东莞楼市发展形势分析32P.ppt

Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2011,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2011,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2011,东莞楼市发展形势分析,东莞中原研究部,2011,年,10,月,目录,Contents,欧债危机危及全球,国内经济困难重重,楼市双轨制渐行渐近,近期东莞楼市调整,1,2,3,4楼盘降价方式幅度策略,5,欧债危机：,欧债危机发展图示：,欧元区债务总额的份额,欧债危机蔓延欧洲，全球经济乌云密布。,欧债危机：,欧债危机发展阶段：,欧债危机,危机,欧债危机：,各国债务与,GDP,比值：,欧洲几乎所有国家都超过红线，多米诺骨牌效应隐忧重重！,各国赤字与,GDP,比值：,欧债危机：最新动态,北京时间,10,月,14,日，标普调降西班牙信用评级至,AA-,，评级展望为负面！,19,日穆迪将西班牙国债评级由,AA2,下调至,A1,。,北京时间,10,月,14,日，德国第一季度经济增长率高达,6.1%,，,二季度仅为,0.1%,！,国内经济难题：,持续的紧缩政策，流动性控制，造成融资环境恶化。,欧债危机影响逐渐凸显，全球经济二次探底前景堪忧。,人民币汇率、原材料成本、人工成本不断上升，蚕食中小企业利润。,外资撤出风险激增，特别是外资撤出中国房地产市场。（,全球最大私募股权公司黑石集团抛售上海调频壹广场）,经济难题,（欧元低迷、大宗商品价格回落，,资金出现回流美元。）,Next,！造成经济增速下滑。,经济增速逐季下降：,国内生产总值,(GDP),前,3,季度,GDP32.07,万亿元，同比增长,9.4%,；其中，一季度增长,9.7%,，二季度增长,9.5%,，三季度增长,9.1%,。,逐季下降、与常规逐季增长相反。,最新工业增加值，,6,月同比增长,15.1%,，,7,月14.0%,，,8,月,13.5%,。,逐月下降，工业企业景气指数下降。,中国经济增速放缓日趋明显！,12,年宏观面更加不容乐观。,CPI,高位、信贷紧绷：,最新,CPI,走势,：,6-9,月，,6.4%,6.5%,6.2%,6.1%,。,虽然冲高回落，但仍将长期保持高位，货币政策难以转向。,首套房贷利率：,继中国建设银行在北京率先提高首套房贷利率后，,已经有,14,个城市开始上调首套房贷款利率，,包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市，,东莞首套房利率也上浮,5%30%,，甚至多家银行暂停房贷。,所以，短期之内货币政策难以转向！年底信贷枯竭，对楼市的紧缩作用愈加明显。,居民消费价格指数,(CPI),新增贷款余额,新增贷款余额,：,9,月新增贷款余额,4700,亿元，创,09,年,12,月以来月度新低，,信贷年尾枯竭效应凸显。,信贷从紧下的温州民间借贷危机：,事件爆发：,9,月底，被称作温州“眼镜大王”的浙江信泰集团总裁胡福林出走美国留下,10,多亿元欠债，温州老板“跑路潮”成为焦点。,3,月至今，温州已有,80,多家企业发生老板失踪、公司破产事件，仅,9,月以来，就高达,25,起，包括信泰集团、三旗集团、波特曼、江南皮革等知名民企。,产生原因：,1,、货币紧缩，企业向银行的正常融资渠道堵死，无奈转向民间借贷。,2,、劳动力价格上涨、原材料价格上涨、人民币升值、税负过重，冲击中小企业生存空间。,规模与流向：根据央行温州市中心支行的报告，温州有,1100,亿元民间借贷资金，占同期当地银行贷款的,20%,，民间借贷用于一般生产经营的占,35%,，,用于房地产项目投资或集资炒房的占,20%,，约,220,亿元。,借贷利息：,6,月份温州民间借贷综合利率水平为,24.4%,，,折合月息超过,2,分，出问题的大部分超过,4,分。,温州借贷危机造成，近期温州客大量抛售房产。