中交青岛城阳夏庄项目定位报告140p.ppt

标题文本样式：微软雅黑/26号 Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑/20号 Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑/18号 Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑/16号 Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑/14号 Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑/12号 Arial/12pt,第,*,页,伟业顾问,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,标题文本样式：微软雅黑/26号 Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑/20号 Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑/18号 Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑/16号 Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑/14号 Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑/12号 Arial/12pt,伟业顾问,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,第,*,页,标题文本样式：微软雅黑/26号 Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑/20号 Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑/18号 Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑/16号 Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑/14号 Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑/12号 Arial/12pt,标题文本样式：微软雅黑/26号 Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑/20号 Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑/18号 Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑/16号 Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑/14号 Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑/12号 Arial/12pt,第,*,页,伟业顾问,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,标题文本样式：微软雅黑/26号 Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑/20号 Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑/18号 Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑/16号 Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑/14号 Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑/12号 Arial/12pt,第,*,页,伟业顾问,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,标题文本样式：微软雅黑/26号 Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑/20号 Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑/18号 Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑/16号 Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑/14号 Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑/12号 Arial/12pt,第,*,页,伟业顾问,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,标题文本样式：微软雅黑/26号 Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑/20号 Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑/18号 Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑/16号 Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑/14号 Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑/12号 Arial/12pt,偉 業 顧 問,2010 B.A.Consulting.,谨呈中交地产,静港,花园小镇,中交青岛城阳夏庄项目定位报告,城区边缘中小规模普通住宅项目,用地区位：青岛市城阳区夏庄街道银河路北侧、三号路东侧,至城阳城区：,4Km,至流亭机场：,5Km,至中心城区：,35Km,城阳城区,青岛中心城区,流亭机场,本案,35Km,5Km,4Km,项目,指标,总用地面积,144564,平,总建筑面积,222389.6,平,地上建筑面积,202389.6,平,地下建筑面积,20000,平,容积率,1.0,FAR1.4,项目概况,3,梳理与研判目录,2,矛盾与问题,1,背景与特性,4,定位与产品,背景与特性,背景,1,政策背景：限购限价保刚需、抑投资、伤改善,限购：本地限,3,，外地限制,2,已有,1,套住房的本市户籍居民家庭、无住房且能够提供当地一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，年内限购,1,套住房，包括新建商品房和二手住房；,拥有,2,套及以上住房的本市户籍家庭，拥有,1,套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房,限价：均价不超过,7380,元,/,平,2011,年,3,月,30,日，青岛市公布,2011,年度新建住房价格控制目标，新建住房价格涨幅将“明显低于”本年度城市居民人均可支配收入增幅，即低于,12%,城阳区规定（没有红头文件），新建,普通商品房报批均价不超过,7380,元,/,平,，否则不予发放预售证。,大幅挤压投资需求，市场上将以刚需首置首改为主流需求,高端住宅受限，保证中低端住宅供应,政策力度强,背景与特性,背景,2,开发背景：品质、快销、利润,中交青岛开疆辟土的项目：,只能成功，不能失败；一定的品质保证,快速开发保证回款：,快销产品,符合集团对利润的要求：,利润保证,特性,1,城区边缘：无优势资源，市场价值较低,背景与特性,位于城阳区夏庄街道东古镇，银河路北侧,距城阳城区,4KM,无优质的城市配套与自然环境资源，市场价值较低,城阳城区,7000-8000,元,/,平,本案,4KM,6000-7000,元,/,平,特性,4,中小规模：难以通过规模效应实现自身价值的提升,背景与特性,项目,指标,总用地面积,144564,平,总建筑面积,222389.6,平,地上建筑面积,202389.6,平,地下建筑面积,20000,平,容积率,1.0,FAR1.4,绿化率,35%,建筑密度,25%,建筑限高,未定,第,9,页,3,梳理与研判,目录,2,矛盾与问题,1,背景与特性,4,定位与产品,矛盾,1,问题,1,：,什么样产品在区域市场可实现一定品质的提升？,城区边缘、中小规模、,20%,保障性用房,VS,品质保证,矛盾与问题,城区边缘：,无优势资源，市场价值较低,中小规模：,难以通过规模效应实现自身价值的提升,通过自身产品来实现品质与价值的提升,通过规划来降低保障性用房对项目品质的影响,品质保证,20%,保障性用房：,保障性用房对项目品质造成一定的负面影响,矛盾,2,问题,2,：,什么样的产品在成本可控的前提下能实现较高的售价并实现快销？,问题,3,：,什么样的价格来实现“高售价”“限价”“快销”的平衡？,高售价,VS,限价政策,VS,快销产品,矛盾与问题,高地价,品质保证,高成本,利润保证,高售价,矛盾,3,问题,4,：,在限购政策影响下如何精准地找出我们的客群？