1,英里,=,1.609344,千米,4,大类,中国国标购物中心分类,类型,选 址,商圈,与,目标,顾客,规 模,商品（经营）结构,商品售卖方式,服务功能,管理信息系统,社区购物中心,市、区级商业中心,商圈半径,为,5,10,公里,建筑面积为,5,万,m,2,以内,20-40,个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店,各个租赁店独立开展经营活动,停车位,300-500,个,各个租赁店使用各自的信息系统,市区购物中心,市级商业中心,商圈半径,为,10-20,公里,建筑面积,10,万,m,2,以内,40-100,个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等,各个租赁店独立开展经营活动,停车位,500,个以上,各个租赁店使用各自的信息系统,城郊购物中心,城乡结合部的交通要道,商圈半径,为,30-50,公里,建筑面积,10,万,m,2,以上,200,个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等,各个租赁店独立开展经营活动,停车位,1000,个以上,各个租赁店使用各自的信息系统,工厂直销中心,一般远离市区,目标顾客多为重视品牌的有目的的购买,单个建筑面积,100-200m,2,为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌,采用自选式售货方式,多家店共有,500,个以上停车位,各个租赁店使用各自的信息系统,2004,年,10,月,1,日，开始实施中国国家质量技术监督局于,2000,年,5,月,19,日发布的国家标准,零售业态分类,，并将购物中心分为：近邻型、社区型、区域型、超区域型四种，中国国标单列工厂直销中心与国外直销中心、工厂直销店类似，所以列入购物中心。,购物中心定义,购物中心分类,购物中心操作体系,购物中心发展,香港港购物中心发展,美国购物中心发展,中国内陆购物中心发展,4,个阶段,美国购物中心发展阶段,稳步发展阶段,低,高,快速发展阶段,初步发展阶段,萌芽阶段,雏形期,成长期,成熟期,购物中心成长线,20,世纪,20,年代,20,世纪,30-50,年代,20,世纪,60-90,年代,2001,年至今,美国购物中心起源于二十世纪二十年代，,30,年代至,50,年代是初步发展阶段，,60,年代至,90,年代是快速发展阶段，进入二十一世纪稳步发展，且发展势头明显减弱。,美国购物中心数量与人均,GDP,呈正相关关系,美国购物中心数量,美国购物中心发展与经济发展密切相关，购物中心数量与美国人均,GDP,呈正相关关系。,60,年代，人均,GDP,超过,5000,美元，,美国购物中心数量快速增长，,70,年代，人均,GDP,超过,10000,美元，购物中心数量达到峰值。,美国购物中心出租面积,美国购物中心出租面积与人均,GDP,呈正相关关系,美国购物中心发展与经济发展密切相关，购物中心出租面积与美国人均,GDP,呈正相关关系。,60,年代，人均,GDP,超过,5000,美元，,美国购物中心出租面积快速攀升，,70,年代，人均,GDP,超过,10000,美元，购物中心出租面积达到峰值。,小型和大型购物中心坪销较高，中型坪销最低,美国购物中心规模,网点密集地区购物中心发展繁荣，但是销售分流，,坪销,降低，小型（,10,万平方英尺以下）和大型（,100,万平方英尺以上）,坪销,较高，中型（,20-80,万平方英尺）,坪销,最低。,按大小分类（万平方英尺）,数量,(,个,),可出租建筑面积（万平方英尺）,坪销（美元,/,平方英尺）,10,28475,140588,252,10-20,11100,153452,202,20-40,4038,109051,171,40-80,1466,81228,195,80-100,329,29639,262,100,420,53946,249,注：,1,平方英尺,=0.09290304,平方米,坪销：门店营业面积所产生的平均销售绩效。