保定金融学院后侧地块初步评估报告46p.pptx

2010,中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。,隆基泰和,和世界,筑未来,隆基泰和,和世界,筑未来,隆基泰和,和世界,筑未来,隆万世基业 兴百年泰和,汇报人：投资发展部,2012,年,7,月,保定金融学院后侧地块初步评估报告,PART.1,城市环境,1,“8+2”,发展规划,保定,保定,一轴三带：,包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山,太行山山区生态文化带；,8+2,发展模式：,包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等,8,地市；,环首都经济圈：,在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。,2011,年，廊坊、保定等,4,市,13,个县电话区号将变成,010,，这是打造环首都经济圈发展战略的第一步。,一轴三带规划,保定,环首都经济圈,保定作为,环首都的,“,京畿,”,城市,，目前城市,发展水平不高,，但未来发展机遇广阔。,（一）城市规划,|,区域规划,3,保定,保定市区交通以发展,轻轨铁路,、,高速外环,与,高速公路,、,铁路枢纽,为重点。,轨道交通：,保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨，都市区的轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。,高速外环：,保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。,铁路枢纽：,2015,年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成，保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽，其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升，未来将形成跨越京石高速的东部新城区。,保定,（一）城市规划,|,区域交通,4,快速交通体系的建立，尤其,京石高铁,的开通，对保定房地产市场的发展起到带动作用。,行政区,交通,配套,商业,教育,市政,北市区,公交便利，路网发达,完善,商业中心,系统完善,较知名学校驻,齐全,新市区,路网较发达,较完善,社区底商,较为完善政务中心,南市区,路网较发达,较完善,社区底商,中、小学,较齐全,高开区,路网发达,不太完善,路边便利店,小学,一般,南市区：,保定府的发源地，重工业厂房较多，城市改造难度颇大。,新市区：,面积接近市区面积的,1/2,，是保定市政治、经济、文化、科技中心,。,北市区：是保定各类高校、科研院所的聚集地。区内民营经济较繁荣发达。,高开区：,中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”的格局。,各板块功能比较：,高开区,北市区,新市区,南市区,本案所处的北市区，是,保定市商业中心所在地,，在商业中心辐射的范围内。,（一）城市规划,|,城区功能划分,5,本案,本案,（一）城市规划,|,产业布局,6市区周边各,科技园及工业园,，在提高地区经济的同时，还将产生大量的,住房需求。,园区名称,园区产业,主要企业,保定国家高新区中心科技园,能源、软件开发、数码电子,英利绿色能源控股有限公司、保定天威集团有限公司、乐凯集团、河北博为电气有限公司、保定东大太阳能科技有限公司,西区工业园,以食品、轻工业,生力八达啤酒有限公司、欧麦八达麦芽有限公司,保定高新区大学城（原华北工业园）,教育,河北大学、河北省第二外国语高中,生产总值位二河北省中下游区域；,第事产业为主导，,新能源、汽车、纺织,三大产业撑起第事产业发展；,作为河北省的农业大区产业结构转,型中，第一产业贡献值远小二后两者；,0.3,0.2,01,0,-0.1,-0.2,1200,1000,800,600,400,200,