南昌世奥CBD营销策划报告85P.ppt

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DECO,”,装饰艺术主义建筑风格，新古典气质,5,、精装门户：精致户型，精装标准,6,、酒店服务：品牌精品酒店进驻,精装修,象湖,2008,朝阳洲,45,90,带湖景的私人酒店,1,、象湖,2008,荣获,2007,南昌,“,金牌投资酒店式公寓大奖,”,2,、象湖北岸，商贸前沿，带湖景的私人酒店,毛坯,东方百灵,朝阳洲,40,95,精装商务公寓,1,、优越地位：傲踞洪城路核心旺地,2,、璀璨都会：洪城商圈中心完善配套,3,、增值钱景：优越性价比，高投资回报,4,、精装小户：新一代精品小户，精装修,5,、贵族服务：酒店式,VIP,物管服务,精装修,皇冠国际,朝阳洲,皇冠假日酒店,.,甲级写字楼,.,江景住宅,.SOHO,公寓,.,国际商业街,1,、,30,万平方米城市综合体,2,、南昌大桥头，,20,分钟直达机场,3,、中国品牌地产综合实力百强企业匠心力作,4,、七大世界级团队通力之作,5,、全球排名第一的洲际酒店集团携皇冠假日酒店入主皇冠国际,精装修,南昌酒店公寓广告诉求,楼盘名称,所属板块,户型,面积,形象定位,广告诉求点,装修情况,青山湖香寓,青山湖,33,81,祥泰华庭，,70,年全产权国际小豪邸,1,、居中：青山湖畔，洪都大道黄金岸线,2,、御览：临湖层峰，殿堂建筑非凡视野,3,、尊享：,33,81,，媲美五星酒店小户,4,、产权：,70,年全产权价值,5,、,50,以上户型，可落户动感南昌,6,、居住价值与投资价值巅峰之作,精装修,高能金域名都,青山湖,30-66,投资,/,办公,/,居家,/,精装国际公寓,1,、重新圈定中心经济区域,2,、重新解析公寓产品价值,3,、重新定义投资消费形态,4,、重新划分投资性价比,5,、重新定义行业格局,精装修,经纬府邸,市中心,50,70,珍稀多层精装公馆,1,、城市中央生活圈，席位显赫地位优越,2,、经典大围合建筑规划,3,、纯熟配套，,2,大时尚商业，,30,条公交,精装修,海航白金汇,红谷滩,38-92,服务式国际精品私人酒店,花园府邸，私人酒店，创意,LOFT,，时尚商业个人的王朝，一生的荣耀 独立产权，宜住宜商，精品装修,精装修,第一街区,红谷滩,40,80,可能是最好的酒店公寓,1,、交通便捷：路网纵横，方便往来新老城区,2,、建筑品质：多层带电梯，欧式新古典奢华气质,3,、酒店管理：无上尊崇，拷贝富豪酒店星级服务,4,、精美装修：汇聚品牌，奢华场景全品呈现,精装修,南昌酒店公寓广告诉求,产品特征：,多处于城市繁华中心地段多为单体或综合商务建筑；,户型面积大多在,35-80,平米；,大部分建筑内外全部精装修（外立面、公共空间、房间）；,拥有智能化管理系统；,提供酒店式物业管理服务；,拥有相对完善的配套设施与场所,客户特征：,主体以投资客为主,营销手法：,大多以投资概念为主导，主打地段、物业投资价值，酒店服务功能诉求有增加趋势。,南昌市酒店式公寓行业特征,处于,CBD,新城中心地段而非城市传统繁华中心地段；,公寓户型面积以,80,平米左右的一房一厅为主，户型面积相对偏大；,户型结构方面并无太大亮点；,室内为非精装修房。,本案公寓差异体现,地段,标志性,政府资源,交通,CBD,行政中心,地处,CBD,核心地段，为后期租赁提供保障，预期投资财富增值空间大,总,部,基,地,地,标,建,筑,标志性无疑就是项目价值的表现之一,潜力股区域,潜力股才具有财富升值空间，随着区域的发展必然带动项目价值的提升,畅,享,立,体,便,捷,交,通,立体式便捷交通利于增加项目价值,本案公寓价值体现,于本项目而言，公寓部分的销售难度并不大，我们对此充满信心，这种信心的建立是来自于红谷滩区域的发展实际，来自于南昌市红谷滩中心区一房难求的蓬勃发展态势，来自于我们强有力的销售执行策略。