,限购政策,VS,快速销售,矛盾与问题,限购政策：,客群直接受限,快速销售,最大限度地开发针对性客群,3,梳理与研判,目录,2,矛盾与问题,1,背景与特性,4,定位与产品,5,经济测算,基础研究与分析,深入研究与分析,用地研究,基础研究与分析,市场研究,综合分析,青岛,国际化城市、经济龙头，发展动力强劲,用地研究,青岛,济南,区位：,东北亚经济圈、环渤海经济圈的重要城市,交通：,路、海、空交通发达,济青、胶州湾、西流等,7,条高速公路,中国北方最大的外贸口岸和集装箱港青岛港,流亭机场是半岛航空运输的重要通道,规划：,山东半岛蓝色经济区,：青岛为核心区域、龙头，打造“蓝色硅谷”（引领海洋经济健康快速发展、优化产业发展布局、培育高端产业、加强生态环境保护、突破深海发展事业）；,青岛市拥湾发展战略,：重点发展环胶州湾沿岸的核心圈层，带动外围地区的发展，同时保护胶州湾沿岸生态资源体系,第,16,页,城阳,潜力新区，城市未来发展方向,城区,职能,/,产业,房地产潜力,市南、市北,城市职能核心区，第三产业集中地,城市配套齐全，都市感强，可开发用地 有限,四方、李沧,传统工业区,城市配套齐全；环境污染、旧城改造,崂山,休闲旅游区,传统高端住宅及别墅区，自然环境优良，城市配套齐备,城阳,高新区、国际航空城,高新产业聚集，空港经济区，与中心城区交通便捷，自然环境优良,黄岛,经济技术开发区,新兴工业产业区，相对独立发展,本案,城阳,青岛中心城区,G22,环湾高速,S202,重庆路,G20,青银高速,G308,用地研究,地块,环境不佳、无优势资源、地块不够规整,具备基本生活配套资源,有一定景观资源，但不具优势,项目出行交通只有一条银河路,周边环境基本为农田、村庄、厂房；只有香邑漫步、崂山水岸枫景、崂山水岸绿洲几个项目,用地形状不规整,本案,镇级道路,S214,银河路,G308,G204,城阳城区,城阳第九中学,城阳第三人民医院,城阳第三中学,城阳古镇正骨医院,福镇河,（白沙河支流）,白沙河,香邑漫步,崂山水岸枫景,崂山水岸绿洲,用地研究,西侧待建路,香邑漫步社区及已建道路,东侧福镇河,北侧待建路（,40,米宽）,香邑漫步社区北部在建产品,项目用地南侧厂房,银河路,待建路,待建路,本案,福镇河,（白沙河支流）,用地研究,地块,小结,依托大环境拓宽资源，品质打造与合理规划弥补不足,大区位具备较强优势,青岛：国际化城市、经济龙头，发展动力强劲,城阳：潜力新区，城市未来发展方向,用地小环境较为不足,地块：环境不佳，无优势资源，地块不够规整,用地研究,用地研究,基础研究与分析,市场研究,综合分析,2005-2010,年青岛商品住宅销售面积：万,人均可支配收入：元,2005-2010,年青岛商品住宅销售均价：元,/,人均可支配收入购房面积：,青岛市商品住宅销售市场波动幅度较大，,09,年大幅上涨,青岛市商品住宅销售均价相对平稳,青岛市人均可支配收入呈平稳上涨趋势，人均可支配收入水平逐年提升。,青岛市人均可购房面积较其它城市相对，处于中上水平，购买力相对较好。,宏观市场,青岛房地产市场震荡上扬，居民购买力逐年提升,市场研究,数据来源：各市统计局,8,月，青岛商品房市场成交量为,60.76,万平方米，较上月增加,2.35,万平方米。,青岛市七区二市商品房市场连续,5,个月供过于求，,8,月，供求比重为,1,：,0.4,，供过于求的状态加剧。,2010.1-2011.8,青岛市商品房成交量价走势,2010.1-2011.8,青岛市商品房成交供求走势,数据来源：,cric2009,宏观市场,2011,年青岛整体市场相对“低迷”，,2-5,月成交量同比下降，,6-8,月份有所上扬，但形势依旧不容乐观,数据来源：青岛统计局,市场研究,宏观市场,土地市场稳步上扬，城阳为市场主力，机会与竞争并存,数据来源：青岛土地交易网,市场研究,受政策影响,2011,年青岛住宅市场成交量有所萎缩,，客户存在观望情绪。如何制造好的市场影响力和获得更多具有购买资格客户的认可是本案亟需解决的客户问题,限购政策截止,2011,年底，,2012,年政策尚不明朗,青岛豪宅市场受政策影响较大，但,首置需求及改善需求依然旺盛,，还伴随少量的资源占有和投资性需求，,未来市场整体需求量仍有较大的提升空间,青岛房地产市场,整体价格在二线城市中处于中游，价格还有一定上涨空间,宏观市场,趋势展望：短期内操作需谨慎，中远期呈乐观态势,市场研究,城阳市场,整体市场：,城阳区住宅市场在市内,7,区中最具潜力,数据来源：青岛统计局,2011.1-2011.8,青岛市商品住宅各区域成交量统计,市场研究,城阳市场,整体市场：,市场下行，谨慎操作，开拓资源,数据来源：城阳区统计局,商品房竣工面积逐年增加，,2011,年下降明显,商品房销售面积增长迅速，,2011,年因政策因素有所下降,商品房价格稳步增长，,2011,年趋稳,市场研究,城阳市场,整体市场：,从土地市场上看本案不具备价格优势，有打造中低密产品的优势，应从品质入手增强竞争力,数据