中国房地产市场总结及展望.1.ppt

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,China Index Academy,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,China Index Academy,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,China Index Academy,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,China Index Academy,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,China Index Academy,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,China Index Academy,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,中国房地产市场总结,2012&,展望,2013,中国指数研究院,2013,年,1,月,目录,2012,年中国房地产市场总结,市场：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大,企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健,未来中国房地产市场趋势展望,政策环境：,调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓,（,1,）,地方政府通过调整公积金等鼓励合理需求，货币信贷予以支持,多个地方政府调整公积金政策支持首套购房需求,货币政策：信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升,（,2,）,继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求,中央：反复强调坚持调控不动摇，派督察组监察政策落实,地方：触及限购红线政策被叫停或辟谣，表态坚决贯彻落实调控政策,货币政策：严格执行差别化信贷政策，抑制投资投机需求,（,3,）,土地供应、保障房建设等长效机制完善，缓解供应不足矛盾,土地市场：继续推进土地管理制度改革，适时调整供地计划,保障房：加大资金支持力度，提前完成保障房建设目标,数据来源：,CREIS,中指数据,，,百城均价连续,7,个月上涨，已超过,1,月平均水平，同比上涨,0.03%,，结束连续,8,个月的同比下跌。,2012,年,12,月百城住宅均价为,9715,元,/,平方米，已超过,2012,年初水平，比,1,月微涨,0.20%,，比,2011,年同期上涨,0.03%,，结束连续,8,个月的同比下跌,。,十大城市住宅均价涨幅高于百城平均水平，与,2011,年年初相比，十大城市住宅均价,累计上涨,1.22%,。同比方面，,12,月同比上涨,1.06%,，为,2012,年以来再次,同比上涨,。,新房价格：,百城价格指数环比连续,7,个月上涨，结束连续,8,个月的同比下跌,数据来源：,CREIS,中指数据、,图：,2010,年,6,月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅,2012,年，全国商品房销售,额为,6.5,万亿元（预计值），同比增长,11,%,，自,2012,年,8,月起由下降转为上升且增幅不断扩大；,11,月累计,销售,面积,2012,年以来首次止跌，预计全年为,11.4,亿平方米，同比增长,4,.,6,%,。,图：,200,7,年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速,全国销售：,销售持续向好，整体好于,2011,年,数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测,2012,年，全国房地产开发投资额为,7.2,万亿元（预计值），下半年同比增速企稳回升，预计全年增长,1,7,.,0,%,。,其中，住宅开发投资额同比增速仍低于同期办公楼和商业用房。,全国开发投资：,企业投资信心逐渐恢复，下半年增速企稳回升,图：,200,7,年至今房地产开发投资额及其同比增速,数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测,2012,年，各类城市成交量均有所增长，均为近五年来第二高位，其中一线城市同比增长,40.9%,，,增幅最为突出，但较,2009,年仍有较大距离；,从不同阶段来看，,一线城市回暖时间领先于二三线城市,，其成交量,在,5-6,月率先达到高点，,7-9,月,持续下行，,10,月起再度回升，,12,月成交,93,万平方米，再创,2011,年以来新高。