中渝大学城项目定位报告194p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,大学城项目定位报告,重庆铭腾汇景信息咨询有限公司,方案一建议,方案二建议,方案对比分析,地块解析,项目定位,客户分析,市场背景,本次汇报的结构：,报告主要结论,项目定位：知慧,活力,魅力之城 大学城,中高端住宅项目,物业形态：类别墅、高层,客户定位：改善型客户、投资型客户为主，部分首置客户,客户分布：沙坪坝区、大西区、璧山、北碚、微电园区域为主，主城其他区域客户为辅。,宏观市场分析结论,市场背景,区域规划分析结论,竞争市场分析结论,1,重庆近年来受,保税港区、两江新区利好的影响,，重庆经济发展迅速，,2009,年在全国经济“保,8”,的情况下，,重庆经济依然达到,14.9%,的增长率，未来几年经济发展也将快速、平稳，而且预计,2010,也将达,15%,；,2010,年,房地产的引擎依然是旧城改造,，预计,2010,年将有,500,万方,旧城改造入市；,2010,年重庆将实施重点建设项目,323,个，总投资高达,1,万亿元,。,涉及交通、能源、城市基础设施、园区基础设施、节能减排及生态建设、水利基础设施、社会民生、科技、工业、农业产业化、商贸流通、房地产等,13,大类；,2009,年由于一线城市房价上涨过快2010,年出台有抑制高房价的政策，但政策调控主要针对三高物业，即高档次、高单价、高置业频次，而对普通商品住房仍然保持较为宽松的房地产以及金融政策,；,在,信贷政策,方面，,2010,年上半年已开始收紧，首套房最低首付比例为二成，二套房提高到四成，且贷款利率优惠已从下浮,30%,上调到下浮,15%,。,未满,5,年的二手物业成交要收取差额营业税，营业税率为差额部分的,5.5%,；,随着对高端房征收物业税政策的提出，重庆、上海等地可能作为试点开征物业税。,宏观经济,结论,西永片区定位：城市副中心、,IT,之城、大学之城、巨变之城,区域规划分析,该片区位于中环与外环之间，属于城市发展新兴之地。一城五片多中心组团式格局中，随着内环外移的实施，西永片区将逐步进入主城区的范围,。,到,2015,年，缙云山、中梁山之间的西部片区西永城市副中心人口规模将突破,60,万人。,西永微电园,中学,(,规划中,),根据目前规划，以大学城中路为界线，大学城划分为两个板块。大学城中路以北的区域为目前开发的热点区域，以南的区域为未来集中居住配套区，目前还未进行大规模开发。,大学城东路,重庆大学,龙湖睿城,东方剑桥,目前大学城的最繁华区域,所有大学以及目前集中商业分布于此,富力城,260,万方商业中心,东桥郡,重大集资楼,重师集资楼,富力城在售区,卓越项目,重庆师范大学,大学城中路,台资信息产业园,大学城南部居住集中区,中渝地块,第三军医大学,重庆科技学院,融城华府,龙湖花千树,龙湖,U,城,金科项目,交通条件：,地铁,1,号线将在,2012,年运行，线路由朝天门至大学城（一期朝天门到沙坪坝，今年年底运行）；,轨道,7,号线正处规划阶段，暂未动工，预计将在,2015,年后开始投入运行。,双碑大桥和双碑隧道已经开建，这是第二条贯穿中梁山到大学城的隧道，,2012,年通行。,随着区域对外交通的不断完善，拉近了大学城与沙坪坝片区、三北片区、渝中半岛片区等区域的距离。,内环取消收费，大学城进一步融入主城。,规划中的轻轨,7,号线,在建地铁,1,号线,双碑隧道,双碑大桥,15,分钟北部新区,30,分钟解放碑,20,分钟杨家坪,25,分钟南坪,15,分钟沙坪坝,地铁车站,大学城,交通条件,本案车行,5,分钟，步行,30,分钟抵达地铁站,西部大学城交通情况汇总表,编号,路段名称,等级,进度,起点,终点,路宽,通车时间及备注,1,绕城高速,高速,全线通车,54,米,2008,年西段全线通车，,2010,年全部通车,2,科技大道,主干,全线通车,梨树湾隧道,大学城入口,54,米,已经通车,3,科技大道北段,主干,全线通车,大学城入口,绕城高速,54,米,已经通车，双向,6,车道，有景观带。,4,科技大道南段,主干,竣工,大学城入口,绕城高速,54,米,已经通车，双向,6,车道，有景观带。