中建·国际港市场研究及营销策略报告.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/3/27,#,【,中建,国际港,】,市场研究及营销策略报告,市场篇,策略篇,本体篇,营销篇,宏观市场,区域市场,营销定位,整体策略,销售方案,推广方案,本体解读,价值提升,目录,Contents,导言：,09,年市场受到拉动经济增长、扩大内需、刚需先抑后扬、投资进场等等多方面原因影响，,当年楼市一路狂飙，新房市场价格飙升、二手房市场价格屡创新高。大多数购房者认为房价“难以承受”,。,媒体甚至出现了“总理的话比不上总经理的话”这样的舆论。,为此，政府出台了一系列调控措施，旨在遏制过快上涨的房价，究竟是,什么样的调控政策和手段？对市场产生了什么样的影响，后市前景发展如何？,让我们由此展开分析,07.1,07.7,08.1,08.7,09.1,09.7,10.1,关于开展房地产市场秩序专项整治的通知,公积金贷款利率上调,9.27,新政,国务院关于促进节约用地的通知,地方政府开始出手救市,10.22,新政,资本金比例下调,公积金贷款利率下调,国办关于促进房地产市场健康发展的若干意见,二套房贷收紧,土地价款收紧,存款准备金率上调,二手房营业税调整,清查闲置土地,国十一条,刺激政策,收紧政策,房价走势,关键解读：各项收紧政策频出，直接抑制需求端，兼控土地及资金链,10.2,北京市十一条,上调存款准备金率,0.5,流动资金贷款管理暂行办法,个人贷款管理暂行办法,2010,年，两次重拳出击，旨在遏制过快上涨的房价,新国十条,10.4,10.9,限购令,资金监管,10.10,抑制房价过快上涨,打击投机炒房,加快保障住房建设,促进房产市场平稳发展,国务院,严格实行购房实名制,加强廉租住房管理,规范二套住房标准,加强房地产用地监管,规范房地产业务市场、要求非主业央企退出市场,三次上调存款准备金率,禁止银行对投机投资购房贷款,界定二套房标准,住建部,国土部,国资委,央行,银监会,5,月,21,日,广州,未对差别化信,贷政策方面做,过多要求,4,月,30,日,北京,全面落实新国,十条，追回限,制购房套数5,月,6,日,深圳,未限购,落实限制第三,套房贷款等,上海,政策酝酿中,严 厉 程 度,地,方,调,控,史上最严厉的调控阶段，十部委联合调控,解读：相较其他城市，北京的地方政策最为严厉，决心更大,抑制房价过快上涨,4,月,30,日，北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知,：,暂定同一家庭只能在本市新购买一套商品房,暂停三套及以上房贷，首提个人售房计税、限制外地人购房,7,月,15,日，北京市住房和城乡建设委员会联合中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会、北京市金融工作局、北京银监局发布,关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知,北京各家银行将可凭“钥匙盘”登录北京市房屋权属系统核查借款家庭名下房产套数情况，,按照住建部此前出台的“认房又认贷”二套房贷新规定发放个人二套和多套住房贷款,规范市场,5,月,14,日，北京市住建委、发改委、规划委、国土局,关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知,：,5,月,31,日后签订土地出让合同的增量酒店项目，一律不得分层、分套（间）办理酒店类,项目的相关手续,规定今后酒店式公寓禁止向个人出售,加强保障性住房建设,北京市建委等,11,部门，,北京促进房地产市场平稳健康发展实施意见,：,增加住房建设用地供应和普通商品住房供应，加快推进全市棚户区改造工作,4,月,30,日，北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知,增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设,北京地方政策,四个层面，全面调控,设立预售监管制度,10,月,25,日，北京市出台,北京市商品房预售资金监督管理暂行办法,：,明确规定商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。