中国产权式酒店专题研究(70页).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,产权式酒店介绍,产权式？,赢商网,-,运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：,业主拥有酒店独立产权,投资者以一次性付款或按揭（分期）的方式拥有产权，但产权往往仅有,40,年，并且没有经营权。,（,2,）酒店式管理，管理费用较高,产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无而致，其管理费也比较高，管理费一般是,40,元,/,平方米,月。,（,3,）兼具居住度假与投资两种功能,产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途所有不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加,30%,酒店经营利润；有些则是提供,75%,的酒店经营利润，不提供其他回报。,产权式酒店概念,产权式酒店类型,（,1,）有产权的时权酒店,有限的使用权,由瑞士亚力山首先提出“,timeshare hotel”,，是产权式酒店的发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。,（,2,）有限自用的投资型酒店,有限的使用权,+,有限的回报收益,开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店常住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。,（,3,）养老型酒店（退休住宅型）,有限的使用权,+,有限的回报收益使用权,是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。,产权式酒店概念,产权式酒店相关税收政策,由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项：（按租金收入征收计算）：,1,、营业税：商业类物业为,5%,（产权式酒店为商业类物业）,2,、城市建设维护税：营业税的,7%,3,、教育费附加、地方教育费附加：营业税的,4%,4,、房产税：,4%,5,、个人所得税：,10%,以上五项税费总共占到月收益的,15%,左右，税费起征点为,800,元起，由于分散的住宅出租目前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒店经营行为就无法回避这个问题。,产权式酒店概念,历史发展,分时度假产生于,20,世纪,60,年代的德国。在,60,年代早期一位名叫亚历山大,奈特（,Alexander Nette,）的德国人在他所管理的位于瑞士提西诺（,ticino,）的饭店中首先创造出原始的分时度假酒店（,Timeshare Hotel,），亦称时权酒店。,概念创始者引入这一概念主要是为了减轻家庭购买第二套住宅用于休闲度假的压力，当时只是把饭店内房间的使用时段进行简单的划分。每个家庭购买房间每年十二分之一的使用时段，即每年可享受在此度假一个时段的权益。,1967,年法国设计出了全球第一个标准的分时度假产品，到,70,年代分时度假开始在加勒比海及佛罗里达等地流行并迅速风行美国。,可惜早期提供的房间一般质素较差难以满足消费者的需求，直到80,年代后，多家国际级酒店集团加入分时度假行列形成分时度假交换系统。至此，欧美产权酒店的发展步入了正轨并得以健康持续的成长。,产权式酒店概念,分时度假交换系统,分时度假交换系统是分时度假中最吸引人的地方。,它是指度假房产的使用权所有者，将自己的度假房产使用权通过全球计算机网络交换系统换取同等级但位于不同地区的度假房产使用权。比如，当客户决定某一年不使用原认购的度假时段时可以通过该系统交换同属于一个服务网络中任一家度假酒店的时段。,1974,年，最早的交换系统出现。同年，,RCI,（,Resort Condominiums International,）公司成立，这是世界上第一个分时度假交换公司。,1976,年，,II(Interval International),公司组建，,RCI,和,II,是目前为止世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。目前，世界上已经有,100,个国家和地区约,4000,家的交换酒店或度假村加入了,RCI,和,II,。,1984,年后，一批世界著名的饭店连锁集团和发展商进入这一领域，分时度假房产的质量有了大幅度的提高。,1990,年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制又称分数制。,国内产权酒店,在中国发展,产权酒店在中国,产权酒店在中国发展,（,1,）无产权“时权酒店”模式在我国最早出现。这种模式之下因投资人不拥有客房的所有权，故不能称其为真正意义上的“产权式酒店”。因国情差异，其发展在我国产生了“水土不服”的现象。“时权酒店”主要是依靠契约和信用机制保障投资者的权益，而由于目前中国的物权和信用机制不完善，开发商携款潜逃的事件屡有所闻，因此单凭契约保障很难取得投资者的信任，这就产生了赋予投资者酒店所有权的必要性。,（,2,）“退休住宅”，因我国现行法律规定，土地及房产的使用年限的较短，并且对于不同类型的土地及房产用途有不同的使用年限和使用规范，故在我国也未能成为主流。,（,3,）“投资型酒店”经过发展改良，逐步衍变成极具中国特色的产权式酒店，在中国其最大适用性为“开发商规避旅游用地产权不可分割”与“在资金链较紧时，加快回收速度”两方面产权酒店在中国,今典红树林,在北京开发“今典花园”、“空间,蒙太奇”、“今日家园”等项目的今典集团较早进入三亚，其三亚亚龙湾红树林度假酒于,2004,年开业，近年其在三亚投资项目为七星级酒店“海棠湾红树林费尔蒙度假酒店”及“三亚湾红树林度假酒店”。,其中“三亚湾红树林度假酒店”部分以产权式销售。,产权酒店在中国,海棠湾红树林费尔蒙酒店,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约,2,公里，凤凰机场,6.4,公里。,项目总占地,26,万平米，建面约,50,万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房,5400,间。,酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。,配套：,近千米长人工运河，,1.2,公里长东南亚风情河畔商街 百家店铺世界美食港“迪拜水上乐园”迷幻,3D,海底餐厅近,5,万平米国际电影节主题会展中心，含国际电影节标准颁奖影厅,600,座露天演出广场、结婚礼堂,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假产权酒店销售方式,其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。,（,1,）免费居住权。每年,30,天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。,（,2,）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。,（,3,）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。,（,4,）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。,（,5,）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得,5%,订房佣金。,国际知名酒店管理公司,半山半岛,项目名称：半山半岛,项目地址,三亚市路岭路,27,号鹿回头半岛,物业类型,住宅、产权公寓、商业、酒店,当前均价,23000,元,-27000,元,/,（住宅、产权公寓）,占地面积,2500,亩,建筑面积,18,万平米,(,三期,),容积率,1.72,（三期）,绿化率,45.5%,规划户数,1302,套（三期）,车位配比,1,：,2,建筑风格,南洋现代,房型,两房（,120,）、三房（,160,、,190,）,装修情况,精装修,装修标准,4000,元,/,物业公司,世邦魏理仕,物业管理费,公寓,4.5,元,/,、别墅,6,元,/,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约,2,公里，凤凰机场,6.4,公里。,项目总占地,26,万平米，建面约,50,万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房,5400,间。,酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。,其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。,（,1,）免费居住权。每年,30,天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。,（,2,）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。,（,3,）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。,（,4,）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。,（,5,）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得,5%,订房佣金。,产权式公寓,半山半岛,三亚湾红树林度假酒店,配套商业,产权式公寓,洲际酒店,高档磁砖,高档磁砖墙面,海吉布或立邦乳胶漆,高档磁砖,铝木复合结构门框（山东华建铝材）,中空伏法双层钢化玻璃,高档磁砖墙面,铝木复合结构门框（山东华建铝材中空伏法双层钢化玻璃,瓷木地板,1.,吊顶：高档防潮石膏板吊顶,2.,地面：高档磁砖,3.,墙面：高档磁砖墙面,4.,洁具：东陶（,ToTo,）或同档次,高档磁砖墙面,局部吊顶,西门子厨具,德国博洛尼,进口,Monocouche,涂料,高级实木门,感应卡智能防盗门锁,墙面：进口,Monocouche,涂料或高级墙面砖,吊顶：局部吊顶,地面：高档磁砖,楼梯：高档磁砖、不锈钢栏杆,电梯：“日立”电梯（广州产,装修标准,4000,元平方米（报价）,外观部分,外墙：澳洲砂岩,公共部分,大堂：,进口,Monocouche,涂料,电梯：日立电梯,侯梯厅,起居空间,客厅、餐厅、走廊,主人房、卧室墙面：高级乳胶漆 地面：瓷木地板,空调：日立变频中央空调,户门：高级实木门,厨房部分,地面：人造大理石 墙面：高级乳胶漆,灶具：西门子 橱柜：德国博洛尼,卫生间部分,地面：人造大理石,墙面：人造大理石,其他建材设备部分,空调：日立变频中央空调,供水：,栏杆：不锈钢栏杆、钢化玻璃 ，窗：铝木复合结构门框（山东华建铝材）、中空伏法双层钢化玻璃,电气：天然气入户,视讯设备：可视门铃、数字电视、户式红外线安防装置,半山半岛,公共区域：,墙面：进口,Monocouche,涂料,吊顶：局部吊顶,地面：高档磁砖,楼梯：高档磁砖、不锈钢栏杆,电梯：“日立”电梯（广州产）,户内：,1.,入户门：高档防盗门，感应卡智能防盗门锁,2.,吊顶：局部吊顶,3.,地面：高档磁砖,4.,墙面：海吉布、立邦乳胶漆,5.,门窗：高档木铝复合门窗,6.,空调：“日立”牌变频家用中央空调（青岛产）,厨房：,1.,吊顶：局部吊顶,2.,地面：高档磁砖,3.,墙面：,07,户型高档磁砖墙面，,01-06,户型海吉布、立邦乳胶漆,4.,橱柜：整体橱柜,5.,抽油烟机、灶具：美大环保集成灶,卫生间：,1.,吊顶：高档防潮石膏板吊顶,2.,地面：高档磁砖,3.,墙面：高档磁砖墙面,4.,洁具：东陶（,ToTo,）或同档次,阳台：,（,1,）地面：高档磁砖，局部大理石,（,2,）栏杆：不锈钢扶手、安全玻璃,安防系统：进口智能安防系统,垃圾收集系统：瑞典恩华特（,Envac,）封闭式垃圾自动收集系统,注：以上材料如因市场变化及其他原因，将以同档次品牌产品替代。,家具配置：,主卧室：床（含高级床垫）和床头柜、衣柜,次卧室：床（含高级床垫）和床头柜、衣柜、书台,客厅：沙发茶几、电视柜、餐桌椅各一套,窗帘整套,家电配置：,彩电：主卧室、客厅各一台,洗衣机、冰箱、消毒柜、电磁灶各一台,半山半岛国际公寓部分装饰及设备标准,半山半岛,三亚湾,国际公馆,三亚湾,国际公馆,项目名称：三亚湾,国际公馆,项目地址,三亚湾路,168,号三亚湾度假村旁,物业类型,产权式酒店,当前均价,30000,元,/,占地面积,94,亩,建筑面积,13,万平方米,容积率,1.5,绿化率,58,规划户数,802,户,车位配比,352,个,建筑风格,现代休闲建筑风格,房型及面积段,1F582F130,3F1681F1T104,装修情况,精装,装修标准,2500,元,物业公司,三亚巴特勒物业管理公司,物业管理费,9.8,元,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约,2,公里，凤凰机场,6.4,公里。