中地行2010年10月珠江实业集团万宁春园湾项目可行性研究报告112p.ppt

1,1,珠江实业集团,万宁春园湾项目可行性研究报告,二一年十月,目 录,Part1:,市场研究,Part2:,项目及周边规划分析,Part3:,项目定位方向初步建议,Part4:,项目成本收益分析,Part5:,综合结论,P,rogram content,1,PAR,T,市场研究,海南宏观市场研究,万宁房地产市场研究,海南东线代表性项目分析,小结,Part1,：海南宏观市场研究,国际旅游岛研究,时间：,2010,年,1,月,4,日,标题：,国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,定位：提出了海南国际旅游岛建设发展的总体要求,明确海南国际旅游岛战略定位,:,我国,旅游业改革创新,的试验区,;,世界一流的,海岛休闲度假旅游,目的地,;,全国,生态文明建设,示范区,;,国际经济合作和文化交流,的重要平台,;,南海,资源开发和服务基地,;,国家,热带现代农业,基地。,国家战略，,国际化的高度,国际旅游岛建设对海南的影响：,国际旅游岛建设是海南,富民强岛,的出路；,国际旅游岛的概念将为海南带来一个,全新的投资机会,；,国际旅游岛建设将推动,海南各城市产业及建设发展,，迅速站在巨人的肩膀上，与内地的大连、青岛、厦门、珠海等滨海旅游城市拉大距离；,随着国际旅游岛的发展，,海南房地产产业将迎来新一轮的重大发展及结构调整,；,海南全省,产业布局面临着转型和升级的契机,，结合国家政策不断发展和完善城市化建设。,国际旅游岛政策对海南的影响,Part1,：海南宏观市场研究,国际旅游岛研究,国际旅游岛政策对万宁的影响,琼海,-,万宁组团主要发展,滨海旅游、温泉旅游、国际会议、乡村旅游、休闲农业、休闲渔业,等产品。,万宁石梅湾,/,神州半岛休闲度假区。建设,集旅游度假、休闲疗养、现代服务于一体的国际旅游度假区,。,万宁兴隆旅游度假区。进一步提升改造，打造成,集温泉疗养、归侨文化、农业科普、演艺娱乐于一体的旅游综合度假区,。,建设一批特色旅游小镇，按照“规划引导、企业参与、市场运作、群众受益”的原则，推动海口演丰镇、云龙镇、文昌东郊镇、定安龙门镇、琼海博鳌镇、会山镇、,万宁兴隆镇,等一批特色旅游小镇的建设,。,推进中线地方,高速公路和万宁至洋浦地方高速公路,建设，形成“田”字型高速公路网络。提升现有国道、省道技术等级，改善农村道路交通条件。到,2015,年，形成岛内“,2,小时旅游交通圈,”。,万宁市中心城区要,加强经济中心作用，城市空间向后海延伸发展，与乌场港开发区形成组团结构，吸引产业集聚，扩大城市规模，提高综合服务能力,。,Part1,：市场研究,房产新政专题分析,“4.15”,以来国家出台的一系列房产新政,时间,措施,要点,2,010-10-12,实行限定居民家庭购房套数政策，每户限购一套商品住房。,对,三亚市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）及非本市户籍居民家庭，实行限购套商品住房政策,，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违法违规购房的，三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。,2,010-9-29,商品房首付最低比例提高至,30%,对贷款购买商品住房，,首付款比例调整到,30%,及以上,；对贷款购买第二套住房的家庭，文件要求严格执行首付款比例不低于,50%,、贷款利率不低于,基准利率,1.1,倍,的规定。另外，各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。,2,010-9-27,国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地,土资源部、住房和城乡建设部联合下发,关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知,下称,通知,），要求贯彻落实“国,10,号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。,2010-5-13,国三十六条,在毫不动摇地巩固和发展公有制经济的同时，毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展，进一步鼓励和引导民间投资。,2010-5-2,央行年内第三次上调存款准备金率,央行宣布自,5,月,10,日起，上调存款类金融机构人民币,存款准备金率,0.5,个百分点,。,2010-4-21,二套住房以套数界定,新的房贷政策是以,房屋数量,来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围,以家庭为单位,。