,5,纵二路,主干,施工中,大学城南向,大学城北向,54,米,已经通车,6,虎曾路,主干,部分竣工，部分施工中,虎溪,曾家,54,米,已经通车,7,双碑隧道,全线通车,大学城,井口,预计,2012,年建设完成，通北杨公桥,8,梨树湾隧道,全线通车,大学城,沙坪坝,已经通车,9,轨道,1,号线,轨道,在建,朝天门,大学城,2011,年完成,10,轻轨,7,号线,轨道,规划中,歇马,西彭,远期规划,大学城,交通现状,大学城内部交通条件较好，对外交通在内环取消收费和,2012,年轨道,1,号线通车后得到极大改善，将进一步融入主城。,另外，,2010,年双碑大桥及隧道的开通较大程度缓解了大学城的瓶颈。,思考：,地铁1,号线通车，将对大学城带来什么影响？,是否能促进大学城房地产业的飞速发展？,2,号线建设重要时间节点：,1996,年,12,月，重庆轨道交通二号线大堰站到较场口站正式动工；,2004,年,11,月,6,日开始观光运行。,2004,年,12,月,28,日开始试运行。,2005,年,6,月,18,日开始正式运行；,2006,年,6,月,8,日重庆轨道交通二号线二期工程开始模拟运行，,2006,年,7,月,1,日开始试运行，,2006,年,7,月,10,日二号线二期工程开始正式运行。,参考案例：轻轨,2,号线，“速”变大渡口,大学城,轨道,1,号线利好分析,2,号线对扩展市场、提升房价、促成区域发展成效显著,2005,年，通车以前，大渡口区商品住宅均价,2500,元,/,平方米,，比主城其它区,2612,元低,112,元,。通车后，,2006,年上半年大渡口新开楼盘均价在,2700,元,/,平方米,，较,2006,年春交会商品住房成交均价,2789,元只低了,89,元。,通车后，,2006,年前,5,个月，大渡口区成交商品房近,2000,套,，其中,4,成,以上购买者是外区居民。,通车后，商圈区域内香港城、国瑞城、天泰,金地广场等建筑群的落成，顺祥新锐,壹街区等项目的启动，沃尔玛、易初莲花、重百、新世纪、国美、苏宁等等品牌商家的进入,。,大学城,轨道,1,号线利好分析,年度,2000年,2001,年,2002,年,2003,年,2004,年,2005,年,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,销售,面积,37.4,43.3,50,61.4,47.5,46.8,49.6,89.9,27.8,35.23,销售,增量,5.9,6.7,11.4,-13.9,-0.7,2.8,40.3,-62.1,7.43,销售,增幅,15.78%,15.47%,22.80%,-22.64%,-1.47%,5.98%,81.25%,-69.08%,26.73%,大渡口区历年商品房销售量统计表（万平米）,年度,2000,年,2001,年,2002,年,2003,年,2004,年,2005,年,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,常住,人口,25.13,25.3,25.37,25.67,25.91,26.23,26.58,26.96,27.22,27.53,人口,增量,0.17,0.07,0.30,0.24,0.32,0.35,0.38,0.26,0.31,人口,增幅,0.68%,0.28%,1.18%,0.93%,1.24%,1.33%,1.43%,0.96%,1.14%,大渡口历年常住人口统计表（万人）,在轻轨,2,号线开通后，大渡口区常住人口增长速度并未因交通的便捷度改善吸引更多外来人口；,在轻轨,2,号线开通后，大渡口总体商品房需求并未得到完全增长，,2003,较,2002,年有较大的增长、,2007,、,2009,年的成交情况来看，因为总体市场向好所致。,单一利好条件对区域房地产需求总量和人口转移能力有限,轻轨审批阶段,轻轨全线通车，,进一步促进了房,地产需求的增长,轻轨审批阶段,轻轨试运营并全线通车,大学城,轨道,1,号线利好分析,2004-2009,年期间大渡口仅依靠轻轨贯通这单一利好对区域房地产总体需求贡献较小；,轻轨贯通对周边房地产价格和外区域需求有明显拉动；,轨道贯通并结合本身商圈规划，对城市配套升级有一定拉动作用。,西永副中心将成为重庆新的经济增长极。,随着交通的完善，拉近了西永与主城的距离，配合区域自身规划，将带来更多的外区域置业需求。,大学城随着各所高校的进驻，其影响力越来越大，区域价值不断提升。,随着微电园入驻企业不断增加，将带来更多的区域内部的置业需求。