,项目总占地,26,万平米，建面约,50,万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房,5400,间。,酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。,其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。,（,1,）免费居住权。每年,30,天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。,（,2,）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。,（,3,）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。,（,4,）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。5,）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得,5%,订房佣金。,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约,2,公里，凤凰机场,6.4,公里。,项目总占地,26,万平米，建面约,50,万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房,5400,间。,酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。,其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。,（,1,）免费居住权。每年,30,天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。,（,2,）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。,（,3,）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。,（,4,）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。,（,5,）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得,5%,订房佣金。,华润外墙环保涂料,进口天然花岗岩、大理石等石材,公寓部分的会所目前用于做售楼处,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约,2,公里，凤凰机场,6.4,公里。,项目总占地,26,万平米，建面约,50,万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房,5400,间。,酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。,其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。,（,1,）免费居住权。每年,30,天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。,（,2,）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。,（,3,）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。,（,4,）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。,（,5,）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得,5%,订房佣金。,沙滩园林除了景观另外增设了各种海上娱乐运动项目,沙滩部分已与正式发售前全面完工,国际知名酒店管理公司,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约,2,公里，凤凰机场,6.4,公里。,项目总占地,26,万平米，建面约,50,万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房,5400,间。,酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。,其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。,（,1,）免费居住权。每年,30,天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。,（,2,）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。,（,3,）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。,（,4,）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。,（,5,）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得,5%,订房佣金。,微晶石环保地板砖,环保涂料,铝合金门窗，中空钢化玻璃,铁艺栏杆,三亚湾,国际公馆,微晶石环保地板砖,高级壁纸,微晶石环保木地板,微晶石环保地板砖,高级壁纸,微晶石环保木地板,三亚湾,国际公馆,国际知名酒店管理公司,微晶石环保墙面砖,微晶石环保地板砖,钢化玻璃淋浴房,科勒洁具、卫浴,三亚湾红树林度假酒店,博洛尼橱柜,高级天然气灶、抽拉式抽烟机,亚光肌理釉面砖,三亚湾,国际公馆,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约,2,公里，凤凰机场,6.4,公里。