,2010-4-19,住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可，开发商不得收取定金,商品住房严格实行,购房实名制,，认购后不得擅自更改购房者姓名。,今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业,不得以认购、预订、排号、发放,VIP,卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款,等性质的费用。,2010-4-17,国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，,暂停发放购买第三套及以上住房贷款,；对不能提供,1,年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,2010-4-15,国务院常务会,:,贷款买二套房首付不得低于,50%,对贷款购买第二套住房的家庭，贷款,首付款不得低于,50,，,贷款利率不得低于,基准利率的,1.1,倍。,对购买首套住房且套型建筑面积在,90,平方米以上的家庭，,贷款首付款比例不得低于,30,。,Part1,：市场研究,海南东线各城市发展状况分析,海口市整体定位与规划,（,1999-2010,年）,海口发展城市新思路：中强、西拓、东优、南控,中强：做大做强中心城区,西拓：未来椰城发展新空间,东优：江东新区崛起可期,南控：护好城市之肺,省会城市，城市发展与建设引领海南，将继续发挥全省政治、经济、文化中心功能和旅游集散地的作用。,Part1,：市场研究,海南东线各城市发展状况分析,文昌市,是国家“,航天发射基地,”落户的所在地。,文昌城市整体发展,以科学发展观统领全局，以省会城市海口为依托，以航天项目为龙头，以两桥一路为轴心，以木兰滨海新城、铜鼓岭旅游城、八门湾休闲小城、文城商贸城、冯家湾度假休闲城以及生态文明片区,为支撑，把文昌建设成为具有,文化、航天、椰林特色,鲜明的,中等规模滨海旅游城市,。,文昌市正处于大力发展第三产业时期，并明确提出,“,以满足市场需求为导向，加强管理，科学调控，大力推动房地产向规模化、高水平发展，做大做强房地产业。”,文昌市整体定位与规划,（,2004-2020,年）,航天城和高隆湾片区的开发，加快了文昌城市建设与发展的步伐，文昌将逐步建设成为集卫星发射、航天科普、度假旅游于一体的现代化航天城Part1,：市场研究,海南东线各城市发展状况分析,琼海市是海南省第三大城市，是岛东商贸的中心，是,“,博鳌亚洲论坛,”,国际性会议永久会址落户的所在地。,近年来，琼海一直致力于良好投资环境的营造，塑造,“,一点两翼，三组团，五中心,”,的城市规划格局，加快供水、供电、通讯、道路等基础设施建设，并进行多个区域的规划招商。,目前琼海市主要规划区有,博鳌水城特别规划区、龙湾港城市经济综合开发区、富海工业区,等。,琼海市整体定位与规划,（,2001-2020,年）,博鳌亚洲论坛对琼海的拉动作用巨大，加快了琼海城市建设与发展的步伐，未来将继续将博鳌建设成为世界级国际会议中心。,Part1,：市场研究,海南东线各城市发展状况分析,万宁拥有独特的滨海旅游资源，其中,109,公里的海岸带，有山钦湾、春园湾、神州半岛、石梅湾等,9,个优质海湾、,2,个神奇的内海、,7,个风光旖旎的岛屿和半岛,。,万宁市按照“,一带两区两片,”总体结构进行战略布局，一带即,东部沿海从北至南的,109,公里的海岸带,；两区即,大兴隆旅游区、大万城旅游区；,两片即,东山岭旅游片、龙滚,-,六连岭旅游片区。,万宁市的房地产发展未来将会按照城市“一带两区”的结构来发展，并且以,石梅湾、神州半岛,为代表的旅游度假区项目将会带动滨海一带发展成为高端的度假房地产项目。,万宁市整体定位与规划,（,2005-2020,年）,万宁目前城市建设与发展的速度较慢，随着神州半岛、石梅湾等区域开发的带动，将建设成集旅游度假、休闲疗养、现代服务于一体的国际旅游度假区。,Part1,：市场研究,海南东线各城市发展状况分析,陵水县具有优越的地理位置、宜人的气候和丰富的旅游资源相得益彰。,海岸线长,57.5,公里，东西宽,32,公里，南北长,40,公里，总面积,1128,平方公里,。,陵水县享有“,三湾、三岛、二湖、一山、一水,”的美誉。被誉为“珍珠海岸”的海岸线上，有着有,“天然养殖场”之称的黎安港,和,具有“家文化”特色的新村港；,有景观靓丽的,香水湾、清水湾、土福湾,等著名旅游度假胜地；有全国唯一的,半岛型、开放型的野生动物猕猴省级自然保护区,。,陵水县整体定位与规划,（,1999-2010,年）,近年来随着清水湾、香水湾和土福湾等湾区的开发，陵水的区域建设步伐明显加快，独特的气候及地理位置将其成为大三亚片区的重要组成部分。