中国滨海旅游地产发展及概述(53页).ppt

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,LOGO,中国滨海旅游地产发展及概述,一,.,休闲旅游地产进入滨海度假时代,二,.,中国滨海休闲度假地产发展概述,三,.,滨海旅游地产代表城市扫描,四,.,一线沙滩度假物业稀缺价值突显,五,.,环渤海地区旅游地产新机遇,滨海旅游地产发展历史背景,目 录,滨海旅游地产历史沿革,在上世纪九十年代初的海南大开发中，有人提出了休闲旅游地产的概念。,当时的思路是：利用海南独特的自然资源把目标瞄准了远道而来的旅客身上，进行“以房带旅、以旅促房”的互动。然而，随着海南房地产泡沫的破灭，休闲地产度过了相当长一段时间的沉寂。及至本世纪初，在旅游经济和地产资本的双重驱动下，国内休闲地产的开发才正式进入发展期。,滨海旅游地产历史沿革,进入,2008,休闲地产正迎来一个前所未有的市场机遇。以中国目前每年,10,亿人次水平的旅游人数和,5000,多亿元的收入计算，预计到,2020,年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。旅游需求将在未来,10,年中以每年,8.5,的速度增长，旅游活动的巨大增长空间以及旅游业本身的广阔前景，使得休闲地产作为旅游和地产两个黄金产业的交叉，正逐渐为市场关注。,滨海旅游地产历史沿革,判断这一趋势的关键是，我们已经拥有了相当数量的富人。国际知名咨询公司波士顿报告显示，资产达到百万美元的中国家庭数量在过去,5,年里翻了一番，达到,31,万户。中国已经成为目前财富增长最快的国家。著名策划专家王志纲估计，整个中国用不了五到十年时间，将会出现“休闲为王、休闲不败”的局面。很多产业都将在休闲这面大旗下，休闲地产也会在其中担任重要角色。,我们的依据,每年,10,亿旅游人次,5000,亿元财政收入,第一大旅游目的地国,第四大客源输出国,百万美元收入家庭达到,31,万户,数字,Diagram,pptcn,is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.,pptcn,is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.,pptcn,is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.,二.中国海滨休闲地产发展概述,中国能够让人居住的海岸线非常缺乏，据统计，中国只有,1800,公里海岸线，平均每个人只有,13.4,厘米，而且很多都是滩涂和礁石，还有一些是人不能亲近的海滩，真正适合居住的沙滩少之又少。,由于气候的原因，中国南部的海滨休闲地产具备天然的优势。北部城市的人们由于长期居住在严寒干旱的天气下，对南方的阳光与海滩有着特殊的向往，由此出现了以海口、三亚为代表的“侯鸟式”度假生活，当富人群体继续增长，以及城市生活越来越拥挤和污染，“候鸟”的周期性迁移会越来越明显，“候鸟式”的休闲将越来越繁荣。,二.中国海滨休闲地产发展概述,目前中国南部发展得较好的有三亚、海口、珠海、深圳，经过近几年来的发展，已非常成熟，像广东的珠海、深圳，已经很难再找到一线海景房，就算有房价也已是高不可攀。而整个南方来说，三亚、海口及周边区域是目前较具潜力的海滨地产集中开发区域，在这里度假置业的人群分布于全国各地，其中以北京、苏杭、山西、东北的购房者居多。,二.中国海滨休闲地产发展概述,把视野投向中国北部，海滨休闲地产发展得最早的是大连、青岛，依托京津唐地区及东北干旱区域的购房人群，这几年海滨项目的房价持续上升，早已突破万元价位。而且由于开发得比较早，现在要买也是大多看不到海景，顶多就是离海边近一点。还有就是距离，北京到青岛、大连交通半径非常远。现在更值得关注的是,秦皇岛,，中国北部著名的海滨旅游城市，离北京、天津、唐山等环渤海湾大都市只有,3,小时的车程，具备发展海滨休闲地产的条件和资源，而现阶段还是一个亟待开发的处女地，因此未来几年秦皇岛的海滨度假地产应有不错的发展机遇。,二.中国海滨休闲地产发展概述,回顾早期的海滨休闲度假地产以酒店式度假居所为主，主要满足夏季短期度假需求和偶尔的小住，但中国经济发展到今天新的消费形态已将旅游人群进一步细分，也就是所谓的“穷人旅游、富人度假”，现在富人对度假居所的需求逐渐与国际接轨，更倾向于有居家感、适合生活居住的产品。这不再是纯粹的旅游度假那么简单，已经上升到享受上流生活的层次。