来源：青岛市统计局青岛土地交易网,1353,元,/,平米,市场研究,本案楼面地价,2192,元,/,平,城阳市场,整体市场小结,依托城阳整体大形势，控制成本，中低密度品质突围困境,市场研究,城阳市场,板块市场：,根据不同特征可分为四大板块,市场研究,高新区板块,东部板块,中心板块,南部板块,城阳市场,中心城区：,地缘客群为主；注重区位与配套,洋房认可度高、售价高、附加值高,物业类型,主力户型,均价（元,/,平）,附加值,客户,小高层,高层,80-90,平两居,7000-9000,无,以在城阳工作的外地刚需客群为主（,60-70%,），其次为城阳本地刚需客群与少量改善升级客群（,20-30%,），少量市区养老、投资型客群（,10%,左右）,洋房,110-130,平三居,9400-11000,首层赠送花园、地下室；二层增送地下室；其他赠送露台,城阳本地改善升级客群与经济实力较强的城阳工作外地改善升级客群并重，少量市区客群,物业类型：小高层、高层为主，少量洋房与多层,品质良莠不齐,洋房认知为高品质产品,洋房具备较高附加值,洋房可实现的价格较高，比小高层高层溢价,20%-30%,市场研究,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,高新区板块,东部板块,中心板,块,南部板块,典型项目,中冶圣乔维斯：,洋房高附加值，高溢价，高品质认知,市场研究,二层进入地下室的通道,一层下沉庭院,二层下沉庭院,地下室被分隔成两部分,价格：小高层,8200,元,/,平，洋房,11000,元,/,平；洋房,溢价近,35%,洋房产品：,5,层退台洋房，,135-200,平,附加值：首层赠送庭院、地下室；二层赠送露台、地下室；其他赠送露台,小高层高层,面积区间（平）,主力户型,均价,客户,户型,面积（平）,万科魅力之城尊域,88-165,2,居,90,左右,9300,（起价，精装修）,以在城阳工作的外地刚需客群为主（,60-70%,），其次为城阳本地刚需客群与少量改善升级客群（,20-30%,），少量市区养老、投资型客群（,10%,左右）,万科城市花园,85-90,2,居,85-90,8200,（起价，精装修）,中冶圣乔维斯,135-200,3,居,135-150,10000,御景尚都,80-95,2,居,95,6700,都霖馨苑,80-130,2,居,80-90,7200,阳光公园,1,号,70-100,2,居,80-90,8500,林溪美地,85-95,3,居,90-95,6700,亿路发阳光景园（二期）,65-130,2,居,85-90,7000,洋房,面积区间（平）,主力户型,均价（元,/,平）,客户,户型,面积（平）,中冶圣乔维斯,125-180,3,居,125-130,11500,城阳本地改善升级客群与经济实力较强的城阳工作外地改善升级客群并重，少量市区客群,御景尚都,85-135,3,居110-120,9400,市场研究,城阳市场,中心城区项目详细信息,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,城阳市场,高新区：,市区度假及改善客群为主；注重环境及未来升值潜力,洋房售价高、附加值较高,物业类型：青岛新兴别墅板块，别墅与小高层、高层为主，少量多层与洋房,整体品质较高,洋房可实现的价格最高，比小高层高层溢价,20%-50%,洋房附加值较小，有一定的提升空间,物业类型,主力户型,均价（元,/,平）,附加值,客户,小高层,高层,90-100,平两居为主,其次,120-140,平三居,6500-8000,世茂公园美地赠送面积,以青岛市区度假改善客群为主（,50-60%,），其次为地缘改善客群（,30-40%,），少量市区及城阳投资客群（,10%,左右）；卓越以市区刚需为主，其次为市区改善,洋房,140-185,平米三居,10000,首层赠送花园、地下室,顶层赠送露台，其他无赠送,以较强经济实力的青岛市区改善升级客群为主（,60-70%,），其次为青岛市区度假休闲客群（,20-30%,），少量城阳城区改善升级及市区投资型客群（,10%,左右）,市场研究,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,高新区板块,东部板块,中心板块,南部板块,典型项目,世茂公园美地：,高附加值，实现较高的溢价与较高的认可度,市场研究,价格：,7300,元,/,平，与龙湖滟澜海岸高层相比，,溢价,10%,产品：高层，,96-110,平两居，,115-140,平三居,附加值：每户赠送,6-10,平的功能空间,销售：首推,2,栋一个月售罄,赠送功能空间,典型项目,青特花溪地：,洋房高附加值，高溢价，高品质的认可度,市场研究,价格：,10000,元,/,平，与龙湖滟澜海岸小高层相比,溢价近,50%,；与卓越蔚蓝群岛小高