,后续影响：近期浦东新区张杨板块，二手房挂牌中温州客占了,20%,以上。广州市场也出现温州客抛售，大多比市场价格低,10%20%,。,东莞民间借贷：,东莞民间借贷规模：当前东莞民间借贷规模约为,380,亿元，相当于同期商业银行贷款规模的,10%,左右。,东莞民间借贷利息：东莞民间借贷月息为,2%-4%,，,24,分的利率，按,100,元钱借期一年，到期之后需要连本带利还,124,元到,148,元。,东莞企业,后续影响：,蛰伏在东莞资本市场的大鳄、炒家不少，但这些钱最终去向如何，多少是进入实体经济，多少拿去做投资甚至投机，虽然没有准确的数据，但民间借贷高利贷的风险不言而喻。,不时，也有镇区本地房地产项目，传出资金链岌岌可危，多方寻求合作开发的消息。,银行贷款无门、转民间借贷，背后资金风险恐危及楼市。,东莞经济举步维艰：,东莞经济,数据说话：,1-8,月,GDP,：,2107.20,亿元，同比增长8.0%,。,远远低于全国、全省水平。,规模以上工业增加值,1175.60,亿元，同比增长,10.5%,。,3-8,月累计出口总额增速走势：,19.8%,19.5%,17.3%,15.9%,14.3%,14.0%,，累计逐月下滑。,固定资产投资总额,610.91,亿元，同比增长,7.6%,，,增速缓慢，依赖投资也难扭转经济颓势。,投资依然乏力,出口增速回落,消费平稳（社会消费品零售总额同比增,16%,，唯一安慰的数据）,（欧美出口订单锐减、利润下滑，企业转内销举步维艰）,国际环境、国内环境，信贷政策多方造成，东莞经济举步维艰,国内楼市调控：,2010,年,4,月,17,日,2011,年,3,月,2011,年,4,月上旬,2011,年,5,月,新国十条,公布年度房价控制目标,国务院督察组调研各地楼市调控,深圳、增城,限价令,2011,年,2-3,月,限购席卷全国,30,多城市,2011,年,1,月,26,日,新国八条,2010,年延续至今的楼市调控，寄往政策放松预期全部落空。,2011,年,10,月,11,日,佛山放松限购被叫停！,目录,Contents,欧债危机危及全球,国内经济困难重重,楼市双轨制渐行渐近,近期东莞楼市调整,1,2,3,4,楼盘降价方式幅度策略,5,保障房、商品房双轨制渐行渐近：,截止,9,月底，保障房开工,986,万套，开工率达,98%,，“,1000,万套”目标基本确定。,10,月,10,日，住房和城乡建设部称，截至,9,月底，全国城镇保障性住房已开工,986,万套，开工率,98,。,15,个省区市超目标任务，其中北京新开工保障性住房达到,21,万余套，超过年初确定的,20,万套目标。,保障房、商品房双轨制渐行渐近：,庞大的保障房、商品房供应，将同步处于高位，价格调整压力将更大。,保障房供应,商品房供应,11,年,1000,万套；未来,5,年,3600,万套！基本上与商品房供应量“平起平坐”，大约能解决,1,亿人的住房问题。,根据,10,年来商品住宅竣工量的年均复合增长率计算，未来,5,年商品住宅供应量约为,4000,万套，其中,11,年为,623,万套，以后每年大约为,700,万、,800,万套。,由政府主导的保障房将挤入商品房“一家独大”的住宅市场，房地产市场将进入“商品房保障房”的双轨制时代。,各地库存进入高位：,一线、二线城市，库存纷纷进入高位。,一线城市中，北京、上海、深圳、广州新建商品住宅库存总量高达,3187,万，同比增长超过,3,成，而,9,月份，上述,4,个城市新建商品住宅共成交,226,万平方米，比去年同期下降,45%,，北京、上海、深圳消化周期,25,、,18,、,13,个月。,二线城市中，也进入存销比高压阶段。济南、南京、厦门、杭州新建商品住宅库存总量为,1320,万平方米，比去年同期增,35.9%,，其中杭州新建商品住宅库存,282,万平方米，同比增,146.6%,；南京库存,366,万平方米，同比增,68.1%,。,在四季度受资金压力影响，部分开发商要加紧推盘，另一方面，调控继续，成交低迷，开发商促销更大。