中原地产--上海铭大布洛克商业营销策略报告(37页).ppt

铭大布洛克策略报告,眼界决定世界,思路决定出路,市场,百货,连锁百货调整逐步成型，品牌商家相继进驻，区域内中高档群体的消费需求已基本得以满足。,卖场,稳固占据零售业较大市场分额。呈现饱和态势的杨浦区消费市场已完成该类业态的全方位覆盖。,区域业态,数码电器,以“知识杨浦”为主导，建立具备知识创新特色的现代服务业；不断挖掘区域內各高校对数码电器类的消费潜力。,餐饮,营业额保持连年增长，随着五角场板块的日趋成熟及周边众多商务楼的落成启用，餐饮业发展前景将长期看好。,区域业态,个案综述,复城国际,。,总建面积：,15,万平米,办公楼建面：,5.1,万平米,开盘日期：,2006,年,所处区域：,曲阳路板块,保留了电影厂的不少老建筑、老厂房和近百棵参天大树。集住宅、办公、商业为一体的综合小区，层围和式花园办公楼,橘座，,21,层国际化,5A,标准办公楼,银座。,OFFICE,底层商业街及,BOX,特色商业区。,定位,定位分析,地处杨浦旧工业厂区，繁华深处，现今创意产业兴盛之地；东临浦江，与浦东隔江相望；西接大连路办公板块，与虹口近邻；伴随项目周边个案的落成，该区域的主题性亦将愈发明显。,地段,。,区位揭示高低,本案,距五角场商圈,10,分钟车程,距外滩,15,分钟车程,距大学城,15,分钟车程,距规划中的油轮码头、观光摩天轮、大连路隧道、杨浦大桥,5,分钟车程,定位分析,产品,。,本质决定未来,通过对旧式厂房的改造，赋予项目“,block,”的街区概念，其功能区块均有明确分类定位，可满足不同商家的需求，为中高档特色的商业中心提供一流的硬件条件。,定位分析,大势,。,前景提炼价值,伴随“知识杨浦”的战略目标全面实施，使其相关机构业已相继启动，逐渐形成一系列核心优势产业，并以上海“创意,CBD”,吸引各界高知人才及创意资本。同时，杨浦高档住宅价格一路走强；居民文化水平与消费潜力稳步上升，区域内人口素质发生重大变化。,定位分析,客群,。,初期策略,中期策略,长期策略,招商客群：,不满足长阳路板块现有商业格局，对本案租金有一定承受能力的餐饮、娱乐、休闲业态。办公客群：,主要针对刚走出高校学园的企业创业者及因杨浦区旧厂房改造工程慕名而来的创意设计人员。,消费客群：,项目周边商品房业主，以其稳固高端的家庭收入形成本案最初的规模性消费力,客户演变,需求催生定位,招商客群：,通过本案前期客源积累，带动项目整体人气，集中市区知名餐饮、娱乐、休闲业态，打造其在长阳路板块的高端性与唯一性。办公客群：,区域性企业创业者及部分创意设计人员。,消费客群：,在吸引高端消费阶层的基础上，向周边一般居民发展，利用地理环境优势与五角场消费资源实施截杀与共享,招商客群：,以市区中高档商业品牌提升产品形象，实现项目经济收益层面上的飞跃。办公客群：,成长型企业及部分创意设计人员。,消费客群：泛北外滩概念，扩大产品商业辐射范围，与五角场板块形成互动，以入住商家品牌圈定项目消费阶层，使之成为北外滩客群集中消费的商业据点,定位分析,近,2.3,万平米总建，构成该区为数不多的集办公、餐饮多种经营的综合性载体，产生集客效应。,本案,该区域公交线路较少，人流、车流量均有一定限制；环境较差，区域性优势难形成。,规模,周边,市场环境,LOFT,办公在沪得到市场广泛关注，为项目推广创造契机。本案周边餐饮休闲、办公商业氛围均未形成规模效应，易于本案开拓区域性的蓝海市场。,产品,引入,LOFT,的流行元素，明确功能区块分类定位，满足不同商家的需求。,地理环境,本案,。,定位分析,生态、舒适、便捷、自由、国际接轨、人性化,。,建筑风格、品牌开发商、客户细分、定位理念的特色诉求,市场环境乐观。,与周边个案在商业层面形成互补，在办公楼市场产生竞争。,商业氛围较差，但区域内暂无有力竞争者。,品质,亮点,未来,20,余栋,化解与契机,c,c,T,I,-,1,I,-,2,定位推导,定位推导,市场供应状况：,周边现有商业形态 松散，缺少大型一站式特色商品及消费娱乐场所,市场需求状况：,消费水平较高，现今主要依赖五角场板块，中高端客户则更倾向市中心消费,区域状况：,坐拥长阳路人气之地，周边个案皆不具备竞争条件，区域性稀缺优势明显,建筑状况：,旧厂房改造，集客性规模，打造长阳路综合性商业地标,整体统一,对外形成统一形象（品牌、形象、价值）；,品牌带动,商家以中档为主，引入一定量的品牌商家，以品牌商家带动普通商家的进入；,业态联动,不同业态之间形成互动、互补，通过业态的联动满足消费者在此停留时间扩大消费；,定位推导,定位考量,伴随杨浦区改造工程版图的不断扩大，其商业市场也随之日益红火，沿街商铺更是水涨船高。