,地块名称,土地面积,规划建面,成交日期,楼面价,受让单位,北京市丰台区黄土岗居住用地,208628.2,247620.3,2010,年,1,月,7,日,8016,中铁房地产,房山区良乡镇住宅（通尚苑二期）项目,35589.2,30100.75,2010,年,1,月,14,日,9302,森阳房地产,丰台区花乡六圈,B,居住项目用地,37440.7,47276,2010,年,1,月,21,日,15230,中海地产集团有限公司,丰台区六圈,A,居住项目用地,283865.1,348037.9,2010,年,1,月,21,日,17153,中海地产集团有限公司,朝阳区常营大型居住区三期土地一级开发项目,A-001A-005,地块,175669.9,462928.5,2010,年,2,月,24,日,9807,通瑞万华置业,房山区长阳镇居住、商业项目（长阳西站,1,、,2,号地）,505630.5,293778,2010,年,2,月,24,日,3151,创新建业和中创置业联合体,通州区半壁店（旧村改造）居住及居住区配套教育用地,199939.1,265152.7,2010,年,2,月,24,日,10635,天旭运河房地产,北京市密云县密云镇城后街北侧居住项目用地,13945.59,25102.06,2010,年,2,月,24,日,4183,慧友房地产,北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目,1,号地,206269.8,169537.2,2010,年,3,月,15,日,24066,远豪置业,大兴区亦庄住宅及商业项目（,X1-1B,）地块,330236,391170,2010,年,3,月,15,日,13396,中信新城,北京市昌平区昌平镇居住项目,43335.2,69404.15,2010,年,3,月,15,日,4178,中矿宏业,北京市昌平区老城东沙河西侧局部地块居住项目,56330,91379,2010,年,3,月,15,日,7442,金隅嘉业,北京市昌平区常兴庄组团北部地区,B,地块居住项目用地,207906,152307,2010,年,3,月,15,日,15101,金科兴源与纳帕投资联合体,海淀区东升乡居住、商业项目,44507.6,104537,2010,年,3,月,15,日,16836,世博宏业,通州区马驹桥亦庄新城,V,街区,A-4-1,、,A-4-2,、,A-2,用地,37575.68,54335.28,2010,年,3,月,17,日,8650,京成远东房地产,丰台区桥南王庄子居住项目用地,34477,55332,2010,年,3,月,17,日,14458,丰台科技园建设和富丰高科技联合体,朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目,4,号、,5,号地,310315.9,280789.9,2010,年,3,月,17,日,17949,保利营房地产,延庆县康庄镇居住项目用地,129640,146688,2010,年,5,月,7,日,682,龙庆房地产,北京市大兴区采育镇西组团,01-0118,号地块居住项目用地,90741,83503,2010,年,5,月,7,日,4503,恒盛合天和信房地产,房山区长阳镇起步区,3,号地南侧居住、文化娱乐地块,104507,157992,2010,年,5,月,18,日,6223,万科和中粮联合体,房山区房山线长阳站,8,号地西侧地块文化娱乐及居住项目用地,150991,186948,2010,年,5,月,18,日,7500,建工集团,昌平区北七家工业区配套住宅项目用地（配建中小套型普通商品住房）,196008,234719,2010,年,5,月,18,日,7700,金融街,房山区长阳镇起步区,6,号地居住项目用地（中小套型普通商品住房）,166495,239507,2010,年,5,月,20,日,6096,中铁房地产,房山区长阳镇起步区,2,号地及,3,号地北侧住宅混合公建和多功能项目用地,408356,524858,2010,年,5,月,20,日,3253,首都开发,通州区永顺镇住宅混合公建用地,109112,171790,2010,年,5,月,21,日,3120,中天顺通,/,珠江投资与珠江中天和置业联合体,北京市顺义区马坡东侧（地块二）居住项目用地,104803.7,147292.8,2010,年,6,月,25,日,8527,北辰实业,北京市房山区窦店镇居住项目（京南嘉园小区三期）,35241,43241,2010,年,6,月,29,日,3700,房地置业,北京市房山区房