,轨道一号线虽然为区域总体发展的推力有局限，但配合大学城众多优势政策和规划将是其发展的强力催化剂。而且将带动更多的沙区的客户前来大学城置业。,大学城及西部新城已经成为重庆别墅市场的第三组团，价值明显。,竞争市场分析,一、区域在售市场分析,二、未来两年潜在供应分析,龙湖,睿城,融城华府,康田置业公司竞得地块,我司用地,金科集团竞得,龙湖,U,城,3,号,地块,卓越项目,2009,年之前大学城项目分布图：,目前大学城房地产项目主要分布于大学城核心区域内随着开发力度的加强，在往南区快速的扩张。,图为,2009,年情况。,L,分区,城南居住集中区,龙湖,.,东桥郡,主力产品：联排别墅,主力面积：,220-240,主力单价：,8000-10000,总价区间：,115-285,万,去化套数,:480,套,去化时间,:11,个月,月均去化套数：,34,套,富力城,主力产品：联排别墅,主力面积：,150-180,主力单价：,7800-8800,总价区间：,120-160,万,去化套数,:173,套,去化时间,:4,个月,月均去化套数：,27,套,西永租赁,房,2.5,万套,陈家桥,经济房,龙湖租赁一,共,2000,套,2012,年房,220,套,花千树，纯洋房，,7,月推出,首期推出,180,套联排，,6,月亮相，,8,万,m2,的示范区和,3000m2,的体验商业,富力城,主力产品：高层,主力面积：,60-100,主力单价：,4500-5300,总价区间：,35-55,万,月均去化套数：,144,套,东方剑桥,主力产品：高层,主力面积：,55-68,主力单价：,4000,总价区间：,10-40,万,去化套数,:876,套,去化时间,:5,个月,月均去化套数：,125,套,东方剑桥（预计）,主力产品：高层,主力面积：,64-96,主力单价：,5200,总价区间：,35-50,万,预计,5,月推出。,龙湖,睿城,康田置业公司竞得地块,我司用地,金科集团竞得,龙湖,U,城，精装公寓，,7,月推出,3,号,地块,卓越项目,2010,年大学城项目分布图：,L,分区,城南居住集中区,龙湖,.,东桥郡,主力产品：联排，双拼,主力面积：,220-240,，,250,、,300,主力单价：,11000-15000,，,20000-22000,总价区间：,300-500,万,月均去化套数：,37,套,富力城,主力产品：联排别墅,主力面积：,150-180,主力单价：,8500-9500,总价区间：,150-200,万,月均去化套数：,43,套,西永租赁,房,2.5,万套,陈家桥,经济房,花千树，纯洋房，,5,月推出,首期推出,180,套联排，,6,月亮相，,8,万,m2,的示范区和,3000m2,的体验商业,龙湖租赁房,一共,2000,套,2012,年,220,套,富力城,主力产品：高层,主力面积：,60-100,主力单价：,5500-5900,总价区间：,40-60,万,月均去化套数：,62,套,融城华府,叠拼：,120-160,，,8000-10000,元,/,，,100-160,万元；,联排：,150-170,，,11000-13000,元,/,，,180-200,万,月均去化：,93,套,一、区域在售市场分析,别 墅,项目名称,2008,年,2009,年,2010,年,1-3,月,富力城（,2009.8,销售）,推盘套数及售价,173,套,8350,元,/,65,套，,8595,元,/,消化速度,43,套,/,月,22,套,/,月,东桥郡（,2008.12,销售）,推盘套数及售价,108,套，,6200,元,/,372,套,9040,元,/,112,套，联,14030,元,/,，双,20000,元,/,消化速度,82,套,/,月,34,套,/,月,39,套,/,月,融城华府（,2009.12,销售）,推盘套数及售价,93,套（叠,64,，联,32,）,联,11676,元,/,、叠,7737,元,/,62,套，联,11676,元,/,、叠,7737,元,/,消化速度,93,套,/,月,洋 房,项目名称,2008,年2009,年,2010,年,1-3,月,龙湖睿城,(2008.8,销售,),推盘套数及售价,240,套，,4700,元,/,7000,元,/,（全底跃）,消化速度,47,套,/,月,1,套,/,月,富力城,(2008.3,销售,),推盘套数及售价,142,套，,5600,元,/,62,套，,5200,元,/,消化速度,7,套,/,月,5,套,/,月,高 