,但我们对此并不满足，我们作为专业代理公司，要做的不仅仅是实现量的去化，更多的是要实现项目价值的最大化。这种最大化是建立在对项目各项具隐性附加值的软件优化整合方面。,基于上述对南昌市酒店公寓的发展情况，以及对项目优势和劣势的综合考虑，我们对项目公寓提出以下几点物业发展建议。,酒店公寓物业发展建议,星级家政服务，衣物清洗、屋内清洁，琐碎事都交给酒店管家,为长期在外的业主照看房屋，代为介绍保姆,商品送货上门，只要一个电话，所需要的商品就可以送到,物品代收、托管，服务细致入微，免去业主不在时不必要的麻烦,轻松出行，提供飞机、火车价位咨询，并代办票预定，出租车代叫,全面代理公寓的租赁、代售，并对租赁物业定期看护，让业主轻松享受投资回报,星级服务体系,提供酒店式管家服务：,公寓销售阶段即与知名酒店管理公司合作，争取以知名酒店管理,公司的良好服务提升公寓的形象和服务水准，并藉此带动公寓的销售。,公共空间精装修，室内由业主自主装修,酒店式大堂,高档装修公共走廊,精装修电梯厅,景观电梯,酒店公寓物业发展建议,酒店公寓物业发展建议,精英会所,便捷商业,休闲,购物,配套,西式餐厅,健身,配套设置建议：,设置精英会所,增强项目配套，提升项目价值。,全面引入国际高标准的,4A,智能化系统：,可视对讲系统、闭路电视监控系统、消防自动化系统、楼宇控制自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、安防自动化系统、宽带网入户、卫星电视接收系统,客户服务中心呼叫系统：,实行,24,小时呼叫服务，满足客户全方位需求。,信息管理系统建设：,酒店公寓物业发展建议,项目名称,所处区域,景观条件,景观等级,恒茂国际,市中心区域,八一广场、社区大型景观中心,华龙国际,市中心区域,无,凯莱酒店,市区沿赣江区域,赣江江景、正对红谷滩中心,联发大厦,红谷滩开发区中心,二线赣江江景、红谷滩区域景观,新地中心,红谷滩开发区中心,二线赣江江景、红谷滩区域景观,国际金融大厦,红谷滩开发区中心,一线赣江江景、红谷滩区域景观,总部基地,红谷滩开发区边缘,无,景,观,优,势,并,不,明,显,南昌市主要写字楼先天竞争优劣势比较,项目名称,所处区域,地段条件,地段等级,恒茂国际,市中心区域,市中心区域，交通四通八达,华龙国际,市中心区域,八一大道沿线，交通主干道,凯莱酒店,市区沿赣江区域市区沿江，八一大桥引桥下,新地中心,红谷滩开发区中心,红谷滩新区中心，规划中地铁三号线与轻轨交汇处,国际金融大厦,红谷滩开发区中心,红谷滩新区中心，规划中地铁三号线与轻轨交汇处,联发大厦,红谷滩开发区中心,红谷滩新区中心，规划中地铁三号线与轻轨交汇处,总部基地,红谷滩开发区边缘,红谷滩边缘位置,较传统市中心有距离,红谷滩地段优势并不十分明显,南昌市主要写字楼先天竞争优劣势比较,项目名称,所处区域,地标条件,地标性等级,恒茂国际,市中心区域,位于八一广场旁边，市中心超大规模,华龙国际,市中心区域,八一大道沿线，建筑外型不佳,凯莱酒店,市区沿赣江区域,沿江区域，楼层不高,联发大厦,红谷滩开发区中心,192,米主楼高度，建筑外型简洁,新地中心,红谷滩开发区中心,236,米江西省第一高楼,国际金融大厦,红谷滩开发区中心,202,米主楼高度,总部基地,红谷滩开发区边缘,总部基地,红,谷,滩,地,标,不,明,显,南昌市主要写字楼先天竞争优劣势比较,综上来看，本案项目存在一定的劣势,项目规模体量小，当前确定的硬件设备无法达到甲级写字楼标准；,项目位置相对偏远，存在一定的心理差距；,总部基地虽同时规划有四个项目，各项目之间不仅存在竞争，且项目间未能有效形成合力；,项目入市时间相对晚，后续面临较大的竞争压力。