奉贤南桥09单元住宅地块可行性研究报告20p.ppt

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录,一、项目概况,二、市场分析及机会选择,三、产品解决方案,四、项目运营,五、团队情况,六、土地获取方式及风险,七、总结与建议,2.1,宏观背景解析,2.2,区域市场分析,2.3,可比竞品解析,2.4,市场机会分析,2.5,项目发展方向,2.1,宏观背景分析,政策调控,2009,年至今上海商品住宅供求价月度走势图,万,元,/,12,月,14,日，国四条,：个人住房转让营业税征免时限由,2,年恢复到,5,年,1,月,10,日，,国十一条,：二套房贷款首付款比例不得低于,40%,4,月,17,日,新国十条,：各地限购政策出台，上海和重庆房地产税试点,1,月,27,日，,新国八条,：二套房首付款提至六成,3,月,1,日，,新国五条,：二手房交易个税严格按转让所得,20%,征收,自,2009,年,12,月份开始政策调控以来，楼市经历了包括,2013,年,“国五条”在内的五次调控升级；楼市降温明显，市场低位平稳运行；,2011,年至今房价呈现平稳态势。,9,月,29,日新政,：首套房首付提升至,3,成；二套房首付,50%,，利率,1.1,倍,调控之下上海楼市低位平稳运行，呈稳健发展态势,2.1,宏观背景分析,政策调控,2013,年,3,月,1,日国务院公布楼市调控“国五条”细则，要求：二手房交易从严按转让所得,20%,征税,2013,年,3,月,30,日,上海细则,：对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，,依法严格按照转让所得的,20%,计征,。,二手房重税引发的连锁反应,市场需求转向新房市场,开发商销售 持续向好,房 价 平 稳 上 涨 是 大 势,政 府 是最终受益者，开发商 享 利 好,南桥新城,是上海“十二五”期间重点推进建设的,三个新城之一,。,南桥新城,：,定位于,综合性服务型核心新城,以及服务长三角南翼以及大浦东地区的,重要枢纽和门户,。目前已被列为本市,8,个低碳发展实践区试点,，是郊区新城中,唯一,的试点城区。,规划总面积约为,84,平方公里,，,2020,年规划总人口,75-100,万,(,现状,不足,20,万,).,十二五期间南桥新城将因政策支持而迎来快速发展期,;,CBD,属性吸引着奉贤百万人口，生态、宜居是南桥新城的居住卖点,本项目,2.1,宏观背景分析,区域规划,生态核心区工程,：南桥新城将保留,4.78,平方公里中央生态林地,和开发建设,2.53,平方公里“上海之鱼”,项目。,南桥新城,CBD,已初具规模，百联购物中心和东方商厦已成功运营。,南桥已成为奉贤百万人口认定的“,小香港,”。,虹梅路,金海路越江隧道工程,(,黄浦江底最长隧道,):,轨道和隧道等重大项目的实施促进南桥与中心城的接轨，主题公园建设将提升板块价值,2.1,宏观背景分析,区域规划,“上海之鱼”主题公园：,“,上海之鱼,”,规划图,规划目标,：将建成以,游艇文化为核心,的体育及水上运动公园，并成为南桥新城景观中心与旅游集散服务中心。,拟建设,高品质住宅,及各类度假村、野餐水湾、湖心生态岛、游艇文化馆、,水岸商业街,及,五星级水疗酒店,等设施，进而打造多位一体的,新型主题国际社区,。,“上海之鱼”建成后，其创意和硬件设施将可与候选“世界第八奇迹”的,棕榈岛,一较高下,预计,2013,年,7,月实现贯通,，,总长,5.26,公里，工程投资额近,30,亿元。,通车后将成为上海城市南部的“大动脉”,“上海之鱼”项目的逐步建成，将提升整个板块功能定位和区位价值，对环境品质、形象塑造等方面产生积极的影响。,轨道,5,号线延伸奉贤段：,预计,2015,年通车,。,轨交,5,号线南延伸段一期力争在,2013,年年内开工,2.2,区域市场分析,整体市场,2010,年至今南桥住宅市场累计供应面积,130,万，年均约,40,万。,2010,年至今累计成交,107,万，,年均去化约,35,万,，,主要依托奉贤本地或地缘性客户,。,2012,年至今南桥住宅市场供求基本平衡价格平稳，均价,15000,元,/,左右。,南桥住宅市场属,典型的内向型市场,，市场规模不大，,市场趋势易受个案影响而波动,。,2010,年至今南桥板块住宅市场量价走势,2010,年至今南桥板块公寓市场量价走势,南桥住宅市场近年来以公寓产品为主导，公寓市场与住宅市场特征基本相同。