山线长阳站,8,号地东侧地块商业金融及居住项目用地,126061,166799,2010,年,6,月,29,日,6910,首都开发,北京市通州区马驹桥镇物流基地生活配套,区,147255,243149,2010,年,7,月,22,日,3783,首都开发,北京市昌平区小汤山镇居住、多功能用地（配建公共租赁住房,）,30178,70313,2010,年,7,月,30,日,4800,翰宏基业,北京市顺义区马坡东侧（地块一）居住项目用地,125864.6,162633,2010,年,7,月,30,日,8019,中铁置业,密云县大唐庄东南居住及配套项目用地,98211.48,160219,2010,年,8,月,17,日,3146,上海绿地,北京市怀柔区庙城镇居住用地（庙彩,A,地块136174,55819,2010,年,8,月,18,日,3101,万通地产,北京市通州区宋庄镇居住及托幼用地,189833,179868,2010,年,8,月,18,日,8274,融科卓越和恒盛阳光联合体,石景山区五里坨住宅项目（原西山木材厂）用地（配建廉租房）,25768,35400,2010,年,8,月,26,日,7062,住总正华开发和正华永兴联合体,顺义区林河开发区公建混合住宅项目用地,54753,65436,2010,年,9,月,6,日,3484,邦达房地产,延庆县延庆新城,7,号街区东关居住项目用地,71440,50105,2010,年,9,月,6,日,1716,锦鑫智房地产和京西北房地产联合体,北京市昌平区回龙观,1818-028,地块二类居住用地（配建限价商品住房）,87193,192967,2010,年,9,月,8,日,6633,住总房地产开发与万科联合体,昌平区回龙观村旧村,改造住宅,及商业金融用地,290695,364613,2010,年,9,月,20,日,5787,万科与住总房地产开发联合体,北京市海淀区小营二类居住用地,176109.3,281388,2010,年,9,月,20,日,9993,城建兴华地产,北京市房山区长沟镇（镇区改造一期,A,地块北区）居住项目,281076,162422,2010,年,11,月,3,日,3448,昊远隆基房地产,顺义区马坡（西侧）限价商品住房项目,44866,90000,2010,年,11,月,5,日,1889,正华永兴房地产,北京市通州区梨园镇其他多功能用地与居住用地项目,50558,72145,2010,年,11,月,11,日,8291,金隅嘉业房地产,通州区梨园镇居住项目用地,50216,138922,2010,年,11,月,11,日,10600,金隅大成,顺义区高丽营镇于庄（一期）居住（配建村民回迁房）及商业金融项目用地,267918,200012,2010,年,11,月,16,日,4100,新世界与东方华美联合体,北京市海淀区小营居住项目（,C1-C5,地块）,147948.2,237250,2010,年,11,月,16,日,3608,城建兴华,海淀区西北旺北,C1,地块居住项目用地（唐家岭地区整体改造资金平衡项目）,85099,187218,2010,年,11,月,16,日,19998,万科和五矿联合体,海淀区西北旺镇中心,C3,地块居住、托幼及中学用地用,地,53545,92719,2010,年,11,月,16,日,15995,万科和五矿联合体,中关村科技园区昌平园东区三期联合储备开发,项目限价,商品住房项目,69398.58,104004.6,2010,年,11,月,18,日,2791,中国水电建设集,昌平新城东区,0302-122,地块限价商品住房项目用地,61759,106832,2010,年,11,月,18,日,3020,国奥投资,顺义张镇居住（地块一）项目用地,98404,117979,2010,年,11,月,18,日,1356,天正华特房地产,北京市大兴区地铁亦庄线旧宫东站,4,号地居住、商业及配套设施,项目用地,157679,190861,2010,年,11,月,19,日,7126,富力城和极富联合体,顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁房）及商业金融项目用地,473423,383821,2010,年,11,月,24,日,3569,顺鑫佳宇房地产,顺义区牛栏山镇居住项目用地（配建公共租赁住房）,179376,153430,2010,年,11,月,24,日,7800,重庆龙湖地产,北京市通州区梨园镇砖厂村居住项目,216728,312104,2010,年,11,月,25,日,5703,华远置业和盛世新业联合体,土地篇,供应区位发生变化，且保障性比例增高,第一阶段：,19,宗,第二阶段：,23,宗,4,月,新政月,第三阶段：,15,宗,369.65,万,11054,396.52,万,5658,254.97,万,6347,10,月,新政月,2010,年,1-8,月北京市商品住宅供求走势图,2010,年,1-10,月，北京整体,商品住宅批售量,877.5,万平方米；商品住宅市场成交量为,748.6,万平方米，商品住宅供求比,1.17,：,1,。