因此，酒店式公寓的形式已不能满足更高的需求层次，各种错层、叠加、联排、独栋等别墅产品在未来海滨休闲度假地产中更被看好,。,二.中国海滨休闲地产发展概述,三.海滨休闲地产代表城市扫描,中国拥有海滨休闲度假资源的住宅项目，基本上集中在北部的辽东半岛,山东半岛一带，以及南部的海南岛。以下我们就这两个区域的房地产发展情况进行考察。,北部：辽东半岛,山东半岛一带,代表城市：辽宁,大连,、山东,威海,、,青岛,、河北,秦皇岛,海洋资源：渤海、黄海,气候：温带季风型气候，年平均气温,11,14,5,置业人群：东,北三省、北京、天津、山西,各地海滨休闲度假置业比较,大连,威海,海口,三亚,目标市场,秦皇岛,大连,大连,与其它城市相比，“山海相映”是大连海景的最大优势。在全国其他沿海城市中，类似大连这种“山海相映”的情况并不多。大连的特点就在于城市位于丘陵地区，这在北方地区内是非常有优势的。从整个环境来说，以青岛为代表的一些城市，虽然生活岸线比大连多一些，但是由于身处平原，城市地势平坦，景观内容比较平淡，不具备大连这样可以构建出强烈层次感的景观资源。大连的海岸度假房产开发得比较早，规划设计比较完善，价值挖掘得比较充分，而反映在价格上，海边项目早已突破,10000,元,/,平方米价位。,气候指数,沙滩质量指数,宜居指数,房价指数,投资指数,代表楼盘：,万隆托斯卡纳,威海,价格是威海沙滩度假项目的最大吸引力，现时威海的海边项目价格水平在,4000,元,/,平方米的水平。威海位处环渤海区域，拥有著名的威海乳山银滩，景色优美、沙白水碧，集山、海、岛、湖、河、林于一体。尤其是绵延,20,公里的银白色沙滩，坡缓沙平，细腻松软。但威海的度假房产发展时间较短，属于近年东北新兴的度假置业城市，楼盘开发片面追求速度，项目过度集中而缺少整体规划，海岸资源利用效率低；另外配套设施跟不上，亦成为外地人在威海置业的一大障碍。,气候指数,沙滩质量指数,宜居指数,房价指数,投资指数,代表楼盘：海岸壹号,海口,海口是度假资源与生活配套结合得最好的海岸城市，海景楼盘集中分布的西海岸休闲度假区域，离市中心仅,15,分钟车程，周边五星级酒店林立，市政配套亦正在向该区域倾斜。海口的生活节奏较慢，民风淳朴，但却显得丰富多彩充满人情味，是一个适合居住生活的度假城市。目前海口的住宅均价,4000,5000,，海边项目在,6000,8000,的价位，价值并未充分显现，与三亚海边项目,15000,20000,的价位相比，海口显然是一个价值洼地，未来的升值潜力非常值得期待。,气候指数,沙滩质量指数,宜居指数,房价指数,投资指数,代表楼盘：万科浪琴湾,三亚,有“中国夏威夷”之称的三亚是典型的旅游度假城市，海岸度假资源在全国首屈一指，无与伦比的沙滩海水，形成三亚独一无二的吸引力。,但作为纯粹的旅游度假城市，三亚在休闲置业方面存在明显的不足。三亚的海岸度假资源与市区的距离较远，使得在海边的居住非常不便利；度假区与市区之间几十公里的分隔，使三亚市区的市政规划、生活配套未能受到旅游业的带动，显得非常滞后，不能满足内地购房人群较高标准的日常生活要求。另外，作为典型旅游城市，当地的宰客现象比较普遍，给外地人带来不少烦恼。,气候指数,沙滩质量指数,宜居指数,房价指数,投资指数,代表楼盘：半山半岛,代表楼盘：半山半岛,代表楼盘：半山半岛,项目详细介绍,项目概况半山半岛，位于三亚小东海鹿回头半岛，整个半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两山和小东海、鹿回头湾两湾组成，是三亚市西至海坡，东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛，有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源。为了最大化地发挥这些资源的价值，三亚市政府极力招揽大企业进入，力图将此个板块打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域，包括有着海南中南海之称的六星级酒店悦榕山庄酒店，世界酒店业NO1洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场鹿回头高尔夫球场，而半山半岛尽享世界顶级荣耀，尊处于这一六星级区域的核心地带。半山半岛一期占地面积1056多亩，建筑面积49万平方米，由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。