,80-100,万平方英尺的购物中心覆盖人口最多,美国购物中心平均覆盖人口分析表明：从购物中心数量上看，覆盖,10000,人左右的,10,万平方英尺以下的购物中心最多，但,80-100,万平方英尺的购物中心覆盖人口最多，,100,万平方英尺以下的购物中心覆盖人口呈下降趋势。,大小分类（万平方英尺）,数量（个）,平均覆盖人口（万人）,10,28475,1,10-20,11100,2.5,20-40,4038,7,40-80,1466,19,80-100,329,85,100,420,6.5,注：,1,平方英尺,=0.09290304,平方米,美国购物中心平均覆盖人口,小结,从规模上分析，美国，小型和大型购物中心坪销较高，中型坪销最低。,美国购物中心发展与经济发展密切相关，购物中心数量、购物中心,出租面积均与人均,GDP,呈正相关关系。,美国购物中心发展经历了分为萌芽阶段、初步发展阶段、快速发展,阶段以及稳步发展阶段,4,个阶段。,从平均覆盖人口分析，,80-100,万平方英尺的购物中心覆盖人口最多。,香港港购物中心发展,美国购物中心发展,中国内陆购物中心发展,香港购物中心发展,香港第一个购物中心于,1966,年诞生,1966,年，香港乃至亚洲的第一个购物中心，海港城一期海运大厦开幕，是傍码头而立，而后,13,年，其二期、三期陆续落成。,1979,年，伴随着香港地铁的开通，香港购物中心迅速发展，陆续有,40,余家,200,多万平米投入使用。新世纪以来，随着市场发展和竞争的加剧，休闲娱乐成为购物中心新的组合和竞争要素。,香港购物中心特点,4,大特点,选址四原则,接近购买力、易达、聚集、最短时间距离,二八原则,不期望太远的距离会带来巨大的客流，把,80%,的客流锁定在,20,分钟的时间距离。,沿轨道交通分布、临近巴士总站,70%,购物中心沿轨道交通分布，善于与地铁出入口的连通和地铁客流的利用。并且每个购物中心都临近巴士总站或巴士站，有的多达,50,多条巴士线路。,社区购物中心发达,除海港城、太古广场等区域型购物中心及山顶广场、,sky mart,外，香港几乎全部为社区型购物中心，占比约为83%,。,香港典型购物中心,香港最具代表性的,12,个购物中心,序号,名称,建筑面积（万,m,2,）,层数（层）,位置,开发商,落成时间（年）,1,海港城,约,17.6,4,九龙半岛南段尖沙咀中心区,九龙仓集团,1966,2,太古广场,约,6.6,5,金钟地铁上盖,太古地产,1988,3,时代广场,约,8.7,12,港岛心脏地带铜锣湾区,九龙仓集团,1994,4,又一城,约,9,7,九龙中心地带,太古地产,中信泰富,1998,5,太古城中心,约,10,7,地铁太古城上盖,太古地产,1986,6,旺角新世纪,约,6.7,7,九龙太子道西,新鸿基地产,7,荷里活中心,约,5,5,九龙钻石山地铁站侧,九龙仓集团,8,德福广场,约,7.4,7,东九龙区,新世界地铁公司,1980,9,青衣城,约,4.6,4,青衣岛岸边,地铁公司,1998,10,新都会广场,约,5.6,5,香港葵涌,新鸿基地产,翻新：,2002,11,新城市广场,约,15,9,沙田市中心,新鸿基地产,12,屯门市广场,约,7.9,5,新界西北区横跨屯门公路,信和集团,1988,香港购物中心都不超过,20,万平米，最大体量为海港城，三期总体来为,17.6,万平米，集中分布在,5-10,万平米，平局约为,5,万平米。这个数据与美国的,1.11,万平米、日本的,1.58,万平米迥然不同，与台湾,8.93,万平米相近。,香港购物中心体量一般不超过,20,万平方米,香港购物中心体量,名称,面积,(,万,m,2,),海港城,17.6,太古广场,6.6,时代广城,8.7,又一城,9,太古城中心,10,旺角新世纪,6.7,荷里活中心,5,德福广场,7.4,青衣城,4.6,新都会广场,5.6,新城市广场,15,屯门市广场,7.9,面积分类,(,万,m,2,),个数,(,个,),总面积,(,万,m,2,),代表项目,3,5,约,13.8,皇室堡,3-5,7,约,29.7,青衣城、愉景花园,5-10,18,约,114,太古广场、时代广场、又一城,10,5,约,70.1,太古城、海港城,香港,没有一般意义的郊区型购物中心，楼层一般在3,层以上,购物中心名称,楼层数（层）,海港城,4,太古广场,3,时代广场,5,又一城,7,太古城中心,7,青衣城,4,皇室堡,15,IFC,3,香港交通高度依赖轨道交通和公交巴士，不同于美国高度依赖私家车，所以香港没有一般意义的郊区型购物中心。