,二三线城市,成交量,回暖时间滞后于一线城市，在,7-8,月达到,2012,年,小高峰，之后持续高位运行,。,2012,年全年成交量同比,分别增长,31.3%,和,21.8%,，,三线城市回升最晚、力度最小，但,绝对量,已,超过,2009,年高点。,图：各类代表城市住宅月度成交面积及其同比变化,各类城市,对比：,均为近五年来第二高，一线城市,回暖快力度大，但较,2009,年仍有较大距离,数据来源：,CREIS,中指数据,，,108%,-43%,-24%,41%,97%,-18%,-18%,31%,114%,-11%,-10%,22%,2012,年，,前两年受调控影响程度,较大,的,长三角地区,（,2010,年和,2011,年分别下降,40%,和,21%,）,成交量同比增长,60%,，增幅明显高于其他区域,（增幅均在30%,以下）。与,2009,年的高点相比，长三角降幅,24%,为最高，珠三角、环渤海降幅接近,20%,，中西部和东北均下降,12%,。,东北地区,代表城市,2012,年累计小幅增长,4%,，,2010,年和,2011,年降幅分别为,13%,和,2%,，表现最为平稳，其,2012,年成交量与,2009,年相比近下降,12%,，差距最小。,图：代表区域住宅月度成交面积及其同比变化,数据来源：,CREIS,中指数据,，,40%,-13%,-2%,4%,图：,2012,年不同区域住宅成交量与历年同期对比,不同区域对比：,长三角,地区同比增幅更加明显，但相比,2009,年差距最大，东北地区表现恰好相反,136%,-40%,-21%,60%,新房供应：,新增供应,低于,2011,年，“金九”为全年推盘高峰,2012,年，,20,个代表城市月均新批上市,1267,万平方米，同比下降,5.9%,，,比,2010,年增长,1.4%,。其中,，,9,月达到全年推盘高峰，单月新批上市突破,2,千万平方米,，“金九”之后新增供应骤减，但,11-12,月新增供应连续两个月环比增长，处于,2012,年较高水平。,图：,2010,至今代表城市商品住宅月度新批上市面积走势,数据来源：,CREIS,中指数据,，,注：,重点城市一共,20,个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳,4,个城市；二线包括杭州、武汉、南昌、苏州、大连、重庆、天津、长沙、无锡、沈阳、郑州等,11,个城市；三线城市包括铜陵、东莞、扬州、南通、惠州,5,个城市。,2012,年开始，代表城市库存高位盘整，一改前两年持续上扬的态势。截至,12,月底，,10,个代表城市可售面积为,6929,万平方米，与年初相比,增长,4.6%,，仍处于,2010,年来的较高水平。,从出清周期来看，由于成交回升显著，出清周期持续下行，去库存压力,明显,减小,。,截至,12,月底,，,代表城市出清周期降至,9.2,个月，比年初缩短,7.7,个月，为,2011,年二季度以来,较低水平,。,图：,2010,年至今各月,10,个代表,城市,可售面积及,出清周期,供求对比：,库存高位盘整，出清周期较年初大幅下降,数据来源：,CREIS,中指数据，,注：,代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南昌、苏州、扬州、惠州。,全年成交量为近五年来次高，,12,月单月创历史新高。,2012,年，青岛住宅成交量持续回升，月均成交,78,万平方米，同比增长,11%,，为近五年来仅低于,2010,年（低,6%,）的次高水平。,12,月，青岛单月成交,154,万平方米，环比和同比分别增长,26%,和,87%,，创历史新高。,新增供应量低于,2011,年，“金九”为全年推盘高峰。,2012,年，青岛月均新批上市,78,万平方米，同比下降,18%,。其中，,9,月为全年推盘高峰，达,188,万平方米，环比和同比分别增长,67%,和,20%,，但比,2011,年,11,月高点（,197,万平方米）仍低,5%,。,2012,年，青岛成交量与供应量持平，供需均衡，扭转了,2011,年供过于求的态势。,图：,2008,年至今,青岛,月度成交量,和供应量,走势,青岛：,成交为近五年次高，供应低于,2011,年，供需均衡,数据来源：,CREIS,中指数据、,2012,年,12,月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为,22345,元,/,平方米，环比连续第,10,个月上涨，涨幅为,1.40%,，各城市价格全部上涨。