0,2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010,第一产业（亿元）第事产业（亿元）,第三产业（亿元）,第一产业增长率,第事产业增长率,第三产业增长率,6000.00,4000.00,2000.00,0.00,2010,年生产总值（亿元）,第一产业,第事产业,第三产业,河北省重点城市,2010,年生产总值及各级产业结构,保定市三产结构比例变化,（二）经济环境,隆基泰和,和世界,筑未来,2008,年至,2010,年河北省重点城市全部财政收入情冴,200,150,100,50,0,（亿元）,财政收入增速上高于全省平均水平，但进低于唐山、廊坊等同级别城市；,旅游业,稳步发展，综合实力稳居全省第一梯队；社会固定资产投资占,GDP,比值大，,房地,产拉动作用不明显；,收入不支出分配合理；,2008,2009,2010,20.00%,15.00%,10.00%,5.00%,0.00%,2000,1500,1000,500,0,2003,年,-2010,年保定全社会固定资产投资,全社会固定资产投资完成额（万元）,2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010,房地产开发投资完成额（万元）,20000,15000,10000,5000,0,2006,2007,2008,2009,2010,2011,房地产投资不固定资产占比,%,2006,年,-2011,年保定市人均消费性支出不人均收收入,占比,80.00%,60.00%,40.00%,20.00%,0.00%,（二）经济环境,隆基泰和,和世界,筑未来,PART.2,城市房地产市场,2,1),保定近,3,年整体投放去化数据整理,年度,投放量（万平）,去化量（万平）,10,年,165.5,149.45,11,年,134.45,85.23,12,年,162.82,46,由上表看出：近三年保定市场一共投入,462.77,万平米。目前共去化,280.68,万平米，得出至今结余：,182.09,万平米存量。,近年来楼市成交量相对不太稳定，,2010,年的成交量具不完全统计，突破保定市历年来最高值。,11,年下行严重、,12,年去化量从,3,月以后开始有起色。通过近期国家政策不断调整，持币观望的部分客群，已经开始陆续置业，,5,、,6,月份大部分开发商都获得了相对稳定的销量。,住宅市场,|,市场供需,2),保定市区各区域房产发展情况,从,2012,年的保定楼市图中发现，保定各个区域都有不少的房源放量，每个区域都有优秀项目涌现。,保定城市向北发展的趋势日渐凸显，北市区越来越受到保定消费者的关注,。高开区、新市区是保定新兴的市区范围，近年来发展比较迅速，这两个区域对于消费者的吸引力也不容小觑。南市区是保定的老城区，因为其较完善的配套设施和老一代保定市民的居住理念，南市区也吸引了一部分人的关注。,从去化量的物业类型可以看出,：,北市区：主要以中高端品质型住宅为主，多层、小高、别墅,新市区：,主要以改善型住宅、刚性需求住宅和中高端商务办公写字楼。（产品较,为丰富高层、多层、小高层和公寓）,南市区：,主要以中低端改善型高层住宅为主。,保定西郊：,主要以中低端刚需高层住宅和少量多层。,城市房地产发展现状,3),保定市场需求空间,1,、根据保定市区人口增长情况得出结论：,以每年,1.25,万人口迁移市区，如果按人均住房面积,30,平米的标准，每年市场将,正常去化,37.5,万平米住宅面积。,2,根据保定近,3,年市场整体去化和结余情况得出结论：,未来市场如果价格合理，政策又相对稳定。根据市场正常的居住需求每年市,区去化,100,万平米住宅应该属正常去化量。目前已投放结余量高达,182,万平,米，去化时间可想而知。,投资新项目，必须做出产品特色，在,众多项目中才能突围。