中信地产投资管理制度流程培训.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,中信地产投资管理制度流程,战略发展部,2011,年,4,月,提纲,1,、投资管理基本思路,2,、投资管理制度,3,、投资管理审批流程,4,、项目投资作业指引,5,、项目投资测算模板,1,、投资管理基本思路,1,）二级管控下的投资管理,5,1,）二级管控下的投资管理（续）,中信地产总部功能定位设计,经营决策中心,中信地产总部定位,战略管理,投资决策,资源管理,核心职能：,行业市场研究,城市分析研究,项目投资决策,资本项目运作,战略性投资、并购、重组,市场预警预测,核心职能：,集团战略规划与实施监控,集团战略实施结果评价与战略目标调整,商业模式创新,战略转型,核心职能：,人力资源管理,信息管理,资金管理,知识管理,客户管理,公共关系管理,产品研发,核心职能：,产品规划,设计管理,产品标准化,产品创新,运营管理,核心职能：,经营计划管理,经营目标考核,成本控制,战略采购,预算管理,营销管理,审计监察,法律合规,品牌文化,核心职能：,企业文化建设,品牌管理,1,）二级管控下的投资管理（续）,下属城市公司定位,总部授权下的项目管理中心,中信地产城市公司 定位,经营管理,项目管理,核心职能：,项目计划制定与控制,项目报批报建,项目设计管理,项目营销管理,项目成本管理,项目工程管理,核心职能：,制定本公司经营计划并组织实施,监控下属项目（公司）日常经营,财务管理,人力资源管理,项 目 管 理 中 心,2,、投资管理制度,10,要点：,1,）,适用于,公司,所有拟投资开发的项目。,2,）,项目投资决策评审会前阶段,：,项目建议书（或项目简报）,战略发展部对项目的初审,相关部门预沟通,分管战略发展部的公司领导同意召开评审会,中信房地产股份有限公司投资决策评审管理制度,11,要点：,3,）,项目投资决策评审会阶段,：,战略发展部：基于企业战略与市场环境，对项目的判断,产品研发部：方案可行性,成本管理部：成本可控性,品牌营销部：定位与售价的合理性,财务部：资金方案的可行性,法律部：交易方案的法律风险控制,形成,会议纪要,（专业部门意见与公司领导意见汇总整理）,中信房地产股份有限公司投资决策评审管理制度,（续）,12,要点：,4,）,项目投资决策评审会后阶段,：,按流程报送董事长,/,总裁、董事会、股东会等批准。,下发评审会会议纪要及项目投资批复文件，完成项目获取。,项目最终取得后签订项目开发经营目标责任书。,中信房地产股份有限公司投资决策评审管理制度,（续）,3,、投资管理审批流程,14,中信房地产股份有限公司投资决策管理流程,15,要点：,1,）项目投资决策管理工作结束以,签订项目开发经营目标责任书为标志2,）时间节点要求：,项目材料上报后战略发展部须在,2,日内予以第一次反馈（否决或补充材料）。,项目材料上报后协审部门须在,3,日内将意见汇总至战略发展部，统一反馈给上报人（第二次反馈）。,中信房地产股份有限公司投资决策管理流程,（续）,16,要点：,2,）时间节点要求：（续）,接到第二次反馈意见后，上报人须在,3,日内按要求修改完善材料并再次上报战略发展部。战略发展部确认材料符合要求后上报分管领导，并抄送协审部门。,分管领导同意后，战略发展部在,5,日内组织召开投资评审会。,评审会召开后,1,日内，战略发展部出具会议纪要，并组织材料上报中信集团。,接到中信集团批复后,2,日内，战略发展部拟制总部批复并正式下发。,中信房地产股份有限公司投资决策管理流程,（续）,4,、项目投资作业指引,18,要点：,1,）项目投资决策管理工作结束以,签订项目开发经营目标责任书为标志,。,2,）,项目论证阶段城市评价报告,19,适用范围：,以销售型物业为主的二级开发项目,（土地一级开发项目参照执行）,项目投资决策评审报告,20,项目投资决策评审报告,内容,关键点,要 求,项目总论,项目总体概况,项目背景分析,详细说明项目整体情况，包括项目区位、交通、经济指标、周边配套等信息,项目来源、土地权属、合作方基本情况、合作方式、地价及付款进度及拿地程序,风险分析,法律风险,市场风险,政策风险,其他风险,对项目潜在风险进行列示和分析,对项目风险的规避提出建议,板块及细分市场分析,城市评价简要论述,板块及细分市场供需分析,主要竞争对手分析,细分市场客户需求分析,对城市评价进行简要论述,对板块内土地市场和区域房地产（结合物业类型）的供需情况进行分析,对项目区域范围内主要竞品项目各物业类型的价格及走势、去化率及主力户型等进行分析,论述区域及主要竞品项目主力客户群的需求特征,21,项目投资决策评审报告,内容,关键点,要 求,项目市场与产品定位,项目,SWOT,分析,住宅部分目标客户定位与产品定位,配套商业市场与产品定位,详细说明项目优劣势情况,详细说明项目主力客户群的特征（结合项目分期），结合规划方案说明各产品类型的分布情况,进行商业市场分析及相关的商业形态的定位,开发计划,项目总体开发计划,结合市场情况对项目总体的开发计划进行分析说明,销售计划及分期价格,项目总体销售计划,项目分期价格,价格涨幅的确定,结合市场情况对项目总体的销售计划进行分析说明,利用区位打分法和产品打分法确定项目价格,参考人均收入增幅、,GDP,增幅及竞品项目增幅确定项目增幅，一般为,8%-10%,22,项目投资决策评审报告,内容,关键点,要 求,投资与收益估算及资金筹措安排,项目利润测算,项目现金流量,资金筹措方案建议,项目成本、收益 及利润测算，注意土增税等税费的计算,项目现金流情况，关注地价款支付及现金流回正的时间,银行及非银行融资时点及成本情况说明,敏感性分析,土地敏感性分析,成本敏感性分析,销售价格敏感性分析,按照,10%,的区间进行敏感性分析,结论,项目经济评价结果,获取项目的建议,达到公司对项目的财务评价要求、符合公司的战略发展方向；,建议包括是否应获取土地项目建议、地价建议、竞争策略建议、谈判建议等,如有相关的规划设计及成本等材料可作为附件。,23,项目投资决策评审报告,撰写要求与要点提示：,整个报告的撰写应客观、真实，引用数据尽量注明出处。,项目总体概况部分应关注大市政建设情况；对于采用股权收购形式的，应对项目收购溢价部分的处理方式进行说明。,风险分析部分应关注国家及当地行业调控政策出台后对项目销售的影响。,市场分析部分应关注未来区域内潜在供应量、区域市场的平均去化速度和价格涨幅。,项目产品定位时尽可能出具项目概念性规划方案作为指标配比的依据。,项目测算时应关注地价款支付进度及项目现金流回正的时间。,24,项目投资决策评审报告,项目财务评价时，核心关注项目的销售净利率和内部收益率。,5,、项目投资测算模板,26,项目投资评价标准化测算模板,27,一级开发项目投资评价标准化测算模板,谢谢！,