同比来看，均价上涨,10.12%,，涨幅显著扩大，是自,9,月以来的第,4,个月同比上涨。,与,2012,年初相比，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨,10.12%,，涨幅明显高于十大城市新房。,图：,2008,年以来十大城市主城区二手住宅均价,及环比涨跌幅,十大城市二手住宅价格：,环比第,10,个月上涨，同比第,4,个月上涨，且同环比涨幅均有扩大,数据来源：,CREIS,中指数据,，,2012,年，十大城市累计成交二手住宅,65.3,万套，同比增长,25.3%,，增幅低于相应城市新房（,35%,左右）。二季度开始，成交量持续大幅回升。三、四季度分别成交,19.53,万套和,20.47,万套，同比分别增长,67.8%,和,115.9%,。,图：十大代表城市二手房成交总量及同比变化,十大城市二手住宅成交：,成交超,2011,年，回升趋势显著，年末达到两年来最高水平,数据来源：,CREIS,中指数据,，,土地供需：,全年供求水平不及,2011,年，但,4,月以来逐渐向好,2012,年，全国,300,个城市各类土地推出、成交面积分别为,15.8,亿平方米、,11.9,亿平方米，同比分别下降,8.2%,、,14.9%,，,其中住宅用地推出、成交面积同比降幅分别为,17.4%,、,23.6%,，商办用地推出、成交面积同比增幅分别为,20.4%,、,6.4%,。,4,月以来推出及成交面积环比均逐渐向好，,其中,12,月住宅、商办用地推出、成交面积均达到年内最高水平。,数据来源：,CREIS,中指数据、,图：,2009,年至今全国,300,个城市住宅和商办用地成交面积（单位：万,m,2,）,图：,2009,年至今全国,300,个城市住宅和商办用地推出面积（单位：万,m,2,）,地价：,住宅用地楼面均价、溢价率稳步回升，但各类用地整体水平仍低于,2011,年同期,2012,年全国,300,个城市各类用地楼面均价为,937,元,/,平方米，同比下降,1.7%,，其中,住宅用地同比上涨,6.9%,，商办用地同比下降,15.2%,。,各类用地平均溢价率为,7.8%,，比,2011,年同期低,4.3,个百分点，住宅、商办用地分别比,2011,年同期低,4.4,、,5.8,个百分点,。其中住宅用地溢价率稳步上升，,12,月达到年内最高点,13.3%,。,图：,2009,年至今全国,300,个城市住宅、商办用地楼面均价及平均溢价率,数据来源：,CREIS,中指数据、,目录,2012,年中国房地产市场总结,市场：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大,企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健,未来中国房地产市场趋势展望,2012,年，共有万科、中海等,53,家企业突破百亿元，其中十家代表企业销售额达,6918,亿元，,比,2010,年和,2011,年同期分别增长,40%,和,25%,。具体来看，上半年逐月增长，销售额在,6,月达到全年峰值，为,793,亿元，下半年稳定在较高水平。,万科达,1412,亿元，仍位居第一，同比增长,19%,。保利超过,1000,亿元，同比增长,39%,，与万科差距进一步缩小。绿城和世茂同比增幅最高，分别为,59%,和,50%,。,开发企业：,业绩,总体好于过去两年，万科继续第一，中海、保利逼近千亿，绿城、世茂增长快,数据来源：,CREIS,中指数据,，,图：,2010,年至今十大代表企业月度销售业绩走势,销售额增长,12%,，面积增长,19%,销售额增长,25%,，面积增长,30%,注：十大企业包括万科、恒大、中海、保利、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、富力、金地。,百亿房企详细情况请查看,表：,2012,青岛商品住宅销售面积十强,2012,年，,青岛外来,房企,万科,、,中海地产,、,和记黄埔、鲁商置业优势明显，占据青岛房地产市场地位领先企业五强中的,4,席，本土企业仅海信地产入围，这些企业顺应市场,大势、优化产品体系、适时调整产品策略和营销战略，成就在,青岛,房地产市场的标杆地位。,其中，,和记黄埔旗下的晓港名城及时调整产品策略，以价换量成效突出，销售金额超过,18,亿元，销售面积达,14.3,万平方米，荣登青岛商品住宅销售金额和销售面积榜首。,目录,2012,年中国房地产市场总结,未来中国房地产市场趋势展望,2013,展望：整体市场好于,2012,年，上下半年增速前高后低,长期展望：城镇化进程推进提供发展空间，前景仍然良好,市场特点：不同城市、需求和企业的分化将进一步加剧,关于“中国房地产中长期发展动态模型”,“中国房地产中长期发展动态模型”包括供给、需求、价格、收入、政策、人口等六个模块，,22,个方程。