土地开发模式.ppt

按一下以编辑母片,第二层,第三层,第四层,第五层,按一下以编辑母片标题样式,*,土地开发模式介绍,生地,/,拆迁地块,政府下属开发企业,国土整理储备中心,二级开发土地使用权,同系二级开发商,一级开发商,可建设用地,(,熟地,),公开招拍挂,/,土地储备,二级开发商,商品房,公建配套,工业,各功能性质用地,民营机构,政府,工业企业,(,自建,),工业开发商,政府,公私合营公司,专业运营商,旅游,复合地产开发商,代建开发商,一般开发商,政府,委托,委托,/,招投标,土地一级开发,土地增值收益,项目开发,出售,/,出租,/,代建工程收益,复合地产开发商,复合地产开发商,复合地产开发商,土地开发模式介绍,土地一级开发模式,土地二级开发模式,公建配套开发模式,商品房开发模式,工业园开发模式,政府独立开发模式,PPP(,公私合营,),模式,常规项目开发模式,政府主导的传统开发模式,城市运营开发模式,BOT(,运营,-,移交,),模式,复合型地产开发模式,工业开发商主导的工业地产模式,主题型项目带土地开发模式,TOT(,移交,-,经营,-,移交,),模式,捆绑项目开发模式,一级开发招投标模式,PFT(,私营机构融资,),模式,一级开发模式分类,开发模式,政府独立开发模式,城市运营开发模式,主题型项目带土地开发模式,一级开发招投标模式,模式特点,政府委托下属企业进行一级开发,要求政府有相对雄厚的资金实力,政府承担前期大量资金投入的风险,操作不透明,土地一级开发的利润率计算方式很难确定,政府和企业合作进行一级土地开发,并分享土地一级开发后土地增值的收益,企业和政府签定合作协议,明确双方的责任、权利和义务，可加快区域开发的速度,一般适合大规模、高起点规划的区域开发，需要大量的资金投入，当地政府希望减少财政投入,要求企业具备丰富的一级开发经验和实力，协助政府进行整体规划、土地推介等,常见于主题型地产开发，如旅游主题地产，文化主题地产等,常以招标或挂牌形式出让生地，引进具备一级开发和二级开发能力的专业开发商,通过招投标方式，由一级开发公司具体实施,政府指定土地一级开发的时间、流程,降低一二级联动可能性，使二级市场竞争环境更加公平,适用项目,高利润项目,非成熟区域的整体开发,旅游主题区域或社区,利润稳定的成熟区域,主题型带土地开发模式案例华侨城,生地,二级开发,主题公园,文化配套,公共设施,住宅,酒店,商业,深圳华侨城,4,平方公里,深圳东部华侨城,7,平方公里，预计投资,30,亿,深圳华侨城,2.6,平方公里，预计投资,30,亿,深圳华侨城,1.5,平方公里，预计投资,20,亿,深圳华侨城,2,平方公里，预计投资,30,亿,一级开发,华侨城地产有限公司,用地性质为旅游主题公园用地,挂牌,政府获利,减少政府土地一级开发的投入,发展商专业性强，经验丰富，提高主题项目开发运营的成功率,政府无须投入和承担风险便获得区域升值，并实现社会效益,开发商获利,政府支持力度大，较易获得成片开发的土地,规模大，门槛高，拿地竞争小,土地交割较低,主题项目经营前景乐观，并为房地产开发带来高附加值,公建配套开发模式分类,开发模式,PPP,（公私合营）模式,BOT,（建造,运营,移交）模式,TOT,（移交,运营,移交）模式,PFI,（私营机构融资）模式,模式特点,政府、营利性企业和非营利性企业达成相互合作关系，签署合同明确双方的权利和义务，以确保项目的顺利完成,政府并不是把项目的责任全部转移到私人企业，而是合作各方共同承担投资、风险、责任以及分享回报,BOT,项目的所有权、运营权在特许期限内属于项目公司。