,2010-2012,年板块公寓,年均去化约,28,万,，公寓成交价格呈平稳上行态势，目前整体均价接近,15000,元,/,。,主力在售项目为银河丽湾、铭邦华府、阳光家园等，,2013,年以来销售,均价超,17000,元,/,。,南桥住宅市场属典型的内向型市场，市场规模不大，发展态势平稳,城北产业区,中低端刚需产品,12000-13500,元,/,老城片区,刚需及改善产品兼有，档次差异大,中低端,13000-14000,元,/,中高端,16000-18000,元,/,绿地观邸,13155,众旺苑,14045,同盛南桥花园,16155,新城商务核心区,中高端品质改善产品,17000-18000,元,/,银河丽湾,17246,新城生态核心区,品质刚需及改善产品,目前无在售项目,前期,14000-16000,元,/,聚贤煌都,11196,上院南里,13255,正阳世纪星城,公寓售罄 联排,24400,阳光家园,17725,阳光四季,16599,新民旺苑,11957,景源名墅,10752,新城商务核心区,城市综合体开发为主,，住宅项目少，目前,仅银河丽湾住宅在售,，均价超,17000,元,/,新城生态核心区,依托上海之鱼及南桥中央公园打造新城景观核心，,资源占有型片区,；早期开发有恒盛湖畔豪庭等。,目前无住宅项目在售,南桥新城,老城片区,开发已较成熟，配套相对完善，目前在售住宅项目较多，档次参差不齐，价格差异较大,城北产业区,目前仅有两个住宅项目在售，中低端刚需产品为主，品质较差，价格水平低,老城区,南桥板块在售公寓项目,12,个,集中在老城区范围内,11,个,，新城区仅,1,个，,市场最高均价项目：,阳光家园：,17725,元,/,2.2,区域市场分析,整体市场,新城是城市发展的新方向，但目前新建住宅供应稀缺,铭邦华府,17150,2010,年至今南桥新城公寓成交户型与面积段交叉分析,（按成交套数）,70,以下,70-90,90-100,100-120,120-150,150-180,180,以上,房型,供应,成交,供应,成交,供应,成交,供应,成交,供应,成交,供应,成交,供应,成交,一房,75,88,567,328,0,1,0,0,3,0,0,0,0,0,二房,0,0,1167,1137,2494,1697,1146,868,51,27,0,0,0,0,97%,68%,76%,三房,0,0,0,0,18,18,221,163,2280,1732,362,228,2,0,100%,7476%,63%,四房及以上,0,0,0,0,0,0,24,0,20,13,433,317,458,348,合计,75,88,1734,1467,2512,1716,1391,1031,2354,1772,795,545,460,348,2.2,区域市场分析,公寓市场,历史供应以舒适户型为主，紧凑户型成交较佳但供应稀缺,板块供应以两房、三房为主体，其中两房以,90-100,为主，三房以,120-150,为主，,户型面积偏向常规舒适型,。,两房中,偏紧凑的,70-90,的成交最佳,；三房以常规,120-150,去化为主体，,100,以下三房供应量极少、快速去化,板块历史供应以舒适户型为主，,紧凑三房几无供应,。,汤臣臻园地块,上海恒大投资地块,上海合景、朗润、轩安合作投资地块,鑫金圆置业地块,中环投资、南桥新合作投资地块,上海苏宁电器地块,绿地上海之鱼地块,银河丽湾,土地增量,项目存量,奉通置业地块,正阳世纪星城,阳光家园,上院佳庭,景源名墅,卓越世纪中心,2.2,区域市场分析,未来竞争,南桥新城在售项目存量情况,2.2,区域市场分析,未来竞争,未来住宅地块潜在上市量,在售项目余量总计约,53,万,未来新上市地块中住宅新增量约,70,万,产品仍以宽松户型为主,后市竞争激烈 差异化的产品力 将有利于跑赢市场,阳光家园,南桥镇中心区,2012,年,9,月开盘,区域价格标杆,与本案距离,3.7,公里,南桥新、老城区交界处,2012,年,4,月首次开盘,原主打精装修公寓,铭邦华府,与本案距离,2.3,公里,南桥新、老城区交界处,2010,年,11,月开盘,刚需，主打经济舒适,同盛南桥,与本案距离,2.5,公里,南桥新城商务区,2012,年,5,月开盘,大平层,银河丽湾,与本案距离,1.1,公里,南桥镇中心区,2012,年,9,月开盘,紧凑户型,阳光四季园,与本案距离,3.3,公里,2.3,可比竞品分析,项目分布,恒盛湖畔豪庭,南桥新城生态核心区,2009,年,12,月开盘,2012,年,12,月交房,与本项目区位最近、,2010-2011,年度板块最热销楼盘,公寓推案,32,万主力为,70-100,二房,/130-150,三房,两年几售罄，月均销售约,1.5,万,2.3,可比竞品分析,铭邦华府,新老城交界处品质标杆，原计划全精装后改毛坯，户型偏舒适型,户型,/,面积段,供应,套数,成交,套数,去化,率,成交均价 （元,/,）,二房,90-120,78,70,90%,16436,三房,120-140,242,122,50%,16364,四房,150-170,48,23,48%,16442,复式,200-250,14,2,14%,19067,2,房,2,厅,1,卫,98,3,房,2,厅,2,卫,138,主力户型图,概况,：总建面,56169(,容积率,1.8),，由,8,栋,12-18,层小高层组成。,2012,年,4,月,10,日首次开盘，推出精装房源,228,套,/30920,，,10,月,27,日第二次开盘，推出毛坯房源,154,套,/20978,产品,：主推,130-140,的三房,(63%),；功能分区明显，动静分离；赠送南北阳台；主卧套房设计，赠送飘窗,精装修,：原规划为南桥首个高品质精装修项目，标准,3000,元,/,开盘后销售受阻，,后续房源改为毛坯出售,。,销售情况,：月均去化,19,套,，强销月均去化,27,套,（第二毛坯开盘），整盘去化,59%,，,其中最小户型,90-120,两房去化最好,客户分析,：,主要为,南桥本地中高收入人群，以,私营企业主和政府官员,为主，年龄,36-45,岁中壮年,为主,分户型产品去化情况,项目开盘至今普通公寓量价走势,第一批推案,第二批推案,会所,1,2,3,6,5,11,12,15,16,8,7,10,9,2.3,可比竞品分析,阳光家园,南桥老城中心区标杆，本地知名度高，去化较佳，户型以宽松二房、三房为主,3,房,2,厅,2,卫,139,主力户型图,概况,：项目总建面,17,万,(,容积率,2.03),，由,12,栋,11-18,层小高层组成。,2012,年,9,月,12,日首次开盘。,目前在售,23-24,栋为,133-139,的三房、,18,栋主力为,90-100,两房,，报价,18000,元,/,。预计,5,月份加推,21,、,25,栋,145,送精装修房源，报价,19000-21000,元,/,产品,：主推,130-150,的三房,(46%),和,80-100,两房,(32%),；功能分区明显，动静分离；南向大阳台；每个卧室赠送飘窗,“阳光”系列,：本地知名开发商开发，当地接受度高,销售情况,：月均去化,56,套,，强销期去化约,65%,（前二次开盘），,开盘半年整盘去化,44%,。其中,紧凑两房比宽松两房去化更快,。,客户分析,：,主要为,奉贤本地自住改善,人群，以,政府官员、企业骨干,为主，年龄,30-45,岁中青年,为主,分户型产品去化情况,项目开盘至今普通公寓量价走势,户型,/,面积段,供应套数,成交套数,去化率,成交均价（元,/,）,二房,60-70,4,1,25%,16133,80-100,288,155,54%,17089,100-120,186,120,65%,16640,三房,130-150,414,104,25%,17266,2,房,2,厅,1,卫,91,19,18,16,14,15,17,25,20,24,23,22,21,沿街商业,第一批推案,第二批推案,第三批推案,2.3,可比竞品分析,阳光四季园,南桥老城刚需代表，主打经济舒适，紧凑户型去化较佳,2,房,2,厅,1,卫,97,主力户型图,概况,：项目总建面,150000(,容积率,1.8),，由,5,栋,14,层小高层和,4,栋,6,层多层组成。最早一批开盘为,2005,年,10,月，,2008,年前期房源售罄。,2012,年,9,月,15,日再次开盘，推出毛坯公寓房源,342,套，目前,尾盘在售，仅剩,130,三房房源,；预计,5,月份加推多层非电梯房源（主力,80+/90+,两房）,产品,：各户型比例较为均匀，户型丰富，主卧赠送飘窗；南向大阳台。,其中,1,房,78,户型营销口径为改为两房使用,。