楼层数也是如此，香港购物中心一般,3,层以上，,5-6,层为多，最高,15,层，不同于美国只有,1-2,层。,香港购物中心楼层,发展商,太古地产,长江实业,恒基兆业,新鸿基地产,九龙仓地产,新世界,地铁公司,恒隆地产,和记黄埔,信和集团,购物,中心,东荟城,嘉湖银座,新都城,东港城,海港城,新世界中心,杏花新城,海大商场,黄埔新天地,屯门市广场,太古城中心,马鞍山广场,新港城,旺角新世纪,时代广场,愉景新城,德福广场,康怡广场,奥海城,又一城,新都会,荷里活广场,青衣城,山顶广场,太古广场,新城市广场,世贸中心,IFC,大埔超级城,荃湾广场,合计,4,2,2,8,3,2,3,3,1,2,香港购物中心开发商常为大型地产商，重视前期软性投资，并与,其他物业类型整体开发,香港购物中心运作要点,香港购物中心的开发商往往是大型地产商，熟悉商业运作规律，成立有专业管理公司，且购物中心与住宅或者酒店和写字楼整体开发，如太古广场,21,万平米，四座塔楼，拥有五星级酒店、高级写字楼、购物中心，其客流相辅相成。香港购物中心开发重视前期软性投资，用在前期研究、规划设计、运作管理的费用约占总投资的,10%,以上。,小结,香港没有一般意义的郊区型购物中心，楼层一般在,3,层以上。,香港购物中心体量一般不超过,20,万平方米。,香港第一个购物中心于,1966,年诞生，随着市场发展和竞争的加剧，,休闲娱乐成为购物中心新的组合和竞争要素。,香港购物中心开发商常为大型地产商，重视前期软性投资，并与,其他物业类型整体开发。,香港港购物中心发展,美国购物中心发展,中国内陆购物中心发展,美罗城,中国内陆购物中心发展,国内典型购物中心落成时间及体量,0,10,20,30,40,50,60,体量（万,m,2,）,1990,1991,1992,1993,1994,19951996,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,1989,2010,八百伴购物中心,天河城,重庆大都会,港汇广场,北京国贸,中信攀富,恒隆广场,来福士广场,CBD,万达广场,中信城市广场,望京嘉茂,世贸天阶,西单大悦城,金融街购物中心,北京华茂,东方新天地,SM,城市广场,天一广场,百联西郊购物中心,深圳保利文化广场,宁波万达广场,上海正大广场,天和正佳商业广场,华南,MALL,金源时代购物中心,年份,20,世纪,90,年代，购物中心多位于一线城市核心地带，,2000,年开始，二线城市、非核心商圈购物中心也不断涌现，如今，中国的购物中心发展逐渐走向成熟。,中国内陆购物中心发展阶段,4,个发展阶段及特点,雏形阶段,形成阶段,发展阶段,成熟阶段,时间,20,世纪,80,年代,20,世纪,90,年代,2000,年至今,未来十年,阶段特征,自发探索,主动探索,全国狂潮,理性回归,发展动力,避于竞争压力,新兴市场机会,高额汇报诱惑,市场教训,开发主体,传统百货升级,大国企、外资企业,外资投资机构、地方小开发商,资金、专业实力强的大国企、外资投资机构等,开发模式,增加餐饮和娱乐的比例，传统百货的升级，本质上和购物中心是有区别的,严格按发达国家购物中心开发模式进行，持有物业为主，以收取稳定租金和物业增值是此案投资回报,产生分化，投资出现，一部分传统了形成阶段的开发理念，形成中国特色，一部分开始投机，产权是购物中心盛行,大浪淘沙，经过市场磨砺，购物中心发展回归理性，规模、选址、开发理念、前期规划、设计、运营管理、融资渠道,开发结果,没有影响力很大的代表项目出现,产生了一批具备“购物中心范本”效应的项目,导致中国购物中心行业经营状况巨大