,本案项目写字楼发展优势扫描,南昌市规划中的,CBD,并且该区域有部分写字楼项目已经启动，该片区短时间（预计,3,5,年）内片区将形成一定的商务氛围,；,总部基地具有政府背景，有较强号召力,；,周边同类型项目较多，建成后，易形成规模效应；,本案属于南昌市重点建设项目，容易获取政府的支持；,江西奥林匹克品牌在南昌具有较强的品牌知名度和影响力。,项目核心价值提炼,CBD,核心位置，是项目形象的基础。,总部基地，是提升项目形象的重要支撑点所在；,综上，我们可以看出，项目形象的利益点主要有如下两点：,美国曼哈顿、东京新宿、法国拉德芳斯、北京国贸、广州天河北,高楼大厦、玻璃幕墙、脚步匆匆的白领,作为城市核心商务区，,CBD,不仅聚集着规模宏大的建筑群，聚集着一座城市最好的硬件设施和资源环境，同时也聚集着实力雄厚的企业王国，更加聚集了创造财富神话的商业精英：金融、会计、咨询、法律、会展、中介,在经济扛旗的年代，,CBD,承载着中国城市与中国企业群体最真切的梦想。,CBD,城市的发动机，企业的孵化器,纽约的曼哈顿,法国的拉德方斯,北京的国贸,广州的天河北,写字楼,是一种,生产工具,，它的终极目的是为提高企业或资金的生产力；,写字楼,又是一种,投资工具,，具有一定的保值、增值的功能。,写字楼,是现代城市中心建筑的主要建筑群体，,是现代城市,的核心部分。,政府机构,文体配套,商业配套,写字楼,商务公寓,本项目是南昌红谷滩,CBD,产业链条中不可或缺的组成部分，催生着南昌城市的,CBD,进程。,再看看南昌红谷滩,CBD,进驻,CBD,，意味着对区位资源的占有；,进驻,CBD,，意味着企业形象的提升；,进驻,CBD,，意味着值得期待的升值空间；,CBD,价值亦是最具核心竞争力的价值。,下面我们再来看看本案项目的另一重要价值核心点，总部基地的打造对于项目形象具有重要的提升作用。,“,总部基地”的概念,“,总部基地”是指,由于特有资源优势吸引企业将总部设在该区域的集群布局,，使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，从而带来经济效益的成倍增长！,“,总部基地”,英文为,Advanced Business Park,，简称,ABP,。,最先缘于国外商务花园一词，原指的是位于城市近,/,远郊的一种低密度办公产品。,而现阶段更多的,强调的是市区传统,CBD,无法具备的生态办公环境。,“,总部基地”的演变,南昌“总部基地”概况,基地选址：,选址在南昌市红谷滩新区，东起卫东大道、西到碟子湖大道，距离南昌行政中心只有一公里；,占地面积：,277,亩；,规划目标：,红谷滩新区拟将该基地建设成为,集办公、科研、中试（项目实验阶段之一）、产业于一体的智能化、生态型、高品位企业总部楼群；,建设计划：,总部基地计划分两期建设，两期一共建设,12,栋总部大厦，建筑统一风格、结构相对独立。,政策优惠：,为确保该项目顺利推进，南昌市人民政府已专门为该产业项目下发了,红谷滩新区总部基地建设暂行办法,，所有参与总部基地建设的单位，均可享受,办法,规定的奖励政策。,政府的考虑：,集中体现楼宇经济，打造新都市感；,改造和提升原有商务办公结构；,制造新的经济和税收增长点。,政府需要经济亮点，需要窗口和旗帜,南昌市政府出于区域经济考虑，由红谷滩新区管委会牵头打造总部基地项目，并按照高起点、高标准的要求进行统一规划、统一设计，,力争将其打造成为成长型中小企业最理想的办公场所。,换言之，在很大程度上，政府也愿意帮助项目来实现更大的价值。,充分利用政府资源，推动总部基地项目形象推广，打造项目亮点，是本项目的重点方向之一。