中大长江紫都项目三期商业部分业态建议15P.ppt

三期商业部分业态建议,浦江（中国）事业二部,2014.03.24,中大,长江紫都项目,项目三期商业区位分析,中大,长江紫都整体处于武金堤外，项目景观较好，但项目被武金堤隔断，交通通达性差，同时项目周边配套不足，商业氛围差。,项目三期商业位于整个项目的中部，区位优势明显，但与项目前期或者后期商业无法联系在一起，从而形成规模化效应。,一、二期,三期,四期,五期,六期,三期商业,项目三期商业建筑分析,项目,指标,占地面积,3581.44,总建筑面积,7067.75,其中,售楼部,建筑面积,1290.23,商业,建筑面积,5777.52,售楼部,商业,商业,项目三期商业为“盒子”形态，,2,层，主要分为两部分，分别为售楼部和可租售商业。其中，现阶段可租售商业的建筑面积为,5777.52,。,项目可租售商业一层被通道分为两部分，左侧为临街商铺，右侧为集中商业，柱间距,8.1m,，从建筑内部结构来看，比较符合仓储超市的要求。,项目可租售商业二层为一个整体，通过内部手扶电梯，以及外部楼梯与一层相连通。,业种业态,特点及市场现状,可选性,选择,/,不选择理由,建议要点,创意办公,集创意空间、艺术广场、时尚街区、商务办公与休闲娱乐于一体的灵动空间，主要入驻企业包括文化、艺术、广告等中小型企业,不选,对空间的营造要求高，且需要完善的商业配套，或者能够提供商业配套的建筑设施,本项目三期商业相对较为独立无法满足创意办公的基本要求,大型,百货商场,满足人们各种生活需求是百货最基本的特点，现代百货店商品结构更加多样化，突出主题性，品牌特点更强，仍占零售业态主导地位，很受消费者欢迎,不选,对区域、交通、人流量、以及建筑有极高的要求,本项目现有条件不适合设置大型百货商场,仓储超市,其经营是以最优惠的价格，提供最齐全的商品和家居用品，尤其大卖场这样主力店，可确保固定的客群定期重复到访，项目内及周边的居民为项目带来稳定的客源,优选,仓储超市及附属的自营专卖店可以提供稳定的客群，且本案周边人群和发展预期可支撑仓储超市的经营,仓储超市针对不同的区域所需求的面积不同，建议首先定向对超市进行招商，确定其需求面积，再进行小商铺的租售,项目可承载商业业态建议,业种业态,特点及市场现状,可选性,选择,/,不选择理由,建议要点,零售,电器,专卖店,为消费者提供低价高品质的家电业态，有持续发展空间，电器专业店多独立店，但逐渐成为购物招商的重要组合。,不选,对区域、交通、人流量等条件要求较高,本项目无法满足其基本进驻条件，不建议引入,服装运动,用品店,随着消费者对健康意识的提高，对于健身中心体育用品及运动服装的需求甚为殷切。在经营上需要增强差异化，以增强体育用品店的吸引力，如设置体验性设施,不选,运动用品店多扎堆经营，或者为购物中心的业态之一，且现阶段运动用品店整体处在萎缩阶段,不建议引进,“时尚生活”书店,是提供舒适，装修现代化及高雅的阅读环境体现时尚生活主题有一定规模的书店。这类书店的经营理念是将纯粹的购物行为转变为休闲享受过程，通常还提供饮品、简餐、并经营些特色的手工艺品等,不选,客流量支撑不足,不建议引进,玩具,游戏店,现今儿童对成年人选择购物的地点越来越重要的影响力。可通过创造一个互动的经营环境以创新经营、用差异性吸引消费者,不选,多为购物中心内的业态之一，或为主题型商业，项目三期商业体量相对较小，不适合此业态发展,不建议引进,项目可承载商业业态建议,业种业态,特点及市场现状,可选性,选择,/,不选择理由,建议要点,餐饮,美食广场,方便快捷的产品，便宜的价钱以及多元化，可让家庭或朋友于同一环境中获得满足。针对家庭化、年轻化及大众化消费群体。这个组合配合装饰和环境将对顾客形成一定吸引力,不选,美食广场更倾向进驻写字楼或者购物中心等有足够消费人群支撑的物业中，而本项目不能满足其要求,不建议引进,西式快餐,品牌知名度高，是国人感受异国饮食文化的重要途径。且现以休闲为目的到此就餐。学生和白领是西式快餐店主力群体,不选,倾向进驻购物中心或者商业街，本项目不能满足其要求,不建议引进,异国料理,常见的日韩、东南亚法式、意式，品牌均有较高的知名度，且一般配合装修等手段，营造出异国风情。,不选,主题特色餐厅,主题特色餐厅在于餐厅的菜品，装潢，布置服务，音乐，服务员及服装等营造出一个特定主题。,不选,中式餐饮,在经营上各有特色，,生存能力强，能独立其它商业业态，也能进驻购物中心或者商业街,可选,可,作为辅助业态引入,本项目某些独立商铺或者二层商铺比较适合设置中式餐饮,项目可承载商业业态建议,项目可承载商业业态总结,项目可承载业态,仓储超市,餐饮,休闲娱乐,配套,中式餐厅,面包店,水吧,地方小吃,KTV,美容美发,SPA,足浴康体,银行,药店,干洗店,亲子早教,项目三期商业定位,家庭消费型社区配套商业,基于本项目地理位置、辐射能力、周边居民消费水平，以及项目三期商业的体量及建筑特质，将本项目三期商业定位为“家庭消费型社区配套商业”，以家庭式消费为主体，以仓储超市为主导，辅以中式餐饮、休闲娱乐及银行、干洗店等配套设施，打造完善的社区配套商业。,商业业态规划建议,1F,/,超市、轻食、配套,超市,轻食,面包,水吧,地方小吃,配套,银行,药店,干洗,店,轻食、配套,轻食、配套,商业业态规划建议,2F,/,超市、餐饮、休闲、配套,超市,餐饮、休闲、配套,餐饮,中式餐厅,休闲,美容美发,健身中心,SPA,会所,棋牌室,配套,亲子培训,早教机构,商业租售方式建议,租售结合，先租后售,建议项目三期商业采取“先租后售”的租售方式，首先对仓储超市商家进行定向招商，在仓储超市商家确定意向以及需求面积后，再对剩余商铺进行统一租售。,原则上以仓储超市商家的需求为第一导向，力求将商业一层除临街商铺以外，整体租赁给仓储超市；而剩余商铺在仓储超市确定入驻的情况下，进行分割销售。,项目商业引导建议,一、二期,三期,四期,五期,六期,三期商业,项目目前道路系统仍不完善，特别是人行道路和非机动车道路，建议在项目招商的同时，通过对项目南侧或者北侧道路的打通，将项目从一期至六期串联起来，以提升项目商业的通达性，提高商业的竞争力和价值。,Thanks For Listening,！,