中融哈尔滨科瑞斯商贸有限公司股权投资集合资金信托计划(39页).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,中融哈尔滨科瑞斯商贸有限公司股权投资集合资金信托计划,中融国际信托有限公司,地产直投部,2010,年,05,月,项目背景,项目公司情况介绍,项目合作方介绍,拟投资项目概况,合作方案及信托结构,风险及控制,目录,远科投资有限公司（以下简称“,远科投资,”）于,2007,年取得哈尔滨市南岗区哈西大街与学府四道街、规划尤家街、规划保健路围合范围内北,20-02,号、北,20-03,号、北,20-04,号、北,20-05,号、北,20-06,号地块,该地块,占地面积为,17.79,万平方米，土地性质居住用地。,为了开发该地块，远科投资与哈尔滨,科瑞斯,商贸有限公司（以下简称“科瑞斯”）联合出资,6,亿元成立哈尔滨南郡房地产开发有限公司（以下简称“南郡公司”）在该地块上进行哈尔滨西城晶华项目（以下简称“项目”）的开发建设，双方各出资,3,亿元。,中融信托发起设立“中融哈尔滨科瑞斯商贸有限公司股权投资集合资金信托”（简称“信托计划”），将信托资金以股权投资的形式投向科瑞斯，通过控股科瑞斯,100%,股权持有南郡公司,50%,股权，从而参与哈尔滨西城晶华项目的开发建设，获取可观的信托收益。,项目背景,项目公司情况简介：,本项目开发建设方为,哈尔滨南郡房地产开发有限公司,，公司正在办理注册成立手续，注册资本拟为人民币,6,亿元，由远科投资和科瑞斯公司共同投资组建，双方各出资,3,亿元，各占,50%,股份。,北安投资,瑞达园林,香港南益集团,科瑞斯,远科投资（,SPV,）,南郡公司,哈尔滨西城晶华项目,出资三亿,持股,出资三亿,持股,50%,50%,项目公司股东情况简介：,股东一：,远科投资是香港南益集团于,2007,年,8,月在香港注册成立的一家全资投资公司，为南益集团专为本项目的开发建设而设立的特殊目的公司（,SPV,）。,9,合作方介绍：香港南益集团概况,1992,年,南益集团开始进入房地产行业,2002,年底,组建南益地产集团。南益地产集团以吕振万董事长,林树哲总经理倡导的“良心,责任心和社会公德心”和“追求卓越质量，打造优质品牌”为经营理念，坚持世界一流的规划建筑设计，专业一流的建设质量和国际一流的管理服务，吸纳历史与现代,民族与世界,城市与自然,时尚与文化等多元精华，成功开发工业园,别墅区,高层住宅,住宅小区,商业街区等旗舰项目，以骄人的业绩和品牌盛名，演绎当代房地产开发传奇；,南益地产集团以福建为轴心向外拓展,开发版图布及泉州、厦门、上海、重庆、达州、南昌、济南、淄博、长春、武汉、郑州等,10,多个国内重点城市。南益地产集团是从泉州走向全国的地产知名品牌企业；南益房地产业的精心之作首推宝珊花园，曾荣获年度“中国十大最具投资价值极品别墅”称号。,南益集团过往开发房地产项目简介：,南益集团过往开发房地产项目简介：,南益集团过往开发房地产项目简介：,13,香港南益集团所获荣誉,1997-1998,年度中国最大,500,家外商投资企业,2000,年度中国,1000,家大企业集团,2000-2003,、,2003-2005,连续两届被评为年度全国百家明星侨资企业,2002,福建省集团企业,100,强和企业集团资产总额,100,大,14,项目情况简介,项目现状：,项目位于哈尔滨市南岗区学府四道街、哈西大街、保健路、尤家街围合范围内，场址地势平坦，区域内最大高差达,0.5-3,米，便于建设，该开发建设用地已包含在哈西新区改造开发详控总规划之中，是目前哈尔滨市城市规划区内具有优越开发条件的土地。,该项目用地,17.67,万平方米，规划总建筑面积,49.40,万平方米，土地出让价款为,4.81,亿元，楼面地价为,1340,元,/,平方米。现在项目用地地上建筑物及附着物已拆除完毕，各项市政公用配套设施也已到位，项目开发建设的全部工程条件完全具备。