,企业需要创新创业平台,市场的需要：,南昌在“中部崛起战略”、“产业转移”以及大力推进“鄱阳湖生态经济区”等大环境推动下，经济将呈现更为强劲的发展势头，成长型中小企业需要更大更好的创业舞台；,“快速转型时期的赣商”，需要政府助推、握手外界的平台；,红谷滩,CBD,新区中心的崛起与繁荣，总部基地创业平台的建立将成为中小企业创新创业财富的聚合体。,南昌入住办公楼企业分类,特征及选址标准分析,例,金融投资类客户,价格承受能力强,标志性或代表性物业,硬件配置优越，综合品质高,交通便捷，位置优越,大型信息技术类企业,实业集团类公司,小型企业服务机构,价格承受能力相对较弱,性价比高，交通便捷，物业形象好，通常选择城市相对核心位置以体现企业实力,小型物流贸易进出口企业,房地产类企业,江信国际广场,华龙国际,财富广场,国贸广场,南昌市企业客户办公选址综合要素分析,传统市中心区,硬件设施无法与甲级媲美,大型知名企业入驻本案的可能性比较小；,写字楼户型面积集中在,115,平米左右，符合中小成长型办公需求；,总部基地将逐步建立立体交通体系，高性价比的办公环境对中小企业具有极强的吸引力；,位于,CBD,中心区，对中小成长型企业形象提升具有重要的推动作用。,红谷滩,CBD,新区,中小成长型企业是本案项目的主要客群,写字楼平面布局,项目区域位置标示,总部基地成就成长型中小企业,总部基地提升中小企业形象。,作为南昌市乃至江西省的中小企业孵化示范区，建筑外观颇显美感和气派，为企业打造颇具震撼力和影响力的商务形象，为企业和财智精英提供强大发展助力！,总部基地提高中小企业效率。,人性化的建筑空间设计、先进的系统设备，良好的休闲生活配套，创造卓越的商务氛围，充分满足,CBD,商务的效率需求，使员工更有机地融合办公与生活，强势助力企业发展！,本案项目附加值挖掘,上述我们介绍的是总部基地项目共有的优势,（,CBD,地段优势、总部基地品牌优势），,作为总部基地项目的个体，项目间内部竞争不可避免，要想取得成功，,必须挖掘并创造符合项目自身发展的核心优势。,平心而论，本案项目的其他优势点,（产品优势不大，景观优势不明显）,构不成主力卖点。于项目而言，在无明显竞争优势的情况下，要想取得良好销售业绩是相当困难的。,只有通过提升软件服务等方面,自造优势,才能突围市场，,健康空中花园,天然空调,+,舒适空间,裙楼屋顶、主体楼屋顶具备建造大型屋顶花园的可能；,屋顶绿化设计，提高了屋顶的夏季隔热、冬季保温的性能，同时改善了生态与环境的质量；,如果用草皮绿化的屋顶就像一部“天然空调”，在夏季可使室内温度降低,3,左右；,同时，楼顶建造花园，可以形成休憩的空间。,形成健康的生态办公环境。,写字楼物业发展建议,写字楼物业发展建议,打造成长企业绿色通道：,企业在选择写字楼的时候，有种希望获得更多资源的目的在里面，直接影响到企业的决策。如果,通过系列人性化的商务服务，不仅有助于企业降低发展成本，也聚拢了相当一部分人气，为物业升值创造了无可限量的前景。,新派集约型商务服务，,提供诸如公司注册代办、企业年检等小秘书服务项目；,附设环境幽雅、空间开阔的临时会议室，方便不同企业对会议的要求；,写字楼废弃物上门回收再利用。,电梯厅及走廊,提供良好的通风采光，提高办公环境舒适度；,写字楼物业发展建议,明厅、明廊；自然通风采光且节能；,营造绿色空间；,公共空间采用采光天棚。,客户提前通知数控中心，由数控中心向物业管理人员发出指令，为客户叫车，节约客户时间，提升效率,写字楼物业发展建议,为写字楼客户提供叫车、订票服务,本案写字楼综合价值体现,健康办公,商务平台,总部基地企业,集群效应,新派集约型,商务服务,新城,CBD,中心,集优成长,企业平台,空中花园构建现代健康办公商务平台,集合成长型中小企业，助推创新创业,人性化小秘书服务，全力打造企业成长绿色通道,红谷滩新城,CBD,商务形象,构建集优成长企业平台，这也是本案项目区别于其他项目,的最大利益点所在。