差别,中国内陆购物中心发展趋势,5,大趋势,国内购物中心发展趋势,行业发展,开发主体,项目选址,发展模式,经营管理,行业发展将会更加成熟、规范，成为国内商业发展的主流，也会有更多的实力开发商进入,经过市场洗礼的本土开发商会成为开发主体，与外资机构同台竞技，其人才队伍也将逐渐成长起来,选址将由一线城市、核心商圈向二线甚至三线城市、区域商圈甚至社区商圈普及,发展模式将由大而全向更加多元化、精细化、主体化发展,有效经营管理依然是确保项目成功的保证，与资本、金融的互动将会的行业发展起到极大的推动作用,小结,中国内陆购物中心发展在行业发展、开发主体、项目选址、发展模式,以及经营管理,5,个方面呈现出新的趋势。,2000,年开始，二线城市、非核心商圈购物中心也不断涌现，如今中国,的购物中心发展逐渐走向成熟。,中国内陆购物中心发展经历了雏形、形成、发展、成熟,4,大阶段。,购物中心定义,购物中心分类,购物中心操作体系,购物中心发展,购物中心操作体系,购物中心操作流程目标设定,市场研究,市场机会分析,项目定位,规划设计,经济测算,调整,/,招商,运营管理,验,证,与,修,订,宗地分析,案例借鉴,分析模型引入,实,现,市场研究,市场机会分析,项目定位,规划设计,目标设定,经济测算,调整,/,招商,运营管理,7,大目标,目标设定,目标设定,项目发展初步设想,利润目标,现金流,目标,品牌目标,发展战略目标,企业战略、理念研究,其它目标,市场研究,市场机会分析,项目定位,规划设计,目标设定,经济测算,调整,/,招商,运营管理,8,个市场研究要项,市场研究,市场研究,城市区位分析,宏观环境研究,城市商业发展历史研究,商圈研究,区域商圈研究,商业开发研究,商家研究和访谈,消费者研究,宏观环境研究,宏观环境研究,政治环境,社会环境,关注要项,土地政策,金融政策,房地产相关政策,城市发展规划,区域发展规划,人口迁移分析,城市化进程,各区域人口特征分析,居民消费习惯简析,城市商业发展规划,经济环境,主要经济指标分析,产业结构分析,人均,GDP,分析,基础设施投资分析,社会零售品销售总额分析,人均可支配收入分析,同等城市经济指标比较,商业历史研究,从历史中挖掘商业空间走向和商业形态变迁走向，为项目决策提供,依据,商业历史,商业空间聚集历史变迁,商业形态历史变迁,商业发展重要时期及特征,城市商业发展未来走向,商业历史研究,北京商业历史研究,1949,年,1949-1978,年,1978-1999,年,1999,年至今,新中国成立,经济平稳发展,改革开放,经济飞速发展,商业历史研究,北京商业历史研究,20,世纪,80,年代以前,20,世纪,80,年代,90,年代,2002,年至今,20,世纪,90,年代,2001,年,年份,1100,美金以下,11002000,美金,20004400,美金,4400,美金以上,人均,GDP,北京商业业态的发展与人均,GDP,的关系,西单购物中心,百盛购物中心,西单,MALL,金融街,MALL,农贸市场,商业历史研究,北京商业历史研究,市场萎缩,低,高,增长变缓,高速发展，不断成熟,逐步为市场所认识，,开始关注和接收,成熟期,衰退期,发展期,初始期,获利能力,商业业态成长线,连锁大型超市店,连锁百货公司,中小型,/,传统百货公司,中小型超市,主体型百货公司,连锁便利商店,电视购物,大型购物中心,北京商业业态发展趋势,根据北京商业业态发展趋势分析，大型购物中心、电视购物等零售业仍在发展，极具潜力，主题百货、连锁大型超市书属快速发展中的业态，连锁百货处于成熟期，发展速度趋于缓慢，中小型百货、中小型超市市场发展空间十分狭小，处于萎缩状态。,传统商业,第一次革新,第二次革新,第三次革新,未来发展趋势,商业历史研究,山东商业历史研究,柜台式、大而全的传统模式,二十世纪,90,年代中期前，济南市民的购物场所主要是济南百货、大观园、人民,商场、山东华联、济南一百“五朵金花”，无一例外都是大而全的百货店。,开放式、专业细分的现代模式,1996,年银座商城及,1997,年贵和购物中心开业，以三联家电为代表的专业店、,专卖店也大量出现。