,3,、根据保定市区各区域房产发展情况得出结论,;,当地客群已经对区域发展有了一定的认知度，同时也给我们明确了未来项目,地块的投资方向，东区适合做高端产品；西区、南区适合做现金流产品；,北,区适合做中高端产品,市场供需状况,15,住宅市场,|,板块划分及特征,新市区板块,北市区板块,南市区板块,高开区板块,本案,目前保定市房地产市场由,北市区板块、高开区板块、新市区板块和南市区板块,四个板块；,本案位于北市区板块,16,住宅市场,|,板块划分及特征,板块,建筑类型,容积率,主力户型（）,销售价格区间（元,/,）,建筑立面,园林,客群分析,北市区,小高层、高层,2.5-3,二居,80-105,5100-5900,现代简约,普通绿化,客群及置业特征,保定市区的政府公务员、事业单位职工为主，购买需求以自主改善型居住为主，投资置业为辅且具备较强的支付能力,三居,120-140,关注点,总价、地段、户型、交通、投资升值潜力及开发商品牌,高开区,小高层、高层,2.5-3.2,二居,80-90,4600-6000,现代简约、新古典、新中式,主题园林,客群及置业特征,保定市区和在高开区能源企业工作的职工为主，工作稳定且收入较高，以自主刚需和首次改善型置业为主,三居,130-140,关注点,在注重价格的同时，对居住品质的要求较高，看中楼盘综合品质、交通条件及开发商实力,新市区,小高层、高层,2.5-3.2,二居,80-110,4500-5000,现代简约,普通绿化,客群及置业特征,保定市区政府公务员、市职工作者、大型企业收入较高人员为主，以刚需和首次改善型置业为主，自住客户比例较高，部分投资客户,三居,120-150,关注点,总价、交通、户型及周边配套,南市区,小高层、高层,2-3,二居,90-110,3400-3700,现代简约,普通绿化,客群及置业特征,以刚需和首次改善型自主客户为主，以在城区工作的工薪阶层为主,三居,110-130,关注点,主要为总价、户型以及生活配套,住宅市场,|,客户研究,17,板块,北市区,高开区,新市区,南市区,客户来源,城区,主力,主力,主力,主力（南区为主）,郊县,部分,部分,部分,部分,外地,少量,少量,少量,少量,置业特征,刚需,主力,主力,主力,主力,改善,主力,主力,主力,主力,投资,部分,部分,部分,少量,职业特征,公务员、事业单位职工,以高开区能源企业工作的职员为主以及公务员、事业单位职工,公务员、市职工作者、大型企业职员为主,城区工作的工薪阶层为主，兼有部分周边郊县的个体经营者、拆迁户,收入水平,收入较高,收入较高,收入较高,收入较低,客户关注点,总价,楼盘品质,总价,总价,地段,交通,交通,户型,户型,开发商实力,户型,生活配套,客户来源：,各板块的主力客户以来自,保定城区,为主，部分来自郊县，外地客户较少；,置业特征：,以刚需和改善型需求,为主，投资客偏好选择北市区、高开区以及,新市区,置业，南市区投资潜力较低；,职业特征：,保定市本地收入较高且稳定的客户,偏好选择,北市区、高开区以及新市区,置业；,收入水平：,除南市区外，其余各板块购房客户的收入水平均较高；,客户关注点：,从上图可以看出，客户在购房中更,关注产品的价格，以及项目所处的位置和交通,。,18,客群研究,目前保定市多数居民通过拆迁、房改或购置商品房等手段解决了居住问题；,客户投资意识相对较弱，改善性需求强烈；,家庭存款有限，工资性收入不高，对房价的承受力有限，对价格敏感度高；,购房理念上也相对落后，对于产品细节的认知、生活方式的理解上有待提高和引导。,购买力一般、有改善型需求、理念需引导,借鉴意义：,注重改善性需求客户；挖掘其“品质需求”,PART.3,区域房地产市场,3,区域市场,根据区位和价值层级，将区域划分为三个板块，为北三环外板块，北三环内板块，北二环内板块；,以恒祥大街为轴，从市中心向外线状辐射，价格水平衰减依次为中心区域,5300-7500,，北二环内板块,5300-5900,，北三环内,4600-5500,，北三环外为,3600-4300,。