,7,、8,月供应及成交均有所上扬，,9,月份市场形势微暖，与外围项目集中供应、成交拉动有关。,4,月份调控后，北京市场供求关系倒转,；,10,月受二次政策影响成交量回落，市场受政策调控影响明显。,商品住宅篇,需求被抑制，供求关系倒转,北京市,2009.9-2010.10,月商品住宅量价走势图,2009,年至,2010,年,4,月价格一路走高，,5,月成交均价跌至二万以下，,商品住宅成交价格也伴随着调控成交量呈现出回落态势。,5-7,月成交价格基本上达到年初的水平，,8,月开始回升，但整体价格过快上涨的势头已经得到有效遏制。,10,月份随着二次新政出现，成交环比再次萎缩,，价格持稳压力大。,商品住宅篇,价格过快上涨的势头得到有效遏制,一次政策出台,北京,3-11,月各周成交价格走势图,商品住宅篇,周度成交量价分析,新政出台后，北京,周度成交量呈现下滑、探底、波动状态；周成交量跌至最低,8,万平方米左右，下滑严重,，随后成交量震荡反弹，,9,月上旬周成交量达到巅峰值；,二次新政后，周成交量跌幅近,50%,，,11,月第一周市场成交再次回暖。,成交价格也呈现波动式下降态势，量价本周有所回升。,北京,3-11,月各周成交量走势图,二次政策出台,2010,年,5-10,月份，北京商品住宅供应以,60-90,平方米和,90-120,平方米两个面积段最多，占比总和达到,50%,。,市场供应以满足刚性需求为主，大面积段的改善性需求占比相对较少，,300,平方米以上面积段供应量仅为,2%,。,商品住宅供应量中，以二房、三房为主，其供应占比达,37%,、,36%,。,分户型供应情况来看，基本呈现出“中间大，两头小”的市场局面，且二房、三房供应优势明显。,商品住宅篇,新政后供应结构主体针对刚需,2010,年,5-10,月份，北京商品住宅成交以,60-90,平方米和,90-120,平方米两个面积段最多，占比总和达到,47%,。,市场成交以满足刚性需求为主，大面积段的改善性需求占比相对较少。,商品住宅成交中，以二房、三房为主，其成交占比达,37%,、,27%,。,分户型成交情况来看，除刚需类中低端产品成交优势明显，复式、别墅等高端产品成交占比也较高，显示高端市场需求受政策影响相对较弱，需求旺盛。,商品住宅篇,新政后成交结构刚需为主，改善受抑,2010,年,5-10,月份，北京商品住宅成交以,1.2-.1.5,万元单价段和,1.5-2.0,万元两个单价段较多，其占比总和达到,48%,。其次是,2.0-2.5,万元单价段，成交占比,16%,。,市场成交仍以中等价位住宅为主，高单价段成交占比相对较少。,北京商品住宅成交中，以,100-150,和,50-100,万元总价段为主，其占比达,27%,、,17%,。,分总价段成交情况来看，低总价段产品受到市场欢迎，成交占比较大。,900,万元以上的高总价产品表现不俗，成交占比,9%,。,商品住宅篇,成交集中于中等价位、低总价产品,2010,年,10,月商品住宅项目销售,TOP20,排行榜,五环外低总价项目占据,较大比例,10,月销售面积排行榜,名次,项目名称,均价,(,元,/),金额,1,东湖湾,31693,8.47,亿元,2,橡树湾,30194,5.6,亿元,3,中海紫御公馆,37642,5.52,亿元,4,中粮万科长阳半岛,15134,5.21,亿元,5,远洋山水,28275,4.98,亿元,6,融景城,13686,4.58,亿元,7,北京华贸城,26365,4.32,亿元,8,旭辉紫郡,20137,4.19,亿元,9,远洋新悦,18015,4.13,亿元,10,中弘,北京像素,21031,3.91,亿元,11,腾龙源城,6526,3.88,亿元,12,悦廷,18069,3.73,亿元,13,龙湖,香醍溪岸,14890,3.61,亿元,14,颐和原著,68459,3.22,亿元,15,东亚,马赛公馆,16928,2.95