中国·西安中铁·万和城——项目投资可行性报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,中国,西安,中铁,万和城,项目投资可行性报告,提报单位：西安博众全程 呈报时间：,2013,年,7,月,基础信息,项目案名,：中铁,-,万和城,项目位置,：南三环，城南客运站西邻,项目规模,：占地,91,亩,用地性质,：城中村改造（无回迁）,开发指标,：成为西安城南片区高性价比品质项目标杆,容积率指标,：综合容积率控制在,3.5,城内,高新,城内,高新,曲江,城南,城东,城西,城南,城东,城西,未央,浐灞,长安,西安早期市场格局在城内区域兴起，主要由于城市尚未向外扩张，人群主要集中在城内；,高新区由于最早的产业带动与人群聚集形成最早的地产板块之一。,城内,随着城市外扩的开始，城内辐射加强，随之产生城东、城西、城南等区域；,各区稳步发展，随产业布局变化向各个方向推进；,曲江新区凭借出众的历史资源与景观资源兴起。,随着城市板块的拉申，城市往四个外沿发展，南郊板块发展较早，目前属于高价值板块。,城南随着交通优势及自然环境以前前期发展较早的认知度与成熟度受到客户青睐；,本案处于电子城的延伸段，南三环附近。周边的项目兴建，已经与高新板块及电视塔成为投资置业热点区域。,城市板块,大兴,新区,经开,曲江,高新,本案,宗地背景,南部新西安的格局,南部新西安,本案,大曲江,大高新,电视塔,CBD,立足城南发展规划,今天的大城南已形成三足鼎立的发展趋势！,大城南是全市发展最早最成熟的区域，多年的政府重点打造，使这里无论是市政基础设施的配套，还是园林景观的配套、居民的生活配套、文化氛围都居各大区域之首。完善的生活配套、浓厚的文化底蕴都使城南的品质生活氛围更加浓厚。,曲江板块浓厚的,文化底蕴根脉,高新区,CBD+CLD,的经济繁荣,小寨商圈,大学城板块的文化,生活氛围,航天城板块的国际,顶尖航天科技的发展,电子城板块成熟住区,电,视,塔,CBD,本案,大城南的新格局,这里目前是大城南住宅需求的核心区！,城南在西安市第一次城市规划中既被定位为文教区，是西安科教文汇集地，有陕师大、长安大学、等,30,余所高校，有中学近,50,所，另有数十家科研院所。由于城南学校云集，文化氛围浓郁，同时高新和曲江的国际化新区的定位发展，使得大城南在城市发展的综合实力上一直领先于其他各区域，所以一直以来，城南都是西安人安家置业的首选。,得益于城南交通枢纽即城南客运站的投入使用，南三环沿线的房地产亦赢来了第二轮发展的热潮，同时城市发展的需要，高新的二次创业、曲江的二次发展、航天城的崛起的加速，都会对三区之心三环沿线的再次发展起到带动作用，还有地铁,2,号线的开通，大学城的文化氛围、高新和曲江的各种生活配套都使这里的生活氛围更为舒适大城南交通枢纽,城南客运站,本案,大西安城市“腰椎”,南三环,南北主轴,朱雀大街,三环以北片区的项目以紫郡长安为价格标杆，周边的项目普遍在,7600,元,/,三环以南片区的项目以时丰姜溪花都为价格标杆。周边城改项目较多，均价在,6500,元,/,（大部分为城改项目）。,营销背景：竞争分析,高新南端板块,高价值板块,电视塔板块,高价值板块,南三环边板块,未来高价值板块,时丰姜溪花都,华城泊郡,江林新城,中环国际城,中铁尚都城,中建群星会,万象春天,紫郡长安,星克拉广场,西江月,区域现状：楼市目前开发大打优惠措施，特价、打折。目前刚需户型及不限购的项目，销售较好。