南昌众一项目临湖公寓精装修建议报告35P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,众一项目临湖,公寓精装修建议报告,2012,年9月5日,本报告分析思路分为两个部分：,第一部分，通过对市场调研，分析目前南昌市场上的公寓精装标准现状、精装溢价；,第二部分，通过第一部分典型案例的分析，给出本项目公寓产品的精装修及标准建议。,精装公寓市场调研,青山湖及周边片区,梦时代广场,基本信息,开发商,江西恒茂房地产开发有限公司,地 址,北京东路与上海路交汇处,开盘时间,12.10推精装SOHO,公寓规模,5.5万方,销售率,67%,物业类型,商业办公楼,户型结构,51-66,最新价格,16000元/得房率,78%,装 修,精装修,（装修标准3000元/平方米）,产 权,40年,【装修标准】,恒茂梦时代广场公寓精装标准3000元/，实际标准约1600元/,卫生间,办公区,厨房,休闲区,卧室,全景图,样板房图片，硬装交房，多种风格选择,【销售情况】,恒茂梦时代广场精装SOHO公寓（6-12层）2011年12月推出238套，累计销售均价14863元/，销售率67%,SOHO公寓,【装修标准】,青山湖天湾公寓精装标准3000元/，实际标准约1800元/,厨房,电视柜,卧室,办公区,样板房图片，硬装交房带部分电器,【销售情况】,青山湖天湾2012年8月4日开盘，累计销售均价12982元/，销售率16.5%,天御国际公寓,基本信息,开发商,江西庐山物业管理有限公司,地 址,青山湖南京路与上海路交汇处,开盘时间,5月18日开盘,公寓规模,2万方,销售率,68.6%,物业类型,商业性质公寓,户型结构,33-60,最新价格,12500元/,得房率,/,装 修,精装修（装修标准3000元/平方米）,产 权,40年,【装修标准】,天御国际公寓精装标准2000元/，实际标准约1200元/,厨房,卧室,客厅,阅读室,样板房图片，硬装交房,【销售情况】,天御国际公寓5月18日开盘，累计销售均价12244元/，销售率68.6%,【周边项目】,达观国际毛坯均价在8900元/左右,项目,面积段,年限,近期均价（元/）,交房标准,毛坯单价,恒茂梦时代,51-66,40,16000,精装（3000）,实际1600,14400,青山湖天湾,43-53,70,13000,精装（3000）,实际1600,11400,天御国际,33-60,40,12500,精装（3000）,实际1500,11000,达观国际,43-73,70,9000,毛坯,小结：,青山湖区域公寓精装有一定溢价作用，可以通过精装报价和实际造价的差价来赚取额外利润。,朝阳新城片区,东亚盛世滨江,基本信息,开发商,北京东亚新华地产,地 址,朝阳新城金鼎路以西、滨江辅路以东，规划中朝阳大桥的桥头堡位置,开盘时间,6月16日开盘,公寓规模,4万方销售率,75%,物业类型,商住公寓、商铺,户型结构,45-65,最新价格,8600元/,得房率,75%,装 修,精装修（装修标准1500元/平方米）,产 权,40年,【装修标准】,东亚盛世滨江精装标准1500元/，实际标准约800元/,厨房,办公区,卫生间,卧室,样板房图片，硬装交房,【销售情况】,东亚盛世滨江6月16日开盘，累计销售均价7524元/，销售率75%,【周边项目】,力高滨江国际精装1000元/，平层均价8700元/，LOFT公寓9400元/,项目,面积段,年限,近期均价（元/）,交房标准,毛坯单价,东亚盛世滨江,45-65,40,8200,精装（1500）,实际800,7400力高滨江国际,47-120,40,8700/9400,精装（1000）,实际600,8100,小结：,东亚盛世滨江相对于力高滨江国际品牌影响力稍逊，但通过精装提升公寓档次，拉近品牌溢价。