,亿元,16,万年花城,26652,2.59,亿元,17,亚运新新家园,51627,2.44,亿元,18,金地仰山,18883,2.38,亿元,19,香悦四季,16371,2.14,亿元,20,合生,世界村,11979,2.12,亿元,10,月销售金额排行榜,名次,项目名称,面积,(),均价,(,元,/),1腾龙源城,59527.69,6526,2,中粮万科长阳半岛,34424.79,15134,3,融景城,33450.25,13686,4,东湖湾,26723.49,31693,5,龙湖,香醍溪岸,24270.82,14890,6,京师园住宅小区,23242.02,4804,7,远洋新悦,22939.43,18015,8,旭辉紫郡,20822.26,20137,9,悦廷,20618.83,18069,10,汇豪山水美地,19925.91,8760,11,中国铁建绿港,18591.91,7749,12,中弘,北京像素,18573.49,21031,13,橡树湾,18556.5,30194,14,合生,世界村,17702.39,11979,15,远洋山水,17603.5,28275,16,东亚,马赛公馆,17401.59,16928,17,北京华贸城,16372.91,26365,18,加州水郡,16057.39,10366,19,金融街,金色漫香郡,15308.64,11122,20,中海紫御公馆,14580.89,37649,年前购房优惠终止，市场量价快速上扬；进入,2010,年前几个月市场量价依旧居高不下；,政策出台，市场迅速进入,“冰冻期”。,恐慌性购买，致使房地产成交量大涨，价格快速跟进；经历,2010,年,2,月春节前后成交的小幅回落后，市场量价继续保持高位成交运行。,市场迅速转淡,；成交量,大幅回落不足上月,三分之一；,2009,年,11,月,2010,年,4,月,量价均有不同幅度的回落，成交量回落到上月的三分之一左右。,2010,年,56,月,年前的恐慌性购房，加之年后的量价高位循环，加重了民众的购房积怨、同时一并加大了政府调控的,决心。,市场触底,反弹,；成交量,环比上涨,两成；,市场呈现“量涨价滞”特点，成交量环比上涨两成，止跌回升。,部分远郊楼盘低价入市，带动成交量,上涨。,2010,年,7-9,月,新政前后，市场阶段划分,成交量短期剧烈下降；市场价格跌幅不明显；,二次新政前后两个月出现了成交量近,50%,的跌幅。,价格持稳压力巨大，年末有可能出现新一轮的下跌。,2010,年,10-11,月,政策已经调整到近年来最严厉水平：,本轮调控政策已经收紧到近年来最严厉水平，调控力度较大,。政策调控初衷是遏制重点城市房价过快上涨，促进房地产健康发展，而不是打倒房地产。,政策进一步收紧的空间已经不大。,调控效果初步显现：,本轮调控政策效果初步显现，房地产投资等指标先行出现下降，,70,个大中型城市房地产价格指数首次出现负增长。,从市场表现来看，北京房价均出现了停涨，成交量大幅萎缩。市场中打折促销项目初露端倪，部分低总价楼盘低价入市引来久违的热销。,经济增速出现放缓态势，地方债务问题突起：,我国经济增长速度放缓，,5-6,月,GDP,增长出现了放缓态势。下半年,GDP,增速低于上半年几乎成为共识。这样，房地产进一步调控的空间逐步缩小，政策收紧的可能性更小。,目前，我国地方债务问题突出，在沉寂半年后，地方债再度上市发行。一些地方拍地进程受阻，地方政府还款压力增大，地方债务问题显现。房地产调控后，拍地价格和数量都出现了降低，这样,“缺钱”的地方政府在房地产调控政策的执行方面，抗性较强，高举慢打无法避免,。,政策调控特别是,9,月末的二次调控以来，调控期已过中场，短期内进一步严厉打击的可能性较小，认真贯彻执行将是,10,年末乃至,11,年初的重点。,限购令、资金监管等政策除打击投资、加剧开发商资金运转周期外，更严重的将是导致市场观望氛围的加剧。,后续发展趋势分析,政策面,住宅市场,供给,供应加大，但增长幅度将放缓：,北京未来几个月开盘的项目较多。,随着金九银十的临近，下半年传统供给高峰的到来，供给可能出现较大增长。,年末，将以市场自我调整为主。观望将进一步加剧，随着价格的逐步调整，成交量将有所增加。,住宅市场,成交,以价换量：,万科中粮长阳半岛、保利茉莉等项目的热销带动了北京楼市进入了新的发展格局,打折即热销。随着新开盘项目的增加，打折促销项目的增加，成交量有望出现明显回升。