,项目总占地,26,万平米，建面约,50,万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房,5400,间。,酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。,其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。,（,1,）免费居住权。每年,30,天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。,（,2,）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。,（,3,）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。,（,4,）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。,（,5,）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得,5%,订房佣金。,装修标准,2500,元平方米（会所和公共部位装修标准为,8000,元平方米）外观部分,外墙：华润外墙环保涂料,公共部分,大堂：进口天然花岗岩、大理石等石材,电梯：迅达电梯,侯梯厅：金丝釉实木门套，进口天然石材地面，局部天花吊顶,起居空间,客厅、餐厅、走廊：微晶石环保地板砖,主人房、卧室墙面 ：壁纸 地面：微晶石环保木地板,空调：松下空调,户门：高档实木防盗门,厨房部分,地面 ：微晶石环保地板砖 墙面：亚光肌理釉面砖（米白）,灶具 ：高级天然气灶、抽拉式抽烟机,橱柜：博洛尼橱柜,卫生间部分,地面：微晶石环保地板砖,墙面：微晶石环保墙面砖,内部配置：科勒洁具、卫浴,其他建材设备部分,空调：松下空调,供水：市政二次供水,阳台门：铝合金门窗 栏杆：铁艺栏杆,电气：每户均配置独立卡式电表、配电箱,开关面板：顶点面板,视讯设备：卫星电视,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约,2,公里，凤凰机场,6.4,公里。,项目总占地,26,万平米，建面约,50,万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房,5400,间。,酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。,其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。,（,1,）免费居住权。每年,30,天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。,（,2,）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。,（,3,）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。,（,4,）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。,（,5,）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得,5%,订房佣金。,经营模式建议,基本运作模式,参与各方关系及其法律责任,经营管理模式介绍,经营管理模式分析,经营模式建议,参与各方关系及其法律责任,投资者,开发商,担保公司,银行按揭,管理公司,酒店管理公司,房屋租赁合同,担保函,房屋买卖合同,委托关系,两者签委托协议，由管理公司管理，开发商以一定产权提供担保。,保证人与被保证人关系，承若不能兑现时由担保公司负责赔偿。担保公司可向开发商要求反担保。,签定借贷合同，以房产抵押作保证。,开发商向银行作保证，承无限连带责任。,产权式酒店的运作模式如下,经营模式建议,参与各方关系及其法律责任,（,1,）房屋买卖合同法律关系。,投资者首先与开发商签订,房屋买卖合同,，这与商品房买卖是相同的。,（,2,）房屋租赁合同法律关系。,投资者与酒店管理公司签订,房屋租赁合同,，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况，如：租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。,（,3,）担保法律关系,投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，由担保公司（保证人）出具的,担保函,以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。同时约定项目的回购时间，违约承担相应的担保责任。,备注：,管理公司以及担保公司可以为开发商旗下的子公司；担保公司可以不是专业担保公司，非专业担保公司也可以为项目作担保。,经营模式建议,产权式酒店经营管理模式,（,1,）管理公司自营,由开发商下属的管理公司自行经营酒店。,（,2,）委托知名酒店经营公司经营,委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营管理，在本地招聘酒店员工。,（,3,）挂牌知名酒店经营公司自营,挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导管理，在本地招聘酒店员工。,经营模式建议,产权式酒店经营管理模式,（,1,）管理公司自营,由开发商下属的管理公司自行经营酒店。,（,2,）委托知名酒店经营公司经营,委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营管理，在本地招聘酒店员工。,（,3,）挂牌知名酒店经营公司自营,挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导管理，在本地招聘酒店员工。