层相比,溢价近,25%,产品：多层洋房，,140-185,平三至四居,附加值：顶跃层赠送大面积露台；底跃层赠送大面积露台、地下室及庭院,露台,庭院与地下室,小高层高层,面积区间（平）,主力户型,均价,客户,户型,面积（平）,卓越蔚蓝群岛,88-134,3,居,88/89,8000,以市区刚需为主，其次为市区改善,龙湖滟澜海岸,126-180,跃层,3,居,126-145,6500,以青岛市区度假改善客群为主（,50-60%,），其次为地缘改善客群（,30-40%,），少量市区及城阳投资客群（,10%,左右）,世茂公园美地,96-140,2,居,96-115,7380,洋房,面积区间（平）,主力户型,均价（元,/,平）,客户,户型,面积（平）,青特花溪地,140-185,平层,3,居,140-155,10000,以较强经济实力的青岛市区改善升级客群为主（,60-70%,），其次为青岛市区度假休闲客群（,20-30%,），少量城阳城区改善升级及市区投资型客群（,10%,左右）,底跃,3,居,143-162,顶跃,4,居,180-185,市场研究,城阳市场,高新区项目详细信息,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,城阳市场,东部板块：,市区与地缘富人为主；自住养老与度假为主；注重环境与品质及产品的升值潜力,物业类型：青岛传统别墅板块，别墅为主，少量小高层、高层为主,整体品质较高,市场研究,产品类型,项目名称,户型面积（平）,均价（元,/,平）,客户,独栋,百通香溪庭院,460-600,19000,青岛市区为主，其次为地缘富人；自住养老与度假为主，少量投资,双拼,泰晤士河,380-410,11000,联排,银盛泰德郡,190-230,10000-11000,正阳东郡,166-180,12500,小高层高层,正阳东郡,主力,80-90,两居,未定,城阳地缘为主,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,高新区板块,中心板块,南部板块,东部板块,城阳市场,南部板块：,市区价格挤压外溢客群为主；价格导向，有一定的环境与品质需求；洋房品质高、售价高、附加值高,物业类型：小高层、高层为主，其次为多层，少量洋房,整体品质不高,洋房可实现的价格最高，因品质不同价格差别较大，比小高层高层溢价,10-20%,左右,洋房具备一定的附加值，尚有提升空间,物业类型,主力户型,(,平,),均价（元,/,平）,附加值,客户,小高层,高层,80-90,两居,5850-7600,易佳和府首层赠送庭院和地下室,对价格较为敏感的中心市区刚需外溢客群为主（,60-70%,），其次为李沧四方刚需客群（,20-30%,），少量市区和城阳投资型客群（,10%,左右）,洋房,90-130,三居,90-100,两居,7000-8500,首层送花园,其余送小面积露台,有一定经济基础的中心市区刚需及刚改客户为主（,60-70%,），其次为李沧等周边区域的改善升级客户（,30-40%,）,市场研究,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,高新区板块,南部板块,东部板块,中心板块,城阳市场,板块市场小结,本案竞争区域：,城阳南部板块,区域客群：青岛市区受价格挤压外溢的,刚需与改善升级,客群为主，,价格导向,，有一定,环境与品质需求,物业机会：,洋房价值最高（认知品质高、售价高、附加值高）,市场研究,用地研究,基础研究与分析,市场研究,综合分析,综合分析,用地：,依托大环境拓宽资源，品质打造与合理规划弥补不足,宏观市场：,短期内操作需谨慎，中远期呈乐观态势,城阳板块市场,客户机会：,青岛市区受价格挤压外溢的刚需与改善升级客群为主，价格导向，有一定环境与品质需求,物业机会：,洋房价值最高,（认知品质高、售价高、附加值高）、高附加值产品认可度高,品质提升,高售价,针对性客群,洋房社区,整体高附加值产品,受限购政策较小的,市区外溢客群,城阳整体市场：,依托大势，控制成本，,中低密度品质突围困境,基础研究,开发需求,发展方向,基础研究与分析,成本控制,洋房社区；市区外溢客群,3,梳理与研判,目录,2,矛盾与问题,1,背景与特性,4,定位与产品,基础研究与分析,深入研究与分析,深入调研方向,竞争区域内潜在供应研究,竞争区域内在售项目的各种物业类型，不同户型面积区间的供应产品、销售、价格以及客户进行深入调研,竞争区域需求访谈,竞争区域内商业调研,在售供应,住宅,需求研究,综合分析,相关成本研究,商业,深入研究与分析,潜在供应,潜在项目,潜在供应,潜在项目中经适房占很大比例，,商品,住宅,只有,7,宗,用地，建面约为,94,万平,商品住宅中,容积率,1.5,以下,的规模约,30.4,万平,，占商品住宅规模的,32%,未来区域潜