,销售情况,：月均去化,38,套,，强销月均去化,43,套,，,开盘半年已去化,78%,客户分析,：,主要为,奉贤本地刚需客，,以,政府、企业职员,为主，年龄,26-40,岁中青年,为主,分户型产品去化情况,项目开盘至今普通公寓量价走势,1,房,2,厅,1,卫,78,户型,/,面积段,供应套数,成交套数,去化率,成交均价（元,/,）,一房,70-80,84,76,90%,15782,二房,90-100,98,80,82%,15628,111,14,12,86%,13847,122-135,28,20,71%,15338,三房,130-140,83,59,71%,15677,152-165,14,6,43%,14105,四房,179,14,3,21%,16045,复式,196,7,0,0%,-,37,38,54,55,73,74,75,76,78,第一批推案,未推房源,2.3,可比竞品分析,同盛南桥花园,南桥老城刚需代表，主打经济舒适，户型以宽松二房、三房为主,3,房,2,厅,2,卫,136,主力户型图,概况,：项目总建面,79661(,容积率,1.8),，由,13,栋,16-18,层小高层组成。,2010,年,11,月,24,日首次开盘，推出毛坯公寓,279,套,/31931,，,2011,年,1,月和,9,月再加推,550,套房源。,产品,：主推,90-110,的二房,(62%),；功能分区明显，动静分离；主卧赠送飘窗；南向大阳台,销售情况,：月均去化,24,套,，开盘首月去化近,6,成,（前二次开盘），目前整盘基本告罄。,偏紧凑户型去化相对较佳,客户分析,：,主要为,南桥本地首置首改客，,以,政府、企业职员,为主，年龄,26-35,岁年轻人,为主,分户型产品去化情况,项目开盘至今普通公寓量价走势,2,房,2,厅,1,卫,100,户型,/,面积段,供应套数,成交套数,去化率,成交均价（元,/,）,二房,90-100,206,203,99%,13654,100-110,204,182,89%,13861,三房,110-120,4,4,100%,13214,130-140,172,165,96%,13913,四房,150-170,72,71,99%,13163,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,第一批推案,第二批推案,第三批推案,2.3,可比竞品分析,银河丽湾,南桥新城商务核心区标杆，首个高品质大平层项目,3,房,2,厅,2,卫,142,主力户型图,概况,：项目总建面,298500(,容积率,3.8),，由,16,栋,20-33,层高层组成。,2012,年,5,月,1,日首次开盘。,产品,：主推,140-150,的三房,(42%),；功能分区明显，动静分离,;,各,功能间面宽尺度较大,舒适性,强；主卧套房，赠送飘窗,大平层,：南桥首个高品质大平层项目，,1T1,户,销售情况,：月均去化,29,套,，开盘首月去化约,40,套,（二次开盘），目前整盘去化,74%,客户分析,：,以,南桥本地政府及企业高管为主，年龄,36-45,岁中壮年,为主，主要受制于购买力关系所致,分户型产品去化情况,项目开盘至今普通公寓量价走势,户型,/,面积段,供应套数,成交套数,去化率,成交均价（元,/,）,二房,130-140,4,0,0%,-,三房,140-150,180,178,99%,15845,170-180,108,92,85%,16879,四房,210-330,93,6,6%,17426,五房,370-420,2,0,0%,-,复式,150-200,44,27,61%,15990,酒店,5,4,3,6,14,12,11,酒店式公寓,高层公寓,第一批推案,第二批推案,办公楼,2.4 市场机会分析,2012,年至今板块土地供应放缓。南桥新城是城市发展的新方向，但目前新建住宅供应较少,受供应影响，尚未形成规模开发效应，板块住宅价值蓄势待发,历史供应以舒适户型为主，紧凑户型成交较佳但供应稀缺,，是市场机会点,未来供应量大，后市竞争激烈，差异化产品力将有助于跑赢市场,宏观,市场,微观,市场,中观,市场,宏观环境、区域规划和南桥新城住宅市场的发展空间等多重利好给本案带来开发契机,应抢占板块驱动先机积极拿地,紧凑型公寓产品是住宅开发机会点,历经多次强势调控，上海住宅市场低位平稳运行,20%,交易税的严格执行将住宅需求推向新房市场且推动房价平稳上涨，住宅开发前景向好,南桥新城作为“小香港”对奉贤及周边百万人口有极强的吸引力,拥有轨道隧道、上海之鱼等重大项目的规划利好，与上海中心城的联动将启动，板块发展前景佳,现状公寓产品以传统、宽松户型为主，偏紧凑户型去化较佳,客户的品牌追随度高,单项目月均去化约,40,套,客户以,26-40,岁、政府企事业单位工作人员为主，客源以奉贤区域客为绝对主体,市场对高品质精装修产品（如铭邦华府）有较强抗性,