项目公司可把项目的运营权分包给运营维护承包商,政府在此期间则拥有对项目的监督权、调控权,当特许期限届满，所有权将无偿移交给政府部门,政府将已经建成投产运营的基础设施项目移交给投资方进行运营,政府凭借移交的基础设施项目未来若干年的权益，一次性地从投资方融通到一笔资金，再将该笔资金用于新的基础设施项目建设,当经营期届满是，投资方再将项目移交回政府手中,政府部门发起项目，由财团进行项目建设和运营，并按事先的规定提供所需的服务,政府在合同期限内因使用承包商提供的设施而向其付款,在合同结束时，有关资产的所有权或者留给私人承包商，或交给政府，取决于原始合同的条款规定,适用项目,同时具有风险和利润的项目,低利润项目，投资较大，建设周期长,高利润项目,社会福利性项目，如学校、医院,PPT发展模式的启示,发挥公共机构和民营机构各自的优势,取长补短,以最有效的成本为公众提供高质量的服务,降低成本,政府可以和民营机构共同分担风险,风险均担,民营机构为实现盈利目的，提供优质服务,服务质量提高，收入增加,将项目设计、建造、运营和管理有效结合,提高项目执行效率,民营机构的参与将对专业人才的培养有促进,人才培养,可及时筹措所需资金,融资优势,土地开发模式比较与总结1,政府独立开发模式,城市运营开发模式,主题型项目带土地开发模式,一级开发招投标模式,主导者,政府,开发商,+,政府,开发商,开发商,+,政府投入,由政府承担,由开发商承担,由开发商承担,由开发商承担,政府收益时间,熟地招拍挂,熟地招拍挂,生地挂牌,熟地招拍挂,收益来源,政府获得土地增值收益,政府与开发商分享土地增值收益,开发商获得公建设施日常运营的管理收益,政府获得生地出让收益,开发商获得土地增值收益和地产开发收益,政府与开发商分享土地增值收益,风险,高,低,低,低,功能实现,区域带动性弱,区域带动性强,区域带动性强,区域带动性弱,在现金流吃紧的情况下，可部分采取城市运营开发模式、主题型项目带土地开发模式和一级开发招投标模式,土地开发模式比较与总结2,PPT,模式,BOT,模式,TOT,模式,PFI,模式,主导者,政府,+,开发商,开发商,开发商,开发商,投入,由政府和私营机构共同承担开发成本、日常运作和管理支出,由私营机构承担开发成本、日常运作和管理支出,由政府承担开发成本、私营机构承担日常运作和管理支出,由私营机构承担开发成本、日常运作和管理支出,政府收益时间,项目运营后,特许经营权期限后,特许经营权期限前,-,收益来源,政府与私营机构分享公建设施日常运营收益,私营机构在特许经营权期限内获公建设施日常运营收益,私营机构在特许经营权期限内获公建设施日常运营收益；政府一次性地获得所移交项目未来若干年内的收益,私营机构在特许经营权期限内获公建设施日常运营收益,政府的投资风险,低,低,低,低,功能实现,强,强,强,弱,建议通过市场化手段开发公建配套，引进私人机构参与，缓解政府资金压力，并提高项目执行效率,土地开发模式比较与总结3,常规地产项目开发模式,复合型地产开发模式,捆绑项目开发模式,主导者,开发商,开发商,开发商,投入,常规开发项目费用,主题设施和常规地产项目的开发费用，以及后续运营支出,捆绑项目和常规地产项目的开发费用，以及后续运营支出,政府收益时间,土地出让时,土地出让时，及主题设施成功运营后,土地出让时,收益来源,政府获得土地出让收益，开发商获得项目销售,/,租赁收益,政府获得土地出让收益，以及主题设施经营收入的税收,开发商获得项目销售,/,租赁收益，以及主题设施的经营收益,政府获得土地出让收益，开发商获得项目销售,/,租赁收益,政府的投资风险,无,无,无,功能实现,强,强,弱,发展期，采用捆绑项目开发模式和复合型地产开发模式进行区域开发，增强区域的形象和功能，并大力提升商品房的附加值,成熟期，待区域价值形成后，采取常规方式进行地产开发，政