,住宅市场,价格,低价入市效应，但不会出现全面的大幅变动：,万科、保利等知名开发商的示范效应将表现出来，更多刚性需求即低总价楼盘将选择小幅打折促进销售，以带动成交量。这样整体市场成交价格将保持基本稳定，表现为小幅震荡。,后续发展趋势分析,市场面,11,年市场预判,从,09,、,10,年的土地供应、以及,10,年持续攀升的开工量来看，预计,明年市场供应量仍将保持大幅增长,；,消费端在,10,年,8-9,月的小回暖之后短期内将趋于观望，,预计,11,年全年消化量由于供应加剧及价格波动的预期，整体较,10,年增长,10-15%,，,后续整体将逐步企稳；,价格也将随成交量的企稳，止跌回升至逐步保持稳定,，,回归理性发展水平。,后市展望,由上图可以看到，,2010,年上半年，土地待开发面积持续上升已达,3906,万方。,同时，,10,年上半年商品房新开工量同比增幅达33.89%,，商品住宅新开工量同比增幅达,81.04%,，未来,11,年市场供应必将加剧。,市场篇,策略篇,本体篇,营销篇,宏观市场,区域市场,营销定位,整体策略,销售方案,推广方案,本体解读,价值提升,目录,Contents,腹地竞争环境,12,个项目的近身肉搏,朗文世家,保利茉莉,旭辉紫郡,旭辉紫郡,金地仰山,首邑溪谷,东亚马赛,新里西斯莱,华润地块,波普公社,中建国际港,鸿坤理想城,兴创,D,标,华润地块,城建地块,金色漫香郡,腹地供销价及存量,腹地近,160,万方的潜在竞争,项目名称,建筑面积,(,万,),批售面积,(,万,),累计销售套数,累计销售面积,(,万,),本月成交,均价元,/,）,存量,(,万,),月均销售套数,领海朗文世家,42,60.09,（含转现房）,2895,36.75,15403,5.25,37,金地仰山,27.5,13.04,784,8.23,18920,19.27,196,新里西斯莱公馆,45.8,32.57,2062,23.22,22649,22.58,258,兴创,D,标,4.28,1.76,218,1.57,25720,2.71,44,保利茉莉公馆,22.5,20.69,2153,20.61,18873,1.89,359,东亚马赛公馆,18.8,19.52,（含地下）,334,3.17,17500,15.63,111,旭辉紫郡,17.31,3.92,152,2.7,19074,14.61,76,华润大兴,15#,地,15,15,首邑溪谷,25,7.17,252,1.49,24015,23.51,126,波普工社,7.5,7.5,中建枣园,28.2,28.2,合计,253.9,8850,97.74,156.15,鸿坤理想城,120,47.94,2844,25.3,19575,94.7,74,金色漫香郡,26,12.85,（不含车位）,887,8.91,11145,17.09,221,合计,373.89,11694,123.04,250.85,新里,-,西斯莱公馆,地铁上盖，,45,万平城市综合体,项目概况,项目地址,：大兴区黄村高米店收费站出口,开发商,：上海绿地集团有限公司,报价,：,22000,元,/,平米,物业类别,：,公寓 别墅 酒店式公寓,建筑类型,：板楼、联排,总建筑面积,：,45.8,万平方米,占地面积,：,20,万平方米,容积率,：,2.6,总户数,：,2000,开盘时间,：,2010,年,4,月,27,日,入住时间,：,2011,年,10,月,装修情况,：精装修（,2000,元,/,）,物业公司,：高力公司,物业费,：住宅,2.95,元,/,平方米,*,月，别墅,4.78,元,/,平方米,*,月,该项目自,4,月底开盘销售以来，消化速度快，价格走势平稳，维持在,18500,元,/,平米左右；,9月实现较高成交单价，突破,2,万元，成交以少量联排及高层两居、三居产品为主；,地铁、综合商业中心及精装修是项目的主要卖点，户型面积控制较好，性价比较高；,客群为地缘性和城市外溢型各约占,50%,；,后续存量以联排为主。