中弘股份北京像素项目商业推介书(41页).pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012-9-18,#,中弘股份 北京像素项目商业介绍,2012,年,8,月,2025/11/29 周六,中弘北京像素,位于朝阳北路五里桥，朝青板块，办公立项的,loft,项目,开发商,中弘地产,物业类型,写字楼,(,商住两用,),物业地址及板块,朝阳区五里桥（朝青板块）五环至六环之间,物管公司及费用,中弘文昌物业管理公司,2.98,元,/,平,/,月,总占地面积,21,万平米,总建筑面积,70,万平米,容积率,2.38,建筑形式,高层,loft,最早开盘时间,2009,年,12,月份,特色配套,地铁,6,号线装修情况,部分精装修,交房,/,入住时间,2011,年,8,月（北区，,4706,套）,2012,年,6,月（南区，,4786,套）,销售均价,4.75,米层高,23000,元,/,平米,5.48,米层高,28000,元,/,平米（一次性八折优惠，贷款,83,折,朝阳北路,5,环路,中弘北京像素,北京像素整体规划鸟瞰图,2025/11/29 周六,中弘北京像素区位优势,紧邻地铁,6,号线草房站、,27,叠泉高尔夫、通惠河水岸生态带；并且所在朝青板块具有,CBD,东廓及传媒走廊的政府规划利好等,CBD,东廓方案的规划利好,：项目处于两轴两带多中心的规划轴上，属于被辐射区域,CCTV,、,BTV东迁利好,：带来更多创意产业，同时依托中国传媒大学和二外学院的人才,高尔夫资源,：本项目临近,27,洞叠泉高尔夫球场,水岸生态带,：临近通惠河并且北面有,3000,亩城市绿化带,地铁,6,号线,：在项目入口处设立草房站，目前在建，,2012,年底开通,2025/11/29 周六,项目建筑布局规划,打破传统的铺排方式，采用风车状规划，使每栋都都可以采光,风车状规划,：有限的空间中，充分考虑视野开阔度，,打破传统的铺排方式，采用以自然旋转的风车状的方式排列，使,21,栋建筑都可以采光,北区,10,东楼,南区,9,栋楼,项目排布采用风车状规划,2025/11/29 周六,项目配套,除项目内部设立两大会所外，充分依托地铁站点价值，设计了多功能的地铁主题商街,主题会所：,以餐饮和健身为,主题的三角建筑作为两大会所，,涵盖品牌餐饮与健身会所,项目主题,会所,地铁商街：考虑未来居住的年轻人特点，在连接地铁出入口处设计了上万平米的地铁主题商街，规划出与立体商业模式，拥有地下大型超市、品牌旗舰店、宠物店、美发屋、蛋糕店、时尚用品店、足浴店、银行等等,地铁商街,2025/11/29 周六,中弘北京像素,会所商业简介,会所定位：像素商业由南、北两栋楼组成，北楼业态为独栋餐饮，定位为大众中档中,餐，建筑面积约,2575,平米，已建设完成，现房可立刻装修开业。,南楼为健身会所（含游泳、健身、美容,SPA,建筑面积约,3590,平米，正,在建设中，预计,2012,年,3,月份交付。,北,9,号餐饮楼,南,3,号健身会所,2025/11/29 周六,2025/11/29 周六,社区,地下一层,5,号楼地下一层平面图：,2025/11/29 周六,社区地下一层,6,号楼地下一层平面图：,2025/11/29 周六,实景照片：,2025/11/29 周六,总平面图：,日常生活消费区（必备性配套服务业态）休闲康体娱乐特色休闲区（多样、个性化业态,),2025/11/29 周六,各楼层业态组合规划（,B1,层）：,办公区,配套餐饮区（连锁快餐,/,特色小吃,）,2025/11/29 周六,各楼层业态组合规划（,B2,层）：,休闲,:,足疗按摩等,娱乐,:,电玩、桌球等,北楼餐饮平面概念规划,F1,（,702,平米、高,5.45,米）,2025/11/29 周六,北楼餐饮平面初步规划,F2,（,614,平米、高,5.4,米）,2025/11/29 周六,北楼餐饮平面初步规划,F3,（,702,平米、高,4.9,米）,2025/11/29 周六,北楼餐饮平面初步规划,F4,（,140,平米、高,3.4,米）,2025/11/29 周六,北楼餐饮平面初步规划,B1,（,417,平米、高,3.9,米）,2025/11/29 周六,南楼健身会所平面初步规划,B1,（,1508,平米、高,4.5,米，泳池部分高,6,米）,2025/11/29 周六,南楼健身会所平面初步规划,F1,（,702,平米、高,5.45,米）,2025/11/29 周六,南楼健身会所平面初步规划,F2,（,614,平米、高,5.4,米）,2025/11/29 周六,南楼健身会所平面初步规划,F3,（,626,平米、高,4.9,米）,2025/11/29 周六,2025/11/29 周六,中弘,北京像素位于朝阳区五里桥，处于东五环外，距常营居住区、管庄居住区约,3,公里，距通州商务园区约,3.5,公里,，属于五里桥两限房、经济适用房聚集区。