,市场条件,本案处于价值衰减的第三层与第四层级,北三环外板块,高层,3600-4300,一级,二级,三级,四级,价,值,衰,减,体,系,本案,北三环内板块,高层,4600-5500,多层,6300,北二环内板块,高层,5200-6300,多层,7500-8500,市中心区,高层,5300-7500,恒祥大街,本案处于价值衰减的第三与第四层级的交叉带,板块价格水平,3600-5000,区域市场,板块分布,数据来源于市场调研,盛和嘉园,维多利亚夏郡,北三环内板块,北三环外板块,北二环内板块,北二环内板块配套较为成熟、为价格水平较高的板块，主要项目有盛和嘉园，丽景蓝湾，天籁新城、绿都皇城等；,北三环内板块主要项目有源盛嘉禾、维多利亚夏郡、荣联天下城等；,北三环外板块较为偏远、配套缺乏，价格水平较低，主要项目有昭华锦城、阳光盛景等，同时板块内有部分小产权项目、价格较低在,2200-2700,元,/,平米,本案,本案所在的北三内环板块配套设施较为缺乏、临近植物园，板块档次相对较高，但离市区有一定距离，同时面临着低价格项目和小产权项目的冲击竞争,区域市场,北二环内板块市场特征,项目,开盘时间,产品类型,主力面积（）,容积率,总体量（万）,当月去化套数,销售情况,销售均价（元,/,）,盛和嘉园,20095,高层,122-138,2.75,36,20,一期在售，二期未开盘,期房,5900,，现房,6300,丽景蓝湾,2006.9,小高层、高层,120-300,2.0,46,基本售罄,仅剩余,2,套大户型,小高层,8300,绿都皇城,2010.12,多层高层,130,2.57,36,15,已去化,10.2,万,多层,6800,高层,5200,天籁新城,2011.9,高层,二居,93-96,三居,124-138,2.9,12,31,1-6,号楼均在售,5300,任达佳苑,2011.7,高层,99-104,130-138,3.68,27,90,已去化,14,万,3400,（小产权）,数据来源于市场调研,北二环内板块项目容积率在,2.0-3.7,，以高层产品为主，多层稀缺且售价较高在,6800-8000,之间，高层价格在,5200-6300,，小产权房价格,3300-3400,，主力户型区间,90-138,平米,区域市场,北三环内板块市场特征,项目,开盘时间,产品类型,主力面积（）,容积率,总体量（万）,月均去化套数,已去化体量（万）,剩余体量（万）,销售均价（元,/,）,源盛嘉禾,2010.11,高层多层,130-140,2.3,50,115,30,20,高层,5600,多层,6300,维多利亚夏郡,2010.1,高层,56-88,95-131,3.09,40,80,27,13,5500,荣联天下城,未开,高层,区间,47-138,3.0,70,0,70,预计,4600,合计,160,195,57,103,数据来源于市场调研,北三环内板块项目容积率在,2.3-3.1,，以高层产品为主，多层产品,6300,左右，高层价格在,4600-5600,，主力户型区间,95-140,平米，,月均去化,80-115,套，目前已去化,57,万平米，剩余约,103,万平米，后续竞争较大,区域市场,北三环外板块市场特征,项目,开盘时间,产品类型,主力面积（）,容积率,总体量（万）,月均去化套数,已去化体量（万）,剩余体量（万）,销售均价（元,/,）,阳光盛景,2010.5,高层,100-1393.2,38,38,6.4,31.6,4300,昭华锦城,2012.4,高层小高层,90-120,2.78,120,80,5,115,3650,尚达绿都,2011.6,多层高层,71-97,、,117-134,2.5,20,40,15,5,小产权高层,2200,多层,2500,明珠佳苑,2011.11,多层,89-165,1.7,30,100,15,15,小产权高层,2300,合计,208,41.4,166.6,数据来源于市场调研,北三环外板块项目容积率在,1.7-3.2,，以高层产品为主，价格在,3600-4300,，主力户型区间,90-139,平米，小产权项目较多，价格在,2200-2500,，,区域项目月均去化在,40-100,套，已售体量,41,万平米，剩余约,167,万平米，潜在威胁较大,重点个案,阳光盛景,物业名称,物业地址,均价,项目定位,阳光盛景,高新技术产业开发区阳光北大街与北三环交叉口,4180,元,/,平方米（二期）,住宅项目,占地面积,建筑面积,开盘时间,入住时间,186666,380000,2010-05-29,一期已开盘,2012,年底,容积率,绿化率,产权年限,装修标准,3.2,40%,50,年,毛坯,建筑形式,户型配比,现状,板楼、小高层、高层,两、三室,目前在售为二期项目，,2012,年底交