在项目将会以小高层高层产品为主，洋房等中低密度产品较少,数据来源：中国土地市场网,潜在项目,潜在供应,数据来源：中国土地市场网,详细信息,编号,占地（平米）,容积率,建面（平米）,成交日期,类型,1,65705,1.8,118269,2010,年,12,月,商品房,2,94802,1.73,164007.46,2010,年,10,月,经适房,3,28000,1.2,33600,2010,年,8,月,经适房,4,21631,1.5,32446.5,2010,年,7,月,经适房,5,20517,1.7,348789,2010,年,6,月,商品房,6,91241,1.5,136861.5,2010,年,5,月,商品房,7,32418,1.7,55110.6,2010,年,4,月,商品房,8,170964,2.5,427410,2010,年,4,月,商品房,9,81813,1.28,104720.64,2010,年,1,月,商品房,10,66255,1,66255,2011,年,9,月,经适房,11,53333,1.2,63999.6,2011,年,8,月,经适房,12,40933,2,81866,2011,年,7,月,经适房,13,51288,2,102576,2011,年,7,月,经适房,14,23993,2,47986,2011,年,7,月,经适房,15,67019,2,134038,2011,年,7,月,经适房,16,41450,1.5,62175,2011,年,6,月,商品房,17,20000,1.18,23600,2011,年,3,月,经适房,1,2,9,8,7,6,5,4,3,14,12,17,16,15,13,11,10,本案,高层为主，少量洋房；高层以,80-90,平小户型为主，洋房以,120,平以上大户型为主,2,3,7,5,6,8,4,本案,1,1,城市阳光花园,5,易佳和府,2,崂山水岸枫景,6,厚德森林国际,3,正商红河谷,7,天泰美立方,4,中铁华胥美邦,8,鑫江拉菲庄园,潜在物业,：在售项目的潜在供应以小高层高层为主，,洋房、多层体量很少,潜在户型：,洋房以,120,平以上大户型为主，高层以,80-90,平小户型为主,在售项目,潜在供应,项目名称,潜在供应（万平米）,主力户型,城市阳光花园,1.2,待定,正商红河谷,0.7,待定,项目名称,潜在供应（万平米）,主力户型,崂山水岸枫景,0.7,85-90,平两居,别墅潜在供应：,多层潜在供应：,潜在供应,详细信息,在售项目,项目名称,潜在供应（万平米）,主力户型,崂山水岸枫景,0.1,132-158,三居,正商红河谷,1.7,120-135,平三居,0.6,90,平两居,项目名称,潜在供应（万平米）,主力户型,正商红河谷,1.5,90,两居,中铁华胥美邦,43(,共分三期，剩余两期,),80-90,两居；,110-120,三居,易佳和府,5.6,85-90,平两居,厚德森林国际,3.7,85-90,平两居,天泰美立方,7.5,82,平两居；,90,平三居,高层潜在供应：,花园洋房潜在供应：,潜在供应,详细信息,在售项目,潜在供应,小结,潜在项目,未来区域潜在项目将会以小高层高层产品为主，洋房等中低密度产品较少,高层为主，少量洋房；高层以,80-90,平小户型为主，洋房以,120,平以上大户型为主,在售项目,本案应以洋房产品为主，注意差异化发展,未来市场上中低密度洋房产品机会较大，小高层高层产品竞争激烈,在售供应,住宅,需求研究,综合分析,相关成本研究,商业,深入研究与分析,潜在供应,洋房产品,在售供应,供应：以三居、两居为主，少量复式与四居,销售：两居、三居销售最好；复式、四居销售最差,建议：洋房只做两居、三居产品；两居,40-50%,，三居,50-60%,户型配比（套数）：两居,40-50%,，三居,50-60%,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,两居：,80-90,平供应最大，销售最好,三居：供应两端发展，,85-90,平与,130,平以上；,85-90,平三居销售好于,130,平以上,建议：两居面积为,80-90,平米；三居面积应以中小户型为主，因样板量少可放大至整体物业供应研究,户型面积：两居,80-90,平左右，三居需进一步深入研究,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,洋房产品,在售供应,项目详细信息,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,洋房产品,项目名称,户型,套数,销售,居室,面积,(,平,),销售套数,销售率,香邑漫步,2,居,88,64,23,36%,3,居,86-92,40,30,75%,复式,130-140,26,2,8%,小计,138,60,