老字号济南一百出局,。,购物中心初现泉城，外资外省连锁攻城略地,2000,年，集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物广场，开业并持,续火爆至今，拉开“一站式的超级购物模式的序幕。北京国美、江苏苏宁、易,初莲花、沃尔玛、家乐福,等外资外地商家不断进入济南，攻城掠地，蚕食着本,土商业的市场。,超市发展壮大,1998,年开始，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发等如雨后春笋般涌,现。中兴商厦、济南国贸大厦相继出局，济南最早的百货店,济南百货大楼,元气大伤。,购物中心时代即将到来,预计,2010,年前后，真正意义的购物中心魏家庄万达广场、恒隆广场等将陆续,开业，鲁商集团也在积极发展购物中心项目，泉城中心、振兴街等购物等项目,标志,发展阶段,商圈研究,3,个商圈研究要项,商圈研究,城市商圈研究,区域商圈研究,各商圈,特征,城市主要商圈分布、特征,各商圈特征,城市商圈分布未来走向,地理范围、区位属性,规模、消费者来源及特征,业态构成、租金水平,主要商业项目及潜在项目,发展历史及未来走向,研究基本同其它商圈研究，需更加细化和深入，同时进行商家访谈和消费,者调查,城市商圈研究,上海商圈研究,城市商圈研究,上海商圈研究,区域商圈研究,上海区域商圈研究,1.,四川北路商圈,2.,来福士广场,3.,雅居乐广场,4.,老西门广场,5.,日月光广场,区域商圈研究,西单商圈,商圈概况,西单,mall,T,B 8,B,9,7,6,B,5,B,1,D,2 D,T,3,4,T,B D,比较,因素,状况,可达性,出租车下客点一个（西单地区仅有四个），,公交车站,3,个（西单北大街只有四个），,未来与南北地铁口相连,是在西单北地区最靠近地铁的商业,客流量,门前车站,2.4,万人，西单北大街最高节点,可视性,与中友和君太相似，由于本区其他商业,位置,商圈中部，分享南北向客流,区域商圈研究,西单商圈,商圈概况,西单现状,市场缺口,本项目的优势和发展机遇,人性化,购物场所拥挤,没有可供消费者休息的场所,公共设施比较脏,商品档次不一致,部分商场服务态度差,缺少人性化元素,配套服务设施差,优质的服务,注重人性化设施及服,务，例如公共休息,区，优质的服务。,国际化管理,以本地百货和卖场的传统管理模,式为主,硬件维护、环境清洁和保安配套,等方面较差,缺乏与国际接轨的商,业专业化管理,顾客购物缺乏安全感,聘请或引进专业的国,际化商业管理,市场推广,促销活动基本以返券为主,消费者对返券促销所带来的不便,性日益反感,新颖的市场推广宣传,方式,组织更多时尚的市场,推广活动，吸引理智,的消费者,品牌和店面商品品牌雷同现象严重,内部店面分布比较杂乱，店面普,遍比较小,店面设计不新颖,商业吸引的品牌不够,丰富,缺乏一些有吸引力的,国际品牌,本项目在品牌上应该,做到既要延续西单自,身的特点，同时也要,引进一些有吸引力的,品牌。,区域商圈研究,西单商圈,商圈概况,商业名称,物业类型,营业面积,(,万,m,2,),商业类型,消费特征,楼层分布,开业时间,西单商场,独立商业体,3.4,传统百货,南楼以,35,岁以上消费者及外,埠旅游者为主，北楼,25-35,岁运动用品消费,B1-5F,78,年开业，,93-95,年第一次,该造，,2003-2005,年第,二次调整改造,西单购物中心,写字楼,+,商业,06,传统百货,旅游者为主,1F-2F,1991,年开业,华威大厦,（北京攻略）,3,时尚卖场,16-25,岁韩日时尚消费,3F-8F,1997,年左右开业,中友百货,写字楼,+,商业,4,时尚百货,20-35,岁时尚品牌消费,B2-8F,1999,年,1,月,西单文化广场,独立地下商业,3.2,时尚卖场,18-25,岁时尚购物及娱乐消费,B1-B3,2000,年，,2004,年,6,月改造,首都时代广场,写字楼,+,商业,2.5,精品百货,25-40,岁中高端品牌消费,B2-3F,2002,年底开业，,2005,年,10,月