项目总销售额预计200多亿元，是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目。周边环境半山半岛，位于三亚小东海鹿回头半岛，整个半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两座山和小东海、鹿回头湾两湾组成的独立区域，距大东海和市区就3分钟车程，一山之隔，闹中取静。小东海鹿回头半岛是三亚市西至海坡，东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛，有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源。为了最大化地发挥这些资源的价值，三亚市政府极力招揽大企业进入，力图将此个板块打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域。素有海南中南海之称的三亚国宾馆，即椰庄就坐落于此，今年将改建成为国际性六星级酒店，并由世界著名奢侈品酒店管理集团悦榕集团管理，将继续承担接待国家领导人的重要使命。除此之外，小东海鹿回头半岛还有世界酒店业NO1洲际酒店六星级亚洲旗舰店、全亚洲最好的高尔夫球场鹿回头高尔夫球场（国际18洞，洞洞见海，洞洞全灯光）、能见度在6米以上的小东海优质海水，而半山半岛尽享世界顶级荣耀，尊处于这一六星级区域的核心地带。配套设施小区内有洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等，临近配套有：有着海南中南海之称的六星级酒店悦榕山庄酒店，世界酒店业NO1洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场鹿回头高尔夫球场，以及夏日百货、大东海美食一条街、银行等。付款方式一次性/分期付款/按揭 装修标准精装修 物业管理由世邦魏理仕担任物业顾问。物业管理费公寓：4.5元/平方米，别墅：6元/平方米。入住时间：鹿回头湾A92008年12月31日；双海湾（A15区）2009年3月31日。,半山半岛,对比一期别墅，半山半岛二期别墅做了较大的改进和调整。首先，把户户独立的泳池进行了扩大，由原来的,7.2,米延长至,9.7,米，亲水性得到更好的体现；,其次，半地下室面积增大。通过图纸优化、空间梳理，半地下室的面积在原,120,平米的基础上增加了,33,平米，达到,150,平米以上，具备5,房的使用功能，不仅可做视听室、收藏间，还可设置独立的佣人房等；,另外，二期别墅的装修造价（含材料、设备）每平米约在,5000,元以上，可说是下足本。目前一栋别墅售价,900,万元，折成单价大概每平米不到,3,万元，考虑装修造价因素的话，可以说售价本身为购房者预留了足够的升值空间。,半山半岛,半山半岛，位于三亚小东海鹿回头半岛，整个半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两山和小东海、鹿回头湾两湾组成，是三亚市西至海坡，东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛，有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源。为了最大化地发挥这些资源的价值，三亚市政府极力招揽大企业进入，力图将此个板块打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域，包括有着海南中南海之称的六星级酒店,悦榕山庄酒店，世界酒店业,NO1,洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场,鹿回头高尔夫球场，而半山半岛尽享世界顶级荣耀，尊处于这一六星级区域的核心地带,半山半岛,半山半岛总占地面积,2066,多亩，总建筑面积,100,多万平方米，由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。项目总销售额预计,200,多亿元，是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目。