,哈尔滨西城华晶项目地块现状,项目地块位置,项目地块位于哈尔滨市南岗区学府四道街、哈西大街、保健路、尤家街围合范围内，学府四道街、哈西大街均为城市重点干道，交通发达，比邻新城区商业服务、文化休闲、园林景观中心广场且与新建的西客站保持着步行可至的距离，东临超大规模、环境优雅的“欧亚之窗”公园。,项目规划图,项目基本控规指标,序号,指标名称,指数,单位,备注,1,规划占地面积,177900,m2,2,规划建筑面积,494000,m2,2.1,住宅建筑面积,315300,m2,2.2,商服总建筑面积,68800,m2,2.3,酒店、宾馆建筑面积,35000,m2,2.4,会馆建筑面积,4900,m2,2.5,地下停车场面积,70000,m2,3,住宅套数,2100,套,m2,4,容积率,2.4,m2,5,建筑密度,28%,m2,按照小区规划设计要求,6,绿地率,30%,m2,按照小区规划设计要求,7,建筑限高,70,米,m2,项目总投资及资金来源,本项目分三期开发，总投资为,255,，,345.63,万元，其中信托资金投入项目一期，一期总投资额为,110,，,000,万元，一期各项资金占比如下图所示：,序号,项目,金额（万元）,比例,1,自筹资金（其中包括信托资金,3,亿元）,60,000,54%,2,银行贷款和部分销售收入,50,，,000,46%,3,总投资,110,，,000,100%,21,项目实施进度,西城晶华项目预计分三期开发，总工期三年：,一期：住宅项目，建筑面积约,22.4,万平方米,2010,年,8,月开工，,2011,年,12,月竣工,二期：住宅项目，建筑面积约,22,万平方米,2011,年,4,月开工，,2012,年,12,月竣工,三期：公建项目：建筑面积约,5,万平方米,2012,年,4,月开工，,2012,年,12,月竣工,哈尔滨西城晶华项目效果图,宏观经济概况,哈尔滨市是黑龙江省省会，辖,8,个区、,10,个县,(,市,),，总面积,5,6,万平方公里，总人口,991.6,万，市区面积,1862,平方公里，城市人口,474.7,万，是全省政治、经济、科技、文化、交通中心。,27,哈尔滨十年的经济发展,28,哈尔滨总体房地产市场概况,随着房改深入发展和商品房开发市场的逐步规范化，哈尔滨市住宅物业开发投资近几年发展较快。根据统计，从,2005,年到,2009,年，全市住宅物业年销售额和投资额平均以两位数的速度增长，销售面积也一直保持在一个较高的水平。,项目分析及市场情况,项目交通情况,西客站建成后，长途客运站、地铁四号线和五号线以及公交交通都将汇聚于西客站地区，实现人们火车、汽车、地铁的“零换乘”、无障碍行走的现代化综合交通枢纽。,哈西片区的路网建设正在进行，项目门前的哈西大街也正在扩建和改造，周边道路配套设施领先，交通网络规划健全，区域之间构建立体网络交通。,项目紧邻靠尚都商圈和服装城商圈，到达这两处的车程仅约,10,分钟左右，华联超市、中央红超市、麦当劳、肯德基、德克士等商超餐饮名店都在,2,公里生活半径内，除此之外，西客站建成后还有自己独特的多元商业，购物、逛街都非常方便。,项目临近学府路，大学城、知名中学,69,联中距离项目很近，黑龙江大学、哈尔滨理工大学等高等学府均坐落于本区域内，学术氛围浓厚，教育资源丰富，,211,医院、医大二院等三甲医院就坐落在距离楼盘车程约,15-20,分钟的学府路上，医疗保健资源也极为丰富。,交通图,与周边土地成交价格对比,片区内群力第一大道,NO.2009HTQ08,地块于,2009,年,9,月被圣和房地产开发有限公司以,18,亿元的价格拍下，该地块占地面积,16.1802,万，建筑面积,61.66,万，容积率为,3.8,，楼面价约为,2919,元,/,。,片区内群力第二大道,NO.2009HTQ013,地块于,2009,年,12,月被黑龙江省巨鹰房地产开发有限公司以,18.5,亿元的价格拍下，该地块占地面积,15,万，建筑面积,50,万，楼面地价约为,3700,元,/,。