,Part1,：市场研究,海南东线各城市发展状况分析,三亚市中国唯一热带滨海旅游城市，旅游度假资源丰富，,珍藏三亚独缺房产资源成为大多数喜欢度假休闲的成功人士首选之地，同时也是资产保值增值的首选,。三亚呈现国际化趋势，一系列大型国际活动，不断提升三亚的国内外知名度。,三亚的城市发展定位是以“,一市两都三中心,”作为整体结构功能布局，在发展方向上是以,旅游业为主导产业，加快推进旅游国际化进程，将三亚建设成为国际一流的热带滨海度假旅游目的地,。,三亚城市发展需,带动琼南发展的南部中心城市,；全国人民旅游度假、健康休闲的“大阳台”；,世界著名、亚洲一流的热带滨海度假休闲目的地,。,三亚市整体定位与规划,（,1999-2010,年）,三亚作为中国唯一的热带滨海城市，近年来城市建设步伐也已加快，将继续把三亚打造成为世界级热带滨海度假旅游城市，发挥三亚热带滨海旅游目的地的集聚、辐射作用。,Part1,：市场研究,海南东线各城市房地产发展分析,东线各城市房地产价格分析,2010,年上半年东线各城市房地产价格分析图表（单位：元,/,平方米）,从图表中我们可以看出，万宁房地产价格在各大东线城市中居最尾数其中三亚居首位，其次是陵水等城市。,以此可以看出，在东线各城市房地产市场的发展对比下，,万宁房地产发展空间相对其他东线城市较大，后续力发展强力十足,。随着周边环境的不断完善，也将吸引更多的投资者和开发。,数据来源：海南房地产信息网,东线各城市房地产销售总面积分析,2009,年东线各城市房地产销售总面积分析图表（单位：万平方米）,作为省会的海口表现出强势的发展力，在海南各大城市中销售总面积居首位，其次是三亚，接下来是琼海、文昌、陵水，,万宁居最末位,。但随着国际旅游岛的大力建设，,万宁作为,东线城市的价值“洼地”,，有着优质的海景资源和其他自然景观资源，受到了越来越多开发商和购房者的关注，,未来发展潜力十分巨大,。,数据来源：海南房地产信息网,Part1,：市场研究,海南东线各城市发展状况分析,海南近期土地政策分析,Part1,：市场研究,海南东线各城市土地市场分析,日期,政策内容,2010.6.21,海南禁止别墅用地 国际旅游岛实行严格土地政策。,海南国际旅游岛建设发展规划纲要,中获悉，在国际旅游岛的建设过程中，要落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，严格执行土地用途管制制度，禁止供应别墅类用地。,2010.6.8,三亚基准地价再次上调 亚龙湾每平米达,3750,元。,三亚已决定将城镇住宅性质土地的最低楼面地价上调,50%,，并在此基础上将临海、临河区域的土地楼面地价再上调,30%,。,2010.6.4,土地增值税预征率设底线 不得低于,5%,。,国家税务总局发布通知,划定土地增值税预征率的最低限。而就在一周前，国家税务总局发布从严清算土地增值税通知。,2010.6.4,海南土地出让将预申请 防止地价非理性上涨,。实行土地出让预申请制度，探索土地出让综合评标办法，防止土地价格非理性上涨。,2010.4.29,罗保铭：决不允许各市县擅自审批高尔夫用地,。高尔夫用地的要严格规范审批，不许各市县擅自批地，不要因局部，导致审批全体叫停。,2010.2.2,海南严禁以股权转让为名变相转让土地使用权。,海南省国土环境资源厅下发通知，严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权。给暂停审批出让房地产用地后、把目光瞄准土地二级市场想炒地的开发商一个很大的震慑。,海南省,2010,年上半年土地政策列表,Part1,：市场研究,海南东线各城市土地市场分析,2009,年海南省土地出让情况,随着国际旅游岛政策的颁布，海南的土地市场逐渐升温，,公开拍卖土地价格上涨较快，且优质土地资源相对较少,。,就海南岛整体而言，东部海岸线纵深,1,公里已经基本没有国有挂牌出让用地，,只有民间公司有部分区域有地块做土地转让或股权转让,。且,海南国际旅游岛建设发展规划纲要,当中规定，海岸线,200,米范围内既有建筑物不得扩建,。西线的土地资源储备较大，但一线海景地块也都表现出相当程度的紧俏。,综上所述，,海南一线海景地块将非常稀缺，特别是海景和沙滩资源更为优越的东部海岸线。