1、单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中科大学村别墅5期推广策略,ZHENGYANG PUDONG PROJECT 2009 COPYRIGHT BY PLUS+AD.,ID NO.2009010,核心问题,长期遗忘后的唤醒 城市别墅的第二种声音,核心问题,停售一年，卖卖停停近十年，产品从当初的郊区别墅，到城郊别墅，到城市高端别墅，价格发生巨变，如何在强大的城市别墅竞争中发出第二种声音。,问题解析,市场局势,三足鼎立,城市别墅板块在上海呈现三足鼎立的局势：,西郊别墅区,东郊别墅区,浦江城别墅区,本案为近两年涌现的一个新别墅区，可称为东郊别墅区，
2、但是整体还没有被市场所正式定义。,典型竞品,在三大板块里，东郊别墅区单价都在十万左右，且面积较大（600平米以上），西郊别墅单价在三万所以本案同类竞品（2000-3000万总价左右）较多来自以上东郊区域的低端产品、新浦江的中低端产品、西郊别墅的高端产品：,棕榈泉,城市经典,5,期,大华西郊别墅,翡翠别墅,竞品分析,棕榈泉：开发历史较长，整体城市优势明显，地中海风格,城市经典,5,期,大华西郊别墅：地段较远，,翡翠别墅：外环外，品牌优势明显，产品特征显著,产品分析,启言,静是项目最强优势（十年成墅，中科环境）,地段是项目相对优势（翡翠地段、东郊别墅地段均不差与本案）,但静只是物理优势，如何转化成
3、产品性格主张,且静能支撑中段产品（湾流域，万科金色公馆），但如何导入高端产品,产品分析,产品,优势：2002起历经近十年开发，别墅区规模已展现,劣势：入住人数不多，配套极其匮乏,产品分析,产品定位：,别墅山,十年五期，百墅成山。传达项目别墅区的规模优势，同时弱化入住人数不多，传达静山的氛围感觉。,且相对于新浦江城、金丰国际社区、三林、新江湾等十年大肆炒作的板块，传达出本案大区域不张扬，不炒作的另一种豪宅姿态。,产品分析,人文,优势：中科大，上海别墅区最高规格的教育配套，优雅的人文氛围,劣势：入住专家和规模都未到达预期，人文别墅有支撑落差,产品分析,产品定位：,慧谷,别墅山旁的慧谷，安静而深究学
4、问的中国最高端学术研究机构，规避教育规模劣势，传达安静的学术氛围。,产品分析,大区域：,优势：大浦东合并后的最大收益板块，同时前期的万科缇香、十九尊、绿宝园，后期保利、绿地的别墅跟进，形成了外环一线别墅区。,劣势：大浦东优势未显现，而且这一别墅区一直没有业内定位。,产品分析,区域定位：,墅岭,四墅成岭，万科缇香、绿宝园、十九尊在极高端人士中的口碑，形成外环独栋别墅带。,产品分析,价值,优势：项目最后一期城市独栋作品，整个南外环唯一在售独栋，也是这一区域最后的纯独栋产品。,劣势：城市别墅泛滥,产品分析,价值定位：,南外环独栋收山作,强调外环，清晰化城市别墅位置，和其他城市别墅划清界限,产品总结,
5、核心形象,产品：,别墅山,。,辅助系统,中科大：慧谷。大区域：墅岭。价值：收山作。,产品定位,十年别墅山 南外环独栋收官作,客群分析,客群分析,十年中国高端财富的聚集，将高端人群的别墅消费和生活观，已经从早期的“喧哗消费”（奢侈品消费、LOGO消费）到现在的细分，尤其出现了以隐形消费（低调的、非盲目的，具有内涵性的）为特征的客群细分,客群分类,躁动性,：,财富积累期较短，上升较快，消费仍处于初期，容易城市化特性明显的高端品,张扬型,：,财富积累期无法定义，但财富性格造就消费性格比较张扬，易于消费大众认识度高，知名度强的产品,人文型,：内涵消费，可能是主动的，也可能是被动的，消费过程中注重产品内
6、涵，注重奢侈品的背景，关注同类消费人群。,沉默型,：消费观点明确，呈现两极化性格：领袖气质和沉默气质在生活中并蓄，决策期短，喜欢消费与领袖成就相衬，但具有截然沉默的小众品牌（即知名度小，但其内涵足，产品品质与圈层知名度不亚于一线品牌）,客群消费,躁动性（古北臻园）,张扬型（浦东棕榈泉）,人文型（万科翡翠）,沉默型（本案）,客群定位,默客,十年中国，培养出真正一代沉默有声的财富领袖,推广策略,核心策略,沉默有声,最安静的环境，最强势的城市人物,推广表现,主推案名,两忘,中科大学村5期,辅推案名,默山,中科大学村5期,主推,slogan,十年成山，峰顶无声,辅推,slogan,物我两忘，峰顶无声,稿子文字,土地篇：一块卓然不群的土地，十年间却坚守沉默,十年沉默不语，却悄然成为上海稀贵的别墅孤品,产品篇：十年三百栋，沉默无声，却已然领悟别墅真谛,客群篇：峰顶，沉默不语,山顶人物，常常沉默不语,中科篇：偶尔擦肩的路人，沉默无声，却是中国学界的泰斗人物,画面感觉,纯铅笔画，炭黑的沉默感，传达一种无声的张扬，参考如下,推广思考,全年64+19（独栋+双拼）,核心动作与某个小众品牌深度结合，深度合作,建议以正阳本身的私人飞机资源，与私人飞机品牌深度合作,线下活动，联合国内私人飞机领域的媒体、人物,
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