43%,崂山水岸枫景,2,居,102-104,8,6,75%,3,居,132-158,32,21,66%,小计,40,27,68%,正商红河谷,4,居,116,12,1,8%,3,居,130,左右,36,2,6%,2,居,90,左右,24,4,17%,小计,72,7,10%,在售供应,本案品质提升空间：电梯,层数可提升为,7,层或以上,本案参考附加值：庭院、地下室、露台、电梯,本案每层户数：,2,户,产品特点,层数：,7,层或以上；每层户数：,2,户,附加值：电梯、庭院、地下室、露台,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,洋房产品,项目名称,层数,每层户数,附加值,香邑漫步,5+1,2,首层赠送庭院，二层、五层赠送露台，其他层没有附加值,崂山水岸枫景,5,2,首层赠送庭院，二层赠送地下室，其他层赠送露台,正商红河谷,6,2,首层赠送庭院、地下室，其他层赠送露台,在售供应,价格：建议洋房均价,7500,元,/,平左右，总价,100,万,/,套之内,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,洋房产品,项目名称,面积,(,平,),价格,均价,(,元,/,平,),总价,(,万,/,套,),香邑漫步,85-90,7000,60-65,130-140,7000,90-100,崂山水岸枫景,100-105,7000,70-75,132-158,7000,90-110,正商红河谷,115-130,8500,100-110,本案通过打造片区内的品质标杆，可实现价格的小步提升,本案产品可对其进行品质的提升，但价格可与其形成性价比,在售供应,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,供应：以两居为主，三居为辅助，少量一居，四居与复式极少,销售：一居销售最好，其次为两居与三居；四居与复式销售较差,建议：以两居为主，三居为辅，少量一居（可适当放大一居比例）；一居,10%,左右，两居,50-60%,左右，三居,30-40%,左右,户型配比（套数）：一居,5-10%,左右，两居,50-60%,左右，三居,30-40%,左右,小高层高层,产品,在售供应,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,户型面积：一居,60-65,平左右，两居,80-90,平左右，三居,90,平左右为主，,100-110,平为辅，少量,120-135平,一居：供应以,60-65,平为主，,50-65,平销售较好,两居：,80-90,平供应最大，销售最好,三居：,120-130,平供应最多，其次为,90,平与,100-110,平；,90,平销售最好，其次为,100-110,平与,120-135,平,建议：一居,60,平左右，两居,80-90,平左右，三居,90,平左右为主，,100-110,平为辅，少量,120-135,平,小高层高层,产品,在售供应,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,小高层高层,产品,项目名称,层数,每层户数,附加值,香邑漫步,8+1/11+1,1,梯,2,户,/2,梯,4,户,无,崂山水岸枫景,9,1,梯,3,户,/1,梯,4,户,无,易佳和府,9-11,1,梯,2,户,首层赠送庭院和地下室,厚德森林国际,9/11/12+1,1,梯,2,户,/2,梯,4,户,正商红河谷,9-11,1,梯,2,户,中铁华胥美邦,13/14/16+1,1,梯,2,户,/1,梯,3,户,/2,梯,4,户,/2,梯,5,户,天泰美立方,9-11,1,梯,2,户,/2,梯,4,户,天泰新罗园,9-13,1,梯,2,户,本案品质提升空间：错层阳台、赠送空间,本案参考附加值：庭院、地下室、错层阳台,本案参考每层户数：可做到,4-5,户,产品特点,层数：控制在,18,层以内；每层户数：,4-5,户,附加值：庭院、地下室、错层阳台、赠送空间,在售供应,注：数据均来源于,2011,年限购之后的市场供应,小高层高层,产品,价格：建议均价,6000-6500,元,/,平，总价控制,60,万,/,套左右,项目名称,户型,价格,居室,面积,(,平,),均价,(,元,/,平,),总价,(,万,/,套,),香邑漫步,2,居,88-90,5850,50-55,复式,120-135,70-80,崂山水岸枫景,1,居,65,6200,40,2,居,85-90,55,易佳和府,1,居,50,6900,35,2,居,85-90,58-62,3,居,120,80-85,厚德森林国际,3,居,120-150,6900,85-105,2,居,95-105,65-75,1,居,74,50,复式,125-195,90-