,区域竞品分析,高新南端板块,高价值板块,电视塔板块,高价值板块,南三环边板块,未来高价值板块,时丰姜溪花都,华城泊郡,江林新城,中环国际城,中铁尚都城,中建群星会,万象春天,紫郡长安,星克拉广场,西江月,项目,总占地,销售周期,销售进度,面积区间,价格,主力户型,工程进度,证件,华城泊郡,165,亩,4,年,销售后期,36-150,7000,80,、,90,、,110,现房,五证齐全,姜溪花都,600,亩,4,年,一期尾盘、二期在售,40-137,6500,50,、,80,、,104,准现房,2,个证,中铁尚都城,230,亩,2,年,二期在售,80-170,6500,86,、,92,、,102,二期封顶,4,个证,西江月1000,亩,4,年,一期在售,56-131,6500,56,、,85,、,102,、,120,部分封顶,2,个证,中环国际城,247,4,年,一期,2#,清盘,67137,6300,元,87111,地上,6,层,4,个证,江林新城,400,5,年,四期在售,50200,6600,72,、,99,准现房,1,个证,万象春天,1000,4,年,一、二期售罄,三期在售,49140,6500,元,72,、,80,部分准现房,4,个证件,群星会,62,4,年,一期尾盘,58160,7500,78,、,88,、,117,整盘准现房,五证齐全,紫郡长安,280,亩,5,年,尾盘,36150,精装公寓,7800,住宅,7600,45,134,149,现房,五证齐全,市场总结,通过对周边市场的调研分析，限购后，目前市场的产品主要是迎合刚需客群。产品集中在,80,平,110,平的户型。市场购买人群,80%,的客群为首次置业的刚需客户，年龄段为,28,岁左右，具备明显的群体特性。但在限购政策出现缓冲期后，单一的刚需产品，已经不能满足市场需求。在讲着高性价比的供求之间，大打价格战，促销战。,目前市场的主流产品依然为刚需产品，也是现金流产品。开发商已经纷纷试水，众多楼盘纷纷利用促销方式聚拢人气，通过会员卡、返点等优惠手段吸引消费者。更有项目打出,6000-6500,元的价格以此节流刚需客户，目前促销均价区间,6800,元,/,平米,7500,元,/,平米。,本案周边项目从规模及产品分为两大类型，一类为中高端项目，如紫郡长安、中建群星会。一类为伪高端项目，如江林新城、时丰姜溪花。本案处在两大类型之中。具有一定的竞争的压力。因些本案产品应具有一定的特色及差异化。,通过对周边市场的调研分析，限购后，目前市场的产品主要是迎合刚需客群。产品集中在,90,平,110,平的户型。市场购买人群,80%,的客群为首次置业及改善型客户。年龄段为,2835,岁，从客群看地缘性客户为主。,投资分析,-1,可销售面积,/,平米,开发成本,元,/,平米,整盘均价,元,/,平米,总销售额,销售周期,20,万,4700,7500,15,亿,30,个月,PART1:,项目背景,投资分析,-2,总投资,总投入,税后投资利润,开发周期,9.4,亿,2.5,亿,5.6,亿,24,个月,资金安排,制表依据：,按年目标销售额,5,亿,销售面积,约,平米,/,年,销售均价,约,元,/,平米,月销售面积,约,/,平米,月销售额,约,/,万元,8,万,7500,6600,4950,销售计划,节点安排,工作目标,快速回款期,强销期,溢价期,时间周期,6,个月,18,个月,6,个月,证件进度,土地证办理完毕,五证齐全,五证齐全,销售面积,5,万平米,11,万平米,4,万平米,销售均价,7300,元,/,平米,7500,元,/,平米,7800,元,/,平米,销售金额,3.65,亿,8.25,亿,3.12,亿,销售回款（,35%,）,1.27,亿,2.38,亿,+8.25,亿元,3.12,亿,合计,约,15.02,亿,产品建议,1-,建议规划一栋精装酒店公寓不限购产品，建议在整盘均价之上增加,500,元,/,平米，对于成本投入来讲，装修费用在开发尾期才体现，没有增加前期开发投入。此类产品门槛低、不限购、可投资，竞争优势明显，可作为前期快速回笼资金产品构成之一。,2-,建议着重规划设计临城南客运站沿街商业面积，实现项目利润最大化。,3-,建议加大赠送面积，提升项目区域竞争力。,4-,建议产品规划面积区间为（,4550,）,-,（,8090,）,-,（,100120,）平米左右，比例,10:70:20,