房,周边配套,【,文化体育,】,保定市植物园,【,学校教育,】,保定金融学院、高新区小学,【,周边医院,】,保定儿童医院规划搬迁至项目附近，距离约,3,公里,【,商业环境,】,距离最近的保百购物广场约,5,公里,【,其他配套,】,外环线绿化带,物业公司,开发商,满城县城建房地产开发有限公司,满城县城建房地产开发有限公司,户数,总户数,3000,户,重点个案,昭华锦城,物业名称,物业地址,均价（元,/,）,项目定位,昭华锦城,高开区朝阳大街与北三环交汇处以北,1,公里处,3680,住宅项目,占地面积,建筑面积,开盘时间,去化量,213333,560000,2012-4-10,50000,容积率,绿化率,产权年限,入住时间,2.78,36%,70,年,2013,年,12,月,建筑形式,户型配比,现状,小高层、高层,一、二、三、四室,低价入市策略，市场反应较好,周边配套,【,文化体育,】,保定市植物园,【,学校教育,】,保定金融学院、高新区小学,【,周边医院,】,保定儿童医院规划搬迁至项目附近,5,公里,【,商业环境,】,距离最近的保百购物广场约,5,公里,【,其他配套,】,距离电谷锦江酒店,3.4,公里,物业公司,开发商,暂无,保定昭华房地产开发有限公司,户数,700,重点个案,维多利亚夏郡,物业名称,物业地址,均价（元,/,）,项目定位,维多利亚夏郡,高新技术产业开发区瑞祥大街与北二环交叉口北行,400,米,三期,2013,年,5,月交房5500,二期年底交房均价,5800,一期现房均价,6500,住宅项目,（,23,栋,17-23,高层）,占地面积,建筑面积,开盘时间,去化量,200,亩,400000,2009-10-1,270000,容积率,绿化率,产权年限,入住时间,3.09,42%,70,年,2013,年,5,月,建筑形式,户型配比,现状,板楼、小高层、高层,两、三室,目前现房、期房均在售，销售状况一般,周边配套,【,文化体育,】,保定市植物园,【,学校教育,】,保定金融学院、高新区小学,【,周边医院,】,保定儿童医院规划搬迁至项目附近,1.5,公里,【,商业环境,】,距离最近的保百购物广场约,6,公里,【,其他配套外环线绿化带,物业公司,开发商,河北双维物业服务有限公司,保定市金翰林房地产开发有限公司,户数,三期,639,户,重点个案,源盛嘉禾,物业名称,物业地址,均价（元,/,）,项目定位,源盛嘉禾,北二环与朝阳北大街东行,200,米路北,5600,住宅项目,占地面积,建筑面积,开盘时间,去化量,231344,500000,2010-11-6,300000,容积率,绿化率,产权年限,入住时间,2.3,40%,70,年,2013,年,12,月,建筑形式,户型配比,现状,小高层、高层、多层,1,、,2,、,3,、,4,、,5,全户型,项目含有多层住宅，基本售罄，销售状况较好,周边配套,【,文化体育,距保定市植物园,500,米,【,学校教育,】,距高新区小学,1,公里,【,交通环境,】29,路、,102,路、,35,路、,106,路公交车宝硕德玛斯站下车,【,商业环境,】,距保百购物广场约,2.8,公里,【,其他配套,】,距电谷锦江酒店,1.3,公里,物业公司,开发商,英利物业公司,保定源盛房地产开发有限公司,户数,4912,重点个案,盛和嘉园,物业名称,物业地址,均价（元,/,）,项目定位,盛和嘉园,北市区瑞祥大街与徐庄路交叉口,二期在售,5900,住宅项目,占地面积,建筑面积,开盘时间,去化量,94577,36000,2009-5-14,容积率,绿化率,产权年限,入住时间,2.4540%,70,年,2013,年,12,月,建筑形式,户型配比,现状,小高层、高层,2,居和经济小三居,二期为期房，正在进行内部认购，开盘时间待定,周边配套,【,文化体育,】,距保定市植物园,3,公里,【,学校教育,】,距高新区小学,3,公里,【,交通环境,】59,路丽景蓝湾站下车或者,31,，,37,，,310,路公交车到警盾家园站下车，往西八百米,【,商业环境,】,距保百购物广场约,4,公里,【,其他配套,】,距电谷锦江酒店,3,公里,物业公司,开发商,保定市宝丰房地产开发有限公司,保定市宝丰房地产开发有限公司,户数,1500,PART.4,意向地块自身条件分析,4,保定裕华商圈,保百北国商圈,住宅区,植物园,项目位置：,本案所在区位为保定市住宅区，毗邻市植物园、河北金融学院，保定儿童医院新址位于宗地东侧。