,新里,-,西斯莱公馆,性价比较高，开盘热销,更新月份,成交套数,成交面积,(),成交,均价（元,/,）,成交总金额,2010,年,11,月,7,1255.09,22649,2843,万元,2010,年,10,月,56,9220.91,22611,2.08,亿元,2010,年,9,月,409,55896.4,20552,11.49,亿元,2010,年,8,月,367,3975568,18698,7.43,亿元,2010,年,7,月,300,31064.07,18685,5.8,亿元,2010,年,6,月,387,40189.22,18591,7.47,亿元,2010,年,5,月,451,45888.87,18138,8.32,亿元,2010,年,4,月,85,8882.82,18639,1.66,亿元,合计,2062,232153.1,19188,44.55,亿元,套型,签约数量,签约均价（元,/,）,套均面积（）,套均总价（元）,签约量比例,两室,949,18644,94,1749210,38.36%,三室,981,18679,122,2284404,51.69别墅,41,26431,380,10073171,6.74%,户型面积,签约数量,签约面积,(,万,),签约均价（元,/,）,签约总金额,签约量比例,50,以下,2,0.01,18991,186,万元,0.04%,5070,78,0.5,18837,9477,万元,2.17%,7090,421,3.53,18202,6.43,亿元,15.22%,90110,743,7.3,18740,13.69,亿元,31.46%,110130,297,3.6,18569,6.69,亿元,15.52%,130150,435,5.89,18947,11.16,亿元,25.37%,150170,32,0.5418230,9823,万元,2.32%,170200,2,0.04,18384,679,万元,0.16%,200,以上,52,1.8,25382,4.56,亿元,7.74%,合计,2062,23.22,19188,44.55,亿元,100.00%,保利茉莉公馆,近城地铁公寓,项目概况,开发商,：北京保利兴房地产开发有限公司,报价,：,18000,元,/,平方米,物业类别,：公寓,建筑类型,：,17-27,层板楼,总建筑面积,：,28,万平米,占地面积,：,15,万平米,容积率,：,2.5,绿化率,：,35%,总户数,：,2168,开盘时间,:2010,年,6,月,27,日,10-14,号楼,入住时间,：,2011,年下半年,装修情况,：毛坯,物业公司：,保利物业管理（北京）有限公司,物业费,：,2.68,元,/,平米,*,月,一期售罄,三期未售,二期售罄,项目消化速度非常快，“低价促销”是主要销售策略，在低单价、低总价的推盘形势下，一、二期均开盘售罄，三期产品与一、二期类似,，总体户型设计优于新里西斯莱，开发商实力和地铁无缝连接是其主要卖点；,项目的成交均价呈小幅上扬趋势，涨幅在,1.6-1.8%,之间，且大户型成交价格略高于中小套型产品,；,根据目前的推盘计划，,10,年年内即售罄；,成交客群的构成与新里西斯莱基本一致。,保利茉莉公馆,低价策略，热销狂潮,更新月份,成交套数,成交面积,(),成交均价,（元,/,）,成交总金额,2010,年,11,月,12,1327.07,18873,2505,万元,2010,年,10,月,18,1767.2,18318,3237,万元,2010,年,9,月,1078,102265.1,17898,18.3,亿元,2010,年,8,月,360,36483.64,17187,6.27,亿元,2010,年,7,月,217,21369.21,16911,3.61,亿元,2010,年,6,月,468,42848.46,16612,7.12,亿元,合计,2153,206060.7,17412,35.88,亿元,户型面积,签约数量,签约面积,(,万,),签约均价（元,/,）,签约总金额,签约量比例,5070,112,0.7,17123,1.2,亿元,3.39%,7090,1584,13.8,17409,24.02,亿元,66.97%,90110,2,0.02,17894,342,万元,0.09%,110130,85,1.03,17681,1.83,亿元,5.01%,130150,370,5.06,17403,8.8,亿元,24.53%,合计,2153,20.61,17412,35.88,亿元,100.00%,金地仰山,逸景洋房，低密住区,项目概况,开发商,：北京金地融侨房地产开发有限公司,报价,：,16000-18000,元,/,平米物业类别,：普通住宅、花园洋房,建筑类型,：东区,5-9,层洋房，西区,11-18,层板楼,总建筑面积,：,27.5,万平米,占地面积,：,12.3,万平米,容积率,：,1.8,总户数,：约,2000,户,开盘时间,：,2010,年,8,月,入住时间,：,2011,年年底,装修情况,：毛坯,车位数,：,1400,个,金地仰山,低价入市，小幅快跑,8,月、,11,月开盘两次，销售良好，低总价产品旺销，且,100,平米以上户型实现了较高成交均价,；,全部明厨明卫的户型设计是其主要卖点，东侧洋房产品成为区域低密标杆，将成为本项目高形象、高溢价的产品支撑；,开盘小高层产品由于总价较低形成热销。