,商品房供给,土地供给,商品房价格,土地价格,保障房,商品房需求,利率,货币供应量,地方财政赤字,新增贷款,经济增长,城市化率,0.75,0.21,1.13,-0.98,0.24,0.49,5.44,根,据“中国房地产,业,中长期动态模型”,：,影响商品房需求的,主要因素,包括,经济增长、货币供应量和城市化,，其中,城市化,率每增长,1,个百分点,，商品房销售面积增加,5.44%,。,此外，城市化率提高还会带来商品房开工和土地供应分别增长,5.16%,和,3.49%,。,在商品房供给方面，城市化率、土地供给、新增贷款最为显著，而商品房价格受到供应、需求等多方面的影响。,图：,影响房地产市场发展的主要外部因素,0.34,0.3,5.16,3.49,数据来源：国家统计局，中国指数研究院测算,房地产业的主要影响因素：,城市化、经济增长和调控政策,表：房地产市场影响因素,商品房需求,商品房价格,商品房供给,影响因素,价格、利率、货币供应、城市化、经济增长、政策,需求、供给、货币供应、政策、土地价格,价格、新增贷款、土地购置面积,宏观经济：,2013,年,经济,形势好于,2012,年，政府换届效应释放，经济企稳向好,与上次经济下行的保增长政策不同，本次经济下行历史长但幅度较小，中央政府的政策强调稳增长，“十二五规划”和“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，历史数据也表明换届之后政府投资冲动明显。,根据,12,月,16,日闭幕的中央经济工作会议，,2013,年经济工作总基调仍是“稳中求进”，货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和以及换届效应的促进下，,2013,年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。,图：全国,GDP,及,CPI,同比增速走势,数据来源：,CREIS,中指数据,，,货币环境,：,稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长,2012,年货币环境持续向好，在三次降准和两次降息后，货币供应量（,M2,）和人民币贷款余额的增速分别由年初,12.4%,和,15.0%,的较低水平，提升到,11,月的,14.1%,和,15.9%,，,虽然仍为,2007,年以来的较低水平，但已走出资金最为紧张窘迫的低谷。,在经济增速趋稳的背景下，,2013,年的货币环境将保持稳健且适度向好的取向，,预计新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好。,图：,2007,年至今各月,M2,和人民币贷款余额同比增速,数据来源：,CREIS,中指数据,，,图：,2007,年至今各季度末新增房地产贷款及其在总贷款中占比,2012,年,11,月底，,M2,约为,94,万亿，贷款余额约为,62,万亿，前,11,月新增贷款约为,7.7,万亿。,2013,年总体预判：,销售量价增速略有提高，新开工止跌反弹，投资增速趋稳,全年商品房,销售面积,为,12.1,亿平米，同比增长,5.6%,，增速略有扩大；其中住宅约,10.8,亿平米，占比接近,90%,，继续成为市场绝对主流。,商品房,销售,价格,为,6128,元,/,平米，同比上涨,7.8%,，,涨幅略有扩大；,房地产,开发投资,额,为,8.5,万亿元同比增长,17.1%,，增速与,2012,年全年基本持平；,房屋,新开工面积,为,19.7,亿平米，同比增长,9.6%,，在,2012,年下降后止跌反弹,。,图：,2013,年商品房销售,面积,预测,图：,2013,年商品房销售,价格,预测,图：,2013,年,房屋新开工面积,预测,图：,2013,年,房地产开发投资额,预测,“,宏观经济平稳增长，货币政策保持稳健，房地产调控政策继续从紧,”的假设前提下，,2013,年全国房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的特点：,数据来源：,CREIS,中指数据，,，中国指数研究院预测,目录,2012,年中国房地产市场总结,未来中国房地产市场趋势展望,2013,展望：整体市场好于,2012,年，上下半年增速前高后低,长期展望：城镇化进程推进提供发展空间，前景仍然良好,市场特点：不同城市、需求和企业的分化将进一步加剧,表：,1998,年,来中国主要宏观指标增长情况,(,名义增长率,),指标,单位,2011,年,相比,1998,年增长倍数,1998-2011,年增长率,(,括号中为实际值,),城市化率,%,51.3,17.9,年均,1.4,GDP