,经营模式建议,经营模式考评,序号,经营模式,优势,劣势,模式,1,管理公司自行经营,成本较低,灵活性较大,缺乏酒店管理经验,没有品牌优势，抗风险能力很低,投资者信心不足,模式,2,委托酒店管理公司,专业经营管理,品牌知名度高,能很好提高投资者信心,成本过高,酒店管理公司对项目要求苛刻,模式,3,挂牌酒店自行经营,品牌知名度高,有相应管理经验和人才技术,投资者对其有信心,灵活性较高，成本相对较低,抗风险能力相对较低,管理力度与执行力可能有所下降,据以上综合分析，从成本、风险以及对消费者的信心等优劣势的平衡来分析，模式,3,优 点多缺点少，同时对开发商来说较为有利,1.,经营成本,2.,品牌知名度对消费者的影响,3.,抗风险能力,国内产权酒店优缺点,产权式酒店优点,产权式酒店问题,国内产权酒店优缺点,产权式酒店优点,产区式酒店是一种将房地产、酒店、旅游结合在一起的一种商业概念，对多种资源进行整合，实现了资源共享，扩大了资源边际效用，因而有以下优点：,（,1,）提高销售价格,（仅对产权分时度假类产品）,分割销售后，每份相对效用较高，例：将每年分割为,12,份后，每份价格提高为原预计价格的,200%,，价格也仅为原整体销售的,1/6,。如公司旗下有多家相关产品并可串联使用，则因其使用范围的提高带来了价值的提高，价格还可上升。,（,2,）易于办理产权证明,（仅对于我国旅游用地类产品）,我国旅游用地不可分割，不能办理独立的房屋权属证，若旅游用地上建设产权式酒店并以股权方式销售，可相对变相解决该种问题，给投资者以一定权属保证。,（,3,）若承诺较高的收益回报，可加快销售速度,若给予投资者较高投资回报，会极大的促进销售速度，但开发商未来收益会受较大影响。,国内产权酒店优缺点,产权式酒店问题,产权式酒店是酒店与地产组合的产物，购买产权式酒店就是一种房地产金融投资，它必然潜藏着一定的投资风险。产权式酒店投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是主要取决于酒店将来的经营状况。,（,1,）政策风险,相对普通住宅，相关政策的变动对于产权式酒店会带来更大的风险。例如，出台的一系列旨在抑制投资的宏观调控，如商业贷款门槛提高、利率提高等。,（,2,）法律问题,产权式酒店项目本身及操作方式存在着的风险。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定，仅有一些部门规章存在规定。建设部的,商品房销售管理办法,第,2,章第,11,条中规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第,12,条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”国家工商行政管理局发布实施的,房地产广告发布暂行规定,第,16,条也规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”,产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定，不可避免存在一定的法律风险。,国内产权酒店优缺点,产权式酒店问题,（,3,）市场风险,如发生经济危机，酒店等非生活必须类产品受冲击更大，收益将会明显减少。而由于其法律变更难度较大、建筑改造成本较高也令所有者难以转变产品类型。,（,4,）销售抉择问题,提高销售吸引力的最佳方式为提高业主投资回报率，但业主投资回报率直接与销售价格与未来收益相关。降低销售价格虽可业主投资回报率，但直接影响开发商项目收益。而如未来收益较高，则开发商更应持有该物业而不是将其变现。,（,5,）售后风险,在与业主签订商品房买卖合同时（后），开发商往往会指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订委托管理合同，以酒店管理公司的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商在名义上将风险地转嫁到投资者身上，日后在委托管理中出现的问题看似对开发商没有关系。,但在中国“稳定压倒一切的”的政策目标下，在未来运营管理或回报率与预期不符等方面出现问题后，开发商仍将会被联系。,酒店管理公司,洲际国际酒店集团,万豪国际集团,喜达屋集团,香格里拉酒店集团,希尔顿酒店集团,亚龙湾五星级酒店公司概况,国际知名酒店管理公司,洲际国际酒店集团,【,公司简介,】,：,洲际酒店集团是亚太地区及全球最大并拥有最多酒店品牌的酒店管理公司。在,100,多个国家里拥有、运营及管理的酒店有,3,500,多家，酒店客房超过,54.5,万间。其旗下的主要酒店品牌包括：洲际酒店及度假村，皇冠假日酒店及度假村，假日酒店及度假村，快捷假日酒店。,在亚太地区，洲际酒店集团在,23,个国家经营,160,多家酒店。洲际酒店集团是一家英国公司，每年接待超过一亿五千万客人。是为旅客提供客房为主的，并拥有有限的餐饮设施。,【,合作要求,】,：,1.,由甲方提供相关基本资料给乙方，经乙方充分考虑后给予答复合作意向。,2.,如双方都有合作意向再作进一步的合作洽谈。,【,联系方式,】,：,联系电话：,021,28933388,网址：,国际知名酒店管理公司,万豪国际集团,【,公司简介,】,：,万豪国际集团是世界上著名的酒店管理公司和入选财富全球,500,强名录的企业。万豪国际集团创建于,1927,年，总部位于美国华盛顿。万豪国际集团目前拥有,18,个著名酒店品牌，在全球经营的酒店超过,2700,家，年营业额近,200,亿美元，多次被世界著名商界杂志和媒体评为首选的酒店业内最杰出的公司。,万豪国际集团于,1997,年进入中国酒店业市场。目前万豪国际集团旗下的丽思卡尔顿酒店、,JW,万豪酒店、万豪酒店、万丽酒店、万怡酒店和华美达酒店共,6,个酒店品牌在中国经营的酒店达,39,家。,【,合作要求,】,：,1.,甲方要提供给乙方项目位置，设计规模以及简单的规划介绍等相关资料。,2.,乙方根据甲方所给资料做出相关分析，再决定合作与否。,3.,待双方都同意时再商讨合同以及相关费用等事宜。,【,联系方式,】,：,联系电话：,010,65989966,传真号码：,010,65989960,电子邮箱：,wei.han,网,在分割登记后，就可以办理其中一块的转让了。,房屋权属证书,是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括,房屋所有权证,、,房屋共有权证,、,房屋他项权证,或者,房地产权证,、,房地产共有权证,、,房地产他项权证,。,感谢聆听,赢商网,-,运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：,