135,正商红河谷,2,居,88-90,6200,55,中铁华胥美邦,2,居,80-90,6700,50-60,3,居,100-135,65-90,4,居及复式,120-150,80-100,天泰美立方,1,居,63,9500(,含,1200,精装修及相关高新材料,),60,2,居,82,75-80,3,居,90,85-90,124,115-120,天泰新罗园,3,居,125-130,8800(,含,1200,精装修,),110-115,4,居,160,125-130,本案通过打造片区内的品质标杆，可实现价格的小步提升,本案产品可对其进行品质的提升，但价格可与其形成性价比,在售供应,第,61,页,区域客户,居室需求,物业需求,置业目的,区域来源,刚需、刚改,市区为主，地缘为辅,80-90,平两居、三居,小高层高层为主，洋房为辅,改善升级、养老,市区为主，地缘为辅,实用及舒适三居、四居、复式,小高层高层与洋房并重,客群,在售供应,在售供应,住宅,需求研究,综合分析,相关成本研究,商业,深入研究与分析,潜在供应,需求研究,小高层高层,80-90,平三居认可度高，但需做好居室朝向与设计；满足居室功能的前提下尽量将面积做小；高附加值产品市场认可度高,甄先生：香邑漫步置业经理,朝向：,对于,小高层高层,产品来说，南北通透与纯南向并不是影响销售的绝对因素，,户型设计与总价才是影响销售的绝对因素,。比如，,33#-36#,楼，纯南向的,88,平,2,居因为三个居室空间均朝南，所以比,90,平,2,居端户型（南北各一卧室，客厅东西采光）卖得要好。,居室：,对于,小高层高层,客户来说，,80-90,平的三居比两居卖得好,，花同样的钱可以买到更多的居室空间，对这类刚需客户来说物有所值。购买,洋房的,客户相对来说，对居住品质有一定要求，所以,80-90,平的话还是,两居比较合适,。,附加值：,就洋房来说，有面积赠送的一层和二层可实现的售价相对较高，销售情况也较好。,汤女士：易佳和府置业经理,居室：,易佳和府的产品全是小高层，现在市场上客群以,刚需,为主。对于这部分客户来说，,89-90,平的三居肯定好卖,，但是如果是,100-120,平的三居就有一定的困难了，他们会觉得总价过高。,马小姐：中铁华胥美邦置业经理,面积：,现在市场上刚需和刚改的客群为主，这部分人的购买能力有限，对总价比较敏感，所以在,满足居室功能的前提下，面积越小越好卖,。,访谈,在售供应,住宅,需求研究,综合分析,相关成本研究,商业,深入研究与分析,潜在供应,综合分析,以洋房产品为主,满足,居室功能前提下,缩小面积,高层,较大面积三居,需求可在客户认可度较高的,洋房产品中实现,适当,提升,高层产品中,一居和,90,平三居比例,物业类型,居室,面积,比例,洋房,2,居,80-90,平,40-50%,3,居,待定,50-60%,小高层高层,1,居,60-65,平,5-10%,2,居,80-90,平,50-60%,3,居,90,平左右为主，,100-110,平为辅，少量,120-135,平,30-40%,区域客户,居室需求,物业需求,刚需、刚改,80-90,平两居、三居,小高层高层为主，洋房为辅,改善升级、养老,实用及舒适三居、四居、复式,小高层高层与洋房并重,小高层高层,80-90,平三居认可度更高，但需安排好朝向；满足居室功能的前提下尽量将面积做小；高附加值产品市场认可度高,客户,产品,需求,潜在供应,：本案应以洋房产品为主，注意差异化发展,综合分析,物业,类型,居室,面积,比例,层数,每层,户数,均价,总价,附加值,客户,“,mini,”,洋房,2,居,80-90,平,40-50%,7,层或以上,2,户,7500,元,/,平左右,100,万,/,套之内,电梯、庭院、地下室、露台,有一定经济条件的刚需、刚改、养老客户,3,居,90-120,平,50-60%,有一定经济条件的改善、养老客户,小高层高层,1,居,60,平左右,10%,左右,18,层以内,4-5,户,6000-6500,元,/,平,60,万,/,套左右,庭院、地下室、错层阳台、飘窗,价格敏感的刚需客户为主，部分刚改客户,2,居,80,左右,50%,左右,3,居80-90,平左右,40%,左右,本案需严控成本，因此对增加附加值而产生的成本需进一步深入研究,在售供应,住宅,需求研究,综合分析,相关成本研究,商业,深入研究与分析,潜在供应,相关成本研究,本案需通过品质提升来增强竞争力，品质提升有效途径如下,品质提升途径,增加成本（可售面积成本）,说明,高附加值,电梯,150,元,/,平左右,洋房产品,退台,100,元,/,平左右,普通多层建安成本,1800,元,/,平左右,庭院,计入绿化成本,洋房赠送地下室,525,元,/,平左右,地下建安成本,2500,元,/,平，地下室总面积约,21000,平左右；商品房建筑面积按,100000,平计算,洋房地下停