,时间,区域,开发商,占地面积（）,容积率,总价（亿元）,土地单价（元,/,）,折合楼面价（元,/,）,2010.9.13,乐东,海南利唯,56406,-,2.7,4786.72,2010.9.1,澄迈,海南永升达,61933,-,2.41,3891,-,2010.7.28,海口,浙江国都,119577,2.5,1.7,14440,5685,2010.7.23,陵水,葛洲坝,374200,-,24.7,6600,-,2010.5.12,海口,内蒙古伊泰置业,86859,2.5,70790,万,8150,3260,2009.12.18,三亚,中铁,74670,2.5,16.8,22500,8460,海南近期各市县部分土地出让信息一览表,数据来源：中国土地信息网,Part1,：市场研究,万宁房地产市场研究,房地产市场板块划分及分析,万宁市的房地产发展未来将会按照城市“一带两区”的结构来发展，并且以,石梅湾、神州半岛,为代表的旅游度假区项目将会带动滨海一带发展成为高端的度假房地产项目。,万宁房地产分为三大板块：,滨海度假板块（神州半岛、石梅湾等）、万城板块,、,兴隆板块,万城板块,兴隆板块,滨海度假板块,Part1,：市场研究,万宁房地产市场研究,万宁房地产板块分析,Part1,：市场研究,万宁房地产市场研究,万宁重点开发项目分析,石梅湾华润实业,：石梅湾度假区项目是海南省“十一五”重点项目，,总面积为,12,平方公里,。由华润集团统一规划、统一开发、统一招商、统一管理，总投资额约,80,亿人民币,(,目前已投资约,15,亿人民币,),，建设周期,15,年，并聘请世界顶级的规划公司,-,英国伟信,(Scott Wilson),为项目进行了整体规划设计和市场策略研究，重点项目包括,6,个五星级度假酒店、游艇会、,高尔夫球场,、文化村、,SHOPPING MALL,、直升机停机坪、度假公寓、别墅及与之配套的海上活动设施等。,神州半岛旅游度假区中信泰富,：神州半岛位于万宁市城南,30,公里，,总面积,24,平方公里,，三面环海，一面陆地。由中信泰富公司投资建设，计划总投资,100,亿元，建设周期为,10,年，目前，该项目已累计完成投资,20,亿元。神州半岛地区总体规划布局结构为“一轴两区”。即“一轴”指老爷海及两侧的红树林共同构成的自然生态轴；“两区”指生态轴西南侧的滨海休闲旅游度假区和生态轴东北侧的现代化新市镇社区。,乌场湾国瑞地产,：项目位于海南万宁市东部海滨的保定,-,乌场湾一带：东临南海，西至太阳河旧河道两岸，北起小海南岸至乌场岭,(,含甘蔗岛,),一线，南抵保定湾南部的太阳河分洪口两岸。,项目占地,17,平方公里,，是未来万宁乌场滨海新区的主要组成部分。规划性质属于滨海城区土地综合开发及滨海旅游度假项目建设。,日月湾,：日月湾是万宁开发较早的湾区，已经基本开发完，开发档次不高。,山钦湾国际社区中信集团,：中信博鳌山钦湾山崖海景国际社区位于海南博鳌核心规划区，项目规划用地总面积为,936,亩,，一期开发,410,亩，总建筑面积,19.26,万平方米，将建一所超星级酒店，五千多套高档酒店式公寓，独立式度假别墅和配套完善的休闲度假设施。,南燕湾全球华商,500,强俱乐部海南会所,：全球华商,500,强俱乐部海南会所总体规划为,3500,亩,，占海岸线,5,公里。是一个集五星级酒店,(,山地别墅群,),、烽火台古堡酒店、海洋旅游、海上运动、游艇、航空俱乐部、高尔夫球会、海洋湿地公园温泉、理疗为一体的国际休闲度假中心，项目已经奠基。,Part1,：市场研究,万宁房地产市场分析,从市场来看,，,万宁市房地产市场大致可以分为三大板块，各大板块都有自己的优势：,滨海度假板块,：万宁房地产重点发展区域，按照,万宁市土地利用总体规划（,2006-2020,年）,，,打造“阳光海岸带”，努力在滨海地区打造一批各具特色的高端滨海旅游区,。,万城板块,：,万城板块利用万宁市政府所在地的城市价值发展,房地产,，随着基础设施的完善和国际旅游岛重大规划利好，万城板块的房地产开发升温，并从,万城东扩向滨海发展,。,兴隆板块,：,拥有,1300,多年历史的万宁兴隆镇，被誉为中国华侨之乡、温泉之乡咖啡之乡，地处热带与亚热带交接处，区内自然旅游、休闲度假资源十分优越。年平均气温,25,度左右；城市森林面积大,170,万亩，森林覆盖率高达,62%,，依山傍水，环境优美。兴隆旅游度假区的两大拳头产品是,休闲高尔夫与温泉资源，并且拥兴隆热带植物园和热带花园，目前该板块房地产开发逐渐成熟,。,万宁房地产市场各板块特点分析,神州半岛君临海,海南，因此重新想象,地址：,万宁市神州半岛旅游度假区,占地：,94200,平方米（,141.3,亩）,总建：,237613,平方米,总户数：,1880,容积率：,2.20,绿化率：,49.30,%,建筑风格：现代风格,建筑类型：住宅、公寓、别墅,户型区间：,一室两厅一卫（,86103,）；两室两厅两卫（,131148,）,；,价格走势：,公寓现均,价,13000,元,/,（,3000,元,/,装修标准,),开盘时间：预计,2010,年,10,月底,置业用途：投资、度假,主要卖点：,神州半岛海景资源,政府政策支持区域,交通方便，专享全岛海、路、空立体交通网,项目鸟瞰图,建筑外立面图,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,项目总占地,141.3,亩，分两期开发，目前目前,1,、,2,号楼已建到,12,层，其他楼也在紧张施工中；,预计,10,月底开盘，房价初定,13000,元,/,平方米，精装修入住。