,周边配套信息,小区内有洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等，临近配套有：有着海南中南海之称的六星级酒店,悦榕山庄酒店，世界酒店业,NO1,洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场,鹿回头高尔夫球场，以及夏日百货、大东海美食一条街、银行等,半山半岛,半山半岛三期,半山半岛三期住宅用地面积约,208.2,亩，位于整个项目的东侧。整个地块坐拥小东海，被两山一海所包围，建筑背山面海，为整个项目的精华所在。,其中海景高层约从,20,米的海拔高度上开始建设，第一层就可以看到海景，户户均可观海，有的甚至可以纵观双海湾，地理位置相当优越，为真正的海景豪宅，建成后将成为整个三亚乃至全国海岸地产的一个标志性建筑群。因地处小东海，因此定名东海湾区,.,本区规划建筑有,6,栋板式高层观海公寓，均为,31,层百米高层，,6,栋公寓共计,1302,套，户型有两房、三房、四房及复式，套内面积从,90,到,250,平方米不等，停车分为室外停车和地下停车两种方式。屋顶都集中设置太阳能集热系统，以节能环保的设计理念供给住户用水，充分利用海南的日照资源，同时减轻建筑屋顶的日照辐射热量，最大限度的节省能源，提供住户舒适的生活环境，,6,栋板式高层住宅预计在,09,年十二月底左右交房。,半山半岛,对比一期别墅，半山半岛二期别墅做了较大的改进和调整。首先，把户户独立的泳池进行了扩大，由原来的,7.2,米延长至,9.7,米，亲水性得到更好的体现；,其次，半地下室面积增大。通过图纸优化、空间梳理，半地下室的面积在原,120,平米的基础上增加了,33,平米，达到,150,平米以上，具备,5,房的使用功能，不仅可做视听室、收藏间，还可设置独立的佣人房等；,另外，二期别墅的装修造价（含材料、设备）每平米约在,5000,元以上，可说是下足本。目前一栋别墅售价,900,万元，折成单价大概每平米不到,3,万元，考虑装修造价因素的话，可以说售价本身为购房者预留了足够的升值空间。,半山半岛,这个“稀缺”包含三层含义：第一，两年前国家出台“禁地令”，不再审批别墅项目，别墅产品越来越少，其升值潜力明显。在半山半岛前期销售中，客户很清晰的购买意识之一就是产品的稀缺性；,第二，滨海别墅稀缺。中国海岸线本身就有限，海岸线土地资源更是有限，在海边建别墅的就更少，半山半岛位于三亚小东海鹿回头半岛，是三亚市西至海坡、东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛，有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源，其产品稀缺性不言而喻。第三，从北京、上海、广州、深圳等大城市来看，“城市别墅”的价值已被人们广为认同，像上海老城的一些别墅项目在短短两三年间翻了,3-5,倍。半山半岛别墅所处的鹿回头半岛相对独立，但是离市区很近，可谓“离红尘不远，离自然很近”，属于“城市别墅”范畴。,随着经济发展，未来能在市区拥有一套别墅的机会不多了。鹿回头半岛是未来三亚的城市副中心，高标准高尔夫球场、高规格酒店、游艇会、潜水俱乐部等高规格配套云集这里，有助于提升区域的整体形态，半山半岛“城市别墅”稀缺性价值将愈加得以体现。,半山半岛,半山半岛位于鹿回头半岛。这里三面环海，早可看旭日，晚可赏夕阳，是世界稀有的双海湾半岛,四.一线沙滩度假物业稀缺价值突显,调查中我们发现，真正拥有沙滩资源的海滨地产项目极为稀缺！事实上，中国的海滨项目总体数量不少，但绝大部分与海岸沙滩有一路之隔，甚至连沙滩资源都不具备，顶多只能远眺海景。也就是说，在国内近千个滨海项目中，只有,1,真正属于沙滩之上的休闲度假物业，其余,99,只能算是滨海居住项目；在这,1,里面，只有不到一半建有沙滩别墅。以上比例基本可以说明国内沙滩度假物业的稀缺性。,沙滩度假物业，尤其是沙滩别墅项目的开发量极少，一方面是由于受到政策限制，另一方面，中国的海岸线上真正能让人与海,0,距离居住的土地是非常稀缺的。整个中国的海岸线,1800,公里，人均只有,13.4,厘米，而适合居住的海岸线就更少。而拥有私属海滩的一线海景物业，全中国也没有几个。如果是二线海景、三线海景、四线海景就不值得稀罕了。,因此，沙滩度假物业这种不可再生的稀缺性决定了它的价值。未来的休闲地产领域中，真正“,0,距离”沙滩物业将拥有最好的投资和发展前景。,五.环渤海地区旅游地产新机遇,环渤海区域经济正在崛起，环渤海有,7,万多平方公里的面积。环渤海地区一般定义上包括北京、天津、河北、山东、辽宁，两市三省，辐射到山西和内蒙。