,红谷滩片区,唐宁街,基本信息,开发商,南昌凯宇实业发展有限公司,地 址,红谷滩红谷中大道与会展路交汇处,开盘时间,2011年4月,公寓规模,2.4万（480套）,销售率,30%,物业类型,办公楼、商住楼,户型结构,40-60,最新价格,13500元/,得房率,75%,装 修,精装修（装修标准3000元/平方米）,产 权,40年,【装修标准】,唐宁街精装标准3000元/，实际标准约1800元/,客厅,卫生间,厨房,卧室,楼梯,用餐区,样板房图片，硬装交楼标准,【销售情况】,唐宁街2011年4月开盘，累计销售均价11553元/，唐宁街精装公寓480套，目前销售率约30%,项目,面积段,年限,近期均价（元/）,交房标准,毛坯单价,唐宁街,40-60,40年,13500,精装（3000）,实际1800,11700,名门世家,50-80,40年,8500,毛坯,【周边项目】,名门世家毛坯交付，均价8500元/,小结：,唐宁街毛坯单价高出名门世家售价38%，同属周边项目，精装溢价突出。,总结,南昌市场的公寓项目，精装公寓的毛坯单价高于相似地段的非精装公寓；,投资型产品的客户比较认可精装修的价值，为客户后期出租节省精力；,适度的精装水准能在一定程度上提升项目档次。,精装修研判,项目精装修优劣势分析,优势：,对于买家而言，精装修住宅的方便与经济是其最大的特点，买家入住时，只需购买相应的家具即可，而且发展商提供的装修，由于建材用量巨大，价格均为工程价格，费用要比个人装修低许多。,劣势：,如果提供的精装修不能适合买家需求，必然会造成二次装修，反而费时费力。一种观点认为，统一装修容易造成风格单一，不易满足买家的个性化需求。,但是，对于投资型客户而言，这一点并不重要。,项目精装修分析结论,为此，我们建议众一临湖公寓做成,精装修公寓,匹配主流公寓的市场标准,增大客户基数,增加溢价空间,精装标准,研判,根据市场情况来看，一般项目的精装标准为项目销售单价的10%15%，假设本项目售价8500，,那么建议精装标准为8001200元/平米，对外报价2000元/平米。硬装交房，可送部分家电,。,项目,实际精装标准,近期均价,占比,恒茂梦时代,1600,16000,10%,青山湖天湾,1800,13000,13.8%,天御国际,1200,12500,9.6%,东亚盛世滨江,800,8200,9.8%,力高滨江国际,600,8700,7%,唐宁街,13500,1800,13.3%,天御国际公寓：精装标准报价2000元/平,电磁炉,品牌水槽、水咀,高档木门,定制衣柜,抽油烟机、简单橱柜,青山湖天湾：精装标准报价3000元/平,防水瓷砖,复合地板,爱格品牌整体橱柜,品牌水槽、水咀,电磁炉,三星品牌电视机,恒茂梦时代广场：精装标准报价3000元/平,恒温地毯,电磁炉,抽油烟机,整体橱柜,高档,木门,水槽、水咀,德系豪华,品牌座厕,装修部分,青山湖天湾,天御国际公寓,恒茂梦时代,本案建议,客厅,内墙,高级墙纸+墙面软包背景墙,普通墙纸、局部木饰装饰,高级墙纸,高级墙纸,卧室,顶棚,吊顶、高级乳胶漆、预留窗帘盒,吊顶、预留窗帘盒,吊顶、乳胶漆，窗帘,吊顶、预留窗帘盒,地面,复合地板,复合地板,瓷砖、恒温地毯,品牌复合地板,入户门,红实木,高档木门,高档木门,高档木门,窗,中空玻璃铝合窗,断热桥铝合金LOW-E中空玻璃窗,中空玻璃铝合窗,中空玻璃铝合窗,家私,空调,品牌中央空调,美的空调,品牌中央空调,品牌空调,电视,三星,无,无,品牌电视,洗衣机,小天鹅,无,无,品牌洗衣机,衣柜,爱格品牌衣柜,自打普通,品牌高档镜面,自打嵌入式,床上用品,无,无,无,无,冰箱,三星,无,无,无,灯具,吊灯、床头灯、射灯,照明灯具、射灯,照明，射灯,照明、射灯,开关面板,品牌,品牌,品牌,品牌,厨房,橱柜,爱格品牌整体橱柜,品牌橱柜,品牌整体橱柜,普通品牌整体橱柜,抽油烟机,老板,普通品牌,品牌,普通品牌,电磁炉,品牌,品牌,品牌,普通品牌,水槽、水咀,品牌,品牌,品牌,普通品牌,洗手间,墙面,瓷砖,瓷砖,石材+瓷砖,瓷砖,地面,防水瓷砖,防水瓷砖,防水瓷砖,高级地面砖,吊顶,集成吊顶,防水吊顶,防水乳胶漆,防水乳胶漆,淋浴室,科勒淋浴器具,普通品牌淋浴器具,德国杜拉维特淋浴器具、钢化玻璃隔断,品牌淋浴器具,座厕,品牌,品牌,德国高仪,品牌,热水器,西门子,品牌,品牌,品牌,排气扇,品牌,品牌,品牌,品牌,精装报价（元/平）,3000,2000,3000,2000,众一,公寓精装修标准细节建议,公寓电梯大堂采用酒店化装修风格，暖色调石材为主，打造高档品质感；,在室内局部木饰装饰，在空间上形成分割，形成较为丰富的层级感；,家电、橱柜、卫浴进行统一品牌集成，做到大众知名品牌、中低端产品线，突出品牌号召力,提供商务、居家2种装修风格以供soho办公和居住型客户选择,众一项目精装亮点建议,