,由海南耀星置业以国际理念，首创七栋,85-140,平方米海南罕见环幕海寓与极少透天,townhouse,。创新,V,形设计，景观享有率最大化。,7,米观海窗，可俯瞰巴厘岛园林、内外双海、山景、高尔夫等,6,重景观，更兼具全精装修、星级酒店式物管的奢享。,项目国际顶级配套簇拥，专享岛上,41,洞四重景观国际赛事级高尔夫；毗邻,10,座世界超星级酒店，喜来登、福朋喜来登年底开业；,2,座,250,个泊位的游艇码头，世界级海上运动举步即享；而全岛唯一集餐饮娱乐、商务购物等一体式商业中心，也环伺其周。,项目分期及销售情况：,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,神州半岛君临海,海南，因此重新想象,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,神州半岛君临海,海南，因此重新想象,石梅山庄,5000,亩雨林山谷，野奢度假屋村,地址：,万宁市兴隆石梅湾兴梅大道,1,号,占地：,580000,平方米,总建：,400000,平方米,总户数：,827,容积率：,0.30,绿化率：,60,%,建筑风格：西班牙风格,建筑类型：住宅、别墅,户型区间：,一房一厅一卫（,56-65,），两房两厅卫（,94-96,）等,；,价格走势：,公寓,9600,元,/,起，均价为,13000,元,/,；独栋别墅均价约,28000,元,/,开盘时间：,2009,年,12,月,置业用途：投资、度假,主要卖点：,园林景观设计,项目近海、靠山、临湖、富藏雨林、温泉,项目鸟瞰图,园林景观,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,项目规划面积,5000,亩，建设用地,2800,亩，综合容积率低于,0.3,，绿化率达,60%,以上。产品形态包括独栋别墅、合院别墅、多层花园洋房、酒店、高档会所、商业街等。,一期,870,亩,40,万平方米独栋别墅、花园洋房将于近期首度问世。分为,A,、,B,、,C,三个区域，其中,A,区占地,329.03,亩，由,47,栋中高层的住宅及一栋综合楼组成，建筑面积为,324970.53,平方米；,B,区占地,362.83,亩，由,297,栋低层别墅及一栋公建养生馆组成，建筑面积为,65601.56,平方米；,C,区占地,115.19,亩，由,94,栋低层别墅及一栋公建商业街组成，建筑面积为,22364.41,平方米，总建筑面积为,412936.50,平方米。,石梅山庄待售，公寓主打,1,至,2,居，,1,居户型在,56-65,平方米，,2,居户型在,92-98,平方米，预计均价为,13000,元,/,平米。独栋别墅预计售价为,28000,元,/,平米，具体开盘时间待定。,项目分期及销售情况：,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,石梅山庄,5000,亩雨林山谷，野奢度假屋村,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,A1,户型，,面积约,56-65,B1,户型，,面积约,94.3,A2,户型，,面积约,56-62,B2,户型，,面积约,92.6,石梅山庄,5000,亩雨林山谷，野奢度假屋村,绿中海,只此一个海南岛，只此一个绿中海,地址：,万宁兴隆旅游区兴梅大道,占地：,7330000,平方米,总建：,2400000,平方米,总户数：,1473,容积率：,0.70,绿化率：,65,%,建筑风格：西班牙风格,建筑类型：公寓、别墅,户型区间：,别墅面积从,200310,不等；花园洋房面积从,80140,；小高层公寓面积从,6085,等,；,价格走势：,公寓起价,9580,元,/,，双拼别墅,35000,元,/,，独栋别墅,45000,元,/,，一次性付款可享,9.5,折,开盘时间：,2010-3-19,置业用途：投资、度假、居住,主要卖点：,周边配套齐全,物业配套、园林设计,三面临湖规划设计,项目鸟瞰图,别墅外立面,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,规划总用地面积,733,万平方米，其中水域,333.5,万平方米，总建面,240,万平米，将分为六期开发建设，绿中海今后将围绕馨湖而建，使之成为依山傍湖近海茂林温泉新市镇。,绿中海在建的为一期,一期总建筑面积为,15,万平方米，总共分四个区，分别为,A,、,B,、,C,、,D,区，建筑形态涵盖：独栋别墅、联排别墅、退台式花园洋房、小高层公寓。