,东莞库存再次攀升：,截止,9,月底，,东莞全市商品房存量,600.59,万，环比,大幅,增加,12.51%,，,时隔,1,年再次踏上,600,万的关口。,根据东莞商品房的供应节奏，以及楼市的发展趋势，,东莞楼市库存预计将在,12,年,3-5,月达到高峰，楼市调整日趋明显。,攀升,在明年国内外经济环境悲观，楼市即将进入双轨制，又逢供应激增、库存高企的时候，楼市调整将变得不可避免。,目录,Contents,欧债危机危及全球,国内经济困难重重,楼市双轨制渐行渐近,近期东莞楼市调整,1,2,3,4,楼盘降价方式幅度策略,5,近期东莞楼市走势：,“以价换量”逐渐成为共识，住宅价格稳步回落。,以价,换量,价格回落：除别墅之外住宅价格全面回落，,9,月住宅价格为,8172,元,/,，环比下降,3.92%,，连续,2,月下降。,供应爆增：,9,月全市共,36,个新增供应项目，总供应面积为,124.75,万，环比增加,242.00%,，同比上升,70.90%,，,住宅供应量爆发增长,，,12,年将呈现严重供过于求。,年关将至，上半年挤压货量集中上市，供应爆增。,5,月及以前,6,月,7,月,8,月9,月,金地外滩,8,号（首次开盘均价,6964,）,御花苑,天珑湾（,5万抵20万认筹,）,国际公馆香榭里,（,10万抵30万,）,东方华府,（,购房有9折优惠,）,黄旗山,1,号,（,6,万抵,18,万,）,天邑湾,（,72,折,）,碧桂园,（均价,5800,元,/,),五福里,（,交,2,万享受,8.8,折,）,达鑫江滨新城,（余货特价,59,万,）,万科紫台,（,银行团购享,97,折,）,东海城堡,（,14,号楼均价,7500,，,再,享,97,折,）,葡萄庄园,（别墅,10,万抵,30,万,）,南国雅苑,（,1,万低,5,万,）,金地外滩,8,号（,认筹,2,万抵,5,万,）,星城国际花园三期,（,96+96,折双重优惠,）,近期优惠折扣变化：,之前“折扣”幅度、广度逐渐扩大。,品牌开发商引领新一轮降价，碧桂园、外滩,8,号开盘价低于预期。,滨江公馆,荣爵馆,（,2,万抵,10,万）,深业,御泉山,（,2,万抵,7,万）,万科,紫台,（,10,万抵,30,万）,香槟雅苑,（,2,万抵,5,万）,新世纪星城三期,（,认购,1,万抵,3,万和额外,3,个点优惠,。）,丰泰,观山碧水二期（,20,万抵,40,万,）,天骄峰景（,8万抵20万,）,沿海翡翠湾,（,最高可享,30,万开盘优惠,）,中信旗下：兰溪谷特价单位,8000,元,/,左右；,万科旗下：,10,月万科城洋房大栖地,5600,起！,从,加大折扣,向直接,调低开盘价,转变,开发商完成业绩情况：,排名,发展商,成交金额（亿元）,完成率,成交套数,成交面积（）,1,万科地产,47.83,98.13%,3496,326120.67,2,中信地产,25.47,70.89%,1312,212304.46,3,光大地产,15.76,39.32%,1065,121541.65,4,新世纪地产,15.59,100.67%,2146,253307.69,5,益田地产,9.75,78.14%,1210,95329.97,6,世纪城地产,8.51,213.64%,660,83202.92,7,东莞骏豪房地产开发有限公司,824,94.72%,296,35909.19,8,丰泰地产,8.01,140.07%,709,81267.06,9,峰景地产,7.92,335.33%,111,186442.51,10,富盈地产,7.52,131.86%,966,97636.9,11,东莞高豪花园建造有限公司,7.18,540,97557.1,12,东莞市四季房地产开发有限,7.12,481.00%,212,49879.56,13,碧桂园集团,6.74,107.18%,508,75586.79,14,宏远地产,6.70,126.54%,791,79559.74,15,三正地产,6.05,127.09%,656,57600.94,16,中惠地产,5.90,56.46%,955,88060.64,17,东方伟业房地产,5.82,592,61311.55,18,金地地产,5.56,56.90%,646,67986.86,19,鼎峰地产,5.55,103.76%,839,65608.85,20,佳兆业地产,5.08,71.04%,1316,78313.38,开发商完成业绩情况千差万别，即使排名前几的开发商业绩完成情况也不乐观；,年底急需冲量的开发商：中信、光大、益田、中惠、金地、佳兆业、联华国际等等。