美美百货入驻,君太百货,写字楼,+,商业,6.3,时尚百货,20-35,岁时尚品牌消费,B1-7F,2003,年底,西单国际大厦,写字楼,+,商业,1.6,待定,B1-7F,109,婚庆百货,商业,+,酒店,3,主题百货,婚庆主题消费,B1-4F,、,7F,2005,年,5,月,西单置地星座,写字楼,+,商业,1.5,街区型商业,商务餐饮休闲配套,B1-2F,2004,年底,西单图书大厦,独立商业体,1.6,主题商业,图书文化消费,B1-4F,1998,年,5,月,西单明珠市场,写字楼,+,商业,3.2,小商品卖场,16-25,岁时尚小商品消费,B1-6F,2001,年,7,月,合计,33.9,区域商圈研究,西单商圈,商业业态及比例,商业形态,营业面积,(m,2,),百货,159000,摊位式卖场,94000,购物中心,25000,主题商业,46000,街区式商业,15000,合计,339000,西单商圈经过调整虽已出现购物中心等新型商业形态，但其整体商业仍以百货及摊位式卖场为主，仍旧未脱离传统商圈结构，升级版商业形态仍有很大发展空间。,商业业态及比例,区域商圈研究,西单商圈,业态构成及比例,业态,营业面积（,m,2,）,零售,273900,餐饮,54600,休闲娱乐,10500,合计,339000,西单商圈业态构成较为单一，零售业态是商圈内的绝对主力业态，餐饮休闲仅仅是零售业态的必要配套。,业态构成及比例,区域商圈研究,西单商圈,商业零售品牌,美美,百盛,君太,中友,西单赛特,西单商场,109,百货,西单购物中心,B3,茗兴园、茶庄,B2,韩国美发,/,索尼数码,/,纸老虎,华润超市,西单商场超市,库房,B1,首都时代影、城吉野家,不见不散,黛安芬,麦当劳,娜圣莎,肯德基,/,金象大药房,/,星巴克,/,面爱面,/,必胜客,耐克,/,阿迪达斯,/KFC/,合和谷,/,麦当劳,玛莉亚,/,金盾,卡美多,/,蒂斯化,爱儿玛玩,/,具城,好伦哥,/,康康快餐,京客隆,和合谷,/,麦当劳,/,涮涮锅,1F,康纳利,卓诺迪,1881,肯德基,星巴克,周大福,/,哈根达斯,BATA/,百丽,星巴克,/,碧欧泉,/,兰蔻,/,雅诗兰黛,/,英皇钟表唯美,/,宏福,/,表业,/,同仁堂,/,费加洛,耐克,/,阿迪达斯,/,锐步,/,星巴克,罗威婚纱,/,圣罗兰,侬浓,/,屈臣氏,李宁,/,锋豪眼镜,/,圣奈儿,2F,埃斯普利特,lapargay,百丽,/,爱步,/,卡利亚里,/,莱茵,/maxstudio,维纱曼,/,奥索比诗,/,奥利,/,艾,/Ofuon/M.K.Klein,新华书店,/,依汶顺美,/,歌德克依,/,九牧王,骁野,/,罗马帝王,/,嘉若伦,/,奥亚,/,阿山,维纱曼,/,艾格,杰克琼斯,/,百丽,/,百图,/,翠贝卡接吻猫,/,必胜客,蔡美月,佐丹奴,思博高,3F,荷绮轩,汤尼威尔,/,皮尔,卡丹,/,路易诗兰,/,顺美,/,耐克,埃斯普利特,/,阿,桑娜,/a.v.v/,亚思,宝姿,/,诗篇,/,朗姿,雅莹,/,范饴文,/,慕诗,/,胖依秀,/,金逸,/,贝拉维拉,/,格格,同仁堂,/,哥弟,/,卓莱,/,高儿派,琪雅美容,佳贸礼品,/,雅秀格,埃古,/,迪斯尼,/,屈臣氏,/,国宜,通讯广场,4F,维纱曼,/,埃斯普,利特,/,阿桑娜,/,缇妮维尼,/,衣恋,娜圣莎,/,璐比,/,安莉芳,/,罗丝美,娜尔思,/,影儿国际,/,敦奴,/,庄子,/,太和,柒牌,/,罗马世,家,/,依文,/,里,奥波特,尼诺里兹,/,汉,克梵尼,/,皮尔,卡丹,/,波斯登,台北巴黎,审美美发,山岚浩,5F,通用电气,海尔电器,鲁加诺,/,威可多,/,杰克琼斯,/,高尔普,艾格,/,埃斯普利,特,/,卡莎布兰卡,芒果,/,维桑曼,阿迪达斯,/,探路者,耐克,/,北斗星,手机大卖场,装修中,喵喵,6F,美食中心,美津侬,/,新百伦,/,阿迪达斯,/G-star/,背靠背,G2000/,堡狮,龙,/,杰克,.,琼斯,/,埃斯普利特,诗婷,/,水孩儿,/,宝缦,常春藤,装修中,诗婷,/,崇尚发艺,/,衣本色,/,飞飞小