其中，别墅面积从,200310,平方米不等；花园洋房面积从,80140,平方米不等；小高层公寓面积从,6085,平方米。,绿中海公寓、别墅在售，公寓起价,9580,元,/,平米，双拼别墅,35000,元,/,平米，独栋别墅,45000,元,/,平米。一次性付款可享,9.5,折。,项目分期及销售情况：,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,绿中海,只此一个海南岛，只此一个绿中海,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,D,户型,2,室,2,厅,219.94,D,户型,1,室,2,厅,1,卫,1,厨,219.94,E1-E23,室,2,厅,1,卫,118.44,绿中海,只此一个海南岛，只此一个绿中海,山泉海,山水行宫，自在人生,地址：,万宁市城北新区纵一路东侧，环三路南侧,占地：,101616,平方米,总建：,198000,平方米,总户数：,3310,容积率：,1.95,绿化率：,40,%,建筑风格：南加州风格,建筑类型：住宅,户型区间：一房一厅（,39.25-58.18,）；,2,室,1,厅,1,厨,1,卫（,56.07-75.92,）,；,价格走势：,5#,楼价格，起价,6300,元,/,平方米；住宅整体均价,6800,元,/,平方米,开盘时间：,2009,年,11,月,置业用途：投资、度假、居住,主要卖点：,建筑风格特色,园林风格根据地势而建的五行养生，五大养生山谷分别融入了金、木、水、火、土,均价相对较低，吸引客户,项目园林景观,建筑外立面,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,山泉海总占地,154,亩，规划销售面积约,20,万平方米。山泉海规划采取点板结合式的围合式布局，建筑具有典型的南加州风情，红瓦白墙，单边回廊、户户朝南，由,11,18,层的板式小高层和高层组成。,山泉海目前在售的,5#,楼已建到,18,层即将封顶，,3,、,4#,在做外立面，,6,、,7,号楼外墙进行涂料粉刷，,9,、,10#,建到十五六层，工程在紧张进行中。,5#,楼价格，起价,6300,元,/,平方米，均价,6800,元,/,平方米,。,项目分期及销售情况：,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,山泉海,山水行宫，自在人生,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析B1-1A,户型,2,室,1,厅,70.94,山泉海,山水行宫，自在人生,A1-3,户型一室,46.45,A1-2,户型,1,室,1,厅,1,卫,1,厨,58.18,华润石梅湾,碧海银滩、私属产权岛屿,地址：,海南,万宁,石梅湾旅游度假区,占地：,1200600,平方米,总建：,700000,平方米,容积率：,0.59,绿化率：,暂无资料,建筑风格：东南亚风格,建筑类型：公寓、别墅,户型区间：,暂无资料,；,价格走势：未定,；,开盘时间：,未开盘,置业用途：投资、度假,主要卖点：,地理位置,周边自然资源、一线海景,政府政策,项目园林景观,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,项目园林景观,度假区内地产开发总占地,1800,亩，产品类型涉及公寓、别墅等。,作为海南省重点投资项目之一，区内规划有多家五星级酒店，并配备游艇码头、直升机停机坪、大型综合购物中心、高尔夫球场、健康检查中心、文化村等多项高端旅游度假设施，未来将建成世界级的生态型热带滨海旅游度假区。,华润石梅湾一期的别墅和洋房已开始动工建设，目前入市时间和价格待定。,项目分期及销售情况：,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,华润石梅湾,碧海银滩、私属产权岛屿,宝安椰林湾,给您一个海南的家,地址：,万宁市环市一路南侧,占地：,135170,平方米,总建：,231310,平方米,总户数：,3377,容积率：,1.70绿化率：,48%,建筑风格：现代风格,建筑类型：住宅,户型区间：,一室一厅一卫（,33-67.45,）,；,两房两厅一卫（,64-89.38,）；三房两厅一卫（,104.60,）；四房两厅两卫（,127.84,）,价格走势：预计起价,6000,元,/,；,开盘时间：,未开盘,置业用途：度假、居住,主要卖点：,生活配套齐全,离市区较近,建筑外立面,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,项目鸟瞰图,宝安椰林湾占地,202,亩，总建筑面积,23,万平方米，是万宁目前大规模的度假休闲社区，分两期开发。