,十年红谷滩，新城建设日新月异，高楼大厦层出不穷，现代,CBD,商务都会雏形初具。历经数年耕耘，红谷滩中心区潜力优势逐年迸发，曾经的一片滩涂变为一方投资热土。,同样在这十年间，南昌写字楼产品历经了数次更新换代，虽然硬件设施和办公环境有了很大的提高，但是低迷的租金氛围和少量增长的办公需求，使得写字楼投入产出比大打折扣，市民投资写字楼意愿一度跌落低谷。,从某种意义上讲，市民对于红谷滩片区居住投资需求远高于写字楼投资需求。而在当前红谷滩中心区一房难求的大环境下，,高性价比、高成长性的酒店式公寓在弥补市场空白的同时，也具备了较为强劲的市场竞争力，有利于项目及时脱颖而出。,因此，从营销角度而言，酒店式公寓将成为本案项目突围红谷滩，引爆市场投资热潮的重大诱因和有效切入点。,营销思路及方针,营销过程主导思路：,CBD,总部基地酒店式公寓,快速导入，引起强烈关注,强势造势及推广,舆论造势，做务实报道,吸引人气,造成强烈影响,每一阶段成功销售,不贪不冒 ，一批一批消化客源,营销策略,营销指导思想,坐销为根,现场坐销为基础；,以动制静,必要时候可以行销提高效率；,媒企联动,整合资源，必要时候联合媒体组织看房团；,设置内部认购期；,鉴于南昌写字楼销售速率较慢，市民投资意愿不高的实际情况，,建议先期推出酒店式公寓,，以酒店式公寓的蓄爆来突围市场，树立整体项目的品牌形象，以此扩大项目的知名度以及影响力，使得更多客户关注总部基地项目，从而为引导二期写字楼的蓄势热销打下良好的客户基础。,控制整体楼盘推售计划，本着,小批量多批次的原则，前期可考虑分层推售，,局限性的推售楼盘，以短蓄短爆、梯度放量为基础，尽可能的制造短缺效应，凝聚购买冲击力，每次推案根据客户蓄水量，控制上市量，形成“需求大于供给”抢购热潮，给客户的感觉就是价格能够在不经意间实现,“小步快跑”,，,从而达到量价齐升的旺销场面。,商业部分，待写字楼推售到一定程度后，再续推出商业，,以酒店公寓和写字楼的热销推动商业价值提升,。,将朝向中等的单元以较高价先期推出上市，逐渐提升价格空间，制造不断增值空间，激发客户消费欲望。,依据楼层、朝向、景观、户型制订合理的价差（楼层价差、朝向价差、景观价差、户型价差），并根据销售和客户情况随时调整价差和折扣数，保证最大的利润空间。,随销售进度、工程进度适时调整价格，以获得更好的利润回报。,总体策略,首期,以快速销售、最大化成交为目的，对客户价格进行摸底，最大化的分流客户，保证成交率,实施,低开高走的总体价格策略,，,以略低于客户预期的价格面市，给客户预留一定升值空间后根据销售情况逐步拔高价格，,同时辅之以灵活的销控手段和现场销售配合活动，制造热销氛围，,促进成交，,实现价格的节节攀升；,调价策略,根据工程进度，市场变化情况及发展商的品牌深入，推盘批次等关键节点调整价格，以使在一定阶段内,实现价格的小步快跑，稳步攀升,；,定价策略,案场设置,案场对于项目而言，如设计具有项目风格和顾客融合交流的控台，播放轻音乐，可以体现融洽的气氛，以显示与众不同。充分利用政府审批公文、沙盘、模型等道具增强购房者对所介绍内容的信任程度。同时适当加强对项目周边环境的绿化、清洁及花卉布置等。,项目样板区的设置,设置样板区的目的就是使得客户对未来居住空间以及功能的透视，提高客户购买欲望。前期将通过样板房的实景呈现来展示标榜本案项目未来发展的景象，以使购房者更为真切地感受到本案项目未来居住空间，从而最大限度地刺激置业者购买意愿。,买气的营造,VIP,认购，现场道具、场景与销售人员的配合互动。