层,项目名称,2008,年,2009,年,2010,年,1-3,月,龙湖睿城,(2008.9,销售,),推盘套数及售价,410,套,4300,元,/,564,套，,4550,元,/,消化速度,90,套,/,月,88,套,/,月,富力城,(2008.1,销售,),推盘套数及售价,1170,套，,4200,元,/,854,套,5300,元,/,450,套，,5711,元,/,消化速度,68,套,/,月,101,套,/,月,144,套,/,月,东方剑桥,(2009.4,销售,),推盘套数及售价,876,套,4020,元,/,消化速度,125,套,/,月,2009-2010,年，区域别墅月去化套数约,50-60,套；洋房月去化套数约,5,套；高层月去化套数约,100-120,套；,随市场好转，区域高层月去化率大幅上升，以投资型产品为主；,市场洋房供应量较小，目前只有富力城一期滞销产品仍在销售，由于总价过高，户型过大的原因，虽然整体市场较好但去化速度仍然很慢；,区域别墅去化快，价格稳步上升，已推售别墅产品较受市场青睐，已成为别墅的重要组团。,备注：,以上均为,清水,价格，其中富力城高层除去装修,1200,元,/,，龙湖睿城,800,元,/,，东方剑桥,500,元,/,。,高层分析,户型,单间配套,一房,两房,小三房,大三房,总计,面积,20-30,30-40,40-50,50-60,60-70,70-80,80-90,90-100,100-110,110,以上,东方剑桥,61,299,47,59,363,0,0,47,0,0,876,富力城,0,208,248,0,756,120,136,268,318,154,2208,龙湖睿城,60,182,549,124,59,0,0,0,0,0,974,总计,121,1533,1259,571,472,3908,比例,3%,39%,31%,14%,11%,100%,（,2008-2010,年,3,月）,高层各户型供应（销售）一览表,主力供应,（销售）面积,【,市场份额,70%】,在售市场分析,高层,一房、二房是大学城高层产品供应和销售的主力,高层各总价段销售一览表,总价段,单配,一房,小两房,小三房,大三房,20-30,30-40,40-50,50-60,60-70,70-80,80-90,90-100,100-110,110,以上,20,万以下,东方剑桥,61,，,3500,龙湖睿城,60,，,4400,东方剑桥,299,，,3400,富力城,208,，,4500,睿城,182,，,4400,东方剑桥,47,，,3800,睿城,549,，,4200,富力城,248,，,4200,20-25,万,东方剑桥,59,，,3400,龙湖睿城,124,，,4300,睿城,59,，,3800,25-30,万,东方剑桥,363,，,3800,富力城,248,，,4300,30-35,万,富力城,328,，,4300,35-40,万,富力城,120,，,4200,东方剑桥,47,，,3400,40-50,万,富力城,46,，,5000,富力城,268,，,4800,富力城,228,，,4400,50-60,万,富力城,64,，,4400,从图表可以看出，大学城在售高层项目一房主力总价在,20,万以下，两房主力总价在,20-30,万，三房主力总价在,40,万以上。,2010,年,3,月，富力城,2,房及小,3,房的价格已,6300,元,/,（除,1200,装修），,4,房价格,5100,元,/,（除,1200,装修），,2,房溢价能力强，大面积靠低单价去化。,一房户型主力总价,20,万以下,二房户型主力总价,25-30,万,三房主力总价,40-60,万,09,年销售市场分析,高层,表格内内容为：,项目名称,+,推出套数,+,成交单价；富力城（,1200,）、龙湖睿城800,）、东方剑桥（,500,）已除去装修费。,2010,年之前，区域高层项目以投资型产品为主，在售项目主力供应户型为,一房（,30-50,）、两房（,60-70,）,户型，占整体市场供应的,70%,以上。一房总价控制在,20,万以下，两房总价在,40,万以内。,2010,年之前，区域高层项目三房供应较少，小三房去化速度较快，大三房去化速度较慢，除富力城外，其它项目面积均控制在,100,平米内（富力城,40%,的住房套内面积大于,100,平米）。