,2025/11/29 周六,项目交通状况：,项目主要依托一条城市主干道,朝阳北路和轨道交通（位于地铁,6,号线终点站），,来带动东西向的人流；交通导向及方式的单一，会减少消费者到达数量及次数，减,小项目的辐射范围。,2025/11/29 周六,北辰福第,保利嘉园,富力阳光美居,首开畅心园,30.2,万,40,万,15,万,20,万,北京像素,36,万,金隅丽景园,住欣佳园,龙湖长楹天街,连心园,46,万,26,万,30,万,74,万,2025/11/29 周六,区域内居住项目人口数量,2,公里半径区域内常住人口数量预计超过,10,万人，消费人群数量较多、密度大,类别,项目,房屋套数,预计人口,预计总人口,保利嘉园,限价房,/,廉租房,两限房约,12000,套，,富力阳光美居,廉租房约,2100,套,42000,人,（,5900,元,/,平米）,北辰福第,金隅丽景园,经济适用房,经济适用住房,103500,人,首开畅心园,11000,多套，廉租,37500,人,（,4322,元,/,平米）,房约,1500,套,住欣嘉园,商品房,连心园,2000,多套,6000,人,商住两用房,北京像素,9000,多套,18000,人,2025/11/29 周六,区域内商务办公项目概况,区域内办公项目稀缺，目前仅非中心国际商务花园一个项目，办公人群数量少，商务消费需求,非中心国际商务花园由,7,个组团、,28,栋,4,层写字楼组成，为低密度生态办公园区,:,入住企业有中弘股份华强集团、都邦保险、维维集团、中国船东互保协会、华软通联（,CSOFT,）、威顿公司等数十家国内外知名企业。,住欣佳园示范中学,住欣佳园示范中学,本案,非中心国际商务花园,14,万,2025/11/29 周六,类别,项目,房屋套数,预计人口,预计总人口,办公,非中心,28,栋办公楼,18002000,人,2000,人,区域内办公项目人口数量,区域内办公人口数量很少，未来增长数量有限,2025/11/29 周六,区域内消费客群分析：,一、客群来源：,以区域内居住人群为主,（北京像素居住人群，周边两限,房、经济适用房为主,本案,辅以非中心办公人群、临时性,探亲访友人员。,客群流向主要以项目西侧、西,南侧住宅常住住户为由西往东,抵达，辅以北侧非中心的办公,人流。,2025/11/29 周六,区域内消费客群分析：,二、客群构成及特点分析：,本社区客群：,1,、像素居住人群：年龄偏低（,20-35,岁为主），中低收入水平，受过良好的教育，有着时尚前卫的生,活理念和超前消费观念，以休闲、娱乐消费为主。,周边社区客群：,2,、两限房、经适房居住人群：,30,-,55,岁为主，属于中低收入者和,“,夹心层,”,的,市民家庭，家庭收入,水平整体偏低，整体消费能力较低，主要以家庭日常消费为主（餐饮、生活用品）。,3,、非中心办公人群：,25,-,40,岁为主，中高收入水平，受过良好的教育，对生活质量要求相对较高，商,务休闲和聚会娱乐是该客群消费的重要内容之一，重视消费区域的商务功能性和休闲娱乐元素。,2025/11/29 周六,保利嘉园商业街,梧桐树商业街,25000,12000,龙湖长楹天街综合商业,华联商厦,27,万,5,万,区域内商业供应分布：,1,、梧桐树、保利嘉园商业街在项目类型及体量上与本项目相近，入市时间早，需考虑对本项目的影响,2,、龙湖长楹天街、华联商厦大型综合商业体量大，业态全，位置好，将成为本区域的商业核心，并将大量截,流由西向东的客群,已有社区商业项目（,1.5,公里半径）,：梧桐树商业街、保利嘉园商业街,未来会增加大型商业项目（,2,公里半径）,：龙湖长楹天街、华联商厦,保利嘉园商业街,梧桐树商业街,25000,12000,2025/11/29 