周边商业氛围一般，缺少大型购物场所。,项目四至：,西至：宏孚御园,东至：恒祥北大街,南至：金融学院北墙,北至：北三环（,G107,）,本案,项目位置,宗地北侧为北三环（,G107,），过往大车较多，噪音较大,宗地东侧为恒祥北大街，可直达市中心，交通方便。,宗地南侧为河北金融学院，基础设施配套齐全，人文气息浓重。,宗地西侧为宏孚御园属别墅高档社区，人居环境优美。,项目四至,本案,本案位于北二环与北三环中间，东临恒祥北大街，政府规划建设两条联通“两环两街”的道路，将使本案交通条件更为便利。,北 三 环,北 二 环,阳 光 北 大 街,恒 祥 北 大 街,交通条件,瑞 祥 大 街,恒 源 路,配套条件,医疗 交通,教育,人文 休闲,本案毗邻保定市植物园、河北金融学院、宏孚御园别墅高档社区、保定儿童医院新址，商业配套相对缺乏,儿童医院新址,植物园,金专,地块面积,地块总占地,783.7725,亩，但因项目未深入了解，确切可使用面积待定,容积率,30%,限制条件,必须建设高层住宅,建筑密度,20%,参考价格,预计,180,万,/,亩起,主要经济技术指标,PART.5,项目定位方案及可行性,5,T1,：,城市向北发展的速度将决定项目储备价值的大小,T2,：三环外现有小产权房和既有低价入市楼盘截留郊区改善性住房需求，影响项目销售,T3,：周围潜在后续体量较大,O1,：根据城市规划，,保定市向东向北发展趋势，,宗地区位将是未来发展的中心,O2,：北部住宅区的概念已经被市场接受，有利于后期市场推广,S1,：交通便利,S2,：毗邻植物园，自然环境好,S3,：临近学校，人文气息浓,S4,：地价较便宜，大盘特征,W1,：临近,G107,，过往大车较多，噪音污染严重,W2,：宗地周边暂无商业配套,W3,：项目受指标限制，产品档次提升难度大,W4,：宗地情况复杂，存在一定风险,项目核心竞争力：,大型标志性高尚社区,品牌资源整合,植物园边的自然生活,SWOT,研究,通过对项目产品深入分析及核心竞争力的深入研讨，结合市,场其它项目定位参考，我们得出项目整体定位依据如下：,产品力品牌力,+,大盘,+,前景,项目核心竞争力,项目定位,北市区：新北市区的核心占位，交通便利、近都市繁华、浓厚人文环境,适居区：临近植物园、自然环境优质，近自然,PARK,：即公园，拥有较好的园林景观,大型公馆：大盘，特殊的品质价值关系，市区客户,70%,以上存在改善性需求,北市新标杆 首席大型,PARK,公馆,市场定位,一般,低价格,一般,较高价格,较高价格,市场制高点,对销售价格的限制,基本无要求,基本无要求,一般,较大规模,较大规模,较大规模,对场地规模的要求,一般,较低成本,控制成本,较强,强强,对成本价格的适应性,较低,基本配套,一般,较高,出类拨萃,出类拔萃,景观配套体系要求,高容积率,基本无要求,一般,较低覆盖率,低覆盖率,低层低密度,容积率、覆盖率要求,资源不支持,较弱,较弱,较弱,较好的资源,高端产品,强,强,较强,较弱,弱,对公共交通的依赖,强,强,较强,较弱,弱,环境噪音干扰适应性,强,强,较强,一般,弱,对公共效能的依赖,无,无,一般,无弱势资源,稀缺资源,对外部景观资源要求,资源不支持,顶端豪宅,区位不支持,小户型公寓,基本符合,中档产品,基本符合,中高档产品,成本不支持,地块匹配情况,中低档产品,因子分析,以上分析表明，本项目自身因素对楼盘的开发档次有一定限定适宜开发中档、中高档产品,的住宅项目；但是不具备开发高端产品的条件。,产品定位深化分析,产品定位,方案一,层数,容积率,比重,户型面积,花园洋房,5,1.2,20%,90,160,高层,34,4.0,80%,60,140,合计,2.0-3.0,100%,方案三,层数,容积率,比重,户型面积,小高层,18,2.5,20%,80-140,类洋房,7,1.5,15%,90-160,高层,34,4.0,65%,60-140,合计,2.5-3.0,100%,方案二,层数,容积率,比重,户型面积,小高层,18,2.5,20%,90-150,高层,30-34,3.5,80%,60-140,合计,3.0,100%,受用地指标限制（高层产品占主要部分，容积率,3.0,），结合本项目自身条件，产品三种方案建议,方案一：可兼顾项目品质与去化速度，降低项目风险,方案二：增大了可售面积，但项目品质降低、去化风险加大,方案三：产品类型丰富，兼顾了项目品质、去化速度、容积率的关系,产品定位方案,高品质洋房,实现利润、提升产品力和档次，实现销售速度与利润的平衡。