,2010,年，在售高层产品向自住发展，但客户购买目的仍以投资为主，供应以两房、三房为主，富力城,2,房及小,3,房的价格已,6300,元,/,除,1200,装修），,4,房价格,5100,元,/,（除,1200,装修）；,2,房、紧凑三房溢价能力强，大面积靠低单价去化。,小 结,在售市场分析,高层,洋房分析,户型,平层,跃层,合计,面积,100-110,110-120,120-130,130-140,140-150,150-180,180,以上,富力城,13,9,0,0,0,22,98,142,龙湖睿城,0,120,41,39,0,0,40,240,总计,142,240,382,比例,37%,63%,100%,（,2008-2009,年）,（洋房）各户型供应（销售）一览表,平层供应,跃层供应,主力供应面积,在售市场分析,洋房,2008-2009,年洋房各总价段销售一览表,总价段,平层,跃层,100-110,110-120,40-50,120-130,130-140,140-150,150-180,180,以上,50,万以下,50-60,万,富力城,13,，,5500,睿城,70,，,5000,60-70,万,富力城,9,，,5500,龙湖睿城，,50,，,5500,70-80,万,80-90,万,龙湖睿城,41,，,7000,富力城,12,，,5500,90-100,万,龙湖睿城,39,，,7200,富力城,10,，,5500,100,万以上,富力城,98,，,5300,平层户型主力总价,50-60,万,跃层主力总价,80-100,万,从图表可以看出，大学城在售洋房产品平层主力总价在,50-60,万，跃层主力总价,80-100,万。,近期，因供求缺乏，无洋房成交。,在售市场分析,洋房,表格内内容为：,项目名称,+,推出套数,+,成交单价,小 结,在售市场分析,洋房,2009,年之前，大学城房地产发展处于初级阶段，根据北部新区发展经验，开发商对自住为主的,洋房,产品并不看好，仅有少量洋房作为试水目的供应；已售项目中，龙湖睿城虽有品牌支撑、面积适中，但仍要依靠低单价去化；富力城项目由于面积过大，总价过高而滞销，竞争优势不及高层投资产品。进入,2009,年，低总价经济型别墅的推出使得高总价洋房市场空间更小，持续滞销。,2009,年,洋房,产品仅去化存量，龙湖睿城底跃,(128-135),，富力城现代风格的大面积跃层（,180-270,）；从销售情况来看，总价在,50-60,万之间的平层产品去化情况明显好于总价在,80-100,万以上的跃层产品。,2010,年随着区域房地产市场逐渐成熟，龙湖在大学城开始主攻洋房市场，花千树、,U,城两项目陆续面市，但其他企业仍比较谨慎，不做或推迟开发洋房产品。,别墅分析,项目名称,150,以下,150-160,160-180,180-200,200-220,220-240,240,以上,合计,东桥郡,0,0,26,114,119,365,40,664,富力城,48,135,137,22,0,0,0,342,龙湖睿城,0,0,22,22,86,46,0,176,融城华府,71,26,24,12,8,10,4,155,总计,119,161,209,170,213,421,44,1337,比例,9%,12%,16%,13%,16%,31%,3%,100%,主力供应（销售）面积,去化速度快,（富力城、融城华府）,（,2008-2010,年,3,月）,（别墅）各户型供应（销售）一览表,在售市场分析,别墅,2010,年之前,150-220,别墅的供应和销售比例较大，核心面积区间为,150-200,，富力城、融城华府在产品上与龙湖项目有明显差异。,去化速度快,（东桥郡）,总价段,/,面积段,150,以下,150-160,160-180,180-200,200-220,220-240,240,以上,100,万以下,融城华府,35,，,7126,100-120,万,融城华府,18,，,7967,东桥郡,24,，,6500,120-140,万,富力城,24,，,8200,富力城,30,，,8300,龙湖睿城,22,，,7000,东桥郡,38,，,6800,140-160,万,融城华府,3,，,10193,富力城,20,，,8500,融城华府,9,，,9156,龙湖睿城,22,，,8000,东桥郡,50,，,8300,160-180,万