,本案虽处于红谷滩，而于其他项目而已，位置相对偏远，所以适当的引导还是必要的，我司建议在进出项目区域的主干道沿线设置路牌和道旗，,便于客户识别，最好能有一定的,地标性形象或者导视牌引导。,工地形象上充分利用,围墙广告、大型看板,等渲染气氛，打破工地单调局面。,现场策略,推盘节奏,一期,二期,三,期,在了解项目诸多利益点以及后期销售策略之后，接下来的工作就是如何对这些利益点进行有效的传达，这就需要在找准客户的前提下，对项目的诸多利益点进行整合和升华。,我们的客户,中小成长型企业,1,、需要创业平台的中小企业,2,、外地企业驻昌办事处,城市新锐阶层,1,、中小企业职业经理人,2,、崇尚个性生存和创意空间的自由职业人,投资者,看准红谷滩新区总部基地的远景、,CBD,区域的投资价值。,对,CBD,稀缺资源的占有,总部基地物业所体现的身份感和归属感,希望寻求一个生态的、健康的、人性化的商务办公场所,愉悦、闲适、放松而又高效的办公环境,良好的增值潜力,优质的物业配套,我们的客户，他们,需要一个安全的具有投资、保值、升值潜力的平台，,需要一个能够创造财富并实现财富增值的空间,。因此他们购买的心理共性主要有如下几个方面：,我们客户的置业需求,本案项目的前期立项、定位契合了成长型企业的需求，这就需要后期能够站在城市运营的角度，将本案项目打造其成为促进企业成长的具备持续增值财富空间的聚合体。,项目形象定位建议,持续增值的财富空间,定位依据,总部基地定位的初衷就是为了力推中小企业成长，实现中小企业财富增值；,符合中小企业、投资者追求财富持续增值的心理特征，并能有效地吸引眼球。,形象定位语：,项目推广精神建议,财富成长，企业成长,总部基地作为一个为中小企业搭建创业平台的城市聚合体，它的成功打造，将为更多的成长型企业搭建创业平台，与企业共成长，实现企业社会财富的增长。,推广主题语案名建议原则：,严谨,大气,与整体定位相符合,充分体现项目特色与竞争优势,案名建议,模式,典型项目,目的,1,、开发商企业命名,中航国际广场、恒茂国际中心、华龙国际大厦、万达广场、绿地中央广场,作为企业形象宣传的推广工具，企业形象与实力的象征,2,、主力客户命名,江铃财务大厦,、泰豪大厦,充分利用知名企业的影响力，建立标杆客户效应，实现后期招租与销售,3,、行业命名,出版大厦、证券大厦、洪城数码广场、航空大厦,专业的办公楼针对专业的客户,4,、所在区域命名,红谷经典、,火炬大街写字楼,、胜利广场,区域本身是一种标志、借助区域价值提升自身影响力,5,、其他,地王广场、东方广场、明珠广场,写字楼命名模式,项目开发目标：,通过本项目成功运作，让江奥集团再次引领南昌；,打造,CBD,中心区总部基地；,口碑及影响力,本项目命名建议,案名建议,世奥,CBD,体现江奥集团品牌形象，突出江奥集团面向世界的姿态；,标志性建筑体现标志型企业，建立企业影响力；,严谨，大气，体现项目整体定位；,区别于绿地中央,广场,、新地,中心,、联发,大厦,、金融,大街,，,CBD,一词更显大气，以首屈一指的,CBD,概念耀世而出，更加符合项目整体定位，体现综合体概念。,世奥,CBD,案名,新派集约商务服务,总部基地集群效应,持续增值的财富空间,项目定位,广告创意,/,大众媒介,/,创新媒介,/,公关活动,推广手段项目支撑面,双地铁立体交通,健康生态办公,CBD,核心地段,推广精神,高效率办公,酒店式管理,推广体系,财富成长，企业成长,地段集优：,雄踞,CBD,中心区，坐拥城市繁华，各项高尚配套应有尽有；,规划集优：,总部基地集群效应明显，集办公、科研、中试（项目实验阶段之一）、产业于一体的智能化、生态型、高品位企业总部楼群。,环境集优：,健康空中花园，天然空调，构建健康生态办公环境。