,动作明显的开发商：中信（兰溪谷）、金地（外滩,8,号）、益田（大运城邦）、富通（天邑湾）。,1-9,月销售额排名：,目录Contents,欧债危机危及全球,国内经济困难重重,楼市双轨制渐行渐近,近期东莞楼市调整,1,2,3,4,楼盘降价方式幅度策略,5,楼盘降价分析：,中信森林湖,兰溪谷,特价房源：,13,栋的,2,单元、,3,单元，共,132,套。面积：,162.88,、,121.60,。,价格走势：,9,月开始签约，,9,月均价,8415,元,/,，,10,月均价,8218,元,/,。,整个兰溪谷，产品面积与,13,栋相同的只有,14,栋，,14,栋上半年形势较好入市，均价,9146,元,/,。,13,栋降价了,10.15%,。,降价策略：拿出小面积产品打特价，不影响项目,高端品质。,13#,楼盘降价分析金地,外滩,8,号,首次开盘房源：,9,栋，,10,栋，共,171,套。面积：,94.44,、,144.29,为主。,实际价格：,9,栋均价,6503,元,/,，,10,栋,7329,元,/,。,与万江的上东国际二期、滨江公馆,荣爵馆、葡萄庄园均价,8000,元,/,左右，下调明显。,不算,9,栋，也比片区均价降了,10%,左右。,降价策略：低于市场预期入市，先拿出中小户型，一栋靠江、一栋靠近桥的楼栋低价入市，迅速打响知名度，后续在,8,、,9,月接连顺势加推。,10#,9#,楼盘降价分析：,大朗,碧桂园,特价房源：凤翔苑,1,栋、,2,栋、,4,栋；凤妍苑,5-7,栋；凤馨苑,8-10,栋、,12,栋；共,2241,套。面积：,82.74,-89.97,。,开盘价格：精装均价,5800,元,/,，毛坯起价,4200,元,/,。,最新,10,月签约均价,5543,元,/,，去年底推出的少量洋房均价,5964,元,/,。,此次降价了约,7.05%,。,降价策略：虽然降价幅度不算太大，但由于推出的货量巨大、宣传到位，所以造成的轰动效应较好。,楼盘降价分析：,富通,天邑湾,特价房源：碧水长天花园,2,栋，合拼前共,178,套。户型面积：,95.39,、,88.33+36.74,合拼,=125.07,、,51.22+91.45,合拼,=142.67,（一层合拼后,3,个单元，,1,个非合拼，,2,个合拼）,开盘价格：,9,月均价,6586,元,/,，售出,70,套，销售率,39.33%,。,2,栋产品面积与,3,栋相同，,3,栋均价,7262,元,/,。,此次降价了,9.30%,。,降价策略：选择合拼户型，直接对外发布明降打折信息，但实际折扣远没有宣传的,82,折那么高。,江景,1#,2#,3#,4-5#,6#,7#,8#,9#,目前，仅剩,1#,没有开售，最靠江、景观最好。,楼盘降价分析：,新世纪,熙龙湾 洋房,特价房源：,101-108,栋，共,1538,套。户型面积：,88,、,106,-190,。,开盘价格：,9,月均价,5884,元,/,，,10,月均价,5671,元,/,。,开盘宣称,89,折团购价。,别墅热销、洋房低价入市。,价格策略：前期别墅先入市，别墅价格,9000-12000,元,/,，别墅热销之后，后续推出低价洋房。,万科城最新一期 万科大栖地,楼盘降价分析：,特价房源：,100,多套，面积：,88,-133,三房。,开盘价格：精装价格,5600,元,/,-6900,元,/,。,开盘时间：,10,月,15,日算价,Thanks for your attention,Wish you a good day!,