,主要以,4.5-6.5,层的退台洋房为主力的多层产品；,能够做到层层退台，户户有花园，建筑形态与景观相映成趣。,产品建议,市场创新产品；,丰富社区产品形态，提升社区品质感。,功能定位,首层送下沉式庭院，顶层送阁楼，全产品线安装电梯,产品特色,产品定位建议,高层住宅,主要回现产品，团购产品和刚性产品，提升项目容积率主体。,以,18-34,层为主力，属于高容积率产品；,高层具有良好的观景效果；,应布置在地块价值量较低区域；,产品建议,主力产品，回现、盈利主体产品；,提升容积率，项目全期核心产品。,功能定位,产品特点,利用赠送露台，夹层等偷面积手法，增加层高，从而增加产品附加值，并可设置角窗，弧形窗等,产品定位建议,经过测算，本项目初步拟定销售均价为,4700,元,/,平米。,考虑市场风险，以及减小计算过程中主观因素所导致的误差，建议本案平均价格在,+/-5%,之间浮动，因此本项目初步拟定均价为,4700,元,/,平米,五级加权计算法,项目位置规划设计,周边配套,环境规划,周围交通,项目规模,物业形态,品牌,权重,25%,10%,15%,10%,15%,10%,10%,5%,加权值,比例,可比当前价格,阳光盛景,90%,105%,95%,100%,90%,105%,95%,95%,4106,25%,4300,昭华锦城,95%,105%,100%,105%,95%,100%,95%,105%,3604,10%,3650,源盛嘉禾,90%,95%,85%,100%,95%,95%,90%,90%,5152,15%,5600,荣联天下城,85%,105%,85%,95%,100%,80%,95%,100%,4209,25%,4600,维多利亚夏郡,85%,100%,80%,85%,95%,105%,90%,95%,4964,25%,5500,本体项目,项目均价,4452,100%,-,价格初步测算,核心客户：锁定在,恒祥北大街附近,的几大商圈以及项目周边企业与政府机关人员等，地缘客户、以及受高房价挤压的城市外溢人群。,本案核心客户主要来自,1.,朝阳北大街商圈、,2.,火车站商圈、,3.,朝阳南大街商圈,等私营业主以及项目附近的企业与政府机关人员等。,本案,朝阳南大街商圈,火车站商圈,朝阳北大街商圈,恒祥大街,客群定位,置业目的：,改善居住、投资增值,客户特征：,对品质有一定要求，对于品牌有一定认知,客户构成：,私营业主、个体工商企业主、企业中高层管理人员等,核心客群：保定市内改善型客户、,地缘客户,重要客群：保定周边中高端迁移客群,一般客群：中高端首置客群,受高房价挤压的外溢人群,置业目的：,投资置业、城市化迁移、为子女购房,客户特征：,经济实力较强，追求品质和配套环境,客户构成：,私营业主、个体工商企业主、政府机关等,置业目的：,投资置业、城市化迁移、为子女购房,客户特征：,首次置业，追求生活品质、看重性价比,客户构成：,私营业主、个体工商企业主、政府机关等,客群特征描述,客群定位,结论：,1,、宏观层面，银根的松绑，市场的小幅回暖，市场局势正在发生变化，向好的方向转变,2,、临近植物园与金融学院、恒祥大街直通市区，交通条件较好，项目规模大（约,750,亩），城市重点向北的发展、但目前配套缺乏,；,3,、项目受指标控制，大部分产品受限于高层，给产品定位以及项目品质提升带来难度；,4,、项目区域产品去化去化情况尚可，各项目月均去化,30-120,套不等；,5,、根据宗地条件、指标限制及周边环境，项目发展普通中端、中高端住宅的方向基本确定，未来大规模体量（按容积率,3.0,计，约,150,平米），去化压力较大；,后期应尽快落实宗地目前未确定的部分经济指标以及成本相应的利润核算，再作决策,谢谢观赏,