,融城华府,15,，,11091融城华府,2,，,10358,富力城,17,，,8600,东桥郡,20,，,9200,东桥郡,30,，,8500,180-200,万,融城华府,1,，,13048,龙湖睿城,36,，,8500,东桥郡,65,，,9200,东桥郡,55,，,9000,200-250,万,融城华府,10,，,12801,龙湖睿城,50,，,9500,东桥郡,10,，,10000,东桥郡,110,，,10000,龙湖睿城,40,，,11000,250,万以上,东桥郡,30,，,12000,龙湖睿城,6,，,13000,东桥郡,16,，,15000,2008-2009,年别墅各总价段销售一览表,经济型别墅主力总价,120-140,万,中档型别墅主力总价,220-250,万,从上表可以看出，经济型别墅占区域别墅供应的,55%,左右，主力总价在,120-140,万,之间，其余为中档以上别墅，主力总价,220-250,万,之间；,东桥郡主要选择大于,180,的产品，富力城选择,160-200,的产品，而融城华府选择小于,170,的产品，他们在不同的市场上进行错位竞争，销售情况较理想。,2010,年别墅价格提升较快，,东桥郡联排价格已达,14000,元,/,、双拼,20000,元,/,；富力城联排价格为,9200,元,/,；融城华府预计开盘价格叠拼,8000,元,/,、联排,11000,元,/,（使用面积单价,7000,元,/,）。,在售市场分析,别墅,表格内内容为：,项目名称,+,推出套数,+,成交单价,09,年别墅供应主要为富力城、东桥郡、融城华府三个项目，他们在面积选择上有明显的差异化，销售情况均较好。,09,年区域内，经济型别墅主力总价在,120-160,万，面积在,150-180,平米，中档别墅主力总价在,200-250,万，面积在,200-250,平米。,2010,年别墅价格提升较快，,东桥郡联排价格已达,14000,元,/,、双拼,20000,元,/,；富力城联排价格为,9200,元,/,；融城华府预计开盘价格叠拼,8500,元,/,、联排,11500,元,/,（产权面积单价,7000元,/,）。,小 结,在售市场分析,别墅,在售市场整体分析,关于区域,目前区域受配套和交通条件的限制，居住型产品开发较少，主要针对购买投资型高层和别墅这两类对现有配套和交通要求不高的客户为主；,关于洋房,洋房作为以自住为主的产品，对配套、交通条件有一定的要求；同时，若作为投资产品，在区域内投资性小户型和经济型别墅的投资价值更被看好。因此，目前区域还不适合洋房产品的开发；,关于高层,区域房地产市场有大学城,15,所高校、未来轨道交通等投资价值作为支撑，其投资型产品开发量较大，销售情况较好，待,1,号线通车后，大学城居住型高层将受到追捧。,关于别墅,根据区域形象和交通条件，现目前并不适宜开发居住型的别墅产品，龙湖开发别墅产品面积虽较大，但与同区域内其它别墅项目一样，主要还是针对投资型别墅产品的客户。,二、未来两年潜在供应分析,中渝物业竞得,金科集团竞得,3,号,地块,卓越熙街,近期大学城项目分布图：,龙湖东桥郡,融城华府,龙湖,U,城，首期精装公寓,7,月推出,首期推出,180,套联排，,6,月亮相，,8,万的示范区和,3000,的体验商业,东方剑桥,康田项目,富力城,城南居住集中区,花千树，纯洋房，,5,月推出,卓越熙街,，,2000,套，主力面积,30-50,一房,和,30,以下单间配套,东方剑桥，1300套，主力面积60-70两房60%和90-110三房35%，其他5%,融城华府,370,套，主力面积：叠拼130-160，联排160-180,东桥郡,240,套，主力面积 联排,200-240,，双拼,250-360,，主力总价,330-600,万,富力城，,200,套，主力面积,200-230,，主力总价,250-350,万元,2010,年,2011,年,2012,年,2013,年,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,富力城，,8800,套，主力面积60-70两房3,0,%，80-100三房,40,%，,1,00-120,四房,15%,，,35-45,一房,10%,，其他5,%,花千树,2500,套，主力面积,70-110,，舒适两房和三房为主,片区未来四年潜在项目供应走势,东方剑桥,40,0套，主力面积平层110-120，跃层140-180,康田项目,，,1000,套，主力面积,80,以下,高 