府可通过拍卖形式获得高额土地出让金,开发原则土地开发模式选取原则,专业分工原则，发挥各主体的专业特色，各司其职，如主题公园可以出让土地给专业主题公园开发商运作，政府则尽可能扮演宏观督导的角色,在确保开发成功的前提下，尽可能降低政府的开发风险，并简化政府的工作,同时具有风险和利润的项目考虑采用“公私合营”（,PPP,）的方式,低利润、投资大、周期长的项目采用“建造,运营,移交”（,BOT,）的方式,社会福利性质的项目可以考虑采用“私营机构融资”（,PFI,）的方式,在资金允许的情况下，采取政府独立进行土地一级开发的方式，对于确保既定的发展目标和发展时序有帮助,对于发展到较为成熟阶段区域内的一些常规、利润率较高且稳定的项目采取常规地产开发的模式,对于周期长、影响广、回收期长的项目采取捆绑开发的模式,对于影响区域经济长期发展的关键项目，并可能与政府税收等政策挂钩的项目采取政府主导的开发模式,开发原则土地开发分期原则,优先考虑具备开发条件的可建设用地，加快推进速度，降低实施难度,坚持启动区的整体性，避免破碎性的点式开发，以便最大程度的资源共享,关键景观资源和配套设施 优先启动，奠定区域形象，有利于提升后期区域的价值,最优质的地块后期开发，实现土地价值最大化,阶段开发的片区构成应充分考虑市场实现性和区域阶段性发展目标，同时兼顾短期目标和长期目标,大规模的区域项目往往具有很多市场不确定因素，需分期开发，且各期开发的面积不宜过大，以控制成本和市场运营风险,优先考虑对外交通相对便利区域，以增强启动区物业的可达性和昭显作用,各分期之间具有一定的连续性和互动性，但各分期对内应具有一定的集聚性和独立性,社会效益高的项目提早建设，经济效益高的项目较晚建设，以实现较大开发价值,专题：主题公园商业运作模式,市场化商业运作模式,人造型模式,资源型模式,针对自然和人文资源比较丰富的主题公园,通过对例如土地、林地、水资源等部分资本化展开经营,政府拥有旅游资源所有权、行政管理权、规划权、文物保护权,转让的开发经营权包括：公园管理权、开发权、招商权、门票收益权、经营项目开发与收益权,针对本身资源不够形成游客吸引力的情况下，通过注入性的产品来打造设计出游客吸引力,需结合以下因素加以考虑：,所在地的饿经济发展水平,旅游目的地的想象感知,主题公园产品的稀缺性,依托自然资源及产业链，经营方式（商业利益优先），打造知名主题公园品牌,主题公园价值链与盈利模式,价值链,盈利方式,主体链,门票,游乐项目,分支链,餐饮,住宿,旅游纪念品,子链,公园会展,招商,其他,旅游门票盈利模式,通过简单的圈地收取门票,最基本,/,初级的盈利模式,游憩产品服务盈利性模式,提供有助于丰富体验的游憩服务以及相应的服务体验来实现盈利,核心盈利模式,旅游综合服务盈利模式,通过游客的餐饮、住宿、购物等相关的外延服务来获取盈利,外延盈利模式,公园商业盈利模式,通过自身节庆和对外招商以及其他会展、广告等其他服务而达到盈利目的,深度开发盈利模式,提升主题公园成功的附加因素,市场导向,了解游客最佳的参与方式、旅游动机、旅行方式、消费额度,选择有市场的主题以及成熟的运营商，选择以商业先行，再精选文化的运营方式,持续创新,在选材上要避免主题雷同、特色不明显的项目，以避免同类项目之间的恶性竞争,在建成后不断创新，定期更新,/,淘汰部分设施和节目，以保持长久的新鲜感和吸引力,多元化盈利方式,不过分依赖门票收入，加强分支链和子链上的设施建设,美国迪士尼,1/3,的收入来自购物和非娱乐项目,土地规划,应建成后不断创新的要求，在建设初期可适当预留部分归哈面积用于后期重组、再建设等,由于主题公园投资巨大，建设周期长，一旦兼程后很难改变用途，因此在建造前要充分考虑土地利用率等问题,