周六,业态,租金水平,餐饮（品牌快餐）,4-5,元（,B1,）,商务配套（银行、电信）,6-7,元（,1F,）,生活服务（美容美发、眼镜）,5-6,元（,1F,）,超市、便利店,3-3.5,元（,B1,）,娱乐休闲（游戏厅）,2-3,元（,B1,）,其他（服装、药店等）,6-8,元（,1F,）,5-6.5,元（,B1,）,梧桐树商业街,业态比例及租金水平：,餐饮、商务配套占比最大，,休闲娱乐业态占比最少,餐饮、商务配套占比最大，,休闲娱乐业态占比最少,餐饮、商务配套占比最大，,休闲娱乐业态占比最少,餐饮,商务配套,生活服务,超市、便利店,休闲娱乐,其他,5%,8%,43%,19%,13%,12%,餐饮、商务配套占比最大，,休闲娱乐业态占比最少,餐饮、商务配套占比最大，,休闲娱乐业态占比最少,餐饮、商务配套占比最大，,休闲娱乐业态占比最少,2025/11/29 周六,梧桐树商业街（品牌落位）,地下一层集中各类品牌快餐，形成了一个餐饮美食聚集区,B1,层品牌布局：,麦当劳（部分）、肯德基（部分）、屈臣氏、,7-Eleven,、呷哺呷哺、,吉野家、眉州小吃、萨拉伯尔、庆丰包子铺、鸿毛饺子、广惠康药店,嘉斯猫电玩、首航超市,2025/11/29 周六,保利嘉园商业街,1,、项目简介：保利嘉园属常营保障性住房,B1,组团，总占地面积,20,万平米，总建筑面积,40,万平米，,27,栋限价住宅和,1,栋廉租房，共计,4199,户。配套有,2.4,万平,米九年制学校、,2.5,万平米商业街、菜市场、老年活动中心等,2,、地理位置：东至常营东路，西至辛庄路，南至常营北路，北至幺家店路,3,、商业面积：,25000,平米，临街两侧，地上,2,层,2025/11/29 周六,业态,租金水平,代表品牌,餐饮（中低端中餐、快餐）,4-5,元,江边城外烤鱼、川城麻辣火,锅等,商务配套（邮政储蓄、银行）,5-7,元,邮政储蓄、北京农村,商业银行,生活服务（美容美发、干洗、,5-6,元,四美美发、干洗店等,花店）,超市、便利店,3-4,元,世纪华联便利小超市,其他（房屋中介、装饰等）,4-6,元,链家房屋中介等,保利嘉园商业街,1,、,经营模式：已于,2010,年,5,月销售，销售均价为,30000,元,/,平米。现在商业由各业主自行自主经营,2,、租金水平及面积占比：,餐饮业态占比最大，,超市、便利店、配套等其他杂项业态占比较为均衡,2025/11/29 周六,龙湖长楹天街,1,、项目简介：龙湖,长楹天街定位于打造一个全家庭型城市综合体项目。占地面积,:17.57,万平方米,建筑面积,:46.29,万平方米,，整体项目包括住宅、酒店式公寓和,综合商业、大型景观园林四部分。商业总体面积为,27,万平米的家庭,MALL,。,2,、地理位置：朝阳北路管庄路口往东,200,米，项目地下,2,层直接接轨地铁,6,号线,3,、项目状况：建设中，,2014,年开业,2025/11/29 周六,业态,面积,/,占比,代表品牌,主题百货,40000,/(15%),未确定,大型超市,14000,/(5%),永辉超市,溜冰场,1800,/(0.7%),李宁、李春阳、王睿创办的全,明星冰场,电影院,6000,/(2.3%),法国卢米埃影城,儿童成长中心,7000,/(3%),KIDZANIA,职业体验公园,购物中心,176000,/(65%),四季主题购物中心,商业街、底商,25000,/(9%),750,米室外商业街,龙湖长楹天街,2025/11/29 周六,龙湖,长楹天街业态布局图,2025/11/29 周六,华联商厦,龙湖,长楹天街,华联商厦,1,、项目简介：购物中心，面积约,50000,平米，华联将其整体购买后，自持经营，规划业,态为小型购物中心，配备有华联,BHG,超市（,30004000,），其它业态暂不详。,2,、地理位置：朝阳北路常营地铁站北侧，龙湖,长楹天街对面。,3,、项目状况：建设中，预计,2013,年开业。,2025/11/29 周六,结论：,1,、龙湖长楹天街、华联商厦大型综合商业体量大，业态全，位置好，将截流这两项目西边的客群，并会大量分流该项目以东的居住区消费客群，会成为未来区域内的商业核心。,2,、梧桐树商业街、保利嘉园商业街以连锁快餐和社区配套服务业态为主，无大型品牌正餐和健身业态。,项目名称,规模,商业类型,经营模式,目标商业范围,消费档次,开业时间,整体出售，统一规划、租,梧桐树商业街,1.2,万,社区商业街,赁、运营管理,1.5 KM,半径,中端偏低,2011,年底,分割散售，各小业主自行,保利嘉园,2.5,万,社区商业街,经营,1.5 KM,半径,中低端,2011,年初,商业街,华联商厦,5,万,购物中心,自持经营,2-3 KM,半径,中高端,2013,年,购物中心整体持有经营，,龙湖长楹天街,27,万,大型综合商业,底商型商业街散售，各业,3-5 KM,半径,中高端,2014,年,主自营,区域内商业项目对比分析,