层,洋 房,别 墅,金科地块,，,约,4000,套,，,60-100,平米为主，一房,15%,两房,45%,，三房,30%,，其他,10%,龙湖花千树,780套，主力面积平层,100,-120，跃层120-1,8,0,金科地块,1500,套，主力面积平层,85,-120，跃层1,40,-1,6,0,龙湖,U,城,800,套，主力面积平层,9,0-120，跃层120-140,金科大学城,600,套，主力面积：联排,2,00,-,2,30,，预计,14000,元,/,龙湖,U,城,，,5000,套,，预估有约,70%,的产品面积在,70-110,平米，其他为公寓,龙湖,U,城,150,套，主力面积：联排,2,00,-,2,30,，预计,16000,元,/,东方剑桥，,150,套，主力面积180-230,，主力总价,250-350,万元,区域近期,60,平米以下的投资型产品陆续有供应,，从,2011,年以居住型产品为主的项目将陆续入市,，面积在,70-110,平米，项目逐渐增多，竞争激烈；,2010-2013,年区域高层供应情况,从,2010,年开始洋房产品供应增加，产品主要为,平层户型（,85-120,）、跃层户型（,120-160,）。龙湖花千树、龙湖,U,城、金科项目和东方剑桥是未来市场供应主力,；,2010-2013,年区域洋房供应分析,2010-2013,年区域别墅供应分析,大学城未来两年别墅市场,以,130-160,的叠拼别墅和,160-230,经济型联排别墅为主进入,2012,年后，已知项目中，,金科项目、龙湖,U,城、东方剑桥,有别墅产品供应，总体供应量呈下降趋势。,物业形态,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,2012,年,别墅,市场供应量预测,640,690,380,市场容量,258,650,洋房,市场供应量预测,780,1000,900,市场容量,308,75,高层,市场供应量预测,4600,6000,8200,市场容量,1162,2600,2010,年后市场供应及市场容量预测,别墅,供应有减少的趋势，同时，市场容量还会随城市经济发展逐渐成熟呈上升趋势，因此预计市场仍有机会点；,09,年,洋房,产品无新增供应，在售洋房为,08,年存量房源持续销售，以富力城为主，成交量小，预计,2010,年后，龙湖花千树、,U,城、东方剑桥、金科等项目的陆续入市，伴随区域配套、交通条件的逐渐成熟，市场容量将有明显上升。,高层,2010-2011,年区域集中居住区土地的陆续供应，供应项目增多、供应量加大，将快速进入房地产开发高峰期，竞争激烈，但区域配套成熟度不高，仍以投资需求为主；而,2012,年后，轨道,1,号线、双碑大桥通车将加大区域便捷度，对外区客户吸引力度加大，居住类产品需求迅速加大，使大学城真正成为宜居之城；,三、其他潜在供应,微电园,L,分区,住宅区,目前，西永微电子产业园,工作及常驻人口约,5000,人,，企业,中层以上员工约,28%(,其中企业直派员工约,8%),，普通员工约,67%,，其它人员约,5%,，目前员工较少，,预计,2010,年年底员工达,2,万人,。,微电园,L,分区共,6,万亩，,准备规划,1,万亩土地用于经营，目前处于规划阶段。在,1,万亩经营性用地中。拟建,100,万方公寓式住宅，用于园区配套，不对外销售，在,2011,年开工建设。另外，园区每年还将建设,60,万方安置房,；,虽然园区离大学城有一段距离，但目前已有部分园区客户至大学城购房，可见，,微电园置业者也是本项目的贡献者之一，,建议项目抓住时间差的机会，快速实现销售回款。,微电园,L,分区住宅供应,微电子工业园,大学城区域轨道交通,公交路网,规划中,陈家桥,经济房,西永,租赁房,微电园,L,分区住宅供应,芯片制造园,SOHO,楼和软件楼,芯片制造园,保税仓库,电子制造园,电子制造园,微电子工业园用地规划：,L,分区,100,万方住宅区,未来大学城将成为重庆房地产开发的热点区域。产品供应倾向,多元化，产品线较长,，各类物业均有大量供应，竞争激烈；,未来,2-3,年区域内高层仍以投资型物业为主，差异化不大，且多分布于热点开发区域，竞争激烈，随着配套和交通的完善，,部分居住型高层物业,将逐步成为主力；,高层：,这几年投资产品为主，,1,号线通车后居住型高层市场被看好，虽众多项目以低密度住宅开发为主，但因为实际条件限制，高层仍然是主力产品，占,70%,以上，,竞争非常激烈,。