,本案周边缺乏一集中型商业项目，因此本案的市场定位具备了成为区域性地标的先导性。,以综合型休闲餐饮娱乐办公的商业中心模式，实现经营业态的集中化与规模效应，扩大市场知名度，吸引消费者。,定位表述,全力打造杨浦，泛北外滩一集休闲、餐饮、办公于一体的商业中心,集合多种业态，满足客层中高档的消费需求，跳脱当地同类个案的平庸竞争,对强势业态的档次提升，增强自身优势与消费特质,新风尚,创意中心,突出产品特色,酒店式商务中心,商业形象差异化,街区式商业,精确制导有效客户,扩大客户范围,客户差异化,产品差异化,形象差异化,项目进行有效的差异化定位,扩大商业辐射范围：,在区域内引入高档次商业品牌，扩大项目的商业影响力，带动整个区域的商业人气，短时内成为区域客群餐饮、娱乐、休闲之首选。,定位表述,定位表述,客户差异,。,精确制导有效客户,抢人！抢钱！抢地盘！,利用长阳路板块房价与日俱增的市场条件，抢占率先入住该类商品房的稳固收入、高端消费的客户阶层。跳脱周边项目以满足居民生活需求的商业瓶颈，以“精致、独特”的业态布局完成对目标客群的精确制导，使其能够“按部就班”地进行目的性消费。,定位表述,产品差异,。,酒店式商务中心,学会共享，世界才会是平的。,街区时代，传统模式的办公格局已经变得没有意义。鉴于本案办公楼客群多为成长型企业主及创意机构，,建议精装修办公楼大堂，并设立共享式商务平台，负责业主前台接待、日常商务打印、订票、快递,等服务。以内外兼修的服务理念领先周边普通形式的企业孵化基地。,装修建议,创意的天空，,我看得到世界，世界看不到我,策略,价格定位主要参考因素：,基本原则,：,在商家品牌与租金利益间找到最佳的切入点,执行部分：,以整个市场走势及周边项目的竞争状况为依据，从聚集人气的角度均衡产品质素，在制定租金策略时充分考虑知名商家的品牌效应，做到项目在执行招商时的“名利双收”。,价格策略,本案均价订制策略：,本案周边项目日租金基本保持在,2,元,/,米,2,，且存在调整空间，鉴于市场、市政地铁项等不定因素影响，故应以加快商家入驻时间，使其项目商业人气。因此建议本项目整体均价约,2.5,元,/,米,2,，并以零售、餐饮每三年分别增幅,7%,与,5%,递增。,价格策略,根据项目业态的不同，商业地产一般可分为扣率、租金两种合作方式经营。基于本案为结合餐饮、购物多种业态为一体的综合性商业平台，建议其,零售业以保底扣率形式，餐饮、娱乐等业态则按租收费。,经营策略,直面本案露天广场，利用前期品牌门店入驻的先决条件，通过保底扣率方式吸引大型百货，完成该楼去化。,招商策略,12,号楼工程,物业位置,业态,面积,租金价格,(,元,/,日,.M,2,),预估收益,(,元,/,日,),1F,商业,1058,3.20,3385,2F,商业,985,3.00,2955,3F,办公,730,2.80,2043,3F,夹,办公,324,2.60,842,4F,办公,730,2.40,1751,4F,夹,办公,324,2.20,712,小计,4150,2.80,11690,业态租售表,面积相对较大，租赁难度增加，可依赖项目临长阳路楼盘入驻品牌的联动效应吸引时尚超市资源，配合租金优惠等方式完成去化。,招商策略,商业板块,物业位置,业态,面积,租金价格,(,元,/,日,.M,2,),预估租金,(,月,),11,号楼,商业,6300,2.50,15593,业态租售表,本案办公区域离长阳路较远，可通过前期商业板块招商聚集人气，扩大项目的区域知名度，促使办公板块去化。,招商策略,办公楼板块,物业位置,业态,面积,租金价格,(,元,/,日,.M,2,),预估收益,(,元,/,日,),13,号楼,办公,2447,2.50,6177,17,号楼,办公,1050,2.30,2428,22,号楼,办公,1535,1.90,2920,业态租售表,创意产业板块,物业位置,业态,面积,租金价格,(,元,/,日,.M,2,),预估收益,(,元,/,日,),19,号楼,创意产业,396,2.30,911,业态租售表,谢 谢,