,万亿元,47.2,4.6,14.1%(9.9%),人均,GDP,元,34999,4.1,13.4%(9.2%),M2,万亿元,85.2,7.1,17.5%,居民储蓄存款万亿元,34.8,5.5,15.5%,城镇居民人均可支配收入,元,21810,3.0,11.3%(9.0%),商品房销售面积,亿平米,11.0,8.0,18.4%,商品房销售额,万亿元,5.9,22.5,27.5%,商品房销售均价,元,/,平米,5377,1.6,7.6%,开发投资额,万亿元,6.2,16.1,24.4%,施工面积,亿平米,50.8,9.0,19.4%,新开工面积,亿平米,19.0,8.3,18.7%,竣工面积,亿平米,8.9,4.1,13.3%,数据来源：,CREIS,中指数据、,过去十多年，城市化率提高促进宏观经济稳步增长、居民收入增加，为房地产业创造良好的外部环境,过去十多年，城市化率稳步增长促进宏观经济稳步增长、居民收入增加，为房地产业创造良好的外部环境。,1998-2011,年，,GDP,和人均,GDP,分别累计增长,4.6,倍和,4.1,倍，,M2,增长,7.1,倍，居民储蓄存款和人均可支配收入分别增长,5.5,倍和,3.0,倍。,过去十年，城市化水平每年提高,1.37,个百分点，,GDP,年均增速为,10.49%,，是过去三十年中增长最快的十年。根据联合国相关数据，,预计未来十年，我国城市化率将以年均,1.1,个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为,1700,万人，,GDP,增长率将在,7%8%,之间，,十八大报告也提出,2020,年要全面实现小康社会，居民实际收入较,2010,年翻一番,，这将为我国房地产市场提供发展空间。,经济发展与城镇化,继续为房地产业提供发展空间,图：近三次人口普查期间城市化率与,GDP,走势对比,0.69,个百分点,0.98,个百分点,10.46%,1982-1990,城市化率,每年提高,GDP,年均增长率,9.80%,1991-2000,2001-2010,1.37,个百分点,10.49%,数据来源：国家统计局，,CREIS,中指数据,数据来源：中国指数研究院分析预测,未来十年总体预测：,经济增速趋缓、城镇化继续推进、居民收入倍增背景下，市场规模继续扩大,根据“中国房地产中长期发展动态模型”，,结合政府规划和相关研究机构对未来经济环境的预测，同时参照房地产调控政策动向，对未来十年房地产市场的宏观环境提出如下假设条件,：,假设,1,：宏观经济平稳增长（,GDP,：,2011-2015,年均增长,7.5%,，,2016-2020,年均增长,7%,）；,假设,2,：货币政策稳健中微调（,M2,年均增长,12-14%,，贷款余额年均增长,13-15%,）；,假设,3,：土地市场平稳（土地购置面积增速,3%,以内，价格波动不超过,5%,）；,假设,4,：调控政策继续有效实施，继续抑制投资投机需求。,预计,未来十年我国房地产市场规模仍会增加,，,2020,年末全国商品住宅销售面积达,13,亿平方米，开发投资额将达,10.7,万亿元，新开工面积约,17.2,亿平方米，供求矛盾继续缓和。从增速来看，,各项主要指标增速较过去十年明显下降,，行业迈入平稳缓慢增长期。,表：,2001-2020,年全国商品住宅市场主要指标复合,增长率及预测,指标,2005,2001-2005,复合增速,(%),2010,2006-2010,复合增速,(%),2015E,2011-2015,复合增速,(%),2020E,2016-2020,复合增速,(%),销售面积,(,亿平方米,),5.0,25.6,9.3,13.8,11.8,5.1,13.0,1.2,新开工面积,(,亿平方米,),5.5,15.9,12.9,19.0,161,2.5,17.2,1.4,开发投资额,(,万亿元,),1.1,26.7,3.4,25.7,7.7,14.9,10.7,5.6,目录,2012,年中国房地产市场总结,未来中国房地产市场趋势展望,2013,展望：整体市场好于,2012,年，上下半年增速前高后低,长期展望：城镇化进程推进提供发展空间，前景仍然良好,市场特点：不同城市、需求和企业的分化将进一步加剧,城镇化议题无论长期还是短期均为中央重点强调战略，近日中央经济工作会议在定基,2013,年工作时也明确提出“积极稳妥推进城镇化”，表明首次置业需求在,2013,年乃至未来五到十年仍是市场主体。,住建部近日定调,2013,年政策时提到“支持合理自住和改善性需求”，这是,2010,年来首次提出支持改善需求。同时,2013,年保障房建设计划虽低于,2012,年，但仍有,600,万套的目标需要完成。,2013,年，乃至未来更长时期内，,“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的需求分化将在社会和谐的基础上保障房地产市场健康运行。