,宝安椰林湾社区园林以“热带园林”为主，汲取“海南文化”“东山文化”“黎苗文化”，打造邻里和谐人间诗画般的居住空间。,宝安椰林湾二期待售（住宅和商铺），预计价格,6000,元,/,平米起，,40-89,平米，精装修。,项目分期及销售情况：,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,宝安椰林湾,给您一个海南的家,Part1,：市场研究,区域代表性项目分析,宝安椰林湾,给您一个海南的家,博鳌亚洲湾,东线海岸地标级旅游生活,地址：,琼海市 博鳌金海岸大道,1,号锦江温泉大酒店西楼后门,占地：,560000,平方米,总建：约,6,00000,平方米,容积率：约,1.0,绿化率：,50%,建筑风格：东南亚风格,建筑类型：,住宅、别墅、酒店,户型,区间：别墅主力户型,面积在,116-136,平米之间,;,价格走势：,价格,400-600,万；,开盘时间：,2010-6-20,置业用途：投资、度假,主要卖点：,规划设计、建筑设计,六岛六居,地理位置,物业配套,建筑外立面,项目园林景观,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,项目首推的“圣淘沙”栖海小院别墅，汲取并糅合新加坡圣淘沙、印尼巴厘岛、泰国普吉岛、菲律宾吕宋岛、中国台湾澎湖岛、马来西亚邦咯岛六大著名旅游岛风情休闲精髓，创想出“六岛六居”的居住概念，并赋予每个岛独立的,24,小时顶级管家服务。,以亚洲文化和东南亚建筑风格为设计理念，打造“六岛六居”的高档度假休闲社区。博鳌亚洲湾分别由六个岛屿别墅组团、六栋波浪形高层公寓和一线海景别墅三大类产品组成。社区内还规划有,1,个五星级海景酒店、,6,个岛屿主题会所和海景养生会所。,现在在推售的是两个,岛屿联排别墅组团，面积在,116136,之间，总价范围,400600,万，带精装修（,约,3000,元,/,）。,项目分期及销售情况：,博鳌亚洲湾,东线海岸地标级旅游生活,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,博鳌亚洲湾,东线海岸地标级旅游生活,小院别墅圣陶沙,A,型一层,1,室,1,厅,1,卫,115.00,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,地址：,陵水英州镇英田大道雅居乐公司,占地：,10005000,平方米,总建：,10000000,平方米,容积率：,金色果岭、蔚蓝海岸,0.4,，,瀚海银滩,0.7,绿化率：,50%,建筑风格：东南亚风格,建筑类型：,高层、别墅、洋房,户型区间：,金色果岭组团：别墅：,180-567,，洋房,115-291,；蔚蓝海岸组团：洋房：,68176,；瀚海银滩：洋房：,77335,（一线海景），别墅,2971415,（一线海景,价格走势：海景公寓,均价,26000,元,/,；别墅,45000-50000,元,/,开盘时间：,2009-3-28,置业用途：投资、度假、养生、旅游,主要卖点：,独家业主整体开发，有力整合优势资源，业主对商家一步到位,亲海别墅群、海景洋房、顶级酒店、国际,GOLF,、游艇会,坐拥十万高端消费群,热带滨海稀缺商业资源，物业无限升值空间开发商品牌,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,海南,清水湾,你的国度，你的第二人生,总规图,区位图,海南清水湾占地,15000,亩，总建筑面积,900,万平方米，总投资超过,200,亿元，被列入海南省“十一,五”的重点建设项目之一，也是,国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,中重点打造的精品旅游景区之一。,海南清水湾，定位于一个世界级的滨海度假生活区，建设了金色果岭、蔚蓝海岸、瀚海银滩和星海传说四大组团，将休闲、度假、商务、居住等功能融合在一起。,瀚海银滩组团,SA3,一线海景酒店式公寓，毗邻六星级莱佛士酒店、游艇会、国际品牌城，地段更优越，升值前景更广阔，投资度假两相宜。,SA3,酒店式公寓户型面积,77-175,平方米，均价,2.6,万,/,平方米，拥有超大观海露台，赠送,4000,元,/,平方米的豪华装修及家私，拎包入住。