按照两个直辖市三个省来统计，环渤海区域面积,52,万平方公里，人口,2.3,亿，有,5800,公里的海岸线，大小港口,60,多个，货运量达,9,亿吨，占全国港口货运量的,40%,，自然资源丰富，各项基础设施齐备，是交通网络最为密集的地区,“,十一五”规划在实施区域发展总体规划中提出：坚持实施推进西部大开发，振兴东北地区等老工业基地，促进中部地区崛起，鼓励东部地区率先发展的区域发展总体战略，健全区域协调互动机制，形成合理的区域发展格局。其中有两个亮点：一是环渤海区域，二是福建海峡西岸区域，均被列入率先发展的东部地区。这为区域经济的加快发展创造了有利的宏观政策环境,五.环渤海地区旅游地产新机遇,秦皇岛滨海区包括黄金海岸、南戴河，海港区，山海关区。黄金海岸、南戴河和海港区、区域内度假地产产品以小高层、高层的中高密度产品为主流产品，低密度多层住宅项目比较稀缺。度假地产产品由于产品档次差异，销售价格也表现参差不齐的局面，但高端产品的价格均在,6500,以上。由于当地政府的紧缩地根，海景土地资源的稀缺，房价将进一步上升。,从滨海物业发展可以看出，滨海物业由于其极好的景观资源和稀缺的土地资源，受到了消费者的青睐，在近几年都得到了很大的发展，客户对大海的向往及对居住品质的要求使滨海物业的价格一路飙升，未来还有较大上升空间；,秦皇岛背靠北京、天津两大直辖市和河北重要的工业城市唐山，具有得天独厚的区位优势。这三大城市人口超过,3000,万，是我国北方最庞大的客源群体。通达性良好的周边地区只要有高水准的旅游项目，必将得到充足饱满的客源支撑。京沈，津秦，唐港三条高速公路的开通，大大拉近了秦皇岛与北京，天津和唐山的距离。,五.环渤海地区旅游地产新机遇,随着环渤海经济圈的发展，曹妃甸、南堡油田等国家重点工程的相继建成，该区域将成为未来中国经济的热点区域，区域建设和工业化的聚拢发展会带来人口集聚，并将迅速形成城市体系，处于这一工业城市体系中的产业集群，自然会带动周边地价大幅升值，以及旅游及房地产业的发展，与此毗邻秦皇岛，无论从房地产住宅、旅游、休闲、运动、养生等要求出发，还是从整体环境、交通便捷等方面都将是首选之地。势必带动整个渤海地区旅游地产的发展。,秦皇岛,秦皇岛是继大连、青岛之后，中国北部比较有潜力的海滨地产发展城市。美丽的天然海岸资源，以及紧靠北京的地理优势，使得秦皇岛的海滨地产发展前景看好。但目前公寓,12000,的价位也让部分购房者望而却步，不过这也从另一方面反映出海滨住宅项目在北部城市的稀缺价值。,气候指数,沙滩质量指数,宜居指数,房价指数,投资指数,代表楼盘：,戴河庭院,Your 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here,五.环渤海地区旅游地产新机遇,戴河庭院位于北戴河入海口与观海路交汇处，北京东四环上京沈高速公路，途经香河、玉田、卢龙等县，从,19,号北戴河出口下，行至北戴河沿海北路、前进路向西前行，即可达戴河庭院。,项目一期总占地,7.103,公顷，建筑面积,78150,平方米，容积率,1.15,，绿化率,35%,以上。采用,4,至,6,层的多层带电梯板楼围合成多个主题庭院，每个主题庭院都有各自的主题园林与水系园林，整个社区园林与地块四周的防护林带、戴河海滩相融相通，构筑成戴河入海口海滨休闲度假的生活公园。社区南侧辟有专属私家海岸线，通过南侧葱茏的自然海岸林带即可步行到达，畅享蓝天白云碧海金沙。对于靠近周边道路的边界设计采用浓密的绿化带加以遮挡，形成天然的屏障，在保证内部绝对安静安全的同时彰显社区的高贵气质。,多层公寓均价：,12000,元,/,平方米,五.环渤海地区旅游地产新机遇,戴河庭院位于北戴河入海口与观海路交汇处，北京东四环上京沈高速公路，途经香河、玉田、卢龙等县，从,19,号北戴河出口下，行至北戴河，沿海北路、前进路向西前行，即可达戴河庭院。,项目一期总占地,7.103,公顷，建筑面积,78150,平方米，容积率,1.15,，绿化率,35%,以上。采用,4,至,6,层的多层带电梯板楼围合成多个主题庭院，每个主题庭院都有各自的主题园林与水系园林，整个社区园林与地块四周的防护林带、戴河海滩相融相通，构筑成戴河入海口海滨休闲度假的生活公园。社区南侧辟有专属私家海岸线，通过南侧葱茏的自然海岸林带即可步行到达，畅享蓝天白云碧海金沙。对于靠近周边道路的边界设计采用浓密的绿化带加以遮挡，形成天然的屏障，在保证内部绝对安静安全的同时彰显社区的高贵气质。,多层公寓均价：,12000,元,/,平方米,Thank You!,