,洋房：,龙湖、富力最先开发洋房，接着开发经济型别墅，然后再开发洋房。在,2010-2012,年龙湖、金科洋房大量入市，,短期内洋房竞争较大,。,别墅：,前期龙湖、富力、金融街进行规模性的别墅开发，目前大学城已成为重庆别墅的第三区；别墅项目在逐渐减少，随土地容积率的提高，别墅供应量会更少，后期的,别墅市场竞争较小，机会较大。,总 结,在售项目客户分析,客户分析,客户调查问卷分析,潜在客户判断,2,项目名称,物业形态,客户来源,置业目的,龙湖东桥郡,别墅,沙坪坝（,30%,）、大九区（,20%,）客户和龙湖老业主（,30%,）为主，其他20%,）为辅；,70%,投资，,30%,自住,龙湖睿城,洋房,沙坪坝区（,50%,）、大九区（,15%,）、龙湖老业主（,20%,）为主；及其他（,15%,）为辅；,65%,投资，,35%,自住,别墅,龙湖老业主（,50%,）、沙坪坝及九龙坡（,40%,）为主，其他（,10%,）为辅；,以投资为主,高层,沙坪坝区（,60%,）、微电园客户（,10%,）、龙湖老业主（,25%,）为主，其他（,5%,）为辅,约,90%,为投资,富力城,别墅,沙坪坝（,35%,）、江北（,20%,）、北碚区、壁山（,20%,）、九龙坡（,15%,）为主，其他（,10%,）为辅,约,60%,投资，其它多为自住,洋房,主要客户为大学教师（,50%,）、北碚等周边区域客户（,50%,）,以居住为主,高层,沙坪坝（,50%,），九龙坡（,25%,）、北碚、壁山及其他（,25%,）,前期以投资为主，目前逐渐转向居住型产品,东方剑桥,高层,沙坪坝（,40%,）、九龙坡（,15%,）、南岸区（,45%,）,以投资为主，纯居住客户较少,融城华府,别墅,沙坪坝区（,35%,），其次是江北（,15%,）、九龙坡（,20%,）、大学城微电园（,20%,），其他（,10%,）,约,70%,为投资，约,30%,为自住,教师集资楼,高层,不对外销售，大学教师及家属（,100%,）,出租、自住,大学城项目客户来源一览表,【,周边项目客户来源分析,】,总体看，客户主要来自沙坪坝区，九龙坡区、璧山县、北碚区客户为辅，江北区也有不少客户；,龙湖企业品牌支撑，其客户群中老业主的贡献较大；,购买别墅和高层的客户购买目的多为投资，居住只占小部分；,从富力城高层产品的客户看，以自住为购买目的的客户占比逐渐扩大；,因洋房产品投资价值相对较低，购买洋房的客户主要为居住，投资较少。,【,周边项目客户来源分析,】,本次共收回定量有效访问问卷,219,份,。由于样本具有典型代表性，因此，定量分析信息量充足，能够客观反映消费市场现状。对于样本数据进行统计分析，得到的调查结论如下：,本次调查的消费者购房主要用于,投资，提及,144,次；,其次为,居住，提及,126,次。,本次调查的消费者主要选择,别墅，占,53%,，其次是,高层，占,42%,。,在选择别墅户型中，主要接受面积大小为,160-180,（占,22%,）；单价为,8000-10000,元,/,（占,14%,）；接受总价段为,100-140,万和,160-200,万两个，占比分别为,16%,和,15%,。,【,区域消费者问卷分析,】,本次调查选择高层的客户中，接受户型面积大小为,60-70,的二室（占,11%,）；,50,以内的一室（占,14%,）,；,接受,4500-5500,元,/,的单价（占,25%,）；,50,万元以内的总价（占,40%,）。,选择,高层,产品的客户年龄主要集中在,25-40,岁（占,33%,）,；别墅产品的年龄为,36-50,岁（占,42%,）,。,被访客户比较容易接受的广告方式为,户外广告（占,25%,）、网络（占,22%,）、报纸（占,19%,）以及朋友介绍（占,16%,）,。,别墅户型内部需要,生活阳台（提及,82,次）、景观阳台（提及,107,次）、双卫生间（提及,63,次）、卧室内衣帽间（提及,53,次）、书房（提及,84,次）、储藏室（提及,70,次）和保姆房（提及,71,次）,等功能空间。,高层户型内部需配置,生活阳台（提及,71,次）、景观阳台（提及,43,次）等功能空间。,来访客户以,沙坪坝区（占,43%,）、大九区