,特点一,需求分化：,城镇化促进刚性需求占据市场主流，改善性需求日益凸显，保障房到位促进社会和谐,图：,1998-2020,年我国商品房销售面积与城镇化率走势,数据来源：,CREIS,中指数据,，,图：,2000-2050,年中国总人口及城市化率,数据来源：联合国人口署，,CREIS,中指数据,首次置业需求：,未来十年新增城镇人口,1.7,亿人，带来住房需求超过,50,亿平米,预计到,2020,年，中国总人口将达到,13.9,亿人，城市化率为,61%,，,累计新增城镇人口,1.7,亿人，按人均,30,平米计算，这部分人群的住房需求超过,50,亿平米,；若直接以人均住房面积超过,35,平方米的小康标准来要求，则新增需求约,60,亿平方米。,改善需求：,消费升级刺激改善性需求释放，带来至少,50,亿平方米住房需求,人口普查数据显示，,2010,年末，我国城镇家庭户中，,53%,的家庭人均住房面积低于,30,平方米，共,1.09,亿户；,30-39,平方米区间内的户数也占到,17%,。,收入倍增条件下，居民消费不断升级，带来大量改善需求。,基于以上数据，仅现有城镇人口的,改善需求就将超过,50,亿平方米。,图：,2000-2010,年不同面积区间所占比重变化,数据来源：国家统计局，,CREIS,中指数据,更新换代和拆迁：,新增住房需求约,60,亿平米,根据统计年鉴及人口普查数据，,2010,年末我国城镇总人口约为,6.7,亿，城镇居民人均住房面积为,30.3,平方米，按此推算，,2010,年末我国城镇居民住房总存量约为,202.9,亿平方米。其中,1990,年前建成的房屋户数、建筑面积占总量的比重分别为,28%,、,22%,（超过,40,亿平米），至,2020,年末上述房屋的使用年期将超过,30,年，将有相当大一部分面临拆除。,我国上世纪九十年代前建造的住宅多为砖混结构，理论年折旧率大多在,2%-3%,之间，以,2010,年末城镇住宅总存量为基数，则,2010,年至,2020,年十年间因自然、功能折旧所拆除的住房面积约为,41-61,亿平方米。近年来我国城市棚户区改造、旧城改造速度不断加快，存量房屋拆迁速度也保持在高位，,预计未来十年间因房屋折旧拆除后带来的新增住房需求将达,60,亿平方米左右,。,特点二,城市分化：,一二线短期价格上涨压力仍旧较大，三四线供应过剩风险需警惕,少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足，成交量在,2012,年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注,。,图：,2009-2012,年,11,月百城住宅用地累计成交总量前,30,名城市,图：,2009,年以来不同城市销售面积同比,一线城市,二线城市,三四线城市,数据来源：,CREIS,中指数据,，,图：近四年部分城市土地成交总量及其城镇人口数,从更长时期来看，一线城市集聚效应将更加明显，区域中心城市后发优势显现，三四线城市存在不确定性,特点三,企业分化：,龙头企业跑赢大市，集中度进一步提高,2011,年，百强房企销售额占全国的比重达,28.1%,，较,2007,年提高,10,个百分点，其中前十房企占比接近,10%,。,2008-2011,年，百强房企销售额增长比同期行业平均水平超出,20,个百分点，领先优势日益明显。,2012,年，十家代表企业的市场占有率继续扩大至,12%,，万科、保利、绿地突破千亿，中海、万达、恒大也超过,900,亿元，百亿企业总数达到,52,家。,图：,2009,年至今十家代表企业销售额占全国比重,数据来源：,CREIS,中指数据,，,图：中国房地产百强企业,2007-2011,年市场份额,展望未来十年，城镇化继续推进、,宏观经济向好,、收入倍增的,背景下,，房地产业前景广阔，规模扩大的同时“分化”成为关键词：,需求分化：,高中低端需求形成立体住房体系,城镇化推进促进刚性需求继续成为市场主体，消费升级刺激改善性需求释放，保障房建设到位促进社会和谐,城市分化：,一线城市规模聚集效应优势更加明显，在中等城市形成新增长极的同时，三四线城市面临较大的不确定性,企业分化：,强者更强，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化,展望,2013,年，经济和政策环境趋稳，房地产业形势将好于,2012,年。在房地产调控成为常态的背景下，,企业应,顺势而为，踩准市场节奏，优化城市布局，,把握市场主流,客户需求，提供优质产品，不断提升客户满意度和品牌影响力,。,策略建议：,顺势而为，踩准节奏，优化布局，把握客户需求，提供优质产品,谢谢！,详情请查询：,