屋,/,纯真传说,7F,阿迪达斯,/,班尼路,/,堡狮龙,/u2/,耐克,麻辣诱惑,/,涵沛,/,正一味,/,敦煌老马家牛肉面,奥西奴,/,多样,屋,/,罗莱,/,馨亭,渝信川菜,餐饮,小商铺,8F,办公银湾餐厅,/,正一,味,/,馄饨侯,/,餐饮、娱乐,9F,办公,10F,青鸟健身,区域商圈研究,西单商圈,餐饮娱乐,商业名称,餐饮面积,分布楼层,餐饮品牌代表,西单商场,1800,B1,、,2F,B1,：吉野家、真功夫、好伦哥、有乐和食、咪嘻咪嘻涮涮锅、康康快餐、鹭岛涮涮锅；,2F,：,31,口味冰淇淋等,西单购物中心,/,华威大厦,5000,8F,章鱼小丸子、福成肥牛、吉野家、正一味、麻辣味觉、台湾大姑妈馄饨、老北京、成都,小吃、面老大、诚信居套餐、兰州拉面、咪嘻咪嘻、鸭血粉丝汤,中友百货,6500,8F,、,B1,、,1F,B1,：和合谷、麦当劳、肯德基、季诺咖啡、,DQ,冰淇凌；,1F元绿回转寿司、星巴克；,F8,：除原有美食广场外，增麻辣诱惑,西单文化广场,3000,B1-B2,B2,：香香美食街（小毕妈涮吧、欧雷卡休闲餐厅、香百味粥饼店、正一味拌饭、味溪村,香港名吃屋等）；,B1,：天府豆花庄、呷哺呷哺、味百咖喱、赢佳火锅、宏良粥店；,下沉层：回转寿司、仙踪林（,RBT,）,首都时代广场,5000,B1,B1,：元绿寿司、凯丝恩贝、品奇,Pizza,、咪嘻咪嘻涮吧、吉野家,DQ,、星巴克、不见不散,茶餐厅、尚品小笼包、面爱面、正一味,君太百货,10300,B1,、,1F,、,7F,B1,：嘉景轩港式茶餐厅、多乐之日、时时乐、一茶一座、面包新语、星巴克、美真香、,凯丝恩贝、御食园、天福茗茶、贝尔多爸爸泡芙工坊、肯德基、面爱面、,DQ,、乐杰士、,水果捞、,Pizza Hut,；,1F,：哈根达斯；,7F,：麻辣诱惑、正一味,西单国际大厦,3000,7F,渝信川菜,109,婚庆百货,5500,2F,、,7F,2F,：,Pizza Hut,；,7F,：香鱼家、吉野家、金达莱烧烤、台湾一品牛肉面、老北平菜馆；,2F,：黄记煌,西单置地星座,8000,B1-2F,王品台塑牛排、俏江南、文府大厨、,Jays Corner,街角生活西餐厅、赛百味、,TIAMO,意大利冰淇凌、潮京鲍翅馆、壹贰叁咖啡,西单明珠市场,6500,B1,、,6F,B1,：元盛元拉面、韩嘉味快餐水吧、麦当劳、吉野家,DQ,、美美涮吧；,6F,：家家粗粮王,合计,54600,以快餐为主、兼有少数中式正餐和高档商务宴请餐厅,区域商圈研究,西单商圈,市场租金水平,专业市场,租金水平,西单文化广场,3.720,元,/,日,.,平方米,华威商场,33 47,元,/,日,.,平方米,街边专业店,100,元,/,日,.,平方米,消费客层,客群特点,时尚青年,年龄层偏低，大多集中在,16-25,岁左右。,社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主。,消费观念新，乐于尝试新事物、新产品。,对时尚资讯敏感，品牌意识强。,具有较强的好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈。,日常消费以吃喝玩乐为主消费比例依次是：餐饮消费,31.3%,，化妆品、服装消费,12.1%,，,娱乐、交际和影视支出占,10.9%,。,商旅人士,人群来源广泛。,人群层次多样化、消费能力多元化。,注重游览、购物过程中的感受，追求新鲜的体验。,一次性消费比例大，重复光临消费的机率较小。,以餐饮消费和购物消费为主，娱乐消费比例低。,受购物氛围影响冲动性消费所占比例较大。,办公人群,年龄大多在,25-45,之间，受教育程度较高。,月收入约在,3000-1.5,万之间。,消费观念较新，消费需求较强。,工作日消费行为集中，消费频度较高，且以午餐及晚间休闲娱乐消费为主。,追求体面的、个性化消费感受。,品牌理念较强，注重产品与服务品质及消费环境。,有团体消费及商务消费需求。,居住人群,在西单消费的周边常住人群范围较广，涉及西城、海淀等区，区内常住人群有相当一部分为机关、企事业单位及军队工作人员。