,套型签约数量,签约面积,(,万,),套均面积,(,万,),签约均价,（元,/,）,签约总金额,签约量比例,两室,469,4.19,89,16211,6.79,亿元,50.87%,三室,209,2.56,122,19104,4.89,亿元,31.09%,四室,2,0.03,150,21887,736,万元,0.41%,复式,104,1.45,139,19064,2.77,亿元,17.63%,合计,784,8.23,105,17637,14.51,亿元,100.00%,更新月份,成交套数,成交面积,(),成交均价,成交总金额,2010,年,11,月,116,11839.55,18920,2.24,亿元,2010,年,10,月,103,12626.05,18883,2.38,亿元,2010,年,9,月,563,57647.61,17105,9.86,亿元,2010,年,8,月,2,173.3,15989,277,万元,合计,784,82286.51,17637,14.51,亿元,东亚马赛公馆,法式生活,项目概况,报价,:,17000,元,/,物业类别：,住宅、公寓,建筑类型：,高层板楼,总建筑面积：,18.8,万平米,占地面积,:,8.7,万平米,容积率：,2.0,总户数：,1167,户,开盘时间：,2010,年,9,月,24,日,装修情况：,毛坯，公共部分精装,产品：,80,130,之间二居,三居全明户型。,开盘以来成交均价不断上涨，,11,月达,17500,元,/,平米，但低于区域大多项目同期均价；,在售产品以两居为主，二居成交均价低于三居成交均价。,东亚马赛公馆,价格领跑，市场主力二居产品热销,更新月份,成交套数,成交面积,(),成交均价,成交总金额,2010,年,11,月,80,8092.31,17500,1.42,亿元,2010,年,10,月,183,17401.59,16928,2.95,亿元,2010,年,9,月,71,6213.81,15047,9350,万元,合计,334,31707.71,16706,5.3,亿元,套型,签约数量,签约面积,(,万,),签约均价,签约总金额,签约量比例,两室,301,2.73,16595,4.54,亿元,86.20%,三室,33,0.44,17394,7612,万元,13.80%,合计,334,3.17,16706,5.3,亿元,100.00%,户型面积,签约数量,签约面积,(,万,),签约均价,签约总金额,签约量比例,7090,164,1.38,16391,2.26,亿元,43.46%,90110,137,1.36,16803,2.28,亿元,42.74%,110130,14,0.17,17485,3054,万元,5.51%,130150,19,0.26,17334,4557,万元,8.29%,合计,334,3.17,16706,5.3,亿元,100.00%,项目简评：,全明户型、净化水系统和新风系统组成主打卖点；,紧邻高铁、政策房，影响项目品质，无交通优势；,蓄水阶段报价明显低于区域内其他竞争项目。,旭辉,-,紫郡,叠墅生活，高端居住,项目概况,报价,:,19500,元,/,规划,：由旭辉紫郡,10#,地及旭辉紫郡,23#,地组成,建筑类型,：,1,期,46,层花园洋房，顶层送阁楼，一层送花园,总建筑面积,：,170000,平方米,1,期,23#,地,建筑面积,3.9,万平米,占地面积,:113333,平方米,23#,地,2.6,万平米,容积率,：,10#,地,:1.9,、,23#,地,:1.5总户数,：一期,228,户，共,7,栋,入住时间,：,2011,年,11,月,装修情况,：毛坯,产品,：面积区间,130249,，主力户型三居,170180,预计,12,月推出,90,平米左右二居新房源,10,月份成交金额达到,4.19,亿元，,11,月份成交价格有所回落，,11,月份均价,19074,元,/,平米；,成交户型产品以三居为主，与周边项目相比户型较大。,旭辉,-,紫郡,大户型低密产品,10,月份热销,项目简评：,低密洋房、叠拼类产品等高舒适度产品是主要卖点。,更新月份,成交套数,成交面积,(),成交均价,成交总金额,2010,年,11,月,36,6205.33,19074,1.