,项目分期及销售情况：,海南,清水湾,你的国度，你的第二人生,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,A,户型,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,109.95,海南,清水湾,你的国度，你的第二人生,B,户型,2,室,2,厅,2,卫,1,厨,125.56,C,户型,1,室,2,厅,1,卫,1,厨,94.08,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,地址：,陵水香水湾旅游度假区,A,段,占地：,314564,平方米,总建：,65416,平方米,总户数：,208,容积率：,0.20,绿化率：,53.58%,建筑风格：中式风格,建筑类型：,别墅,户型区间：一室两厅两卫（,170,）；,一室两厅一卫（,340,）,价格走势：价格未定,；,开盘时间：,2010-10,置业用途：投资、度假、养生,主要卖点：,建筑风格、园林规划,海景资源,品牌效应,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,香水君澜,海越近，幸福离我们就越近,区位图,总规图,香水君澜占地,500,亩，分为三期开发，中间一期是五星级的君澜酒店，预计在,11,月初开始营业。二期为销售的收藏级别墅共,143,套，三期为,65,套。整个项目可销售别墅共,208,套，将打造一个高端的纯别墅项目。,香水君澜规划整体分为三大区域，一共,20,个组团，每个组团都有自己的景观带和水景小品及各种特殊绿植，错落有致。,香水君澜预计,2010,年,10,月开盘，主推,170,、,340,两种户型，价格待定。,项目分期及销售情况：,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,香水,君澜,海越近，幸福离我们就越近,架空层平面图（赠送）,1,室,2,厅,2,卫,171.00,一层平面图,1,室,2,厅,1,卫,171.00,平面一层,1,室,2,厅,1,卫,316.00,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,香水,君澜,海越近，幸福离我们就越近,地址：,陵水香水湾,A,区,占地：,400000,平方米,总建：,92000,平方米,总户数：,108,容积率：,0.20,绿化率：,60%,建筑风格：中式风格,建筑类型：,别墅,户型区间：,179-680,户型，一居至五居独栋别墅,价格走势：,6-11,万元,/,；,开盘时间：,2009-10-1,置业用途：投资、度假、养生,主要卖点：,建筑风格、园林规划,海景资源,品牌效应,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,香水湾,1,号,海上的中国院子,立面图,实景图,香水湾,1,号，享,600,亩奢华领域，容积率为,0.23,，建筑密度仅为,15.7%,，绿化率高达,60,。迎海座列,142,栋一居至四居别墅，两栋会所，一栋婚礼教堂和一栋,SPA,等等配套设施。一期,A,区私人别墅度假酒店占地,100,亩，拥,39,座别墅。其中，一居别墅,27,座，,172,平米套；二居别墅,11,座，,260,平米套；总统别墅,1,座，大约,1000,平米。,香水湾,1,号整个项目被两个高尔夫球场所围绕，一个是海景高尔夫球场，另一个为牛岭山地高尔夫球场。,香水湾,1,号,108,平方米,-700,平方米独栋别墅地上层在建。售价,900,万,-8000,万不等，一次性付款,9.7,折，按揭首付,60%,。,项目分期及销售情况：,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,香水湾,1,号,海上的中国院子,4,室,3,厅,2,卫,1,厨,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,4,室,2,厅,3,卫,1,厨,4,室,3,厅,2,卫,1,厨,香水湾,1,号,海上的中国院子,地址：,陵水香水湾旅游度假区,B,区南段,占地：,1667500,平方米,总建：,400000,平方米,总户数：,1500,容积率：,0.24,绿化率：,64.80%,建筑风格：现代风格,建筑类型：,别墅,户型区间：一室一厅一卫（,68-145,），两室两厅两卫（,130,）；四室两厅两卫（,1305,）,价格走势：均价,21,000,元,/,；,开盘时间：,2009-10-10,置业用途：投资、度假,主要卖点：,建筑风格、园林规划,海景资源,品牌效应,地理位置,Part1,：市场研究,海南东线代表性项目分析,富力湾,珍邑流过的现代墅,室内效果图,项目鸟瞰图,富力湾位于海南东南部沿陵水县香水湾旅游度假区,B,区南段。距三亚仅,66,公里，距陵水县城,9,公里。富力湾规划用地面积,2500,亩，总建筑面积约,40,万平方米，建筑密度,8.7%,，绿化率,64.8%,。,富力湾精装海景洋房均价,21000,元,/,平米，精装海景独栋,/,联排别墅均价,38000,元,/,平米。,富力湾自北至南分为三个区域：北区：游艇港湾俱乐部、万豪度假酒店、带码头别墅