,交通集优：,双地铁规划，公交体系四通八达，无缝繁华商务，出行顺畅自如；,服务集优：,新派集约商务服务，人性化小秘书服务功能，全力打造企业成长绿色通道；,效率集优：,企业集群领域，卓越的商务氛围，充分满足,CBD,商务的效率需求；,管理集优：,知名酒店管理公司强势进驻，酒店式管家服务一步到位。,推盘价值体系,突出成长型企业集优空间要素及相关卖点：,策略一：营销联动,整合商业和酒店资源，综合体形象塑造市场知名度。,策略二：整合传播,以活动作为贯穿始终的主线，其他传播方式配合。,策略三：软硬兼施,软性宣传与硬性广告相配合，为项目传播奠定坚实的基础。,策略四：内外相间,兼顾大众客户和业界人士，通过业内人士向目标客户传播,。,策略五：客户维系,提升老客户满意度，口碑宣传，促进以老代新。,推广核心策略,借政府打造红谷滩,CBD,及总部基地的契机，联合并协助政府有关部门宣传和炒作。,导入世奥,CBD,项目形象，短时间让南昌人知道并了解世奥,CBD,强势整合卖点，通过点面结合的整合营销推广，提升项目形象,通过较长时间全城聚焦造势，分批滚动式推盘，拉升楼价，进一步提升项目形象，促进阶段销售,推广总体思路,时间,推广期,攻击点,目 的,传播主题,推广重点,媒体形式,公关活动,第二阶段,9,10,月,形象建立期,开盘,前期铺垫的形象爆破,1,、形象报广创作,2,、户外更新,3,、开盘现场包装,4,、,DM,制作,5,、网络传播,6,、广播投放,整版硬广,+,户外,+,广播,+,网络,+,短信,开盘活动,第一阶段,4,月,-8,月,预热期,形象入市期,现场包装,户外,提出传播概念，快速激发市场关注,1,、项目,VI,确认,2,、户外出街,3,、售楼处的整改,4,、围墙出街,5,、销售物料完成,报广,+,户外,+,短信,+,展板,第三阶段,11,12,月,形象巩固期,卖点突出,延续项目市场热度,1,、持续卖点报广,2,、新品的信息释放,3,、户外形象更新,硬广,+,户外,+,广播,+,网络,+,短信,客户联谊会,中小企业发展论坛、总部基地发展论坛,软性新闻,炒作,网络,广播,报纸,杂志,口碑,户外,现场包装,数据库,短信直投,公 关 活 动,通过一系列关联性较强的销售现场活动，对项目进行深入讲解，充分地培养客源，直接促进成交，造成口碑传播的良好效应。,重要节点的大型活动，,如开盘、竣工、交房等；,主打活动，,如产品推介会、现场体验活动、论坛活动、节假日活动等；,中小型活动：,新老业主联谊活动、拓展客户资源类活动、促销活动等。,公关活动,因地制宜，巧妙拦截,户外广告,道旗、工地围档,建筑楼梯悬挂横幅,在户外的选择上以有效性为依据，对竞争对手的客户进行拦截。,户外与导引,现场包装,诠释总部基地酒店式公寓价值，展示现场力量,销售现场,营造酒店管家式氛围。销售现场服务 建议从销售体、,门童、保安服饰体现酒店管家式特色。,样板间,建议样板间设置在销售现场内，营造高端品质的现场,气氛，体现特色。,网络 广播,空中传播，立体覆盖,网络：搜房网、及项目网站建设等,广播：江西交通广播，魅力,934,音乐电台等,根据本案目标客户相对分散的实际情况，建议充分利用网络的传播优势，丰富项目网站，投放搜房等专业门户网站。,如果本案户外媒体选择受限，网络将成为宣传重要阵地。,报纸杂志,配合活动节点进行宣传炒作，树业界口碑,报纸硬广,，较适合树立项目形象和项目价值点传播，可选择与竞争对手阶段性同媒体投放。,专业地产媒体,房地产世界,较易树立项目业界口碑，增加潜在客群。,报广以形象塑造为主，与信息告知相结合,杂志以硬广、软文和专题为主，其他形式辅助，长线支持,直效行销,以短信和,DM,直投为主要手段，数据库资源相配合,短信与,DM,推广成本低，客户资源针对性强，,有一定持续保留期，并可根据项目动态及时调整，是,拓展客户