,本项目楼面地价仅为,1340,元,/,地块,占地面积,建筑面积,容积率,地价,楼面价,群力第一大道,16.1802,万,61.66,万,3.8,18,亿元,2919,元,/,群力第二大道,15,万,50,万,18.5,亿元,3700,元,/,本项目,17.79,万,49.40,万,2.4,6.6,亿元,1340,元,/,32,楼面地价与土地价格对比图,33,周边竞争项目分析,项目名称,项目类型,项目价格,容积率,开盘时间,装修程度,辰能溪树庭院,洋房、高层,6600,元,/,建筑,1.88,2009-9,部份厨卫精装,金域蓝城,多层、高层,6200,元,/,建筑,3.01,2009-12,部份厨卫精装,东辉明珠园,多层、高层,内部认购,5000,元,/,建筑,2.43,未正式开盘,毛坯,35,哈尔滨西城晶华项目,收益测算分析,科目,金额,(,万元,),销售面积单方,(,元,/,平方米,),1.,销售收入,327,930,6,638.26,2.,开发成本,203,719.47,4,123.88,3.,期间费用,19,191.45,388.49,营销费用,4,918.95,99.57,财务费用,5,272.50,106.73,管理费用,9,000.00,182.19,4.,销售税费,32,434.71,656.57,土地增值税,13,772.95,278.8,营业税及附加,18,661.76,377.77,5.,营业利润合计,72,584.37,1469.32,6.,企业所得税,18,146.09,367.33,7.,营业净利润,54,438.28,1101.99,经济指标：,销售净利率,16.6,%,成本利润率,21.3%,财务,IRR,%,36,合作方案,合作项目,哈尔滨科瑞斯项目,信托规模：,3.1,亿元,信托期限：,1.5,年,投资人预计年收益率,全部由中融信托向社会合格投资者募集,投资方式,股权合作,还款资金来源,:,哈尔滨西城晶华项目的销售回款或意向受让方支付的股权转让价款,项目管理,南郡公司负责管理项目开发，中融有权对账户进行监管；,交易架构：,信托公司成立信托计划募集资金,3.1,亿元，并以募集资金扣除部分信托费用后受让科瑞斯全部股权。,科瑞斯收到股权投资款后，向南郡公司出资，用于哈尔滨西城晶华的项目建设。,12,个月和,18,个月时，由科瑞斯股东北安投资支付股权购买选择权对价和行使股权购买选择权。,37,信托结构,中融信托,保管银行,管理,管理费,保管费,保管,信托计划,（,3.1,亿，,1.5,年）,中融募集,3.1,亿,哈尔滨西城晶华项目,香港南益集团项下,SPV远科投资,负责开发管理,哈尔滨南郡公司,科瑞斯,出资,3,亿元,出资,3,亿元,风险及控制,项目风险,信用风险,管理风险,市场风险,南郡公司经营风险,不行使选择权,房地产市场变化,39,风险及控制,项目风险,控制措施,1,、信用风险,信托财产购买标的为科瑞斯公司的股权，资金退出方式为科瑞斯股东北安投资或其指定第三方行使股权购买选择权受让上述股权，本项目存在北安投资或其指定第三方不行使股权购买选择权的风险。,如发生信用风险，则由受托人全面行使股东权利并且接管项目公司，同时有权采取手段处置科瑞斯股权。处置的方式包括但不限于继续持有并运作该项目、拍卖或协议转让科瑞斯股权等。由于项目利润可观，加上受托人在房地产管理领域的丰富经验和市场销售经验，预计能够实现预期收益并创造超额收益。,2,、管理风险,为防止南郡公司可能出现的经营、管理风险，受托人将向南郡公司派驻财务负责人和工程预算人员，该等人员要求具有丰富的房地产项目操作经验，受托人将委托外部审计机构定期对项目进行专项审计。,3,、市场风险,本信托计划不排除由于市场情况发生变化导致将来项目的收益发生变化，从而影响信托收益的可能。,本项目合作方为香港南益地产集团，南益地产是一家专业化的房地产公司，经营业绩良好，同时该项目为哈尔滨市政府积极推进的房地产项目，开发商的专业资质和与政府的良好关系保证了本项目的品质和社会口碑，且产品的设计具有很强的市场竟争力，所以抗价格下跌的能力很强，即使市场价格下降，仍会产生客观的利润。,