,该部分人群以家庭团体消费为主。,周边常住居民的餐饮消费以中式正餐为主。,区域商圈研究,西单商圈,消费客层,小结,作为生命力旺盛的商圈，西单已开始进入“丰富商业形态”、“调整商业结,构”、“提升商业品质”的蜕变和新生。,作为较早形成的商圈，西单从商业形态、业态组合、消费构成、物业结构等,方面都已显现出单一、不足和局限。,作为城市级商圈，西单无论从商业规模、分布密集程度还是人流构成、商业,氛围等方面都已相当成熟。,市场研究,市场机会分析,项目定位,规划设计,目标设定,经济测算,调整,/,招商,运营管理,4,大市场机会分析要项,市场机会分析,市场机会分析,理论模式引入,城市发展趋势,商业发展趋势,供需,对比,城市化与商业布局的关系,人均,GDP,与商业形态关系,区域人口与商业规模、业态关系,国内外商业发展理论和趋势,城市空间发展趋势,项目所在区域发展趋势及驱动因素,城市商业规划机会,区域人口聚集趋势,区域分布特点及走向,商业形态特点及走向,商业地产开发问题,商业地产发展空间和机会,区域居民需求总结,供需规模比较,供需业态比较,市场机会分析,理论模式引入,城市化与商业布局的关系,城市化水平,商业发展阶段,零售行业特征,商业布局,城市化率,30%,以下,初级阶段,向心聚集,商业向城市的几何中心聚集,城市化率,70%,以下,中级阶段,离心分散,商业向城市的几何中心发展,城市化率,70%,以上,高级阶段,离心聚集,商业离开城市的几何中心，向郊区聚集,理论模式引入,人均,GDP,与商业形态的关系,人 均,G D P,业 态 发 展 情 况,1000,美元,百货商店兴起,2000,至,3000,美元,超级市场兴起,6000,美元,便利店兴起,8000,美元,仓储式商店兴起,12000,美元,购物中心大发展的时代,理论模式引入,人口、商业规模、业态的关系,邻里型,社区型,区域型,超区域型,1,2,3,5,10,20,30,40,时间距离（分）,3,5,5,8,10,15,20,30,1,2,5,10,50,100,200,50,100,300,500,2000,5000,5000,10000,商,店,组,成,超级市场,综合超市,1,家,百货店,2,家,百货店,2,6,家,专业商店,专业商店,综合超市,2,家,综合超市,2,3,家,综合店,饮食服务,服装店,服装店,药店,其它,饮食服务,饮食服务,洗衣店,杂货店,杂货店,其它,其它,其它,10,20,家,20,40,家,100,200,家,180,250,家,理论模式引入,商业发展理论与趋势借鉴,城市发展趋势,城市空间发展趋势,城市发展趋势,区域空间发展趋势及驱动因素,城市发展趋势,商业发展规划机会,城市发展趋势,供需对比,市场研究,市场机会分析,项目定位,规划设计,目标设定,经济测算,调整,/,招商,运营管理,12,大定位方向,项目定位,项目定位,宗地分析,消费者定位,案例借鉴,规模定位,主题定位,功能定位,形象定位,经营方式定位,档次定位,业态定位,租户定位,价格定位,宗地分析,5,大宗地分析要项,宗地,分析,地块位置,周边物业环境,地块认知度,地块可达性,地块可视性,地块形状及规划指标,地块四至,在城市或片区的区位,周边主要道路,主要居住物业,主要商务物业,主要商业物业,周边自然资源,地块商业竞争环境,地块外部交通系统及未来发展,路网主要通达区域,周边人群到达地块的便利性,评价项目外部不同方位是否便于观,察到，及展示效果,案例借鉴,2,大要点,案例选择关注点,城市级别,城市经济水平,项目区位,项目规模,案例分析重点,区域发展状况及前景,商业规模,业态定位,业态组合,规划设计,消费者定位,商圈的初步确定决定消费者定位,商圈的初步确定,消费者定位,各级商圈辐射范围分析,居民消费习惯和意向分析,可达性与可视性分析,竞争商圈和项目分析,各级商圈确定,消费者数量,消费者结构,消费者,AIO,消费者定位,商圈分析,级别,区域,特征,密度,核心,商圈,最接近、便,于到达项目,密度最大，客户最,集中，意向最大,55-75%,次级,商圈,核心商圈之